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Grieta en columna
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Grieta en columna
Hola soy nuevo en el foro y tengo un problema para el que necesito orientación,
En una vivienda de mi propiedad situada en un edificio 4 plantas ha aparecido una grieta que afecta a una columna y a la pared colindante, ambas dentro de mi vivienda (planta ático). De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, considero que la Comunidad de Propietarios es la responsable y debe encargarse de su reparación. Sin embargo, los propietarios presentes en la Junta en la que se trató el asunto se han negado a repararla.
Al informar a mi compañia de seguro de hogar, estos envían a un perito en cuyo informe se indica que la reparación corresponde a la Comunidad de vecinos y que para valorar correctamente la extensión de los daños hace falta retirar dos ladrillos de la pared afectada y comprobar si la grieta está presente en los otros lados de la columna. La grieta además afecta a la estanqueidad de la habitación y ha estado entrando aire frio por ella durante todo el invierno.
La compañía de mi seguro me ha informado de que va a reclamar la reparación de la pared a la Comunidad de vecinos, pero no va a reclamarles la reparación de la columna.
Estoy a la espera de que me envíen el burofax con la reclamación, pero me temo que voy a tener que reclamar la reparación de la columna por mi cuenta. En este caso, necesitaría saber lo siguiente para saber como proceder:
a) Puesto que ha habido un acuerdo de la Junta de Propietarios en contrario, aunque sin votación ya que todos estaban en contra, ¿Es necesario impugnar el acta en el juzgado antes de la reclamación de la reparación?
b) ¿Es necesario que el informe pericial de los daños incluya una valoración del coste de la reparación de la columna?
c) Puesto que todavía no se ha realizado la reparación y por tanto no se ha realizado un gasto monetario, ¿es obligatorio en este caso la presencia de abogado y procurador para reclamar judicialmente la reparación de la columna, independientemente de cuanto vaya a costar la reparación?
Muchas gracias de antemano.
En una vivienda de mi propiedad situada en un edificio 4 plantas ha aparecido una grieta que afecta a una columna y a la pared colindante, ambas dentro de mi vivienda (planta ático). De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, considero que la Comunidad de Propietarios es la responsable y debe encargarse de su reparación. Sin embargo, los propietarios presentes en la Junta en la que se trató el asunto se han negado a repararla.
Al informar a mi compañia de seguro de hogar, estos envían a un perito en cuyo informe se indica que la reparación corresponde a la Comunidad de vecinos y que para valorar correctamente la extensión de los daños hace falta retirar dos ladrillos de la pared afectada y comprobar si la grieta está presente en los otros lados de la columna. La grieta además afecta a la estanqueidad de la habitación y ha estado entrando aire frio por ella durante todo el invierno.
La compañía de mi seguro me ha informado de que va a reclamar la reparación de la pared a la Comunidad de vecinos, pero no va a reclamarles la reparación de la columna.
Estoy a la espera de que me envíen el burofax con la reclamación, pero me temo que voy a tener que reclamar la reparación de la columna por mi cuenta. En este caso, necesitaría saber lo siguiente para saber como proceder:
a) Puesto que ha habido un acuerdo de la Junta de Propietarios en contrario, aunque sin votación ya que todos estaban en contra, ¿Es necesario impugnar el acta en el juzgado antes de la reclamación de la reparación?
b) ¿Es necesario que el informe pericial de los daños incluya una valoración del coste de la reparación de la columna?
c) Puesto que todavía no se ha realizado la reparación y por tanto no se ha realizado un gasto monetario, ¿es obligatorio en este caso la presencia de abogado y procurador para reclamar judicialmente la reparación de la columna, independientemente de cuanto vaya a costar la reparación?
Muchas gracias de antemano.
Usted dice:
" Puesto que ha habido un acuerdo de la Junta de Propietarios en contrario, aunque sin votación ya que todos estaban en contra"
Usted no asistio a la junta?
Porque de asistir supongo que mostraria su parecer favorable al arreglo y por tanto no hubo unanimidad de opiniones ni la hubiera habido de haber votado.
Si asistio a la junta debio votar en contra para poder impugnar y si no asistio tiene 3 meses desde la recepcion del acta para hacerlo.
Por cierto, como consta este acuerdo en el acta si no fue votado?
Yo personalmente no perderia el tiempo impugnando porque si quieren librarse de ello se convoca otra junta y se vota que se arregla y a usted el dinero que haya gastado en la impugnacion no se lo devuelve nadie.
