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Gastos generales.
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Yo pienso que crean más conflicto los Estatutos o Normas que se incluyen en los Títulos constitutivos
que la propia Ley porque esos Estatutos introducidos con una serie de beneficios para los promotores son un auténtico perjuicio para los propietarios durante toda su vida en la Comunidad por muchas razones: primera porque a veces son muy difíciles de entender e interpretar y dan lugar a malentendidos entre los vecinos, segundo porque complican las formas de reparto y su entendimiento y tercero porque aunque consta que todos los han admitido, en la realidad, casi nadie al comprar un piso los ha leido previamente aunque en la Escritura conste que se han leido y por lo tanto, los desconocen.
Y por último, añadir como consejo a todas las personas que compran un piso que es el negocio más complicado que existe y normalmente no se estudia bien ni el contrato de compraventa, ni se mira en el Registro cualquier información pública que pueda interesar, ni se hacen acompañar de un abogado para legalizar la compra y tal y como está hoy en día el tema, es mejor prevenir que curar y que te ayude el abogado antes que después que no hay solución si te la han jugado.
que la propia Ley porque esos Estatutos introducidos con una serie de beneficios para los promotores son un auténtico perjuicio para los propietarios durante toda su vida en la Comunidad por muchas razones: primera porque a veces son muy difíciles de entender e interpretar y dan lugar a malentendidos entre los vecinos, segundo porque complican las formas de reparto y su entendimiento y tercero porque aunque consta que todos los han admitido, en la realidad, casi nadie al comprar un piso los ha leido previamente aunque en la Escritura conste que se han leido y por lo tanto, los desconocen.
Y por último, añadir como consejo a todas las personas que compran un piso que es el negocio más complicado que existe y normalmente no se estudia bien ni el contrato de compraventa, ni se mira en el Registro cualquier información pública que pueda interesar, ni se hacen acompañar de un abogado para legalizar la compra y tal y como está hoy en día el tema, es mejor prevenir que curar y que te ayude el abogado antes que después que no hay solución si te la han jugado.
Lexis, no se si la ley es ignorante o sabia; no sé el medio que se emplea para hacer la distribución; creo que tiene un mucho que ver la picardia del constructor, la indiferencia o mal definición de los técnicos arquitectonicos que lo revisan, o la apatía de los inspectores que debe de dar de paso un concepto tan sublime con es ese; disciernir los limites de la propiedad, de los usos privativos de las cosas comunes, pues como lo hacen ahora son los mismo procedimientoss que los enviados de Cristobal Colón informaba a la Reina de las conquistas ganadas.
Teniendo en cuenta, los medios informaticos y fotograficos y las definiciones calibradas QUE TENIAN QUE SER DEFINIDAS,NUMERADAS, FOTOGRAFIADAS, COMPROBADAS Y REVISADAS POR UN TERCERO, pero nada de eso; mira la descripción manual, con caligrafía perrera y casi sin argumentos como se describe la propiedad; claro, de esa forma tenemos, a lo largo de la vida de la propiedad, donde se forman esos personajes que ahora no voy a nombrar, que se dedican a robar impunenmente las cosas comunes y haciendo más ancha su hacienda, del resto, en los juzgados, para remate, ya sabemos todo como termina esto.
Teniendo en cuenta, los medios informaticos y fotograficos y las definiciones calibradas QUE TENIAN QUE SER DEFINIDAS,NUMERADAS, FOTOGRAFIADAS, COMPROBADAS Y REVISADAS POR UN TERCERO, pero nada de eso; mira la descripción manual, con caligrafía perrera y casi sin argumentos como se describe la propiedad; claro, de esa forma tenemos, a lo largo de la vida de la propiedad, donde se forman esos personajes que ahora no voy a nombrar, que se dedican a robar impunenmente las cosas comunes y haciendo más ancha su hacienda, del resto, en los juzgados, para remate, ya sabemos todo como termina esto.
¿Para cuando la aprobacion de un reglamento (que podria estar incluido en la LPH), que establezca unos criterios para la asignacion de coeficientes en la division horizontal?.
En ese reglamento, se podria tener en cuenta varias condiciones como uso de elementos comunes, situacion en planta y fachada, superficie, anexos privativos, etc., etc.
