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He demandado a mi inquilino por impago y él me ha puesto una demanda.
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He demandado a mi inquilino por impago y él me ha puesto una demanda.
Tengo un local que lo tengo alquilado por el Covi, le rebaje los primeros meses a la mitad del contrato, no recibí respuesta de ellos ni me pagaron estuve esperando tiempo y los he demandado por impago y entonces me han puesto ellos una demanda por qué no están de acuerdo con el alquiler, el juez ha decidido que los dos juicios sean juntos ya llevo más de un año, no puedo entender como un juez puede aceptar la demanda de ellos.
Yo sigo pagando el Ibi, el seguro, y el IVA todos los trimestres por el precio del alquiler, según hacienda tengo que estar pagando el IVA..
Yo sigo pagando el Ibi, el seguro, y el IVA todos los trimestres por el precio del alquiler, según hacienda tengo que estar pagando el IVA..
Al igual que Leonjbr, quedo a la espera de que concrete el contenido de la consulta.
Al parecer, le han convertido el desahucio en cuestión compleja: St J. 1ª I nº 1 de La Orotava de 31-3-21, aplicando el contenido del Acuerdo de 12 de noviembre del 2020 de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona; ello supone redirigir el procedimiento hacia un plenario (la acumulación de ambos procesos es inadmisible (AAP Plama de Mallorca 88/2021 de 18-5):
- También se podrá enervar la acción pagando el 50 % de las rentas adeudadas (Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya). Salvo que haya precedido requerimiento de impago que impide la enervación. Este Decreto también otorga al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento sin penalización por suspensión de la actividad durante más de tres meses en un año.
- Es admisible invocar la imposibilidad de pago de manera análoga a la fuerza mayor.
- Para más recochineo, sus señorías expresamente exponen que su acuerdo se toma para "más seguridad jurídica".
Pero ésto solamente se aplica, en principio, en Cataluña (o Catalunya).
Y ello es debido a que posiblemente ha acumulado a la pretensión de desahucio la de reclamación de rentas debidas, porque cuando se ejercita exclusivamente la acción de desahucio no es posible reconvenir (447, 2 LEC; SAP Gerona (S. 1ª) 399/2019 de 4 de mayo. Y si la acción es solamente de desahucio, aunque haya presentada demanda de determinación de rentas, dicha acción no se suspende: ST 229/2020 de 21-12-20, del J. de 1ª I, nº 37 de Barcelona.
Al parecer, le han convertido el desahucio en cuestión compleja: St J. 1ª I nº 1 de La Orotava de 31-3-21, aplicando el contenido del Acuerdo de 12 de noviembre del 2020 de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona; ello supone redirigir el procedimiento hacia un plenario (la acumulación de ambos procesos es inadmisible (AAP Plama de Mallorca 88/2021 de 18-5):
- También se podrá enervar la acción pagando el 50 % de las rentas adeudadas (Decret-Llei 34/2020, de 20 de octubre, del Govern de la Generalitat de Catalunya). Salvo que haya precedido requerimiento de impago que impide la enervación. Este Decreto también otorga al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento sin penalización por suspensión de la actividad durante más de tres meses en un año.
- Es admisible invocar la imposibilidad de pago de manera análoga a la fuerza mayor.
- Para más recochineo, sus señorías expresamente exponen que su acuerdo se toma para "más seguridad jurídica".
Pero ésto solamente se aplica, en principio, en Cataluña (o Catalunya).
Y ello es debido a que posiblemente ha acumulado a la pretensión de desahucio la de reclamación de rentas debidas, porque cuando se ejercita exclusivamente la acción de desahucio no es posible reconvenir (447, 2 LEC; SAP Gerona (S. 1ª) 399/2019 de 4 de mayo. Y si la acción es solamente de desahucio, aunque haya presentada demanda de determinación de rentas, dicha acción no se suspende: ST 229/2020 de 21-12-20, del J. de 1ª I, nº 37 de Barcelona.
El Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Valencia ha admitido al menos en una ocasión la invocación de la cláusula "rebus sic stantibus" para desetimar un desahucio por falta de pago durante el confinamiento.
El Auto nº 727/2020 de 14 de dciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, reduce la renta de un local de moda, no de restauración, a la mitad, durante un año.
En el mismo sentido la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto 43/2021, de 10 de febrero, para un hotel, y con duración mientras subsistan las restricciones legales de aforo y circulación de turistas.
También en Auto num. 256/2020 de 25 junio del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia.
Y también se adpta la suspensión cautelar, "inaudita parte", en Auto num. 162/2020, de 7 julio, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm: “...que procede acordar tanto la medida de suspensión parcial de la obligación de pago de la renta pactada en el contrato, como la de prohibición a la demandada de presentar demanda de desahucio durante la tramitación..."
