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Impugnar cuotas de comunidad
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Impugnar cuotas de comunidad
El año pasado compré 1 local con el fin de instalar un negocio.
A principios de abril del pasado año firmé el contrato de compraventa y entregué eñ 20 % del precio del mismo.
Es necesario advertir que a finales de abril envié un fax al contructor solicitando queme remitiese copia de los estatutos, cosa que no hizo en ningun momento.
En marzo, el constructor presentó en el registro de la propiedad los estatutos de la comunidad de propietarios.
Es decir; en el momento de la firma del contrato todavía no habían entregado los estatutos al registro.
En Junio , se eleva la compra a escritura pública y es en la notaría en donde se me hace entrega de una copia de dichos estatutos.
Ya en casa, leo los estatutos y para mi horror compruebo que el constructor a la hora de fijar las cuotas de participación sólo ha tenido en cuenta los m2 de cada piso o local, y que no existe ninguna clausula que corrija ésta situación por la vía de la exención de gastos en servicios que es imposible que pueda disfrutar un local sin entrada por el portal: portero, limpieza de escaleras, mantenimiento de ascensores, etc, etc.
En definitiva , es claro que se ha vulnerado lo dispuesto en la LPH, ya que ésta establece que para fijar las cuotas se debe tener en cuenta una serie de factores: m2, uso que racionalmente se vaya a hacer de los elementos comunes, situación interior o exterior del inmueble, etc,,,.
Esta anómala situación se traduce en los locales tengan que pagar unas cuantiosas cuotas por servicios que en modo alguno pueden usar.
A finales del año pasado se ha celebrado junta de comunidad en la cual han ratificado estos estatutos(los locales están en minoría).
Necesitamos saber qué plazo legal existe para impugnar las cuotas y que nos expliqueís paso a paso qué habría qué hacer: ¿1º pedir a la junta la modificación?
¿2º Con qué mayoría se habría de aprobar la modificación de las cuotas?. Etc,, Etc
A principios de abril del pasado año firmé el contrato de compraventa y entregué eñ 20 % del precio del mismo.
Es necesario advertir que a finales de abril envié un fax al contructor solicitando queme remitiese copia de los estatutos, cosa que no hizo en ningun momento.
En marzo, el constructor presentó en el registro de la propiedad los estatutos de la comunidad de propietarios.
Es decir; en el momento de la firma del contrato todavía no habían entregado los estatutos al registro.
En Junio , se eleva la compra a escritura pública y es en la notaría en donde se me hace entrega de una copia de dichos estatutos.
Ya en casa, leo los estatutos y para mi horror compruebo que el constructor a la hora de fijar las cuotas de participación sólo ha tenido en cuenta los m2 de cada piso o local, y que no existe ninguna clausula que corrija ésta situación por la vía de la exención de gastos en servicios que es imposible que pueda disfrutar un local sin entrada por el portal: portero, limpieza de escaleras, mantenimiento de ascensores, etc, etc.
En definitiva , es claro que se ha vulnerado lo dispuesto en la LPH, ya que ésta establece que para fijar las cuotas se debe tener en cuenta una serie de factores: m2, uso que racionalmente se vaya a hacer de los elementos comunes, situación interior o exterior del inmueble, etc,,,.
Esta anómala situación se traduce en los locales tengan que pagar unas cuantiosas cuotas por servicios que en modo alguno pueden usar.
A finales del año pasado se ha celebrado junta de comunidad en la cual han ratificado estos estatutos(los locales están en minoría).
Necesitamos saber qué plazo legal existe para impugnar las cuotas y que nos expliqueís paso a paso qué habría qué hacer: ¿1º pedir a la junta la modificación?
¿2º Con qué mayoría se habría de aprobar la modificación de las cuotas?. Etc,, Etc
La posibilidad que dice Justa, a mi modesta opinión me parece la mas correcta. Ahora bien desgranando un poco el asunto, se realiza una división horizontal por un propietario en teoría único, que ya no lo es, dado que en documento, entiendo que privado, se transmite una parte de la posesión del bien, sino más, con lo cual sería la primera transgresión de la LEY, habría que haber convocado a la Junta General de Propietarios para otorgar el Régimen de Propiedad Horizontal con su caracter estatutario. Existen sentencias, de Audiencias en las que revocan el otorgamiento de la división horizontal por parte del constructor o promotor al haber transmitido la propiedad, en documentos privados, y no haber convocado la Junta para la distribución de coeficientes. Solución, sería impugnar los coeficientes de la división horizontal; ahora bien ya se ha reunido la Junta y los ha ratificado, con lo cual ya no hay que seguir con este tema.
