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Gestión del alquiler de un piso heredado por dos menores de edad
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Gestión del alquiler de un piso heredado por dos menores de edad
Buenas noches:
Estoy pendiente de acudir a la notaría, pero antes me gustaría ver distintos puntos de vista sobre el asunto, si es posible, y que me hicieran ver algunas consecuencias que pudiera haber que a mí se me escapan.
En enero de este año, falleció mi marido por un cáncer que le diagnosticaron en octubre de 2017. De octubre de 2004 a enero de 2010 estuvo casado en primeras nupcias con otra mujer, con la que tuvo un hijo en diciembre de 2008. Nosotros nos fuimos a vivir juntos en julio de 2010, tuvimos un hijo en octubre de 2014 y nos casamos en julio de 2017. Mi marido tenía en propiedad un piso cuya hipoteca se pagaba arrendando este piso. En el momento del fallecimiento la deuda era de 139.000 euros. Con el seguro de vida vinculado a la hipoteca esta deuda ha bajado a 39.000 euros. En la aceptación de la herencia este piso se ha valorado en 150.000 euros.
Nada más enterarse del diagnóstico del cáncer, mi marido fue a hacer testamento. Como salió muy perjudicado económicamente del primer matrimonio, no quería que su ex pudiera beneficiarse de la herencia de su hijo en caso de que falleciera. Para ello, instituyó a sus dos hijos (de 12 y de 6 años) como nudos propietarios y a mí como usufructuaria vitalicia del piso mencionado más arriba. La idea de mi marido era que yo utilizara ese usufructo para pagar la hipoteca, pero esta idea no consta en ninguna parte del testamento. Creíamos que estaba todo bien atado, pero al aceptar la herencia la notaria me ha hecho ver que esta no era la mejor solución, que mi marido tendría que haberme dejado explícitamente la deuda, porque si yo me ocupo de pagar la hipoteca con el alquiler del piso podría considerarse que le estoy haciendo una donación a su hijo mayor. En cuanto a la ex de mi marido, aceptó la herencia pero ahora se arrepiente (no sé hasta qué punto habría podido renunciar a ella fácilmente) porque se ve con una deuda que no quería asumir, aunque yo le he dicho en múltiples ocasiones que la idea es pagar la hipoteca con el alquiler, que el usufructo no es para enriquecerme yo. Pero como esto no figura en ninguna parte, ahora tiene miedo de las repercusiones.
Yo quisiera solucionarlo de la mejor manera posible para todos. Tengo muy claro que el piso es de los niños y que la voluntad de mi marido era transmitírselo con las menores cargas posibles, pero evitando a toda cosa que su ex se beneficie de alguna forma. Mi suegro y yo hemos estado hablando y se nos ocurre lo siguiente:
Renunciar yo al usufructo vitalicio e instituirme como administradora ÚNICA del piso de los niños hasta que ellos sean mayores de edad. Mi marido quería blindar conmigo el alquiler del piso, por eso me da un poco de miedo renunciar al usufructo, si bien es cierto que la primera interesada en que la hipoteca del piso se pague con el alquiler es la ex, porque si no, le tocará poner de su bolsillo la parte de la hipoteca que le tocaría pagar a su hijo como nudo propietario.
¿Jurídicamente es posible esta figura de administradora única con un hijo que no es mío? Supongo que, en ese caso, la ex debería firmarme un poder para poder gestionar el patrimonio de su hijo.
La ex no quiere figurar en la hipoteca. ¿Deberá figurar sí o sí por su hijo u otorgándome un poder a mí no haría falta?
¿Se les ocurre alguna otra solución alternativa a la de la administradora única o alguna otra que permitiera conservar el usufructo sin problemas fiscales?
Por si pudiera ser relevante, somos catalanes, residentes en Cataluña y en las dos ocasiones en que se casó mi marido, lo hizo en régimen de separación de bienes.
Les agradezco de antemano sus aportaciones.
