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Ideas para un traspaso (tema para profesionales)
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Estimados compañeros:
Esta es una consulta de profesional y para profesionales. Cualquier aportación del público será, por supuesto, bienvenida:
Tengo un cliente que cogió en traspaso en el 2001 un local en Toledo cuyo contrato originario era de 1977. El contrato no vetaba los traspasos.
Por lo tanto, y en virtud de la D.T. 3ª de la LAU /94, punto 3:
"Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Considero que su contrato se extinguió el 31-12-2014; no operan los cinco años adicionales hasta 31-12-19 por ser traspaso posterior a la LAU/94.
Es un comercio, por lo que si le deniegan la prórroga al estar ya en tácita reconducción desde al año 2015, considero que tendrá derecho a la indemnización prevista en el art. 34 LAU:
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado."
"...la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades...."
Pero no he aconsejado al cliente hacerlo, porque su renta actual es muy baja y la renta de mercado la multiplicaría por dos ¿vosotros mandaríais el preaviso o permanecerías callados en la esperanza de que el casero siga sin oponerse a las reconducciones, que ya ha permitido durante tantos años?
Y ya puestos a preguntar ¿qué argumentos creeis que puedo ofrecer al casero para un nuevo contrato con al menos cinco años y a nombre de una SL? Yo aprecio, como buenos motivos, el historial de buen pagador, la necesidad de amortizar una necesaria renovación del local, el menor riesgo (parael empresario) que supone operar con SL y que espero que el casero podrá apreciar, y ¿se os ocurre alguno mas?
Gracias y saludos.
Esta es una consulta de profesional y para profesionales. Cualquier aportación del público será, por supuesto, bienvenida:
Tengo un cliente que cogió en traspaso en el 2001 un local en Toledo cuyo contrato originario era de 1977. El contrato no vetaba los traspasos.
Por lo tanto, y en virtud de la D.T. 3ª de la LAU /94, punto 3:
"Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley."
Considero que su contrato se extinguió el 31-12-2014; no operan los cinco años adicionales hasta 31-12-19 por ser traspaso posterior a la LAU/94.
Es un comercio, por lo que si le deniegan la prórroga al estar ya en tácita reconducción desde al año 2015, considero que tendrá derecho a la indemnización prevista en el art. 34 LAU:
"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado."
"...la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades...."
Pero no he aconsejado al cliente hacerlo, porque su renta actual es muy baja y la renta de mercado la multiplicaría por dos ¿vosotros mandaríais el preaviso o permanecerías callados en la esperanza de que el casero siga sin oponerse a las reconducciones, que ya ha permitido durante tantos años?
Y ya puestos a preguntar ¿qué argumentos creeis que puedo ofrecer al casero para un nuevo contrato con al menos cinco años y a nombre de una SL? Yo aprecio, como buenos motivos, el historial de buen pagador, la necesidad de amortizar una necesaria renovación del local, el menor riesgo (parael empresario) que supone operar con SL y que espero que el casero podrá apreciar, y ¿se os ocurre alguno mas?
Gracias y saludos.
Hoplon:
1.- Yo que tu me quedaria calladito, porque si en 5 años no se ha dado cuenta de que ha finalizado el contrato no creo que vaya a darse cuenta en un futuro más o menos inmediato. Además no veo la ventaja de decirle nada. ¿Qué ganas con un nuevo contrato de 5 años?
2.- En cuanto a los argumentos para que el casero acepte un nuevo contrato de 5 años a nombre de una sociedad yo creo que está clarísimo: una subida de renta. Concertar contratos a nombre de una sociedad no tiene la menor ventaja para el casero, hasta el punto de que yo siempre, siempre lo desaconsejo. Por tanto la unica posibilidad que veo es ofrecerle el "caramelito" de la subida de renta. El problema que le veo a esta opción es el mismo que le veo a la primera: que para siquiera ponerse a negociar este asunto hay que levantar la liebre de que el contrato inicial está resuelto lo cual conlleva que el casero pueda decidir no renovar ni al inquilino anterior ni a una sociedad pero exigir un nuevo contrato y la subidad de la renta, con lo corremos el riesgo de terminar en una situación en la que tenemos todos los inconvenientes posibles pero ninguna ventaja, con lo cual no veo que podamos salir de ese callejón sin salida sin correr un riesgo enorme.
RESUMEN: yo me quedaría como estoy .
1.- Yo que tu me quedaria calladito, porque si en 5 años no se ha dado cuenta de que ha finalizado el contrato no creo que vaya a darse cuenta en un futuro más o menos inmediato. Además no veo la ventaja de decirle nada. ¿Qué ganas con un nuevo contrato de 5 años?
2.- En cuanto a los argumentos para que el casero acepte un nuevo contrato de 5 años a nombre de una sociedad yo creo que está clarísimo: una subida de renta. Concertar contratos a nombre de una sociedad no tiene la menor ventaja para el casero, hasta el punto de que yo siempre, siempre lo desaconsejo. Por tanto la unica posibilidad que veo es ofrecerle el "caramelito" de la subida de renta. El problema que le veo a esta opción es el mismo que le veo a la primera: que para siquiera ponerse a negociar este asunto hay que levantar la liebre de que el contrato inicial está resuelto lo cual conlleva que el casero pueda decidir no renovar ni al inquilino anterior ni a una sociedad pero exigir un nuevo contrato y la subidad de la renta, con lo corremos el riesgo de terminar en una situación en la que tenemos todos los inconvenientes posibles pero ninguna ventaja, con lo cual no veo que podamos salir de ese callejón sin salida sin correr un riesgo enorme.
RESUMEN: yo me quedaría como estoy .
He leído partes, pero muy poco. Es que (no es por tirarme ningún pegote ni nada por el estilo) tengo una habilidad natural para la estrategia. Veo rápidamente el (des)equilibrio de las situaciones y por donde no se puede avanzar. Otra cosa es que lo haga, quiero decir, que aunque vea muy claro como se puede avanzar muchas veces no lo hago por razones puramente éticas. Pero suelo ver muy claro y muy rápido el esquema de incentivos y debilidades de las situaciones que se van planteando.
