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gastos terreno proindiviso
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Mi clienta es usufructuraria del 25% de un terreno proindiviso. Pedí cédula urbanística y no se puede dividir. Sus hijos tienen la nuda propiedad de ese 25%. El titular era el padre y marido de la señora (hoy fallecido). El hermano del fallecido tiene otro 25% y el 50% restante está dividido entre 3 personas. El ayuntamiento le reclama el IBI a ella por ser usufructuaria. No es usufructuaria del 100%. El caso es que la señora quiere solucionar el problema. El terreno es urbano y está dentro de un estudio de detalle, es un terreno para equipamientos colectivos.
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Dudas que me surgen:
1. Puede mi clienta ofrecerle a los otros copropietarios que le compren a ella el usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de ese 25%? Cómo se hace la valoración del porcentaje que tienen?
2. En caso de que no lo acepten, se puede pedir la división de la cosa común. Pero en este caso ella seguiría siendo usufructuaria, no? Qué pasos hay que seguir para iniciar esa acción?
3. Cómo se ejercita una acción para reclamarle los gastos de IBI y demás que está pagando ella sola, a los otros. Qué plazo tengo? Estaría ella realmente legitimada para solicitar el pago de esos gastos a los copropietarios? El Código Civil habla de que los copropietarios se repartirán los beneficios y las cargas pero claro la que está pagando es la usufructuaria.
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Dudas que me surgen:
1. Puede mi clienta ofrecerle a los otros copropietarios que le compren a ella el usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de ese 25%? Cómo se hace la valoración del porcentaje que tienen?
2. En caso de que no lo acepten, se puede pedir la división de la cosa común. Pero en este caso ella seguiría siendo usufructuaria, no? Qué pasos hay que seguir para iniciar esa acción?
3. Cómo se ejercita una acción para reclamarle los gastos de IBI y demás que está pagando ella sola, a los otros. Qué plazo tengo? Estaría ella realmente legitimada para solicitar el pago de esos gastos a los copropietarios? El Código Civil habla de que los copropietarios se repartirán los beneficios y las cargas pero claro la que está pagando es la usufructuaria.
El condominio y el usufructo es un tema que domino bastante.
Para responderte necesitaría saber claramente quienes son los condóminos y quienes los nudo propietarios, así como su porcentaje en condominio y usufructo.
Para valorar el usufructo, necesito tambien saber la edad de los usufructuarios.
Con estos datos, puedo aclararte la situación y las posibles soluciones.
Te adelanto que los usufructuarios son los OBLIGADOS la pago del IBI, no los nudo propietarios, aunque lo que ocurre en la práctica es que si no se paga, la hacienda local lo que embarga es la propiedad y no el usufructo. En ese caso, los propietarios deben pagar el IBI, para evitarse males mayores y despues reclamarlo a los usufructuarios, mendiante una Acción de Repetición.
Espero que me facilites los datos que te pido para poder aclararte mejor la situación.
Para responderte necesitaría saber claramente quienes son los condóminos y quienes los nudo propietarios, así como su porcentaje en condominio y usufructo.
Para valorar el usufructo, necesito tambien saber la edad de los usufructuarios.
Con estos datos, puedo aclararte la situación y las posibles soluciones.
Te adelanto que los usufructuarios son los OBLIGADOS la pago del IBI, no los nudo propietarios, aunque lo que ocurre en la práctica es que si no se paga, la hacienda local lo que embarga es la propiedad y no el usufructo. En ese caso, los propietarios deben pagar el IBI, para evitarse males mayores y despues reclamarlo a los usufructuarios, mendiante una Acción de Repetición.
Espero que me facilites los datos que te pido para poder aclararte mejor la situación.
Te explico los detalles.
Los titulares de la finca son:
- Sr Ramón.....- y su mujer en cuanto a un 16’6667% de pleno dominio Bienes presuntivamente gananciales por título de Adjudicación judicial.
- Don José ……………….., en cuanto a un 25% de Pleno dominio con carácter privativo por título de herencia. Hermano del marido de mi clienta.
-Don Tomás ……………, y su mujer, en cuanto a un 16’6667% de Pleno dominio con carácter presuntivamente ganancial por título de Compraventa.
-Don Manuel …………….., y su mujer, en cuanto al 16’6667% de Pleno dominio con carácter ganancial por título de compraventa.
-Mi clienta, en cuanto a un 25% de usufructo con carácter privativo por título de legado.
-Sus tres hijos son los nudo propietarios de su 25%.
La historia es que el difunto marido de mi clienta era titular de la cuarta parte indivisa de la finca referida, por adjudicación en pago de sus derechos hereditarios en la herencia causada por sus padres. El padre de este señor era propietario de un 50% y al fallecer le dio un 25% a cada hijo. Mediante escritura de adjudicación de herencia de 12.03.08 se adjudica a mi clienta el usufructo del 25% de la parte que tenía el marido en propiedad y los tres hijos pasan a ser nudo propietarios a partes iguales de ese 25%, es decir, 8’33% cada uno.