Estoy pendiente de acudir a la notaría, pero antes me gustaría ver distintos puntos de vista sobre el asunto, si es posible, y que me hicieran ver algunas consecuencias que pudiera haber que a mí se me escapan.
En enero de este año, falleció mi marido por un cáncer que le diagnosticaron en octubre de 2017. De octubre de 2004 a enero de 2010 estuvo casado en primeras nupcias con otra mujer, con la que tuvo un hijo en diciembre de 2008. Nosotros nos fuimos a vivir juntos en julio de 2010, tuvimos un hijo en octubre de 2014 y nos casamos en julio de 2017. Mi marido tenía en propiedad un piso cuya hipoteca se pagaba arrendando este piso. En el momento del fallecimiento la deuda era de 139.000 euros. Con el seguro de vida vinculado a la hipoteca esta deuda ha bajado a 39.000 euros. En la aceptación de la herencia este piso se ha valorado en 150.000 euros.
Nada más enterarse del diagnóstico del cáncer, mi marido fue a hacer testamento. Como salió muy perjudicado económicamente del primer matrimonio, no quería que su ex pudiera beneficiarse de la herencia de su hijo en caso de que falleciera. Para ello, instituyó a sus dos hijos (de 12 y de 6 años) como nudos propietarios y a mí como usufructuaria vitalicia del piso mencionado más arriba. La idea de mi marido era que yo utilizara ese usufructo para pagar la hipoteca, pero esta idea no consta en ninguna parte del testamento. Creíamos que estaba todo bien atado, pero al aceptar la herencia la notaria me ha hecho ver que esta no era la mejor solución, que mi marido tendría que haberme dejado explícitamente la deuda, porque si yo me ocupo de pagar la hipoteca con el alquiler del piso podría considerarse que le estoy haciendo una donación a su hijo mayor. En cuanto a la ex de mi marido, aceptó la herencia pero ahora se arrepiente (no sé hasta qué punto habría podido renunciar a ella fácilmente) porque se ve con una deuda que no quería asumir, aunque yo le he dicho en múltiples ocasiones que la idea es pagar la hipoteca con el alquiler, que el usufructo no es para enriquecerme yo. Pero como esto no figura en ninguna parte, ahora tiene miedo de las repercusiones.
Yo quisiera solucionarlo de la mejor manera posible para todos. Tengo muy claro que el piso es de los niños y que la voluntad de mi marido era transmitírselo con las menores cargas posibles, pero evitando a toda cosa que su ex se beneficie de alguna forma. Mi suegro y yo hemos estado hablando y se nos ocurre lo siguiente:
Renunciar yo al usufructo vitalicio e instituirme como administradora ÚNICA del piso de los niños hasta que ellos sean mayores de edad. Mi marido quería blindar conmigo el alquiler del piso, por eso me da un poco de miedo renunciar al usufructo, si bien es cierto que la primera interesada en que la hipoteca del piso se pague con el alquiler es la ex, porque si no, le tocará poner de su bolsillo la parte de la hipoteca que le tocaría pagar a su hijo como nudo propietario.
¿Jurídicamente es posible esta figura de administradora única con un hijo que no es mío? Supongo que, en ese caso, la ex debería firmarme un poder para poder gestionar el patrimonio de su hijo.
La ex no quiere figurar en la hipoteca. ¿Deberá figurar sí o sí por su hijo u otorgándome un poder a mí no haría falta?
¿Se les ocurre alguna otra solución alternativa a la de la administradora única o alguna otra que permitiera conservar el usufructo sin problemas fiscales?
Por si pudiera ser relevante, somos catalanes, residentes en Cataluña y en las dos ocasiones en que se casó mi marido, lo hizo en régimen de separación de bienes.
Les agradezco de antemano sus aportaciones.