Incluso que la propuesta de division horizontal y asignacion de coeficientss, sea firmada por el tecnico director de la obra.
Hasta ahora, cada promotor hace lo que le viene en gana, y mucho mas si tiene la intencion de reservarse alguna de las fincas registrales del edificio para si mismo.
En ese reglamento, se podria tener en cuenta varias condiciones como uso de elementos comunes, situacion en planta y fachada, superficie, anexos privativos, etc., etc.
Incluso que la propuesta de division horizontal y asignacion de coeficientss, sea firmada por el tecnico director de la obra.
Hasta ahora, cada promotor hace lo que le viene en gana, y mucho mas si tiene la intencion de reservarse alguna de las fincas registrales del edificio para si mismo.
La pregunta que haces de la puerta del portal también me la suelo hacer yo, porque no sé si se considera lo mismo que las ventanas como parte de la fachada, ya que no se pueden cambiar a gusto del consumidor y en ese caso sería un gasto general.
Nosotros tuvimos un problema. Unas personas ajenas a la comunidad rompieron la puerta y hubo que repararla. Al dar parte al seguro nos dijo que nos pagarían en función de la cuota que nos aparece en la escritura pero al haberlo pagado entre los ocho que somos en el portal (pues así nos dijo el administrador que había que pagarlo) resulta que lo que nos pagaba el seguro no alcanzaba ni a una cuarta parte de lo que supuso la factura.
Le preguntamos al administrador que si esto era lógico, todavía estamos esperando su respuesta. No sé donde estará consultando o si se le ha olvidado.
Nosotros tuvimos un problema. Unas personas ajenas a la comunidad rompieron la puerta y hubo que repararla. Al dar parte al seguro nos dijo que nos pagarían en función de la cuota que nos aparece en la escritura pero al haberlo pagado entre los ocho que somos en el portal (pues así nos dijo el administrador que había que pagarlo) resulta que lo que nos pagaba el seguro no alcanzaba ni a una cuarta parte de lo que supuso la factura.
Le preguntamos al administrador que si esto era lógico, todavía estamos esperando su respuesta. No sé donde estará consultando o si se le ha olvidado.
Hola a todos:
Al hilo de lo que se dice aquí, aprovecho para hacer un comentario respecto a mi comunidad.
Se trata de una Comunidad con un local comercial y cinco portales integrados cada uno de ellos por un número diferente de viviendas a las que se accede a través de ellos desde la calle de forma totalmente independiente.
En el titulo constitutivo dice que "el local comercial quedará exonerado de los gastos de zaguanes y escaleras de acceso a los altos del edificio, que serán sufragados por las viviendas que usan de cda zagúan y escalera por iguales partes entre ellas".
Lo dicho en el párrafo anterior se hace en la escritura después de haber relacionado todos los coeficientes para el local y para cada una de las viviendas (todos diferentes entre sí).
El local se ha segregado en la actualidad en cuatro locales independientes con dueños diferentes.
Los contadores de luz y agua (incluidos los de los locales) se encuentran situados en el interior de armarios habilitados al efecto en cada uno de los zaguanes de cada uno de los portales.
Pues bien nosotros tenemos claro que los locales no pagan ni luz ni limpieza ni pintura y reparación que afecten al mantenimiento de las escaleras, pero ¿deben los locales pagar las reparaciones de las puertas de los armarios de contadores de luz y de agua? ¿y las reparaciones de cada una de las puertas de la calle por las que se accede a cada portal?
Al hilo de lo que se dice aquí, aprovecho para hacer un comentario respecto a mi comunidad.
Se trata de una Comunidad con un local comercial y cinco portales integrados cada uno de ellos por un número diferente de viviendas a las que se accede a través de ellos desde la calle de forma totalmente independiente.
En el titulo constitutivo dice que "el local comercial quedará exonerado de los gastos de zaguanes y escaleras de acceso a los altos del edificio, que serán sufragados por las viviendas que usan de cda zagúan y escalera por iguales partes entre ellas".
Lo dicho en el párrafo anterior se hace en la escritura después de haber relacionado todos los coeficientes para el local y para cada una de las viviendas (todos diferentes entre sí).