En febrero de 2009 mi clienta recibe una llamada del Ayuntamiento para decirle que le van a embargar sus cuentas. Tiene una providencia de apremio por el importe de IBI de ese terreno. Paga la liquidación para que no se devenguen intereses y comenzamos a investigar (se empeña en hacerlo así). El Ayuntamiento no me asegura que no se vaya a proceder al embargo pese a saber que existen recursos en el Catastro en trámite. Resulta que en el Catastro al inscribir la adjudicación de herencia de su marido, se equivocan y ponen que ella es la usufructuaria del 100% del terreno. Además, hay un error en los metros. Cuando recibió la llamada del Ayuntamiento, ella y su hija acuden a la oficina correspondiente y allí mismo les rellenan un recurso de reposición. Cuando me traen el caso a mí, les hago un escrito de ampliación del recurso de reposición aportando nota simple y escrituras de adjudicación de herencia,…También he presentado escrito al Catastro para que rectifique los datos. Pero el Catastro va muy lento y el Ayuntamiento se agarra a que hasta que el Catastro no resuelva….contra la desestimación por silencio del recurso de reposición en su día interpuesto presenté reclamación económica-administrativa, que es preceptiva según la normativa del Ayuntamiento. Contra la desestimación por silencio de esta reclamación me estoy planteando presentar recurso contencioso-administrativo. En la REA pido que: Anular las liquidaciones provisionales y las providencias de apremio, relativas al Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la finca X, Reponer los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la finca X al momento de dictar las liquidaciones provisionales, Recalcular el importe de los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles la finca X de acuerdo a los metros reales de las finca, Dividir en todo caso el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles, correspondiendo a la reclamante doña Encarnación Carrillo Ortuño únicamente el abono del 25% de la cuantía a la que ascienda el impuesto: ello independientemente de que se acceda a recalcular el referido importe de acuerdo a los metros., Declarar procedente la devolución de la cantidad abonada en exceso por la recurrente en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como de recargo de apremio e intereses; incrementada con el interés que legalmente corresponda.
En 2010 ha tenido que abonar nuevamente el importe del IBI.
El artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales establece: 1. Constituye el hecho imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales:
a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
b) De un derecho real de superficie.
c) De un derecho real de usufructo.
d) Del derecho de propiedad.
2. La realización del hecho imponible que corresponda de entre los definidos en el apartado anterior por el orden en él establecido determinará la no sujeción del inmueble urbano o rústico a las restantes modalidades en el mismo previstas. En los inmuebles de características especiales se aplicará esta misma prelación, salvo cuando los derechos de concesión que puedan recaer sobre el inmueble no agoten su extensión superficial, supuesto en el que también se realizará el hecho imponible por el derecho de propiedad sobre la parte del inmueble no afectada por una concesión.
Y el artículo 35 de la Ley General Tributaria prevé la posibilidad de la división del impuesto.
Los titulares de la finca son:
- Sr Ramón.....- y su mujer en cuanto a un 16’6667% de pleno dominio Bienes presuntivamente gananciales por título de Adjudicación judicial.
- Don José ……………….., en cuanto a un 25% de Pleno dominio con carácter privativo por título de herencia. Hermano del marido de mi clienta.
-Don Tomás ……………, y su mujer, en cuanto a un 16’6667% de Pleno dominio con carácter presuntivamente ganancial por título de Compraventa.
-Don Manuel …………….., y su mujer, en cuanto al 16’6667% de Pleno dominio con carácter ganancial por título de compraventa.
-Mi clienta, en cuanto a un 25% de usufructo con carácter privativo por título de legado.
-Sus tres hijos son los nudo propietarios de su 25%.
La historia es que el difunto marido de mi clienta era titular de la cuarta parte indivisa de la finca referida, por adjudicación en pago de sus derechos hereditarios en la herencia causada por sus padres. El padre de este señor era propietario de un 50% y al fallecer le dio un 25% a cada hijo. Mediante escritura de adjudicación de herencia de 12.03.08 se adjudica a mi clienta el usufructo del 25% de la parte que tenía el marido en propiedad y los tres hijos pasan a ser nudo propietarios a partes iguales de ese 25%, es decir, 8’33% cada uno.
