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habitable o no?
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por supuesto que es posible que los papeles digan una cosa y hayan hecho otra. ¿Cuántas veces ocurre eso en todos los órdenes de la vida?
Empiece por mirar el libro del edificio y, si ahí no aparece el uso del ático, la división horizontal.
Hay muchos áticos que, figurando como locales o trasteros, son usados como vivienda. Si ese es el caso, usted decide si lo tolera o no.
Puede no tolerarlo y estará en su derecho, aunque no quiero ocultarle que mi posición en este asunto es que yo lo toleraría, por varias razones, tales como que no considero el uso de vivienda más perjudicial que cualquier otro, o que conozco que ocurre en varias de las obras en las que he sido arquitecto ... pero, en ese caso, incluso yo no soportaría unas molestias técnicamente solucionables.
No tolerarlo es denunciarlo al ayuntamiento exigiendo la restauración de la legalidad urbanística.
Tolerarlo ese decirle a los vecinos que irá al ayuntamiento si no solucionan el problema de los ruidos.
Supongamos ahora que ese ático figura como vivienda, o que, figurando como local o trastero, se dan las condiciones urbanísticas para solicitar el cambio de uso y convertirlo en vivienda.
Si ese es el caso, nada puede hacer contra ese uso, aunque pudieran haberse producido irregularidades administrativas, tales como modificaciones sin licencia.
- Si las modificaciones han obtenido licencia, nada le solucionará el ayuntamiento.
- Si las modificaciones no han obtenido licencia, el ayuntamiento exigirá la presentación del proyecto y demás, pero nada más le solucionará a usted.
- Si en la división horizontal figura como,local o como trastero, aunque se dan las condiciones urbanísticas para solicitar el cambio de uso y convertirlo en vivienda, ese cambio de uso afecta al título constitutivo del inmueble y debe de obtener permiso unánime de la comunidad (esto es cosa de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que no entra el ayuntamiento) ... por lo que habría que estar a ver si ese cambio de uso se produce cuando el conjunto de la obra es todavía de un único propietario (el promotor, antes de escriturar las ventas) o es posterior, e incluso siendo anterior habría que ver si usted ya había formalizado la compra de su vivienda, ya que, aunque antes de escriturar las ventas se da la condición de propietario único, esos actos serían ilegales por suponer un cambio de condiciones a los ya compradores.
- Nada de eso altera que usted no tiene que soportar molestias no soportables, y podrá exigir el grado de aislamiento que indica la normativa, aunque la responsabilidad habrá que exigírsela a uno, otro u otros, según sea el caso ... y, no encontrando solución en el diálogo, esa responsabilidad habrá que exigirla en los juzgados.
vaya mirando esos papeles y cuéntenos lo que indican
es muy probable que tenga usted tazón y eso sea intolerable, que, como poco, sea exigible la adopción de medidas correctoras ... pero habrá que mirar a quien exigírselas, porque estoy casi seguro de que no será al arquitecto
Empiece por mirar el libro del edificio y, si ahí no aparece el uso del ático, la división horizontal.
Hay muchos áticos que, figurando como locales o trasteros, son usados como vivienda. Si ese es el caso, usted decide si lo tolera o no.
Puede no tolerarlo y estará en su derecho, aunque no quiero ocultarle que mi posición en este asunto es que yo lo toleraría, por varias razones, tales como que no considero el uso de vivienda más perjudicial que cualquier otro, o que conozco que ocurre en varias de las obras en las que he sido arquitecto ... pero, en ese caso, incluso yo no soportaría unas molestias técnicamente solucionables.
No tolerarlo es denunciarlo al ayuntamiento exigiendo la restauración de la legalidad urbanística.
Tolerarlo ese decirle a los vecinos que irá al ayuntamiento si no solucionan el problema de los ruidos.
Supongamos ahora que ese ático figura como vivienda, o que, figurando como local o trastero, se dan las condiciones urbanísticas para solicitar el cambio de uso y convertirlo en vivienda.
Si ese es el caso, nada puede hacer contra ese uso, aunque pudieran haberse producido irregularidades administrativas, tales como modificaciones sin licencia.
