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Indemnizaciones por inhabitabilidad de la vivienda
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El art. 21 LAU establece:
"(...) Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
Y a su vez también dice:
"(...) . En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador."
Por lo tanto, usted puede acometer en cualquier momento una reparación urgente, como es la de la caldera, siempre que haya cumplido el requisito de haberlo comunicado previamente.
¿Cuál es el plazo que tiene el arrendador para ejecutar la obra? Pues aunque la LAU 94 no dice nada al respecto, podemos aplicar, creo yo, el art. 110 de la antigua LAU del 64, que le daba un plazo de treinta días para iniciarla, y de tres meses para terminarla.
Por tanto:
- Usted avisó al arrendador hace mes y medio, si no le he entendido mal. Supongo que puede demostrarlo.
- El arrendador no ha empezado: puede usted hacerlas ya, y exigir la inmediata devolución de su coste.
- El derecho a la indemnización por la parte de vivienda que no sea habitable nace a los veinte días de iniciada la obra si no se termina, pero ésto aún no ha ocurrido.
-Por ello: la reclamación de una indemnización amparada por la LAU la veo problemática: habría más bien que irse a la indemnización por daños y perjuicios amparada en el art. 1124 en relación con el 1556 CC.
Ahí lo dificil es cuantificar los daños, que para ser reclamables han de ser existentes y medibles: podría usted trasladarse a un hotel, porque ciertamente en enero estar sin calefacción es duro, pero en el caso de arrendamientos lo que la legislación prevé es la posibilidad de resolver o suspender (art. 26 LAU) el contrato, sin contemplar indemnizaciones (El Código Civil sí las contempla). Por ello, no se lo recomiendo, porque pudiera ser que haga usted el gasto y luego no consiga recuperarlo.
Además, es posible que le argumenten en contra que pudo usted poner un radiador eléctrico o una estufa de gas, soluciones ciertamente económicas. Y también hay que ver si el casero ha sido diligente en encargar la caldera nueva y el motivo es que no las hay en los almacenes.
De todas las opciones, la más viable, que no tiene por qué ser la más razonable, ni la más justa, es que si ve usted que esto se va a alargar ponga usted la nueva caldera y reclame el importe. La recuperación de dicho importe está muy clara: las de ir a un hotel o reclamar daños tienen un margen de incertidumbre.
El art. 1556 CC dice que "... si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente" (STS de 26 de noviembre de 2008).
La ST. de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, nº 958/2019 de 2 Sep. 2019,
Ponente: Excma . Sra. Dª Jessica Julián Ibáñez, reconoció parcialmente la indemnización de daños y perjuicios y la resolución de un arriendo de finca inhabitable, pero solamente reconoce como daños el pago de los honorarios a la inmobiliaria intermediaria.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
"(...) Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado."
Y a su vez también dice:
"(...) . En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador."
Por lo tanto, usted puede acometer en cualquier momento una reparación urgente, como es la de la caldera, siempre que haya cumplido el requisito de haberlo comunicado previamente.
¿Cuál es el plazo que tiene el arrendador para ejecutar la obra? Pues aunque la LAU 94 no dice nada al respecto, podemos aplicar, creo yo, el art. 110 de la antigua LAU del 64, que le daba un plazo de treinta días para iniciarla, y de tres meses para terminarla.
Por tanto:
- Usted avisó al arrendador hace mes y medio, si no le he entendido mal. Supongo que puede demostrarlo.
- El arrendador no ha empezado: puede usted hacerlas ya, y exigir la inmediata devolución de su coste.
- El derecho a la indemnización por la parte de vivienda que no sea habitable nace a los veinte días de iniciada la obra si no se termina, pero ésto aún no ha ocurrido.
-Por ello: la reclamación de una indemnización amparada por la LAU la veo problemática: habría más bien que irse a la indemnización por daños y perjuicios amparada en el art. 1124 en relación con el 1556 CC.
Ahí lo dificil es cuantificar los daños, que para ser reclamables han de ser existentes y medibles: podría usted trasladarse a un hotel, porque ciertamente en enero estar sin calefacción es duro, pero en el caso de arrendamientos lo que la legislación prevé es la posibilidad de resolver o suspender (art. 26 LAU) el contrato, sin contemplar indemnizaciones (El Código Civil sí las contempla). Por ello, no se lo recomiendo, porque pudiera ser que haga usted el gasto y luego no consiga recuperarlo.
Además, es posible que le argumenten en contra que pudo usted poner un radiador eléctrico o una estufa de gas, soluciones ciertamente económicas. Y también hay que ver si el casero ha sido diligente en encargar la caldera nueva y el motivo es que no las hay en los almacenes.
De todas las opciones, la más viable, que no tiene por qué ser la más razonable, ni la más justa, es que si ve usted que esto se va a alargar ponga usted la nueva caldera y reclame el importe. La recuperación de dicho importe está muy clara: las de ir a un hotel o reclamar daños tienen un margen de incertidumbre.
El art. 1556 CC dice que "... si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente" (STS de 26 de noviembre de 2008).
La ST. de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, nº 958/2019 de 2 Sep. 2019,
Ponente: Excma . Sra. Dª Jessica Julián Ibáñez, reconoció parcialmente la indemnización de daños y perjuicios y la resolución de un arriendo de finca inhabitable, pero solamente reconoce como daños el pago de los honorarios a la inmobiliaria intermediaria.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor Derecho.
Indemnizaciones por inhabitabilidad de la vivienda
Buenas,
Tengo un problema de caldera que me afecta desde hace tiempo, no tengo agua caliente ni calefacción. Llevan un retraso de un mes y medio para la instalación de la caldera desde que avisé el primer día la avería. Quisiera solicitar una indemnización y me gustaría saber por qué medio lo pudiera hacer (burofax, email...). Quisiera saber si se podría pedir un mes de alquiler como compensación?
Gracias!
Tengo un problema de caldera que me afecta desde hace tiempo, no tengo agua caliente ni calefacción. Llevan un retraso de un mes y medio para la instalación de la caldera desde que avisé el primer día la avería. Quisiera solicitar una indemnización y me gustaría saber por qué medio lo pudiera hacer (burofax, email...). Quisiera saber si se podría pedir un mes de alquiler como compensación?
Gracias!
