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dati:
1.- la sentencia dice meridianamente claro que NO estaba pactado. No sé qué más decir al respecto porque la claridad es total.
2.- Las sentencias que citas no contradicen la mía: la primera porque los tributos NO entran en el ámbito de aplicación del art. 20.1. Lo dice claramente la sentencia que os he colgado (y tengo 4 mas). No puede aplicarse el art. 20.1 a los tributos porque los tributos están individualizados en tanto que el art. 20.1 es para gastos que NO se pueden individulizar (los gastos de la comunidad). La segunda tampoco contradice la mía, porque yo no digo que no pueda pactarse. Claro que se puede. Lo que yo digo es que NO tiene por qué pactarse (que es otra cosa). Y es más: en línea con la sentencia transcrita, si no se pacta corresponde al arrendatario. ¿Por qué? Porque es quien se beneficia del servicio. Es que no hace falta que lo diga ninguna Ley. Se trata simplemente de evitar el enriquecimiento injusto. Si una persona se beneficia de un servicio es de cajón que lo paga esa persona (el inquilino) aunque la Administración se lo esté cobrando al casero.
abogado@leonbendayan.com
1.- la sentencia dice meridianamente claro que NO estaba pactado. No sé qué más decir al respecto porque la claridad es total.
2.- Las sentencias que citas no contradicen la mía: la primera porque los tributos NO entran en el ámbito de aplicación del art. 20.1. Lo dice claramente la sentencia que os he colgado (y tengo 4 mas). No puede aplicarse el art. 20.1 a los tributos porque los tributos están individualizados en tanto que el art. 20.1 es para gastos que NO se pueden individulizar (los gastos de la comunidad). La segunda tampoco contradice la mía, porque yo no digo que no pueda pactarse. Claro que se puede. Lo que yo digo es que NO tiene por qué pactarse (que es otra cosa). Y es más: en línea con la sentencia transcrita, si no se pacta corresponde al arrendatario. ¿Por qué? Porque es quien se beneficia del servicio. Es que no hace falta que lo diga ninguna Ley. Se trata simplemente de evitar el enriquecimiento injusto. Si una persona se beneficia de un servicio es de cajón que lo paga esa persona (el inquilino) aunque la Administración se lo esté cobrando al casero.
abogado@leonbendayan.com
leonjbr, como arrendador me gustaría compartir tu planteamiento, pero justamente la sentencia que citas viene a decir lo que sostenemos otros en el foro, que sin el pacto (expreso o tácito) no se puede se exigir al arrendataria el cobro de la tasa de basura. Lo dice expresamente la sentencia en el F. TERCERO que citas, el arrendatario pagó la tasa en 2003 y dejó de pagarla en 2004 y 2005, por eso la sentencia profundiza en la doctrina de los actos propios: ""Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye conceptos como el dela tasa de basuras, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, habiendo dejado impagados los recibos de los ejercicios de 2004 y 2005, lo cual, por sí sólo, constituye fundamento bastante para que pueda prosperar la pretensión resolutoria de la demanda"".
El criterio de no exigencia sin pacto de la tasa de basura y similares viene claramente recogido en la CENDOJ SAP B 10975/2006 (“”Y, en relación con el arrendamiento de viviendas, el artículo 20.1. párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato””). Así mismo se manifiesta la CENDOJ SAP M 3895/2012 (""por ello, y a modo de conclusión, es plenamente factible y ajustado a derecho la posibilidad de que las partes, dentro de la esfera arrendaticia, pacten estos extremos atinentes al pago de los tributos, independientemente del sujeto pasivo a quien legal o reglamentariamente se gire el tributo o impuesto correspondiente."".
El criterio de no exigencia sin pacto de la tasa de basura y similares viene claramente recogido en la CENDOJ SAP B 10975/2006 (“”Y, en relación con el arrendamiento de viviendas, el artículo 20.1. párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato””). Así mismo se manifiesta la CENDOJ SAP M 3895/2012 (""por ello, y a modo de conclusión, es plenamente factible y ajustado a derecho la posibilidad de que las partes, dentro de la esfera arrendaticia, pacten estos extremos atinentes al pago de los tributos, independientemente del sujeto pasivo a quien legal o reglamentariamente se gire el tributo o impuesto correspondiente."".