- Si las modificaciones han obtenido licencia, nada le solucionará el ayuntamiento.
- Si las modificaciones no han obtenido licencia, el ayuntamiento exigirá la presentación del proyecto y demás, pero nada más le solucionará a usted.
- Si en la división horizontal figura como,local o como trastero, aunque se dan las condiciones urbanísticas para solicitar el cambio de uso y convertirlo en vivienda, ese cambio de uso afecta al título constitutivo del inmueble y debe de obtener permiso unánime de la comunidad (esto es cosa de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que no entra el ayuntamiento) ... por lo que habría que estar a ver si ese cambio de uso se produce cuando el conjunto de la obra es todavía de un único propietario (el promotor, antes de escriturar las ventas) o es posterior, e incluso siendo anterior habría que ver si usted ya había formalizado la compra de su vivienda, ya que, aunque antes de escriturar las ventas se da la condición de propietario único, esos actos serían ilegales por suponer un cambio de condiciones a los ya compradores.
- Nada de eso altera que usted no tiene que soportar molestias no soportables, y podrá exigir el grado de aislamiento que indica la normativa, aunque la responsabilidad habrá que exigírsela a uno, otro u otros, según sea el caso ... y, no encontrando solución en el diálogo, esa responsabilidad habrá que exigirla en los juzgados.
vaya mirando esos papeles y cuéntenos lo que indican
es muy probable que tenga usted tazón y eso sea intolerable, que, como poco, sea exigible la adopción de medidas correctoras ... pero habrá que mirar a quien exigírselas, porque estoy casi seguro de que no será al arquitecto
Veo, leyendo y buscando cosas respecto al cuarto de baño sobre mi habitación averigüé lo siguiente, eso son obras que alteran la habitabilidad ( http://www.valencia.es/twav/tramites...poyoTramites=1 ), y para una reforma así necesitas proyecto de ejecución de arquitecto y dirección de obras, puede que hasta con aparejador
En caso de haber sido una obra mayor, no realizaron bien su trabajo, con lo cual es el arquitecto el que debería arreglar lo del suelo. En caso de no haber sido obra mayor, no pueden haber colocado el cuarto de baño donde quisieran.
Como usted dice, empezaré por el libro del edificio o la división horizontal, donde debería decir que tipo de obra han realidado.
Y con lo de la denuncia yo me refería a ir al ayuntamiento, antes que al abogado, para no pasar a mayores de buenas a primeras.
Algo más ¿Es factible que en la división horizontal diga una cosa y en la realidad hayan realizado otra?
Nuevamente, muchas gracias.
En caso de haber sido una obra mayor, no realizaron bien su trabajo, con lo cual es el arquitecto el que debería arreglar lo del suelo. En caso de no haber sido obra mayor, no pueden haber colocado el cuarto de baño donde quisieran.
Como usted dice, empezaré por el libro del edificio o la división horizontal, donde debería decir que tipo de obra han realidado.
Y con lo de la denuncia yo me refería a ir al ayuntamiento, antes que al abogado, para no pasar a mayores de buenas a primeras.
Algo más ¿Es factible que en la división horizontal diga una cosa y en la realidad hayan realizado otra?
Nuevamente, muchas gracias.
