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Impugnación de valoración de inmuebles
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Hola,
Como prueba pericial propón, en la AP, la citación del perito con el fin de que se ratifique en su informe, así como que pueda contestar a las preguntas que esta parte y la contraria le realicen. Impugna la pericial contraria en cuanto a su valor probatorio (cosa que no es necesaria y, además, a mi me parece incorrecta; no obstante, es costumbre hacerla). La parte contraria debería actuar de igual manera.
El día del acto de juicio, aprovecha las declaraciones de tu perito para desacreditar la contraria. Si SSª accede, intenta realizar la pericial de manera simultánea entre los dos peritos.
Un saludo.
Como prueba pericial propón, en la AP, la citación del perito con el fin de que se ratifique en su informe, así como que pueda contestar a las preguntas que esta parte y la contraria le realicen. Impugna la pericial contraria en cuanto a su valor probatorio (cosa que no es necesaria y, además, a mi me parece incorrecta; no obstante, es costumbre hacerla). La parte contraria debería actuar de igual manera.
El día del acto de juicio, aprovecha las declaraciones de tu perito para desacreditar la contraria. Si SSª accede, intenta realizar la pericial de manera simultánea entre los dos peritos.
Un saludo.
Entonces habría que impugnar la valoración de los inmuebles hecha por el perito de la otra parte utilizando un método de comparación inadecuado, es importante centrarse en la falta de ajuste a los criterios técnicos y legales aplicables en materia de valoraciones inmobiliarias. A nivel general, los métodos más útiles son:
1. **Inadecuada selección de comparables**: Argumenta que los inmuebles utilizados como referencia no son comparables con el bien objeto de valoración debido a diferencias significativas en tipología constructiva, calidades, ubicación, etc. Este aspecto es fundamental en el método de comparación, pues la Ley Hipotecaria y su Reglamento (especialmente los artículos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para hipotecas) establecen la necesidad de que los comparables seleccionados sean realmente equiparables al inmueble valorado.
2. **Incorrecta aplicación del coeficiente de homogeneización**: Critica el uso arbitrario o la falta de justificación técnica en la aplicación del coeficiente de homogeneización. La Orden ECO/805/2003, que establece los criterios para la realización de valoraciones de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, incluye la necesidad de justificar adecuadamente los ajustes realizados para comparar los inmuebles.
3. **Falta de motivación y transparencia en el informe de valoración**: Señala la ausencia de una explicación detallada y razonada sobre cómo se han seleccionado los comparables y aplicado los coeficientes de homogeneización. La jurisprudencia ha establecido que los informes de valoración deben contener una fundamentación suficiente que permita a terceros entender y verificar el proceso de valoración realizado.
4. **Desviación de los criterios establecidos por la normativa y la jurisprudencia aplicable**: Argumenta que la valoración se aparta de los criterios técnicos y legales establecidos por la normativa y la jurisprudencia relevantes, lo que conduce a una valoración no ajustada a la realidad del mercado inmobiliario.
En la impugnación, sería conveniente acompañar una valoración alternativa realizada por un perito propio, aplicando correctamente el método del coste (como ya has hecho) o cualquier otro método que considere más adecuado, siguiendo los criterios legales y técnicos correspondientes. Este informe alternativo debería justificar de manera detallada y técnica por qué la valoración impugnada es incorrecta y por qué la propuesta ofrece una estimación más ajustada al valor real del inmueble.
Finalmente, es clave estructurar la impugnación de forma que se destaquen los puntos críticos de la valoración realizada por la parte contraria, apoyándose en la normativa y jurisprudencia aplicables, y, si es posible, presentando evidencia técnica y comparativa que respalde la posición de tu valoración.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
1. **Inadecuada selección de comparables**: Argumenta que los inmuebles utilizados como referencia no son comparables con el bien objeto de valoración debido a diferencias significativas en tipología constructiva, calidades, ubicación, etc. Este aspecto es fundamental en el método de comparación, pues la Ley Hipotecaria y su Reglamento (especialmente los artículos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para hipotecas) establecen la necesidad de que los comparables seleccionados sean realmente equiparables al inmueble valorado.