La invocación de este argumento no ha tenido tanto éxito, con matices cuya exposición está fuera del alcance de un foro, en:
Auto num. 441/2020, de 2 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid:
“En primer lugar, llama la atención que se interesen como medidas cautelares, exactamente los mismos pronunciamientos que se solicitan en el pleito principal, incluso la devolución de la renta ya cobrada, lo cual supone un verdadero adelanto del fallo de la sentencia, algo contrario la propio espíritu de la medida cautelar..."
Auto num. 348/2020 de 21 septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona:
“...las medidas -tendentes a impedir el acceso a los Tribunales- no se cohonestan con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el art 24 CE . La parte demandante pretende que se prive al arrendador del derecho a impetrar la tutela judicial..."
Y parecido, siempre con matices que afectan a cada caso concreto, en Auto num. 498/2020 de 21 diciembre del Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid.
Es interesante la sentencia 94/2020, de 11 agosto, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cáceres. Recae en una demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas vencidas, a la que se opuso fuerza mayor:
“..no puede entenderse que concurra una causa de fuerza mayor que exonere a la mercantil demandada de la obligación de pagar la renta (... aunque...) para la mercantil arrendataria la posesión del local ya no tiene el valor económico que tenía al concluir el contrato (...) hemos de considerar que, por una parte, el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio, y que si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del mismo sí ha proporcionado algunas ventajas al arrendatario, que ha conservado mercancías y distintos enseres en dicho local..." Y finalmente estima el desahucio, aunque reduce las rentas debidas a un prime rescalón del 25 % durante el cierrre totoal, y del 40 % durante el resto de la crisis.
Mi consejo: confie usted en el abogado que le lleva el procedimiento.
El Auto nº 727/2020 de 14 de dciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, reduce la renta de un local de moda, no de restauración, a la mitad, durante un año.
En el mismo sentido la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su Auto 43/2021, de 10 de febrero, para un hotel, y con duración mientras subsistan las restricciones legales de aforo y circulación de turistas.
También en Auto num. 256/2020 de 25 junio del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia.
Y también se adpta la suspensión cautelar, "inaudita parte", en Auto num. 162/2020, de 7 julio, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm: “...que procede acordar tanto la medida de suspensión parcial de la obligación de pago de la renta pactada en el contrato, como la de prohibición a la demandada de presentar demanda de desahucio durante la tramitación..."
La invocación de este argumento no ha tenido tanto éxito, con matices cuya exposición está fuera del alcance de un foro, en:
Auto num. 441/2020, de 2 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid:
“En primer lugar, llama la atención que se interesen como medidas cautelares, exactamente los mismos pronunciamientos que se solicitan en el pleito principal, incluso la devolución de la renta ya cobrada, lo cual supone un verdadero adelanto del fallo de la sentencia, algo contrario la propio espíritu de la medida cautelar..."
Auto num. 348/2020 de 21 septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona:
“...las medidas -tendentes a impedir el acceso a los Tribunales- no se cohonestan con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el art 24 CE . La parte demandante pretende que se prive al arrendador del derecho a impetrar la tutela judicial..."
Y parecido, siempre con matices que afectan a cada caso concreto, en Auto num. 498/2020 de 21 diciembre del Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid.
Es interesante la sentencia 94/2020, de 11 agosto, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Cáceres. Recae en una demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas vencidas, a la que se opuso fuerza mayor:
“..no puede entenderse que concurra una causa de fuerza mayor que exonere a la mercantil demandada de la obligación de pagar la renta (... aunque...) para la mercantil arrendataria la posesión del local ya no tiene el valor económico que tenía al concluir el contrato (...) hemos de considerar que, por una parte, el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio, y que si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del mismo sí ha proporcionado algunas ventajas al arrendatario, que ha conservado mercancías y distintos enseres en dicho local..." Y finalmente estima el desahucio, aunque reduce las rentas debidas a un prime rescalón del 25 % durante el cierrre totoal, y del 40 % durante el resto de la crisis.
Mi consejo: confie usted en el abogado que le lleva el procedimiento.
Lo que pasa es que yo ya no puedo más de hacer pagos, se me comen mi sueldo, entiendo que ellos lo hayan pasado mal, pero no entiendo que nadie les obligue a pagar algo de alquiler y estén ahí tiempo y tiempo.
Mientras la pandemia ellos lo tenían de depósito y si llamabas a un teléfono ellos te atendían.
Mientras la pandemia ellos lo tenían de depósito y si llamabas a un teléfono ellos te atendían.
