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Indemnización por cancelar alquiler después de 13 meses.
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Hola,
Se marchan los inquilinos de un piso que tengo alquilado desde el 1 de enero de 2015. Me han notificado hoy y me indican que el 31 de enero de 2016 será su último día en la vivienda.
En el contrato firmado tenemos un epígrafe que indica:
SEGUNDA.- DURACIÓN Y PRÓRROGAS. El arrendamiento se pacta por un plazo de un año completo, a contar desde el día 1 de enero de 2015. Llegado el día del vencimiento del contrato, (el 1 de enero de 2016), éste se prorrogará por plazos anuales, hasta cumplir en total el contrato un máximo de TRES AÑOS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante.
Tengo duda de si nos corresponde indemnización, que yo creo que si, pero no tengo claro si nos corresponde de 11 meses (se van el 31 de enero de de 2016, después de 1 año y un mes) de una mensualidad (la parte proporcional de 11 meses de mensualidad) o si nos corresponden 1 año y 11 meses de indemnización (es decir una mensualidad y la parte proporcional de 11 meses de mensualidad).
Si me pudieran aclarar estaría muy agradecido.
Gracias!!!
Indemnización por cancelar alquiler después de 13 meses.
Hola,
Se marchan los inquilinos de un piso que tengo alquilado desde el 1 de enero de 2015. Me han notificado hoy y me indican que el 31 de enero de 2016 será su último día en la vivienda.
En el contrato firmado tenemos un epígrafe que indica:
SEGUNDA.- DURACIÓN Y PRÓRROGAS. El arrendamiento se pacta por un plazo de un año completo, a contar desde el día 1 de enero de 2015. Llegado el día del vencimiento del contrato, (el 1 de enero de 2016), éste se prorrogará por plazos anuales, hasta cumplir en total el contrato un máximo de TRES AÑOS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante.
Tengo duda de si nos corresponde indemnización, que yo creo que si, pero no tengo claro si nos corresponde de 11 meses (se van el 31 de enero de de 2016, después de 1 año y un mes) de una mensualidad (la parte proporcional de 11 meses de mensualidad) o si nos corresponden 1 año y 11 meses de indemnización (es decir una mensualidad y la parte proporcional de 11 meses de mensualidad).
Si me pudieran aclarar estaría muy agradecido.
Gracias!!!
Sobre este tema no hay aún Jurisprudencia, pero la opinión más extendida entre los abogados es que para que proceda la indemnización es imprescindible que se haya pactado expresamente en el contrato de alquiler.
De los datos que da deduzco que no se ha pactado dicha indemnización por lo que no tiene derecho a cobrar nada por el desestimiento anticipado.
De los datos que da deduzco que no se ha pactado dicha indemnización por lo que no tiene derecho a cobrar nada por el desestimiento anticipado.
Hola Imerinor,
El párrafo que cuelgas "A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante." o que se haya puesto en cualquier otra cláusula de contrato algún tipo de indemnización por incumplimiento de contrato y de preavisos.
¿Está formalizado en contrato ese párrafo o cualquier otro tipo de indemnización en contrato por incumplimiento de contrato o preaviso?
Si es así, yo entiendo que sí puedes reclamar 1 mes de penalización por 11/12 partes de la prórroga de contrato incumplida por el inquilino.
O sea a mi entender por la indemnización del mes de renta por 11/12 partes no hay duda.
Pero la duda me surge más que nada en el preaviso que no te han dado de 30 días mínimo que marca la nueva LAU para desistir el inquilino porque veo que solo te avisan con 15 de antelación antes de la renuncia.
No sé si algún otro compañero te podrá especificar sobre esta casuística concreta de no cumplir de los 30 días que marca el artículo 11 y si pudiera dar lugar a una indemnización mayor e incluso a los 11 meses que te han incumplido de prórroga. Es probable que el inquilino pueda perder algo más de indemnización que ese mes de renta por incumplimiento.
