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Incumplimiento contrato de arras
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Hola marellu,
No está tan claro que la vendedora esté incumpliendo, sería necesario examinar el contrato de arras y el contrato de compraventa, usted dice que no se especifica claramente en el de arras, pero que usted sabía perfectamente que compraba una vivienda de 60 metros y 37 de patio todo en propiedad, lo que usted supiera, pero no figure expresamente en el contrato, es insuficiente para acreditar incumplimiento de la vendedora.
Consulte con un abogado de su zona.
Un saludo,
No está tan claro que la vendedora esté incumpliendo, sería necesario examinar el contrato de arras y el contrato de compraventa, usted dice que no se especifica claramente en el de arras, pero que usted sabía perfectamente que compraba una vivienda de 60 metros y 37 de patio todo en propiedad, lo que usted supiera, pero no figure expresamente en el contrato, es insuficiente para acreditar incumplimiento de la vendedora.
Consulte con un abogado de su zona.
Un saludo,
Te digo que te asegures bien de la naturaleza confirmatoria o penitencial de las arras por lo siguiente (te transcribo parte de una sentencia del ts), si las arras tienen el carácter de confirmatorias las perderás si no llega a celebrarse el contrato, lee la sentencia que sigue:
"En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil , o simplemente confirmatorias.
Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004, con cita de la de 24 de octubre de 2002 , «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por elart. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante «la de que las arras o señal que, como garantía permite elart. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon lassentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado(sentencia de 10 de marzo de 1986")». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que «el contenido delartículo 1454 del Código Civilno tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo».
Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico"
"En el presente recurso se trata por tanto de dilucidar, únicamente, la naturaleza de las arras que mediaron en la relación negocial entablada entre las partes hoy litigantes, si fueron penitenciales, de las previstas en el citado artículo 1454 del Código Civil , o simplemente confirmatorias.
Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004, con cita de la de 24 de octubre de 2002 , «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por elart. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante «la de que las arras o señal que, como garantía permite elart. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon lassentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado(sentencia de 10 de marzo de 1986")». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que «el contenido delartículo 1454 del Código Civilno tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo».
Pues bien, lo hasta ahora expuesto ha de conectarse, para dar solución a la controversia suscitada en el presente recurso, con la también reiterada jurisprudencia, cuya absoluta notoriedad excusa una cita pormenorizada, relativa a que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico"
Hola Marelu, en mi opinión hay incumplimiento del contrato de compraventa por parte de la vendedora.En este caso puedes optar entre el cumplimiento forzoso, es decir, entre que la vendedora te entregue lo pactado en el contrato (vivienda de 97m2) o entre la resolución por incumplimiento, si efectivamente la vendedora no puede entregarte una vivienda de las características pactadas en el contrato (que entiendo que no va a ser posible al estar incrito en el registro de la propiedad del modo que lo está).
Y claro, al no poder entregarte lo pactado, tienes derecho a una indemnización que en este caso consistirá en que te devuelva el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.
El procedimiento a seguir sería enviar al vendedor un burofax, antes de que llegue el día de la firma, indicando que no vas a formalizar el contrato puesto que no puede entregarte lo pactado en el contrato de compraventa con arras, es decir que no puede entregarte en propiedad una vivienda con la superficie pactada en el contrato. Indicando claramente que no vas a cumplir tu parte del trato porque la parte vendedora incumple.
un burofax ,por si acaso no sabes lo que es, no es más que una carta, de la que queda constancia tanto de su recepción como de su contenido. En cualquier oficina de correos te indicarán como debes hacer.
Un consejo, asegúrate de que las arras en el contrato que celebraste tienen el carácter de penitenciales y no de confirmatorias.
Y claro, al no poder entregarte lo pactado, tienes derecho a una indemnización que en este caso consistirá en que te devuelva el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.