2. **Incorrecta aplicación del coeficiente de homogeneización**: Critica el uso arbitrario o la falta de justificación técnica en la aplicación del coeficiente de homogeneización. La Orden ECO/805/2003, que establece los criterios para la realización de valoraciones de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, incluye la necesidad de justificar adecuadamente los ajustes realizados para comparar los inmuebles.
3. **Falta de motivación y transparencia en el informe de valoración**: Señala la ausencia de una explicación detallada y razonada sobre cómo se han seleccionado los comparables y aplicado los coeficientes de homogeneización. La jurisprudencia ha establecido que los informes de valoración deben contener una fundamentación suficiente que permita a terceros entender y verificar el proceso de valoración realizado.
4. **Desviación de los criterios establecidos por la normativa y la jurisprudencia aplicable**: Argumenta que la valoración se aparta de los criterios técnicos y legales establecidos por la normativa y la jurisprudencia relevantes, lo que conduce a una valoración no ajustada a la realidad del mercado inmobiliario.
En la impugnación, sería conveniente acompañar una valoración alternativa realizada por un perito propio, aplicando correctamente el método del coste (como ya has hecho) o cualquier otro método que considere más adecuado, siguiendo los criterios legales y técnicos correspondientes. Este informe alternativo debería justificar de manera detallada y técnica por qué la valoración impugnada es incorrecta y por qué la propuesta ofrece una estimación más ajustada al valor real del inmueble.
Finalmente, es clave estructurar la impugnación de forma que se destaquen los puntos críticos de la valoración realizada por la parte contraria, apoyándose en la normativa y jurisprudencia aplicables, y, si es posible, presentando evidencia técnica y comparativa que respalde la posición de tu valoración.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
Hola,
¿Es un verbal u ordinario? Si es división de la cosa común, supongo que será ordinario, puesto que no había entrado en vigor la modificación. En la AP debías haber propuesto que tu perito comparezca al juicio para ratificación y aclaración de su informe pericial; la demandada debería haber actuado de idéntica manera.
Reúnete con tu perito, o envíale la pericial contraria, y que prepare la argumentación para el acto de juicio. En el acto, puedes pedir a SSª que la pericial se realice de manera simultánea (realmente es un careo, que no está previsto en la LEC) ya que muchos jueces así lo admiten. Aún que no te lo admitan, prepara igualmente con tu perito tanto la salva de la crítica como la desacreditación a la pericial contraria. Como deberías preguntar primero, yo suelo usar fórmulas estilo:
"¿Ha tenido usted oportunidad de estudiar la pericial presentada por la contraparte y realizada por su compañero XXXXX?
Existe una (gran) diferencia entre las conclusiones/valoraciones en ambas periciales. ¿Podría explicar el motivo de esta?
Entiendo, por lo que ha declarado usted, que la diferencia se debe a (por ejemplo: haber usado el perito de la contraparte testigos inadecuados para la valoración del inmueble). ¿Cuál fue el motivo por el que seleccionó usted los testigos que usa en su pericial? ¿Cuáles son los motivos técnicos por los que es recomendable (en el caso actual) el uso de esos testigos y no de los utilizados por el perito de la contraparte?"
Todo esto, claro está, preparándolo bien con tu perito.
Respecto a las preguntas al perito contrario, yo suelo ser bastante escueto o, incluso, no realizar preguntas, ya que le estás dando una oportunidad para explicarse. Si las hago es para centrar algunos aspectos de su pericial que luego podré atacar en las conclusiones.
Espero haberte resultado de ayuda, compañera.
Un saludo.
¿Es un verbal u ordinario? Si es división de la cosa común, supongo que será ordinario, puesto que no había entrado en vigor la modificación. En la AP debías haber propuesto que tu perito comparezca al juicio para ratificación y aclaración de su informe pericial; la demandada debería haber actuado de idéntica manera.