El párrafo que cuelgas "A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante." o que se haya puesto en cualquier otra cláusula de contrato algún tipo de indemnización por incumplimiento de contrato y de preavisos.
¿Está formalizado en contrato ese párrafo o cualquier otro tipo de indemnización en contrato por incumplimiento de contrato o preaviso?
Si es así, yo entiendo que sí puedes reclamar 1 mes de penalización por 11/12 partes de la prórroga de contrato incumplida por el inquilino.
O sea a mi entender por la indemnización del mes de renta por 11/12 partes no hay duda.
Pero la duda me surge más que nada en el preaviso que no te han dado de 30 días mínimo que marca la nueva LAU para desistir el inquilino porque veo que solo te avisan con 15 de antelación antes de la renuncia.
No sé si algún otro compañero te podrá especificar sobre esta casuística concreta de no cumplir de los 30 días que marca el artículo 11 y si pudiera dar lugar a una indemnización mayor e incluso a los 11 meses que te han incumplido de prórroga. Es probable que el inquilino pueda perder algo más de indemnización que ese mes de renta por incumplimiento.
Hay dos puntos a tratar:
1.- el primero es el de la cláusula sobre el artículo 11 que aparentemente figura en el contrato. Yo creo que no figura y por eso contesté lo que contesté en la primera respuesta, pero independientemente de que figure o no el problema consiste en que el tenor literal de la “cláusula” que nos transcribe quien nos consulta, NO COINCIDE CON LO QUE DICE LA LAU. El texto del art.11 LAU no dice exactamente lo mismo que lo que nos transcribe el consultante, sino lo siguiente:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor POR CADA AÑO del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Sin embargo, la “cláusula” del contrato que nos indica el consultante utiliza la expresión “por cada anualidad”, y no “por cada año”. Mi interpretación es que esa “cláusula” de la que habla el consultante se “renueva” cada vez que se produce una prórroga anual. Ese es el sentido que le veo. Pues bien: mi interpretación es que esa “cláusula” es nula por contravenir el art. 6 LAU 94, a cuyo tenor:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Es decir, que como la “cláusula” transcrita prevé que la indemnización se “renueve” con cada año de prórroga, modifica, en claro perjuicio del inquilino, lo dispuesto en el art. 11 LAU, que prevé la indemnización únicamente durante el plazo correspondiente a la duración inicial del contrato (no de todas y cada de sus prórrogas), y por lo tanto dicha “cláusula” sería nula. Lo que intentaría hacer la “cláusula” es “extender” a las prórrogas del contrato una indemnización que la LAU prevé SOLO para el plazo de duración inicial, por tanto estaría modificando en perjuicio del inquilino lo dispuesto en la LAU y por tanto sería una cláusula nula.
(perdón por la extensión, pero son muchos los matices de la respuesta ante un asunto en el que aún no jau Jurisprudencia y es casi imposible acortar la respuesta).
1.- el primero es el de la cláusula sobre el artículo 11 que aparentemente figura en el contrato. Yo creo que no figura y por eso contesté lo que contesté en la primera respuesta, pero independientemente de que figure o no el problema consiste en que el tenor literal de la “cláusula” que nos transcribe quien nos consulta, NO COINCIDE CON LO QUE DICE LA LAU. El texto del art.11 LAU no dice exactamente lo mismo que lo que nos transcribe el consultante, sino lo siguiente:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor POR CADA AÑO del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Sin embargo, la “cláusula” del contrato que nos indica el consultante utiliza la expresión “por cada anualidad”, y no “por cada año”. Mi interpretación es que esa “cláusula” de la que habla el consultante se “renueva” cada vez que se produce una prórroga anual. Ese es el sentido que le veo. Pues bien: mi interpretación es que esa “cláusula” es nula por contravenir el art. 6 LAU 94, a cuyo tenor:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Es decir, que como la “cláusula” transcrita prevé que la indemnización se “renueve” con cada año de prórroga, modifica, en claro perjuicio del inquilino, lo dispuesto en el art. 11 LAU, que prevé la indemnización únicamente durante el plazo correspondiente a la duración inicial del contrato (no de todas y cada de sus prórrogas), y por lo tanto dicha “cláusula” sería nula. Lo que intentaría hacer la “cláusula” es “extender” a las prórrogas del contrato una indemnización que la LAU prevé SOLO para el plazo de duración inicial, por tanto estaría modificando en perjuicio del inquilino lo dispuesto en la LAU y por tanto sería una cláusula nula.