Tiene usted un punto de vista muy erróneo sobre la naturaleza del asunto que tiene entre manos. En primer lugar, los hijos no han heredado nada; o para ser exactos, solo se consolidará lo heredado cuando lleguen a la mayoría de edad, en que podrán aceptar la herencia o rechazarla. Una de las cosas que tienen que aceptar es precisamente su usufructo, el de usted, pues a no ser que haya más bienes, el mismo no puede recaer sobre el 100% de la herencia. Existe esa posibilidad en el caso de que los herederos renuncien a su legítima estricta para acceder a mayor rango dentro de la herencia (algo llamado "cautela socini") pero este no es el caso, puesto que ellos ya tienen su 50% de la herencia. Por tanto, cuando sean mayores de edad la pueden desalojar de su condición de usufructuaria del 100% y revertirla al tercio viudal. Planteadas así las cosas, si usted amortiza la hipoteca con el dinero que sea (de alquiler, según sugiere) con su provisional derecho de usufructo, estará haciendo un pago en beneficio de los chicos que algún día podrá reclamarles de vuelta. No le hace falta ser la administradora única de ninguna herencia porque ya lo es: su usufructo provisional le permite administrar el piso como mejor le parezca. Si la madre del chico mayor está recelosa de que su hijo se pueda cargar con una deuda en un futuro, tranquilícela, puesto que dependerá de él aceptar o no esa situación. No cambie las cosas como están, y mucho menos para salvar resquemores o desconfianzas infundadas.
Muchas gracias por su respuesta, Sr. Grisolía. Quise centrarme en la gestión del alquiler del piso y omití cierta información que posiblemente sea relevante. La masa hereditaria constaba de lo siguiente:
Unos 6000 euros en cuentas corrientes
Una cartera de valores valorada en unos 13.000 euros
Un turismo Golf Sportsvan de 2014 cuya valoración no recuerdo, pero que no era mucho.
Una plaza de parking valorada en unos 4000 euros.
El piso en cuestión (valorado en 150.000 euros y con una deuda hipotecaria de 39.000)
Mi marido estipuló que el dinero, la cartera de valores, el turismo, la plaza de parking y el usufructo vitalicio del piso fueran a mí y que la nuda propiedad del piso fuera a los niños.
¿Esta información afecta a su respuesta?
Gracias otra vez de antemano.
Unos 6000 euros en cuentas corrientes
Una cartera de valores valorada en unos 13.000 euros
Un turismo Golf Sportsvan de 2014 cuya valoración no recuerdo, pero que no era mucho.
Una plaza de parking valorada en unos 4000 euros.
El piso en cuestión (valorado en 150.000 euros y con una deuda hipotecaria de 39.000)
Mi marido estipuló que el dinero, la cartera de valores, el turismo, la plaza de parking y el usufructo vitalicio del piso fueran a mí y que la nuda propiedad del piso fuera a los niños.
¿Esta información afecta a su respuesta?
Gracias otra vez de antemano.
La respuesta sigue siendo la misma, pues con independencia del valor de la masa hereditaria, lo cierto es que usted tiene la administración de la finca en razón a su usufructo, que está consolidado desde el momento de la aceptación de herencia. Cuando los chicos sean mayores de edad podrán echar cuentas y considerar (si es el caso) que usted tiene menos porcentaje de usufructo, puesto que no puede recaer sobre el 100% del piso, a no ser que así lo acepten los hijos cuando les toque el momento. Sea como fuere, su idea es amortizar una hipoteca que recae sobre una propiedad ajena. Es decir: está haciendo un pago por tercero, provenga de su bolsillo o del alquiler o de lo que quiera que fuere. Esto significa, por un lado, que goza usted de la posesión absoluta de la finca y puede hacer lo que mejor considere y, por otro, si esa hipoteca no se paga (se lo tiene que enfatizar a la madre del mayor) EN NINGÚIN CASO serán los chicos deudores de la misma, sino que el banco se limitará a ejecutarla. Solo responderán de esa hipoteca si, llegada la mayoría de edad, ratifican la aceptación.