En febrero de 2009 mi clienta recibe una llamada del Ayuntamiento para decirle que le van a embargar sus cuentas. Tiene una providencia de apremio por el importe de IBI de ese terreno. Paga la liquidación para que no se devenguen intereses y comenzamos a investigar (se empeña en hacerlo así). El Ayuntamiento no me asegura que no se vaya a proceder al embargo pese a saber que existen recursos en el Catastro en trámite. Resulta que en el Catastro al inscribir la adjudicación de herencia de su marido, se equivocan y ponen que ella es la usufructuaria del 100% del terreno. Además, hay un error en los metros. Cuando recibió la llamada del Ayuntamiento, ella y su hija acuden a la oficina correspondiente y allí mismo les rellenan un recurso de reposición. Cuando me traen el caso a mí, les hago un escrito de ampliación del recurso de reposición aportando nota simple y escrituras de adjudicación de herencia,…También he presentado escrito al Catastro para que rectifique los datos. Pero el Catastro va muy lento y el Ayuntamiento se agarra a que hasta que el Catastro no resuelva….contra la desestimación por silencio del recurso de reposición en su día interpuesto presenté reclamación económica-administrativa, que es preceptiva según la normativa del Ayuntamiento. Contra la desestimación por silencio de esta reclamación me estoy planteando presentar recurso contencioso-administrativo. En la REA pido que: Anular las liquidaciones provisionales y las providencias de apremio, relativas al Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la finca X, Reponer los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de la finca X al momento de dictar las liquidaciones provisionales, Recalcular el importe de los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles la finca X de acuerdo a los metros reales de las finca, Dividir en todo caso el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles, correspondiendo a la reclamante doña Encarnación Carrillo Ortuño únicamente el abono del 25% de la cuantía a la que ascienda el impuesto: ello independientemente de que se acceda a recalcular el referido importe de acuerdo a los metros., Declarar procedente la devolución de la cantidad abonada en exceso por la recurrente en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como de recargo de apremio e intereses; incrementada con el interés que legalmente corresponda.
En 2010 ha tenido que abonar nuevamente el importe del IBI.
El artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales establece: 1. Constituye el hecho imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales:
a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
b) De un derecho real de superficie.
c) De un derecho real de usufructo.
d) Del derecho de propiedad.
2. La realización del hecho imponible que corresponda de entre los definidos en el apartado anterior por el orden en él establecido determinará la no sujeción del inmueble urbano o rústico a las restantes modalidades en el mismo previstas. En los inmuebles de características especiales se aplicará esta misma prelación, salvo cuando los derechos de concesión que puedan recaer sobre el inmueble no agoten su extensión superficial, supuesto en el que también se realizará el hecho imponible por el derecho de propiedad sobre la parte del inmueble no afectada por una concesión.
Y el artículo 35 de la Ley General Tributaria prevé la posibilidad de la división del impuesto.
continuación:
Mi duda es que aunque el usufructo prevalece sobre el derecho de propiedad, ella sólo es usufructuaria del 25% por lo que no entiendo por qué tiene que pagar la totalidad del impuesto. En todo caso, que el impuesto se divida y que pague sólo el 25%.
La finca es urbana desde 2001, está dentro de un estudio de detalle y es para equipamientos colectivos. No se puede dividir, según cédula urbanística.
También le ha llegado una tasa de incendios y al final sólo pagó el 25%.
Reitero las preguntas que en su día puse:
. Puede mi clienta ofrecerle a los otros copropietarios que le compren a ella el usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de ese 25%? Cómo se hace la valoración del porcentaje que tienen?
2. En caso de que no lo acepten, se puede pedir la división de la cosa común. Pero en este caso ella seguiría siendo usufructuaria, no? Qué pasos hay que seguir para iniciar esa acción?
3. Cómo se ejercita una acción para reclamarle los gastos de IBI y demás que está pagando ella sola, a los otros. Qué plazo tengo? Estaría ella realmente legitimada para solicitar el pago de esos gastos a los copropietarios? El Código Civil habla de que los copropietarios se repartirán los beneficios y las cargas pero claro la que está pagando es la usufructuaria.
Creo que me he pasado en la explicación. Pero es que de lo contrario no se entiende el supuesto.
Gracias.
Mi duda es que aunque el usufructo prevalece sobre el derecho de propiedad, ella sólo es usufructuaria del 25% por lo que no entiendo por qué tiene que pagar la totalidad del impuesto. En todo caso, que el impuesto se divida y que pague sólo el 25%.
La finca es urbana desde 2001, está dentro de un estudio de detalle y es para equipamientos colectivos. No se puede dividir, según cédula urbanística.
También le ha llegado una tasa de incendios y al final sólo pagó el 25%.
Reitero las preguntas que en su día puse:
. Puede mi clienta ofrecerle a los otros copropietarios que le compren a ella el usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de ese 25%? Cómo se hace la valoración del porcentaje que tienen?
2. En caso de que no lo acepten, se puede pedir la división de la cosa común. Pero en este caso ella seguiría siendo usufructuaria, no? Qué pasos hay que seguir para iniciar esa acción?
3. Cómo se ejercita una acción para reclamarle los gastos de IBI y demás que está pagando ella sola, a los otros. Qué plazo tengo? Estaría ella realmente legitimada para solicitar el pago de esos gastos a los copropietarios? El Código Civil habla de que los copropietarios se repartirán los beneficios y las cargas pero claro la que está pagando es la usufructuaria.
Creo que me he pasado en la explicación. Pero es que de lo contrario no se entiende el supuesto.
Gracias.