(perdón por la extensión, pero son muchos los matices de la respuesta ante un asunto en el que aún no jau Jurisprudencia y es casi imposible acortar la respuesta).
2.- el segundo punto es el de los plazos del preaviso.
En este sentido no hay ninguna duda: el plazo de preaviso es de 30 días, no de 15 y por lo tanto, si el inquilino no cumple con ese requisito, debe interpretarse que ya no puede “beneficiarse” del régimen de indemnizaciones previsto en el art. 11 LAU. Estaríamos hablando de un desistimiento puro y duro y por tanto el inquilino estaría sujeto a indemnización al casero por incumplimiento del plazo, pero no creo que ningún juez conceda una indemnización superior a 2 meses, salvo que el piso haya quedado en muy malas condiciones.
En este sentido no hay ninguna duda: el plazo de preaviso es de 30 días, no de 15 y por lo tanto, si el inquilino no cumple con ese requisito, debe interpretarse que ya no puede “beneficiarse” del régimen de indemnizaciones previsto en el art. 11 LAU. Estaríamos hablando de un desistimiento puro y duro y por tanto el inquilino estaría sujeto a indemnización al casero por incumplimiento del plazo, pero no creo que ningún juez conceda una indemnización superior a 2 meses, salvo que el piso haya quedado en muy malas condiciones.
pues yo veo que el contrato si se prorroga cada año, no deja de tener la consideración de contrato por ejemplo al cumplimiento de una prórroga por lo que esa indemnización de un mes por cada año de contrato pendiente pues tiene su valor y aplicación aunque esté en un periodo de prórroga porque no deja de ser contrato y el artículo 11 no habla de duración inicial del contrato ni nada por el estilo.
es mi opinión, saludos.
es mi opinión, saludos.
Como digo, hasta que no haya Jurisprudencia no podemos estar seguro, pero hay más elementos para interpretar el art. 11 en el sentido que propongo, pero probablemente el principal sea la expresion “por cada año del contrato que reste por cumplir” que figura en el art. 11.
Esa expresión “que reste por cumplir” excluye necesariamente las prórrogas, por la sencilla razón de que éstas aún no han ocurrido. Precisamemte las prórrogas pueden ocurrir o no por la simple voluntad del inquilino, es decir, que son contingentes o si se prefiere futuribles. Por lo tanto, no tiene el menor sentido que el art. 11 se refiera a un período de tiempo referido a las prórrogas, por la sencilla razón de que sería un período indeterminado (ya que no tiene por qué tener lugar).
Además la dicción literal del inicio del artículo tampoco deja lugar a dudas: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, [...].”. No cabe mayor claridad. Pasados los 6 primeros meses se puede desistir. Así de directo. El artículo no entra a distinguir si son los primeros 6 meses de cada prórroga o no, por lo que tampoco debemos entrar nosotros.
Esa expresión “que reste por cumplir” excluye necesariamente las prórrogas, por la sencilla razón de que éstas aún no han ocurrido. Precisamemte las prórrogas pueden ocurrir o no por la simple voluntad del inquilino, es decir, que son contingentes o si se prefiere futuribles. Por lo tanto, no tiene el menor sentido que el art. 11 se refiera a un período de tiempo referido a las prórrogas, por la sencilla razón de que sería un período indeterminado (ya que no tiene por qué tener lugar).