El procedimiento a seguir sería enviar al vendedor un burofax, antes de que llegue el día de la firma, indicando que no vas a formalizar el contrato puesto que no puede entregarte lo pactado en el contrato de compraventa con arras, es decir que no puede entregarte en propiedad una vivienda con la superficie pactada en el contrato. Indicando claramente que no vas a cumplir tu parte del trato porque la parte vendedora incumple.
un burofax ,por si acaso no sabes lo que es, no es más que una carta, de la que queda constancia tanto de su recepción como de su contenido. En cualquier oficina de correos te indicarán como debes hacer.
Un consejo, asegúrate de que las arras en el contrato que celebraste tienen el carácter de penitenciales y no de confirmatorias.
Incumplimiento contrato de arras
Mi caso es el siguiente:
Firmé en noviembre un contrato de arras penitenciales y me han citado para llevar a cabo la firma de la escritura pública. Se trata de un edificio de obra nueva
En dicho contrato de arras el objeto de la compra es una VIVIENDA DE USO RESIDENCIAL de superficie construida: 97 metros cuadrados.
No se especifica nada más en este contrato, pero yo sabía que firmaba una vivienda de 60 metros con un patio de 37 metros, todo en propiedad.
Ahora me encuentro que lo escriturado en el registro nada tiene que ver : una vivienda de 60 metros que tiene derecho al uso y disfrute exclusivo del patio, es decir, no de mi propiedad, y por lo tanto no tengo una vivienda de uso residencial de 97 metros cuadrados como firmé y cuyo precio pacté en el contrato de arras penitenciales.
He sabido, y no a través de la inmobiliaria ya que ellos no nos han ido informando de los cambios en ningún momento, que efectivamente en su momento al hacer la división horizontal, se escrituró mi vivienda con el patio como un anejo inseparable, es decir, como propiedad, pero que por problemas con las licencias, han tenido que cambiarlo.
Mis preguntas son:
1. ¿ Está incumpliendo contrato la parte vendedora?
2. ¿Puedo exigirle el cumplimiento forzoso del contrato? Es decir: la vivienda de uso residencial de 97 metros cuadrados?
3. De no poder exigir lo anterior, ¿Me deben devolver la señal o el doble por daños y perjuicios?
4. ¿Qué procedimiento debo seguir, ya que no voy a firmar el día citado, para que no me puedan acusar de incumplimiento y no me devuelvan la señal?
Agradezco de antemano las respuestas, y cualquier consejo o aclaración.
Saludos
Firmé en noviembre un contrato de arras penitenciales y me han citado para llevar a cabo la firma de la escritura pública. Se trata de un edificio de obra nueva
En dicho contrato de arras el objeto de la compra es una VIVIENDA DE USO RESIDENCIAL de superficie construida: 97 metros cuadrados.
No se especifica nada más en este contrato, pero yo sabía que firmaba una vivienda de 60 metros con un patio de 37 metros, todo en propiedad.
Ahora me encuentro que lo escriturado en el registro nada tiene que ver : una vivienda de 60 metros que tiene derecho al uso y disfrute exclusivo del patio, es decir, no de mi propiedad, y por lo tanto no tengo una vivienda de uso residencial de 97 metros cuadrados como firmé y cuyo precio pacté en el contrato de arras penitenciales.
He sabido, y no a través de la inmobiliaria ya que ellos no nos han ido informando de los cambios en ningún momento, que efectivamente en su momento al hacer la división horizontal, se escrituró mi vivienda con el patio como un anejo inseparable, es decir, como propiedad, pero que por problemas con las licencias, han tenido que cambiarlo.
Mis preguntas son:
1. ¿ Está incumpliendo contrato la parte vendedora?
2. ¿Puedo exigirle el cumplimiento forzoso del contrato? Es decir: la vivienda de uso residencial de 97 metros cuadrados?
3. De no poder exigir lo anterior, ¿Me deben devolver la señal o el doble por daños y perjuicios?
4. ¿Qué procedimiento debo seguir, ya que no voy a firmar el día citado, para que no me puedan acusar de incumplimiento y no me devuelvan la señal?
Agradezco de antemano las respuestas, y cualquier consejo o aclaración.
Saludos