la división horizontal es un documento hecho ante notario, del que debe existir copia en la comunidad y que en todo caso es accesible en el Registro, en el que se describe de qué elementos está compuesto el edificio (cada una de las fincas registrales) ... pero en el libro del edificio debiera de describirse, aunque fuera de modo somero
con lo de las costas me refiero a otra cosa:
- si usted denuncia a alguien, y resulta no culpable, pueden hacerle pagar a usted los honorarios de abogado y procurador de ese alguien. De la misma manera, pudiera ser que, siendo declarado culpable el denunciado, tenga él que hacerse cargo de los honorarios del abogado y del procurador de usted. De ahí que sea importante ser cauteloso antes de emprender acciones judiciales contra un montón de agentes. Si las pruebas realizadas por el laboratorio demuestran que no existe el grado de aislamiento exigible, parece clara la responsabilidad del constructor y del aparejador, siempre hay un grado de responsabilidad del promotor y, en este caso, quizá sea más difícil probar la responsabilidad del arquitecto (porque en el proyecto suele cumplir)
el coste de las pruebas de medición de ruido también es reclamable
en todo caso, creo que debe de empezar por ese libro del edificio ... mirando la descripción y los planos que pueda haber de conjunto, lo que puede ser suficiente para saber si en esos áticos está previsto y autorizado el uso de vivienda
con lo de las costas me refiero a otra cosa:
- si usted denuncia a alguien, y resulta no culpable, pueden hacerle pagar a usted los honorarios de abogado y procurador de ese alguien. De la misma manera, pudiera ser que, siendo declarado culpable el denunciado, tenga él que hacerse cargo de los honorarios del abogado y del procurador de usted. De ahí que sea importante ser cauteloso antes de emprender acciones judiciales contra un montón de agentes. Si las pruebas realizadas por el laboratorio demuestran que no existe el grado de aislamiento exigible, parece clara la responsabilidad del constructor y del aparejador, siempre hay un grado de responsabilidad del promotor y, en este caso, quizá sea más difícil probar la responsabilidad del arquitecto (porque en el proyecto suele cumplir)
el coste de las pruebas de medición de ruido también es reclamable
en todo caso, creo que debe de empezar por ese libro del edificio ... mirando la descripción y los planos que pueda haber de conjunto, lo que puede ser suficiente para saber si en esos áticos está previsto y autorizado el uso de vivienda
quizá no me haya expresado suficientemente bien, por lo que copio ... y trato de aclarar
puede usted mirar la división horizontal, y ver cómo están descritos esos áticos ... si como apartamentos, si como estudios, si como trasteros, si como locales sin uso específico ... y, a partir de ahí, puede hacer lo que crea que le conviene en base a la ley
- si no son vivienda, según la ley no tienen usted que soportar ese uso de vivienda (porque usted no tiene porqué ser víctima de los negocios ilícitos de otro)
- si son vivienda, podrá usted encargar, a un laboratorio de construcción, un estudio de transmisión de ruidos
- si según ese estudio no cumple la normativa exigible, podrá reclamar a promotor, arquitecto, aparejador y constructor, a todos ellos o los que se intuyan responsables del resultado del estudio de transmisión de ruidos (porque a usted hay que garantizarle la calidad que marca la normativa) ... pero muy probablemente haya de pagar las costas de quien haya sido denunciado y no resulte declarado responsable
- si según ese estudio cumple la normativa exigible, pues será que usted cree tener un piso de mayor calidad que el que realmente tiene
¿qué puedo decirle?
- por dar cabida a una visión optimista de la realidad actual, diré que hasta hace muy poco tiempo, quizá más del 80% de las viviendas no cumplían los niveles de aislamiento acústico exigibles e indicados en el proyecto
- aparte de eso, que no es poco, andar con tacones, zapatos de suelas duras o tapas metálicas, arrastrar sillas o mesas, tener alto el volumen de los equipos de sonido, botar una pelota, dar un puñetazo en la mesa, dar voces, disponer de una cama de poca calidad, etc ... son problemas de convivencia, de difícil solución
puede usted mirar la división horizontal, y ver cómo están descritos esos áticos ... si como apartamentos, si como estudios, si como trasteros, si como locales sin uso específico ... y, a partir de ahí, puede hacer lo que crea que le conviene en base a la ley
- si no son vivienda, según la ley no tienen usted que soportar ese uso de vivienda (porque usted no tiene porqué ser víctima de los negocios ilícitos de otro)
- si son vivienda, podrá usted encargar, a un laboratorio de construcción, un estudio de transmisión de ruidos
- si según ese estudio no cumple la normativa exigible, podrá reclamar a promotor, arquitecto, aparejador y constructor, a todos ellos o los que se intuyan responsables del resultado del estudio de transmisión de ruidos (porque a usted hay que garantizarle la calidad que marca la normativa) ... pero muy probablemente haya de pagar las costas de quien haya sido denunciado y no resulte declarado responsable
- si según ese estudio cumple la normativa exigible, pues será que usted cree tener un piso de mayor calidad que el que realmente tiene
¿qué puedo decirle?