Además la dicción literal del inicio del artículo tampoco deja lugar a dudas: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, [...].”. No cabe mayor claridad. Pasados los 6 primeros meses se puede desistir. Así de directo. El artículo no entra a distinguir si son los primeros 6 meses de cada prórroga o no, por lo que tampoco debemos entrar nosotros.
hola leonjbr
bueno en el caso que nos atañe de Imerinor habla de un contrato de 3 años y que está en el periodo 2 (primera prórroga) por lo que ya se ha producido la primera prórroga del contrato y no digo que se le tenga que indemnizar por los 2 prórroga, pues la segunda está claro que es un periodo indeterminado pero no la primera prórroga que está en curso (y que entró en vigor el 1-1-16 según el caso q nos atañe) por tanto entiendo que la indemnización de esta prórroga ya producida de 12 meses tocaría un mes de renta por 11/12 de esta prórroga (11 meses incumplidos de esa prórroga del contrato).
De la segunda prórroga sí que estoy contigo de que es futurible y si es posible que no quepa cálculo o se dude del mismo.
saludos.
bueno en el caso que nos atañe de Imerinor habla de un contrato de 3 años y que está en el periodo 2 (primera prórroga) por lo que ya se ha producido la primera prórroga del contrato y no digo que se le tenga que indemnizar por los 2 prórroga, pues la segunda está claro que es un periodo indeterminado pero no la primera prórroga que está en curso (y que entró en vigor el 1-1-16 según el caso q nos atañe) por tanto entiendo que la indemnización de esta prórroga ya producida de 12 meses tocaría un mes de renta por 11/12 de esta prórroga (11 meses incumplidos de esa prórroga del contrato).
De la segunda prórroga sí que estoy contigo de que es futurible y si es posible que no quepa cálculo o se dude del mismo.
saludos.
No lo veo así porque el art. 11 va referido al momento en que se firma el contrato ("Las partes podrán pactar EN EL CONTRATO que, para el caso de desistimiento ..."), y en ese primer momento incluso la 1.ª prórroga es futurible, por lo que no tiene sentido referir la indemnización a prórroga alguna.
La ratio del art. 11 es claramente "garantizar" una duración mínima del contrato, por eso no tiene sentido referirse a ninguna prórroga, porque si el casero quiere una duración mínima "segura" lo que tiene que hacer es pactar inicialmente el contrato con esa duración inicial mínima y no "confiar" la duración total a una prórroga cuya existencia no está en su mano.
La ratio del art. 11 es claramente "garantizar" una duración mínima del contrato, por eso no tiene sentido referirse a ninguna prórroga, porque si el casero quiere una duración mínima "segura" lo que tiene que hacer es pactar inicialmente el contrato con esa duración inicial mínima y no "confiar" la duración total a una prórroga cuya existencia no está en su mano.
Tienes razón pero si estás ya en el período de prórroga (ya no es futurible) yo creo que sí cabe plantearse la indemnización pero para prórrogas que están por ver si se cumplirán o no, entonces ya es otro cantar pero como decia en el caso que nos atañe en el que inquilino marcha el 31-1-16 de un contrato de año prorrogable cada año y que empezó el 1-1-15 pues ya está en la primera prórroga (no es futurible como la segunda prórroga) y entonces si que no ha cumplido 11 meses de esa primera prórroga que empezó el 1-1-16 y que finaliza el 31-12-16 y por tanto considero que puede pedir indemnización del período no cumplido de la prórroga que va del 1-2-16 al 13-12-16 y por eso las 11/12 partes a calcular del mes de renta de penalización por la parte no cumplida.
no lo acabo de ver como perjuicio al inquilino, porque siempre se está en contrato, si se prorroga, sigue siendo el contrato con sus derechos y obligaciones y una de ellas es el derecho a la indemnización, y como de duración inicial no pone nada dicho artículo ni otro por lo que veo.
es una opinion, gracias y saludos.
es una opinion, gracias y saludos.