Plantee una reclamacion via burofax y si vuelven a negarse o le ignoran reclame la reparacion por via judicial. El juez obligara a la reparacion si no se avienen por las buenas.
" Puesto que ha habido un acuerdo de la Junta de Propietarios en contrario, aunque sin votación ya que todos estaban en contra"
Usted no asistio a la junta?
Porque de asistir supongo que mostraria su parecer favorable al arreglo y por tanto no hubo unanimidad de opiniones ni la hubiera habido de haber votado.
Si asistio a la junta debio votar en contra para poder impugnar y si no asistio tiene 3 meses desde la recepcion del acta para hacerlo.
Por cierto, como consta este acuerdo en el acta si no fue votado?
Yo personalmente no perderia el tiempo impugnando porque si quieren librarse de ello se convoca otra junta y se vota que se arregla y a usted el dinero que haya gastado en la impugnacion no se lo devuelve nadie.
Plantee una reclamacion via burofax y si vuelven a negarse o le ignoran reclame la reparacion por via judicial. El juez obligara a la reparacion si no se avienen por las buenas.
No se entiende muy bien el asunto de que hubiese una Junta que decidiese algo respecto al tema que nos ocupa.
O se vota y de toma un acuerdo (el que sea) o no se vota y no hay acuerdo.
Deberiamos conocer en profundidad lo que pasó en esa Junta ( con esa base quien la convocó, si esta en el orden del día el asunto que nos ocupa, votos a favor y en contra, etc...) para, con esa base, poder seguir orientándole.
O se vota y de toma un acuerdo (el que sea) o no se vota y no hay acuerdo.
Deberiamos conocer en profundidad lo que pasó en esa Junta ( con esa base quien la convocó, si esta en el orden del día el asunto que nos ocupa, votos a favor y en contra, etc...) para, con esa base, poder seguir orientándole.
Hola, gracias por las respuestas.
En cuanto a las dudas:
El asunto sobre la reparación de la columna iba como uno de los puntos del orden del día en la Junta Ordinaria. Obviamente, yo estaba en la Junta y defendí que se debía reparar la columna por ser un elemento comunitario.
Para aclarar las dudas transcribo lo que escribió el Administrador en el Acta:
"se propone no realizar ninguna intervención en la mencionada vivienda. Este acuerdo se adopta por mayoría, estando en contra únicamente el propietario de la vivienda".
Lo que pretendía decir en el mensaje original es que no se había votado, como tal contando número de personas, ya que todos los presentes, menos yo, estaban en contra.
Un saludo
En cuanto a las dudas:
El asunto sobre la reparación de la columna iba como uno de los puntos del orden del día en la Junta Ordinaria. Obviamente, yo estaba en la Junta y defendí que se debía reparar la columna por ser un elemento comunitario.
Para aclarar las dudas transcribo lo que escribió el Administrador en el Acta:
"se propone no realizar ninguna intervención en la mencionada vivienda. Este acuerdo se adopta por mayoría, estando en contra únicamente el propietario de la vivienda".
Lo que pretendía decir en el mensaje original es que no se había votado, como tal contando número de personas, ya que todos los presentes, menos yo, estaban en contra.
Un saludo
Hola, intentaré clarificar el asunto.
La junta se realizó en Noviembre, por lo que han pasado más de 3 meses. El retraso se ha debido a las múltiples discusiones con mi seguro para que comienze a hacer algo.
En el punto 4 del Acta, el que nos atañe, no se hace relación de los presentes, sólo se indica lo que dije en el mensaje anterior "Este acuerdo se adopta por mayoría, estando en contra únicamente el propietario de la vivienda".
Por el contrario, en el punto 1 del Acta, cuentas anuales, si que se hace una relación de cada uno de los presentes y su sentido del voto.
Como decía, puesto que no se realizó una votación como tal, no hize mención de salvar el voto ni estrictamente voté en contra, ni tampoco nadie votó a favor. Estuvimos como media hora discutiendo, yo contra el resto de los presentes que hablaron.
Muchas gracias,
La junta se realizó en Noviembre, por lo que han pasado más de 3 meses. El retraso se ha debido a las múltiples discusiones con mi seguro para que comienze a hacer algo.
En el punto 4 del Acta, el que nos atañe, no se hace relación de los presentes, sólo se indica lo que dije en el mensaje anterior "Este acuerdo se adopta por mayoría, estando en contra únicamente el propietario de la vivienda".
Por el contrario, en el punto 1 del Acta, cuentas anuales, si que se hace una relación de cada uno de los presentes y su sentido del voto.