- por dar cabida a una visión optimista de la realidad actual, diré que hasta hace muy poco tiempo, quizá más del 80% de las viviendas no cumplían los niveles de aislamiento acústico exigibles e indicados en el proyecto
- aparte de eso, que no es poco, andar con tacones, zapatos de suelas duras o tapas metálicas, arrastrar sillas o mesas, tener alto el volumen de los equipos de sonido, botar una pelota, dar un puñetazo en la mesa, dar voces, disponer de una cama de poca calidad, etc ... son problemas de convivencia, de difícil solución
VEO, no pretendo decidir sobre lo que no me pertenece, pero al igual que usted, yo también entiendo la vivienda como un "espacio privado", y no considero de "mi interés" lo que hagan mis vecinos en el cuarto de baño, o en el resto de su ático, y sin embargo tengo que oirlos todos los santos días hasta las dos de la madrugada. Ya intenté hablar con ellos de todas las maneras posibles, incluso ofrecí pagar la mitad de la insonorización de su piso (que es el emisor del ruido), y no sólo no quieren poner un duro, sino que hacen más ruido. ¿Qué otro recurso me queda? ¿llamar a la policía y que los multen? No me sirve de nada. Diga usted que puedo hacer, gracias.
casos como éste me ponen ... en la difícil decisión de elegir el camino de la respuesta
soy de los que entienden la vivienda como un espacio privado al que nadie tiene derecho a entrometerse, y tan vivienda es una caja de cartón en el parque como un chalet en La Moraleja ... y me pongo malo cuando veo que pretendemos imponer a los demás lo que no pasan de ser "nuestros intereses"
pero también me pongo malo con "los listos", con quienes basan su éxito económico en aprovecharse del engaño a la gente de recursos limitados
al tema:
- NO HAY PROBLEMA LEGAL en colocar un baño sobre un dormitorio
- Las condiciones de habitabilidad NO SON UNIVERSALES. En otro momento miraré las de Valencia, si las hay, porque en muchas comunidades no están fijadas las condiciones mínimas de habitabilidad.
- una puerta de 2x2, a una terraza, es algo más que un pequeño hueco de iluminación. Dos son más que una, y solo una ya sería suficiente para iluminar 35 m2 si el fondo de iluminación no es excesivo (difícilmente puede serlo con esa superficie y con dos huecos de 2x2 a la terraza)
puede usted mirar la división horizontal, y ver cómo están descritos esos áticos ... si como apartamentos, si como estudios, si como trasteros, si como locales sin uso específico ... y, a partir de ahí, puede hacer lo que crea que le conviene en base a la ley ... porque usted no tiene porqué ser víctima de los negocios ilícitos de otro, del mismo modo que usted no tiene derecho a pretender decidir sobre lo que no le pertenece
soy de los que entienden la vivienda como un espacio privado al que nadie tiene derecho a entrometerse, y tan vivienda es una caja de cartón en el parque como un chalet en La Moraleja ... y me pongo malo cuando veo que pretendemos imponer a los demás lo que no pasan de ser "nuestros intereses"
pero también me pongo malo con "los listos", con quienes basan su éxito económico en aprovecharse del engaño a la gente de recursos limitados
al tema:
- NO HAY PROBLEMA LEGAL en colocar un baño sobre un dormitorio
- Las condiciones de habitabilidad NO SON UNIVERSALES. En otro momento miraré las de Valencia, si las hay, porque en muchas comunidades no están fijadas las condiciones mínimas de habitabilidad.
- una puerta de 2x2, a una terraza, es algo más que un pequeño hueco de iluminación. Dos son más que una, y solo una ya sería suficiente para iluminar 35 m2 si el fondo de iluminación no es excesivo (difícilmente puede serlo con esa superficie y con dos huecos de 2x2 a la terraza)
puede usted mirar la división horizontal, y ver cómo están descritos esos áticos ... si como apartamentos, si como estudios, si como trasteros, si como locales sin uso específico ... y, a partir de ahí, puede hacer lo que crea que le conviene en base a la ley ... porque usted no tiene porqué ser víctima de los negocios ilícitos de otro, del mismo modo que usted no tiene derecho a pretender decidir sobre lo que no le pertenece
Habitable o no?