Cuidado AbogadoVic: en Derecho las cosas hay que argumentarlas porque de lo contrario se corre el riesgo de emitir una opinión que no se ajuste a la Ley.
Me reitero una vez más en que la tasa de basura la paga el inquilino. Y para argumentarlo os cito una sentencia de 28-9-2006 de la AP de Barcelona (Ref. El Derecho 2006/426964) en la que se estima el DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de un inquilino que no paga la tasa de basura A PESAR DE QUE EN EL CONTRATO NO SE PACTÓ QUE EL INQUILINO TENÍA QUE PAGAR DICHA TASA. Es justo el caso que nos ocupa y deja bien claro que NO es el arrendador quien tiene que pagar dicha tasa, sino el inquilino.
Los principales párrafos de dicha sentencia son los siguientes:
TERCERO.- Apela además la demandada (la inquilina) la sentencia de primera instancia alegando la vulneración del artículo 20,1, párrafo cuarto, y 20,4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por no constar en el pacto, por el que los gastos en cuya inefectividad se sustenta la demanda serían a cargo del arrendatario, el importe anual de dichos gastos; [...]”.
[...], siendo doctrina comúnmente admitida que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, habiéndose copiado literalmente la dicción de éste último precepto, [...].
En consecuencia los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.
Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos NO INCLUYE CONCEPTOS COMO EL DE LA TASA DE BASURAS, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 núm. NUM000, NUM001, NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, HABIENDO DEJADO IMPAGADOS LOS RECIBOS DE LOS EJERCICIOS DE 2004 Y 2005, LO CUAL, POR SÍ SÓLO, CONSTITUYE FUNDAMENTO BASTANTE PARA QUE PUEDA PROSPERAR LA PRETENSIÓN RESOLUTORIA DE LA DEMANDA.
O sea: que no puede aplicarse el art. 20.1 LAU a la tasa de basuras. Por eso desahucian a la inquilina por no pagar la tasa de basuras Y ELLO A PESAR DE QUE DICHO PAGO NO ESTABA INCLUIDO EN EL CONTRATO.
Por tanto NO corresponde al arrendador sino al inquilino.
Me reitero una vez más en que la tasa de basura la paga el inquilino. Y para argumentarlo os cito una sentencia de 28-9-2006 de la AP de Barcelona (Ref. El Derecho 2006/426964) en la que se estima el DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de un inquilino que no paga la tasa de basura A PESAR DE QUE EN EL CONTRATO NO SE PACTÓ QUE EL INQUILINO TENÍA QUE PAGAR DICHA TASA. Es justo el caso que nos ocupa y deja bien claro que NO es el arrendador quien tiene que pagar dicha tasa, sino el inquilino.
Los principales párrafos de dicha sentencia son los siguientes:
TERCERO.- Apela además la demandada (la inquilina) la sentencia de primera instancia alegando la vulneración del artículo 20,1, párrafo cuarto, y 20,4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por no constar en el pacto, por el que los gastos en cuya inefectividad se sustenta la demanda serían a cargo del arrendatario, el importe anual de dichos gastos; [...]”.
[...], siendo doctrina comúnmente admitida que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, habiéndose copiado literalmente la dicción de éste último precepto, [...].
En consecuencia los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.
Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos NO INCLUYE CONCEPTOS COMO EL DE LA TASA DE BASURAS, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 núm. NUM000, NUM001, NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, HABIENDO DEJADO IMPAGADOS LOS RECIBOS DE LOS EJERCICIOS DE 2004 Y 2005, LO CUAL, POR SÍ SÓLO, CONSTITUYE FUNDAMENTO BASTANTE PARA QUE PUEDA PROSPERAR LA PRETENSIÓN RESOLUTORIA DE LA DEMANDA.
O sea: que no puede aplicarse el art. 20.1 LAU a la tasa de basuras. Por eso desahucian a la inquilina por no pagar la tasa de basuras Y ELLO A PESAR DE QUE DICHO PAGO NO ESTABA INCLUIDO EN EL CONTRATO.