Como decía, puesto que no se realizó una votación como tal, no hize mención de salvar el voto ni estrictamente voté en contra, ni tampoco nadie votó a favor. Estuvimos como media hora discutiendo, yo contra el resto de los presentes que hablaron.
Muchas gracias,
Perdón, se me olvido incluir que por lo que yo entiendo, los acuerdos contrarios a la Ley tienen un plazo de impugnación de 1 año.
Yo creó, que el acuerdo no es estrictamente legal, al no haberse realizado votación, y que el tema es contrario a Ley por atribuir la responsabilidad de la reparación de un elemento común a un particular.
Saludos.
Yo creó, que el acuerdo no es estrictamente legal, al no haberse realizado votación, y que el tema es contrario a Ley por atribuir la responsabilidad de la reparación de un elemento común a un particular.
Saludos.
Entiendo que con "columna" se esta hablando de un pilar de la estructura del edificio. Y entiendo que tanto el tabique o pared como el pilar necesitan reparacion.
Un pilar que presenta desperfectos afecta a la seguridad del edificio y sus habitantes, y aqui entran ya dos leyes; la Ley de propiedad horizontal y el Codigo Tecnico de la edificacion
He pasado por una situacion parecida, por no decir identica. Contrate a un arquitecto tecnico que me elaboro un informe (650 euro) y mande un burofax al administrador y al presidente advirtiendoles que de no repararse los desperfectos y asumir los gastos de reparacion y del informe, denunciaria la situacion ante la Concejalia de Urbanismo del municipio. Les advertia, ademas, que la comunidad podria enfrentarse a una posible sancion por parte del Ayuntamiento. En un mes se reparo todo a cargo del seguro de la comunidad.
Un pilar que presenta desperfectos afecta a la seguridad del edificio y sus habitantes, y aqui entran ya dos leyes; la Ley de propiedad horizontal y el Codigo Tecnico de la edificacion
He pasado por una situacion parecida, por no decir identica. Contrate a un arquitecto tecnico que me elaboro un informe (650 euro) y mande un burofax al administrador y al presidente advirtiendoles que de no repararse los desperfectos y asumir los gastos de reparacion y del informe, denunciaria la situacion ante la Concejalia de Urbanismo del municipio. Les advertia, ademas, que la comunidad podria enfrentarse a una posible sancion por parte del Ayuntamiento. En un mes se reparo todo a cargo del seguro de la comunidad.
Sigo discrepando con "canaleja" en relación con la apreciación de salvar el voto, pero no voy a hacer ahora una disertación por no se el asunto de la consulta.
Lo que yo haría es plantear el asunto (nuevamente) en la próxima Junta para que se pronuncien al respecto (nada impide solicitar que se incluya en el orden de día cuantas veces se quiera).
No tienen Vds., Administrador?. Porque, por lo que cuenta, el contenido del Acta deja mucho que desear.
A partir de la decisión de la Junta plasmada en un nuevo Acta, Vd., puede iniciar los trámites de impugnación (en su caso).
Lo que yo haría es plantear el asunto (nuevamente) en la próxima Junta para que se pronuncien al respecto (nada impide solicitar que se incluya en el orden de día cuantas veces se quiera).
No tienen Vds., Administrador?. Porque, por lo que cuenta, el contenido del Acta deja mucho que desear.
A partir de la decisión de la Junta plasmada en un nuevo Acta, Vd., puede iniciar los trámites de impugnación (en su caso).
La proxima junta puede tardar un año o mas.
No se si el estado de la columna aguantara tanto tiempo pero lo que es seguro es que yo no tendria esa paciencia, no se si pepeanton la tendra.
Con los informes del seguro enviaria un burofax ya, solicitando la reparacion inmediata de la columna y como dice jm_garcia indicaria la posibilidad de una denuncia en Urbanismo.
Impugnar un acuerdo que se puede cambiar en otra junta dias , semanas o meses despues de haber iniciado la impugnacion no tiene sentido en un caso como este. Yo lo veo perder tiempo y dinero cuando la comunidad esta obligada si o si a hacer la reparacion y hay otras vias mas rapidas para conseguirlo
No se si el estado de la columna aguantara tanto tiempo pero lo que es seguro es que yo no tendria esa paciencia, no se si pepeanton la tendra.
Con los informes del seguro enviaria un burofax ya, solicitando la reparacion inmediata de la columna y como dice jm_garcia indicaria la posibilidad de una denuncia en Urbanismo.