Que se trata de la duracion inicial se deduce del contexto y de la finalidad de la norma. Si fuera como tu dices entonces estaríamos garantizando la duración total del contrato, desde que se inicia hasta que se termina, y no es ese el espíritu ni la finalidad del art. 11. Se trata de garantizar un período mínimo de duración, no un período total de duración.
Aparte de eso el razonamiento de que "siempre se está en contrato" no nos sirve, porque al final todo termina estando en el contrato. El art. 11 dice claramente "podrán pactar EN el contrato", es decir, en el momento de celebrar el contrato, y en ese momento, la única duración posible es la inicial, puesto que las prórrogas no tiene por qué producirse. Por tanto, cualquier extensión a las prórrogas "extiende" la duración inicial, y va en perjuicio del inquilino.
Pero insisto y perdona por mi cabezoneria que lo soy pero si ya se ha producido la prórroga, tiene lo efectos de contrato y no entiendo porque no se puede considerar como parte del contrato que mantiene los derechos y obligaciones para ambas partes del contrato inicial q era de 1 año (y luego prorrogable ya lo sé pero que ya se ha producido la prórroga..)
es como si no computara los derechos y obligaciones del trabajador (por ej. antiguedad) en un contrato temporal de 6 meses porque luego se prorrogue ya se pierde la antiguedad o cualquier derecho u obligación del trabajador o empresario...
es como si no computara los derechos y obligaciones del trabajador (por ej. antiguedad) en un contrato temporal de 6 meses porque luego se prorrogue ya se pierde la antiguedad o cualquier derecho u obligación del trabajador o empresario...
Por la finalidad de la norma: asegurar un período mínimo al casero, no para asegurar todo el contrato. Asegurar todo el contrato (incluídas las prórrogas) sería "contrario" al derecho del inquilino a resolverlo.
De todas formas es que hasta que no haya sentencias no nos vamos a aclarar. El art. 11 es de las cosas peor escritas que he visto en mi vida. Yo no sé quien redacta las normas pero desde luego no son buenos juristas, eso seguro.
De todas formas es que hasta que no haya sentencias no nos vamos a aclarar. El art. 11 es de las cosas peor escritas que he visto en mi vida. Yo no sé quien redacta las normas pero desde luego no son buenos juristas, eso seguro.
A mi ver no tiene sentido que se apliquen las indemnizaciones a las prórrogas, por que como bien ha dicho leonjbr la finalidad de la norma es asegurar el periodo mínimo al casero de la duración del contrato (la pactada, obviamente). A cada prórroga, no existe un nuevo contrato, por tanto la duración del contrato es entre las fechas acordadas (en éste caso entre el 1 de enero de 2015 y el 1 de enero de 2016). De lo contrario, el arrendador debería pactar una duración mínima de dos o tres años.
El supuesto de ésta reforma era flexibilizar el flujo de arrendamientos, dando así más beneficios y libertad de rescisión de contrato al arrendatario, en la que se le permite rescindirlo a los 6 meses independientemente de la duración pactada. Antes no era así. Antes las rentas de la duración pactada se tenían que cumplir sí o sí, y una vez superada esa duración pactada el arrendatario podía rescindir el contrato en cualquier momento SIN LUGAR A INDEMNIZACIÓN ALGUNA ¿Por qué ahora si? Iría en perjuicio del arrendatario y conseguiría precisamente quitar flexibilidad en el flujo de arrendamientos.
El supuesto de ésta reforma era flexibilizar el flujo de arrendamientos, dando así más beneficios y libertad de rescisión de contrato al arrendatario, en la que se le permite rescindirlo a los 6 meses independientemente de la duración pactada. Antes no era así. Antes las rentas de la duración pactada se tenían que cumplir sí o sí, y una vez superada esa duración pactada el arrendatario podía rescindir el contrato en cualquier momento SIN LUGAR A INDEMNIZACIÓN ALGUNA ¿Por qué ahora si? Iría en perjuicio del arrendatario y conseguiría precisamente quitar flexibilidad en el flujo de arrendamientos.