Hola a todos desde Valencia. Después de muchas reuniones y habiendo agotado todos los recursos amistosos con mis vecinos, me veo empujada a tomar medidas. Es por eso que necesito que me asesoren en cuanto al caso que les voy a exponer.
Los vecinos de arriba han modificado un ático sobre el que dudo de su habitabilidad, por los siguientes motivos:
- El ático en sí tiene menos de 35 m2
- El tejado en su punto más alto llega a los 3,20 m, pero el resto de la superficie (en promedio la mayor parte) no supera los 2,40 m.
- La altura del dormitorio va desde 1,80m hasta 0cm, ya que se encuentra del lado que baja el tejado, y tamopoco tiene ventanas, por lo que tienen que dormir en el salón.
- El cuarto de baño no se ha construído sobre la línea en que se encuentran mi baño y el baño del vecino de abajo, sino sobre mi dormitorio, con lo cual me entero perfectamente desde mi cama cuando se duchan o hacen uso del retrete.
- En cuanto a los ruidos, aparte del uso del cuarto de baño, del movimiento de muebles y de las pisadas, se puede oír hasta el crujir de los muelles del sillón y la cama.
- Sólo dispone de 3 ventanas. Una de 20 cm x 20 cm que se encuentra en el lavadero, otra de 30 cm x 50 cm en el cuarto de baño, y luego dos puertas ventana que dan a la terraza, que serán a lo sumo de 2 m x 2m.
- El otro ático vecino de éste, a pesar de haber hecho todas las reformas pertinentes, no ha conseguido la cédula de habitabilidad.
Mis preguntas son:
¿Es habitable ese ático en esas condiciones?
¿Es legal que en la reforma del ático hubieran construído el cuarto de baño sobre los dormitorios míos?
¿Puedo solicitar en el ayuntamiento que se realice una inspección a dicho ático para verificar la habitabilidad? ¿Que solución podría darme el ayuntamiento?
¿Se puede revocar una cédula de habitabilidad? ¿En ese caso, los vecinos tendrían que dejar el ático?
Los vecinos de arriba han modificado un ático sobre el que dudo de su habitabilidad, por los siguientes motivos:
- El ático en sí tiene menos de 35 m2
- El tejado en su punto más alto llega a los 3,20 m, pero el resto de la superficie (en promedio la mayor parte) no supera los 2,40 m.
- La altura del dormitorio va desde 1,80m hasta 0cm, ya que se encuentra del lado que baja el tejado, y tamopoco tiene ventanas, por lo que tienen que dormir en el salón.
- El cuarto de baño no se ha construído sobre la línea en que se encuentran mi baño y el baño del vecino de abajo, sino sobre mi dormitorio, con lo cual me entero perfectamente desde mi cama cuando se duchan o hacen uso del retrete.
- En cuanto a los ruidos, aparte del uso del cuarto de baño, del movimiento de muebles y de las pisadas, se puede oír hasta el crujir de los muelles del sillón y la cama.
- Sólo dispone de 3 ventanas. Una de 20 cm x 20 cm que se encuentra en el lavadero, otra de 30 cm x 50 cm en el cuarto de baño, y luego dos puertas ventana que dan a la terraza, que serán a lo sumo de 2 m x 2m.
- El otro ático vecino de éste, a pesar de haber hecho todas las reformas pertinentes, no ha conseguido la cédula de habitabilidad.
Mis preguntas son:
¿Es habitable ese ático en esas condiciones?
¿Es legal que en la reforma del ático hubieran construído el cuarto de baño sobre los dormitorios míos?
¿Puedo solicitar en el ayuntamiento que se realice una inspección a dicho ático para verificar la habitabilidad? ¿Que solución podría darme el ayuntamiento?
¿Se puede revocar una cédula de habitabilidad? ¿En ese caso, los vecinos tendrían que dejar el ático?