Por tanto NO corresponde al arrendador sino al inquilino.
En cualquier caso, y con independencia de que se a tasa, servicio, tributo, impuesto, o como se le quiera llamar (semántica pura), el artículo 20 de la LAU deja bien claro:
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus SERVICIOS, TRIBUTOS, CARGAS y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
PARA SU VALIDEZ, ESTE PACTO DEBERA CONSTAR POR ESCRITO y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
Resumiendo, consumos de agua, luz, etc corresponden al arrendatario, y las tasas, tributos, etc se pueden pactar, pero por escrito. Y en el caso planteado por honolulu, al no estar contemplado en el contrato, NO tiene por que pagar la tasa de basuras.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus SERVICIOS, TRIBUTOS, CARGAS y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
PARA SU VALIDEZ, ESTE PACTO DEBERA CONSTAR POR ESCRITO y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
Resumiendo, consumos de agua, luz, etc corresponden al arrendatario, y las tasas, tributos, etc se pueden pactar, pero por escrito. Y en el caso planteado por honolulu, al no estar contemplado en el contrato, NO tiene por que pagar la tasa de basuras.
Leamos bien el artículo 2 de la LGT
2. Los tributos, cualquiera que sea su denominación, DE CLASIFICAN EN tasas, contribuciones especiales e impuestos:
a) TASAS SON los tributos cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, LA PRESTACION DE SERVICIOS o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario, cuando los servicios o actividades NO SEAN DE SOLICITUD O RECEPCION VOLUNTARIA para los obligados tributarios o no se presten o realicen por el sector privado.
La conclusión creo que es clara, la famos "basura", en algunos sitiso denominada "Tasa de Residuos Urbanos" es una tasa, y si en el contrato de arrendamiento no se dice nada al respecto, debe pagarla el arrendador.
De hecho, el obligado tributario ante el Ayuntamiento es el propietario del inmueble.
2. Los tributos, cualquiera que sea su denominación, DE CLASIFICAN EN tasas, contribuciones especiales e impuestos:
a) TASAS SON los tributos cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, LA PRESTACION DE SERVICIOS o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario, cuando los servicios o actividades NO SEAN DE SOLICITUD O RECEPCION VOLUNTARIA para los obligados tributarios o no se presten o realicen por el sector privado.
La conclusión creo que es clara, la famos "basura", en algunos sitiso denominada "Tasa de Residuos Urbanos" es una tasa, y si en el contrato de arrendamiento no se dice nada al respecto, debe pagarla el arrendador.
De hecho, el obligado tributario ante el Ayuntamiento es el propietario del inmueble.
dati: entiendo su punto de vista y es un argumento correcto pero no completo, porque el problema es que la LAU está muy mal escrita. Si la leemos bien llegará a la misma conclusión que yo.
Vera: si leemos el art. 21.1 LAU completo, veremos que dice: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento DEL INMUEBLE, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades QUE NO SEAN SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACION y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".
Se refiere a gastos causados no por el hecho de que haya una persona viviendo en la vivienda, sino de la vivienda en sí misma (y zonas comunes o resto del terreno). El ejemplo más claro es el IBI: aunque no viva nadie se produce ese impuesto.
Luego el art. 21.3 LAU habla de gastos individualizables mediante contador. Se refiere claramente a gastos causados por el habitante de la vivienda, no por la vivienda en sí misma. Por ejemplo la luz y el agua. Pero hay que tener claro que no todos los gastos "personales" se miden mediante contador: hay gastos individualizables aunque no se calculen con "contador", como por ejemplo la tasa de basura que en muchas ciudades va incluida en la factura del agua (aunque no tiene nada que ver con la lectura del contador del agua). Es un gasto individualizable, aunque se mida sin contador y se debe a quien vive en la casa, no a la casa en sí misma.
Por eso me mantengo en que en principio la tasa de basura corresponde al inquilino porque es un gasto que genera el individualmente, no la vivienda ni el edificio en el que se encuentra dicha vivienda.
No sé si me he explicado bien.
abogado@leonbendayan.com
Vera: si leemos el art. 21.1 LAU completo, veremos que dice: "Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento DEL INMUEBLE, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades QUE NO SEAN SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACION y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".