Reúnete con tu perito, o envíale la pericial contraria, y que prepare la argumentación para el acto de juicio. En el acto, puedes pedir a SSª que la pericial se realice de manera simultánea (realmente es un careo, que no está previsto en la LEC) ya que muchos jueces así lo admiten. Aún que no te lo admitan, prepara igualmente con tu perito tanto la salva de la crítica como la desacreditación a la pericial contraria. Como deberías preguntar primero, yo suelo usar fórmulas estilo:
"¿Ha tenido usted oportunidad de estudiar la pericial presentada por la contraparte y realizada por su compañero XXXXX?
Existe una (gran) diferencia entre las conclusiones/valoraciones en ambas periciales. ¿Podría explicar el motivo de esta?
Entiendo, por lo que ha declarado usted, que la diferencia se debe a (por ejemplo: haber usado el perito de la contraparte testigos inadecuados para la valoración del inmueble). ¿Cuál fue el motivo por el que seleccionó usted los testigos que usa en su pericial? ¿Cuáles son los motivos técnicos por los que es recomendable (en el caso actual) el uso de esos testigos y no de los utilizados por el perito de la contraparte?"
Todo esto, claro está, preparándolo bien con tu perito.
Respecto a las preguntas al perito contrario, yo suelo ser bastante escueto o, incluso, no realizar preguntas, ya que le estás dando una oportunidad para explicarse. Si las hago es para centrar algunos aspectos de su pericial que luego podré atacar en las conclusiones.
Espero haberte resultado de ayuda, compañera.
Un saludo.
Hola Rocío,
Yo, por experiencia, entiendo que la mejor manera de contradecir una pericial es otra pericial de parte. En el ámbito civil, en el acto de juicio, intento pedir que las declaraciones de los peritos se realicen de manera simultánea, muchos jueces lo suelen conceder.
Si no has presentado, o no quieres presentar, pericial de parte, lo mejor es que lo hagas constar en las conclusiones o alegatos finales en el acto de juicio, sin perjuicio de aquello que ya hayas dicho en la contestación, si es el caso.
Un saludo.
Yo, por experiencia, entiendo que la mejor manera de contradecir una pericial es otra pericial de parte. En el ámbito civil, en el acto de juicio, intento pedir que las declaraciones de los peritos se realicen de manera simultánea, muchos jueces lo suelen conceder.
Si no has presentado, o no quieres presentar, pericial de parte, lo mejor es que lo hagas constar en las conclusiones o alegatos finales en el acto de juicio, sin perjuicio de aquello que ya hayas dicho en la contestación, si es el caso.
Un saludo.
Para impugnar la valoración de inmuebles realizada por el perito de la otra parte, utilizando un método de comparación con testigos de inmuebles que no son comparables en términos de tipología constructiva, calidades, ubicación, población, etc., es recomendable centrar las alegaciones en los siguientes puntos:
Inaplicabilidad del Método de Comparación: Argumentar que el método de comparación utilizado por el perito es inapropiado para el caso específico debido a las significativas diferencias entre los inmuebles comparados y el inmueble objeto de valoración. Es importante subrayar que para que una comparación sea válida, los inmuebles deben ser sustancialmente similares en aspectos clave como la ubicación, calidad constructiva, antigüedad, servicios, entre otros.
Selección de Testigos Inadecuados: Destacar que los inmuebles seleccionados como testigos no son representativos del inmueble en cuestión. Esta alegación debe estar soportada por una explicación detallada de las diferencias sustanciales entre los inmuebles testigos y el inmueble valorado, demostrando cómo estas diferencias descalifican a los testigos seleccionados para determinar un valor justo y razonable.