Bien, en la Ley, y omito artículos para evitar el farragoso lenguaje tecnico, tambien se contempla que se participará en aquellos gastos no suceptibles de individualización, si en su comunidad, hay gente no razonable, no le quedará más remedio que impugnar los acuerdos que sean de gastos que se puedan individualizar, y se los apliquen a Ud., es decir aquellos de los que Ud. no disfrute, bien diectamente o indirectamente, dado que en caso contrario sí deberá participar en los gastos. Eso sí con la primera impugnación y con resolución judicial creo que no necesitará más en el futuro. Esto en cuanto a servicios. En cuanto a la sustitución de elementos comunes, por ejemplo sustitución del ascensor por deterioro etc. , deberá, en mi opinión, participar en el gasto. Tengase en cuenta que una Comunidad de propeitarios es una forma peculiar de una Comunidad de bienes, y esa Comunidad es la propietaria de los elementos comunes y como tal tiene su responsabilidad en el mantenimiento, sustitución y conservación, teniendo cada condueño en el porcentaje de su cuota su responsabilidad.
Le aconsejo, como dice Justa, busque un buen abogado, preferible experto en temas inmobiliarios, esto le costará bastante dinero, por eso asegurese de lo que quiere, dejese asesorar bien y no lleve una respuesta preconcebida, tenga en cuenta que se está jugando a largo plazo pagar cuotas de Comunidad importantes, aunque ahora tenga que desenbolsar este gasto.
saludos
Bien, en la Ley, y omito artículos para evitar el farragoso lenguaje tecnico, tambien se contempla que se participará en aquellos gastos no suceptibles de individualización, si en su comunidad, hay gente no razonable, no le quedará más remedio que impugnar los acuerdos que sean de gastos que se puedan individualizar, y se los apliquen a Ud., es decir aquellos de los que Ud. no disfrute, bien diectamente o indirectamente, dado que en caso contrario sí deberá participar en los gastos. Eso sí con la primera impugnación y con resolución judicial creo que no necesitará más en el futuro. Esto en cuanto a servicios. En cuanto a la sustitución de elementos comunes, por ejemplo sustitución del ascensor por deterioro etc. , deberá, en mi opinión, participar en el gasto. Tengase en cuenta que una Comunidad de propeitarios es una forma peculiar de una Comunidad de bienes, y esa Comunidad es la propietaria de los elementos comunes y como tal tiene su responsabilidad en el mantenimiento, sustitución y conservación, teniendo cada condueño en el porcentaje de su cuota su responsabilidad.
Le aconsejo, como dice Justa, busque un buen abogado, preferible experto en temas inmobiliarios, esto le costará bastante dinero, por eso asegurese de lo que quiere, dejese asesorar bien y no lleve una respuesta preconcebida, tenga en cuenta que se está jugando a largo plazo pagar cuotas de Comunidad importantes, aunque ahora tenga que desenbolsar este gasto.
saludos
Garrido, soy experta pues es mi trabajo, ahora lo que quiere usted es que el foro le resuelva el problema, y este solo se lo va a poder resolver en un juzgado, y con un buen abogado.
Este foro es para orientar no para quitarle las castañas del fuego sin querer gastarse "una peseta", cuando se le aconseja un abogado es que se ha visto que por muchas explicaciones que se le de solo existe ese camino
Este foro es para orientar no para quitarle las castañas del fuego sin querer gastarse "una peseta", cuando se le aconseja un abogado es que se ha visto que por muchas explicaciones que se le de solo existe ese camino
Sra. Valcarce:
Si se ha sentido ofendida, lo siento y le aseguro que no ha sido esa mi intención. Mi frustración es por el hecho de hacer una pregunta y que no se te conteste o si se hace se haga sin argumentar nada He pedido información, no con la intención de que nadie me saque ninguna castaña de ningún sitio , sino con la sana intención de poder valorar las posibilidades de que prospere mi pretensión en un juzgado; etc, etc,. Creo que para eso existen fundamentalmente estos foros.