Impugnar un acuerdo que se puede cambiar en otra junta dias , semanas o meses despues de haber iniciado la impugnacion no tiene sentido en un caso como este. Yo lo veo perder tiempo y dinero cuando la comunidad esta obligada si o si a hacer la reparacion y hay otras vias mas rapidas para conseguirlo
La vía más rápida:
Denuncia en el Juzgado, vía civil
Pero a ver cuanto tarda en admitirse a trámite y obtener Sentencia favorable.
¿Para que va a enviar un burofax si ya se negaron y consta en Acta de Junta?
Si ahora lo reparasen al recibir el burofax estarían yendo en contra de sus propios actos y...no creo que lo hagan...
Denuncia en el Juzgado, vía civil
Pero a ver cuanto tarda en admitirse a trámite y obtener Sentencia favorable.
¿Para que va a enviar un burofax si ya se negaron y consta en Acta de Junta?
Si ahora lo reparasen al recibir el burofax estarían yendo en contra de sus propios actos y...no creo que lo hagan...
No se, yo tiendo a acumular documentacion y a ser repetitiva.
Por un lado lo enviaria para dar una segunda oportunidad a la comunidad y demostrar buena fe y por otro lado para que quede constancia de mi insistencia, de la urgencia de la reparacion y por si la cosa se alargase y la grita empeorase y ante la negativa de la comunidad debiera acometer las reparaciones por mi mismo habida cuenta de la siguiente cita:
La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
Por un lado lo enviaria para dar una segunda oportunidad a la comunidad y demostrar buena fe y por otro lado para que quede constancia de mi insistencia, de la urgencia de la reparacion y por si la cosa se alargase y la grita empeorase y ante la negativa de la comunidad debiera acometer las reparaciones por mi mismo habida cuenta de la siguiente cita:
La Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
En relación con salvar el voto para poder impugnar el Acta.
Le remito el siguiente artículo de la Editorial Jurídica SEPIN donde figura Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en definitiva, estima que solo con votar en contra se puede impugnar las Actas (como le dije con anterioridad en contra de la opinión de Canaleja).
http://blog.sepin.es/2015/04/salvar-el-voto-comunidades-de-propietarios/
Le remito el siguiente artículo de la Editorial Jurídica SEPIN donde figura Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en definitiva, estima que solo con votar en contra se puede impugnar las Actas (como le dije con anterioridad en contra de la opinión de Canaleja).
http://blog.sepin.es/2015/04/salvar-el-voto-comunidades-de-propietarios/
Muchas gracias por vuestras respuestas.
De momento el abogado del seguro me ha dicho que ha enviado burofax y carta certificada reclamándo la reparación de los daños para parar el proceso de prescripción. Veremos como responde la Comunidad al envío.
En cuanto a algunas de vuestras dudas. Si tenemos Administrador y es el primero que está haciendo las cosas bastante mal, ya que por ejemplo en la mayoría de las cuestiones no se hace votación, sino que dependiendo de como vaya la discusion indica en el acta que se aprobado por unanimidad o mayoría.
Por lo que han dicho los 2 técnicos que lo han visto, el asunto no es gravedad, "no se va a caer el edificio", ya que la grieta está casi en la unión con el tejado. Pero, como es lógico con el agrietamiento de un pilar, si que debe de repararse para evitar que vaya a peor.
Por último, en cuanto a lo escrito por jm_garcia, te agradecería si pudieses que me apliases información sobre la posibilidad de denunciar el problema en el Ayuntamiento ya que no había tenido en cuenta esa posibilidad.
Saludos y gracias por vuestras respuestas.
De momento el abogado del seguro me ha dicho que ha enviado burofax y carta certificada reclamándo la reparación de los daños para parar el proceso de prescripción. Veremos como responde la Comunidad al envío.
En cuanto a algunas de vuestras dudas. Si tenemos Administrador y es el primero que está haciendo las cosas bastante mal, ya que por ejemplo en la mayoría de las cuestiones no se hace votación, sino que dependiendo de como vaya la discusion indica en el acta que se aprobado por unanimidad o mayoría.
Por lo que han dicho los 2 técnicos que lo han visto, el asunto no es gravedad, "no se va a caer el edificio", ya que la grieta está casi en la unión con el tejado. Pero, como es lógico con el agrietamiento de un pilar, si que debe de repararse para evitar que vaya a peor.
Por último, en cuanto a lo escrito por jm_garcia, te agradecería si pudieses que me apliases información sobre la posibilidad de denunciar el problema en el Ayuntamiento ya que no había tenido en cuenta esa posibilidad.
Saludos y gracias por vuestras respuestas.