Incorrecta Aplicación del Coeficiente de Homogeneización: Cuestionar el coeficiente de homogeneización aplicado por el perito, argumentando que no se han considerado adecuadamente las diferencias fundamentales entre los inmuebles. Es conveniente proponer un análisis alternativo sobre cómo deberían ajustarse los valores de los inmuebles testigos para reflejar de manera más precisa el valor del inmueble en cuestión.
Propuesta de Metodología Alternativa: Si es posible, sugerir una metodología de valoración alternativa que sea más adecuada para el tipo de inmueble en cuestión. Por ejemplo, si el método de comparación no es aplicable debido a la singularidad del inmueble, podría ser apropiado considerar el método de coste o el de renta.
Soporte con Informes de Otros Expertos: Considerar la presentación de valoraciones alternativas realizadas por otros expertos que utilicen metodologías adecuadas y testigos comparables pertinentes, para reforzar la posición sobre la inadecuación de la valoración impugnada.
Es fundamental que todas las alegaciones estén debidamente fundamentadas con datos, informes periciales complementarios y, si es posible, jurisprudencia o doctrina que respalde los argumentos sobre la incorrecta valoración del inmueble. La presentación de un informe pericial alternativo, realizado por un experto independiente que siga la metodología adecuada y compare inmuebles verdaderamente similares, será de gran ayuda para sostener la impugnación.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
Inaplicabilidad del Método de Comparación: Argumentar que el método de comparación utilizado por el perito es inapropiado para el caso específico debido a las significativas diferencias entre los inmuebles comparados y el inmueble objeto de valoración. Es importante subrayar que para que una comparación sea válida, los inmuebles deben ser sustancialmente similares en aspectos clave como la ubicación, calidad constructiva, antigüedad, servicios, entre otros.
Selección de Testigos Inadecuados: Destacar que los inmuebles seleccionados como testigos no son representativos del inmueble en cuestión. Esta alegación debe estar soportada por una explicación detallada de las diferencias sustanciales entre los inmuebles testigos y el inmueble valorado, demostrando cómo estas diferencias descalifican a los testigos seleccionados para determinar un valor justo y razonable.
Incorrecta Aplicación del Coeficiente de Homogeneización: Cuestionar el coeficiente de homogeneización aplicado por el perito, argumentando que no se han considerado adecuadamente las diferencias fundamentales entre los inmuebles. Es conveniente proponer un análisis alternativo sobre cómo deberían ajustarse los valores de los inmuebles testigos para reflejar de manera más precisa el valor del inmueble en cuestión.
Propuesta de Metodología Alternativa: Si es posible, sugerir una metodología de valoración alternativa que sea más adecuada para el tipo de inmueble en cuestión. Por ejemplo, si el método de comparación no es aplicable debido a la singularidad del inmueble, podría ser apropiado considerar el método de coste o el de renta.
Soporte con Informes de Otros Expertos: Considerar la presentación de valoraciones alternativas realizadas por otros expertos que utilicen metodologías adecuadas y testigos comparables pertinentes, para reforzar la posición sobre la inadecuación de la valoración impugnada.
Es fundamental que todas las alegaciones estén debidamente fundamentadas con datos, informes periciales complementarios y, si es posible, jurisprudencia o doctrina que respalde los argumentos sobre la incorrecta valoración del inmueble. La presentación de un informe pericial alternativo, realizado por un experto independiente que siga la metodología adecuada y compare inmuebles verdaderamente similares, será de gran ayuda para sostener la impugnación.
(CONTENIDO PARCIALMENTE ELIMINADO POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DEL FORO)
Impugnación de valoración de inmuebles
Buenas tardes! Quiero impugnar la valoración de los inmuebles hecha por el perito de la otra parte, que utiliza el método de comparación utilizando testigos de inmuebles que nada tienen que ver, en base a distinta tipología constructiva, calidades, manzana, población, etc. Pero no sé qué debo de decir para impugnar el coeficiente de homogeneización aplicado, si me pudieseis decir algo a nivel general para alegar. Un saludo y gracias.