Si se ha sentido ofendida, lo siento y le aseguro que no ha sido esa mi intención. Mi frustración es por el hecho de hacer una pregunta y que no se te conteste o si se hace se haga sin argumentar nada He pedido información, no con la intención de que nadie me saque ninguna castaña de ningún sitio , sino con la sana intención de poder valorar las posibilidades de que prospere mi pretensión en un juzgado; etc, etc,. Creo que para eso existen fundamentalmente estos foros.
Erodri:
Gracias por su respuesta. Los vecinos afectados por éste asunto no nos negamos a pagar por la reposición de elementos comunes , aunque no tengamos posibilidad física de usarlos. Lo que se pretende es que los gastos de mantenimiento de portero, ascensores, etc... de los que no podemos disfrutar por no tener entrada por el portal, no los tengamos que abonar, lo cual es evidentemente una injusticia.
Sólo una aclaración,¿ qué plazo legal tendriamos los propietarios afectados para impunar las cuotas ratificadas por la Junta de Comunidad ?
Un saludo y gracias por todo
Gracias por su respuesta. Los vecinos afectados por éste asunto no nos negamos a pagar por la reposición de elementos comunes , aunque no tengamos posibilidad física de usarlos. Lo que se pretende es que los gastos de mantenimiento de portero, ascensores, etc... de los que no podemos disfrutar por no tener entrada por el portal, no los tengamos que abonar, lo cual es evidentemente una injusticia.
Sólo una aclaración,¿ qué plazo legal tendriamos los propietarios afectados para impunar las cuotas ratificadas por la Junta de Comunidad ?
Un saludo y gracias por todo
Hola a todos.
Simplemente intervengo para transcribir parte de una sentencia que creo de interés al caso:
Es de la Audiencia Provincial de Salamanca, y pese a su relativa antiguedad(27 de Noviembre del año 2000), entiendo que resulta vigente en la actualidad.
"el art. 9.1, apartado c), de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, añadiendo el n.º 2 del referido precepto legal que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. En base a dicho precepto, la doctrina jurisprudencial es prácticamente unánime al considerar que vienen obligados a contribuir a los gastos del servicio de portería también los locales, aún cuando éstos tengan entrada por lugar distinto del portal del inmueble, y ello porque el portero, entre sus funciones, tiene también la de vigilancia del edificio, beneficiándose, por tanto, de dicho servicio también los locales. Así lo señalo la SAP. de Barcelona de 4 de diciembre de 1998, al establecer que en nuestra legislación, habida cuenta la regla contenida en el art. 9.6.º, II, y dado que se trata de un gasto de los llamados generales, en cuanto que el portero tiene a su cargo la custodia de todo el inmueble, el principio que impera es el de que deben contribuir a él todos los propietarios, por cuanto el servicio de portería es susceptible de ser utilizado por todos los vecinos, incluidos los de los locales, aun cuando tengan entrada independiente desde la calle, pues, como señala la SAP. de Asturias de 12 de septiembre de 1995, entre las funciones del portero se encuentra las de vigilancia, limpieza y cuidado de los elementos comunes, además de todas aquéllas a que se refiere la normativa sobre empleados de fincas urbanas y que aprovechan también todos los vecinos, amen de que el referido servicio constituye sin duda un elemento de distinción que incrementa el valor de la finca y, por tanto, también de los locales pertenecientes a ella. Por tal razón, la exclusión de su pago exige la necesidad de un acuerdo claro, expreso y terminante aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios (SAP de Asturias de 22 de enero de 1996) o bien que previamente ya conste en los Estatutos. Como exponentes de tal doctrina pueden citarse también las SSAP. de Valencia de 12 de marzo de 1992, de Valladolid de 22 de julio de 1994, de Madrid de 17 de octubre de 1995 y de 22 de mayo de 1996, de Vizcaya de 12 de octubre de 1996, de Zaragoza de 9 de octubre de 1998, entre otras muchas, así como la STS. de 14 de marzo de 2.000)".