Se refiere a gastos causados no por el hecho de que haya una persona viviendo en la vivienda, sino de la vivienda en sí misma (y zonas comunes o resto del terreno). El ejemplo más claro es el IBI: aunque no viva nadie se produce ese impuesto.
Luego el art. 21.3 LAU habla de gastos individualizables mediante contador. Se refiere claramente a gastos causados por el habitante de la vivienda, no por la vivienda en sí misma. Por ejemplo la luz y el agua. Pero hay que tener claro que no todos los gastos "personales" se miden mediante contador: hay gastos individualizables aunque no se calculen con "contador", como por ejemplo la tasa de basura que en muchas ciudades va incluida en la factura del agua (aunque no tiene nada que ver con la lectura del contador del agua). Es un gasto individualizable, aunque se mida sin contador y se debe a quien vive en la casa, no a la casa en sí misma.
Por eso me mantengo en que en principio la tasa de basura corresponde al inquilino porque es un gasto que genera el individualmente, no la vivienda ni el edificio en el que se encuentra dicha vivienda.
No sé si me he explicado bien.
abogado@leonbendayan.com
A mí me parece claro que todo lo que no sean gastos individualizables con "aparatos contadores" (art.20.3) el resto de gastos para ser exigibles deben de ser pactados conforme al art 20.1 (""Las partes podrán pactar""). IBI, Basura, Entrada de Vehículos, Póliza de Seguros, Comunidad, etc, no se pueden exigir sin pacto previo.
leonjbr: De acuerdo en lo del registro de la fianza, había entendido que era el contrato.
leonjbr: De acuerdo en lo del registro de la fianza, había entendido que era el contrato.
No, no ahí hay una confusión de conceptos: la tasa es un servicio, lo que pasa es que es un servicio publico, pero servicio al fin y al cabo.
Por tanto no es cierto que las tasas sean a cargo del arrendador, sino de quien disfruta del servicio (público) que en el caso de las basuras es el inquilino, que es quien las genera.
Así se deduce del art. 2.2.a) LGT, a cuyo tenor: "Tasas son los tributos cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario [...]."
abogado@leonbendayan.com
Por tanto no es cierto que las tasas sean a cargo del arrendador, sino de quien disfruta del servicio (público) que en el caso de las basuras es el inquilino, que es quien las genera.
Así se deduce del art. 2.2.a) LGT, a cuyo tenor: "Tasas son los tributos cuyo hecho imponible consiste en la utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público, LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS o la realización de actividades en régimen de derecho público que se refieran, afecten o beneficien de modo particular al obligado tributario [...]."
abogado@leonbendayan.com
dati:
1.- la obligacion de registrarlo se deduce de la DT 3.ª LAU 94, a cuyo tenor:
"Tercera Depósito de fianzas
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.".
Casi todas las CCAA han establecido la obligación de depoistar la fianza, y para ello hay que registrar el contrato. Al final hay que registrarlo.
2.- Lo segundo viene en el art. 20.3 LAU 94, a cuyo tenor:
"3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.". Es decir, que cualquier servicio publico de basura que se individualice corresponde al arrendatario, no al arrendador, y ello por Ley, no por el contrato.
1.- la obligacion de registrarlo se deduce de la DT 3.ª LAU 94, a cuyo tenor:
"Tercera Depósito de fianzas
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.".
Casi todas las CCAA han establecido la obligación de depoistar la fianza, y para ello hay que registrar el contrato. Al final hay que registrarlo.
2.- Lo segundo viene en el art. 20.3 LAU 94, a cuyo tenor:
"3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.". Es decir, que cualquier servicio publico de basura que se individualice corresponde al arrendatario, no al arrendador, y ello por Ley, no por el contrato.
Yo soy arrendador y no veo en ningún sitio de la LAU que haya obligación de registrar el contrato, por lo tanto si en el mismo no se ha acordado lo contrario no está el arrendador obligado a inscribirlo. En cuanto al recibo de basura si no se ha pactado expresamente en el contrato que lo tiene que pagar el inquilino el obligado al pago es el arrendador.