1 saludo
manvimo@terra.es
abogado
Simplemente intervengo para transcribir parte de una sentencia que creo de interés al caso:
Es de la Audiencia Provincial de Salamanca, y pese a su relativa antiguedad(27 de Noviembre del año 2000), entiendo que resulta vigente en la actualidad.
"el art. 9.1, apartado c), de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, añadiendo el n.º 2 del referido precepto legal que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. En base a dicho precepto, la doctrina jurisprudencial es prácticamente unánime al considerar que vienen obligados a contribuir a los gastos del servicio de portería también los locales, aún cuando éstos tengan entrada por lugar distinto del portal del inmueble, y ello porque el portero, entre sus funciones, tiene también la de vigilancia del edificio, beneficiándose, por tanto, de dicho servicio también los locales. Así lo señalo la SAP. de Barcelona de 4 de diciembre de 1998, al establecer que en nuestra legislación, habida cuenta la regla contenida en el art. 9.6.º, II, y dado que se trata de un gasto de los llamados generales, en cuanto que el portero tiene a su cargo la custodia de todo el inmueble, el principio que impera es el de que deben contribuir a él todos los propietarios, por cuanto el servicio de portería es susceptible de ser utilizado por todos los vecinos, incluidos los de los locales, aun cuando tengan entrada independiente desde la calle, pues, como señala la SAP. de Asturias de 12 de septiembre de 1995, entre las funciones del portero se encuentra las de vigilancia, limpieza y cuidado de los elementos comunes, además de todas aquéllas a que se refiere la normativa sobre empleados de fincas urbanas y que aprovechan también todos los vecinos, amen de que el referido servicio constituye sin duda un elemento de distinción que incrementa el valor de la finca y, por tanto, también de los locales pertenecientes a ella. Por tal razón, la exclusión de su pago exige la necesidad de un acuerdo claro, expreso y terminante aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios (SAP de Asturias de 22 de enero de 1996) o bien que previamente ya conste en los Estatutos. Como exponentes de tal doctrina pueden citarse también las SSAP. de Valencia de 12 de marzo de 1992, de Valladolid de 22 de julio de 1994, de Madrid de 17 de octubre de 1995 y de 22 de mayo de 1996, de Vizcaya de 12 de octubre de 1996, de Zaragoza de 9 de octubre de 1998, entre otras muchas, así como la STS. de 14 de marzo de 2.000)".
1 saludo
manvimo@terra.es
abogado
Por otro lado tb. quisiera hacer un apunte respecto a los plazos de impugnación con otra sentencia de la Audiencia Provincial de Malaga de Noviembre de 2002 :
"La doctrina se ha pronunciado definitivamente, después de un principio titubeante, en el sentido de la necesidad de impugnación, y así las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1997 y de 7 de abril del mismo año, preconiza la distinción entre los acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanción por efectos de la caducidad de la acción de impugnación, y otras cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin validez alguna ni posibilidad de consolidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por la infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla 4.ª del art. 16 de dicha Ley, cuando como acuerdos impugnables señala expresamente los que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos, para cuya impugnación el párrafo segundo de la propia regla, en íntima conexión con el primero establece el plazo fatal de caducidad de treinta días, dejando la nulidad radical o absoluta para el caso de contravención que sea contraria a la moral o al orden público o por implicar fraude de ley, que les haga acreedores a la nulidad de pleno derecho no subsanable por el transcurso del tiempo".
1 saludo
manvimo@terra.es
abogado
"La doctrina se ha pronunciado definitivamente, después de un principio titubeante, en el sentido de la necesidad de impugnación, y así las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1997 y de 7 de abril del mismo año, preconiza la distinción entre los acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanción por efectos de la caducidad de la acción de impugnación, y otras cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin validez alguna ni posibilidad de consolidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por la infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, pues so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla 4.ª del art. 16 de dicha Ley, cuando como acuerdos impugnables señala expresamente los que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos, para cuya impugnación el párrafo segundo de la propia regla, en íntima conexión con el primero establece el plazo fatal de caducidad de treinta días, dejando la nulidad radical o absoluta para el caso de contravención que sea contraria a la moral o al orden público o por implicar fraude de ley, que les haga acreedores a la nulidad de pleno derecho no subsanable por el transcurso del tiempo".
1 saludo
manvimo@terra.es
abogado