El local se ha segregado en la actualidad en cuatro locales independientes con dueños diferentes.
Los contadores de luz y agua (incluidos los de los locales) se encuentran situados en el interior de armarios habilitados al efecto en cada uno de los zaguanes de cada uno de los portales.
Pues bien nosotros tenemos claro que los locales no pagan ni luz ni limpieza ni pintura y reparación que afecten al mantenimiento de las escaleras, pero ¿deben los locales pagar las reparaciones de las puertas de los armarios de contadores de luz y de agua? ¿y las reparaciones de cada una de las puertas de la calle por las que se accede a cada portal?
Si en el Título está exonerado vemos "normal" que no pague porque lo dicen unos Estatutos que normalmente redactan los promotores a su imagen y semejanza. Sí, la LPH dice: "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes" pero fíjate lo que dice delante: "...se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales". ¿Verdaderamente crees que el gasto de limpieza del portal?(que solamente es imputable a varios pisos) es un gasto general?. Según esa forma de verlo hasta las parcelas de los garajes en una única comunidad tendrían que pagar esa limpieza y también los propietarios del resto de portales. Todos lo de todos. (si no hay exoneraciones, claro).
Esto podría entenderlo así, si la cuota que tiene cada propietario en su Escritura de propiedad fuese la que la Ley dice que ha sido fijada teniendo en cuenta la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.Si ha sido fijada así ¿qué sentido tendrían las exoneraciones si ya por ley se les hubiera fijado una cuota más baja teniendo en cuenta que no van a usar ciertos servicios? Pero como yo pienso que la cuota que suele ponerse no es ésta sino la de propiedad que sirve para las cargas y beneficios (aunque os extrañe lo que estoy diciendo).
"A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del inmueble y refererida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad".
"En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local..." Esta la puede fijar el propietario único del edificio, el acuerdo de la totalidad de propietarios o por resolución judicial. La de propiedad la fijan los técnicos y basada en datos técnicos que sólo ellos dominan.
La de participación en los gastos no precisa de técnico ninguno para su fijación sino acuerdos de los implicados.
Ya sé que esta argumentación que expongo, por ser diferente a lo que piensa bastante gente y por no acomodarse a lo que llevan entendiendo y aplicando durante muchos años, puede resultar increible.
Que conste que yo no tengo locales en el edificio donde vivo. Digo que tendrán que pagar en los gastos que yo creo que son generales, pero no me parece que tengan que pagar los que afectan al interior del portal y fíjate que me da igual que haya alguna sentencia que diga lo contrario que esto, pues yo seguiré pensando que es injusto de cualquier manera.
Esto podría entenderlo así, si la cuota que tiene cada propietario en su Escritura de propiedad fuese la que la Ley dice que ha sido fijada teniendo en cuenta la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.Si ha sido fijada así ¿qué sentido tendrían las exoneraciones si ya por ley se les hubiera fijado una cuota más baja teniendo en cuenta que no van a usar ciertos servicios? Pero como yo pienso que la cuota que suele ponerse no es ésta sino la de propiedad que sirve para las cargas y beneficios (aunque os extrañe lo que estoy diciendo).
"A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del inmueble y refererida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad".
"En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local..." Esta la puede fijar el propietario único del edificio, el acuerdo de la totalidad de propietarios o por resolución judicial. La de propiedad la fijan los técnicos y basada en datos técnicos que sólo ellos dominan.
La de participación en los gastos no precisa de técnico ninguno para su fijación sino acuerdos de los implicados.
Ya sé que esta argumentación que expongo, por ser diferente a lo que piensa bastante gente y por no acomodarse a lo que llevan entendiendo y aplicando durante muchos años, puede resultar increible.
Que conste que yo no tengo locales en el edificio donde vivo. Digo que tendrán que pagar en los gastos que yo creo que son generales, pero no me parece que tengan que pagar los que afectan al interior del portal y fíjate que me da igual que haya alguna sentencia que diga lo contrario que esto, pues yo seguiré pensando que es injusto de cualquier manera.
Que los contadores de luz y agua de los locales estén en la escalera o en el portal, no quiere decir que intervengan en el gasto de luz de la escalera, ya que los contadores que están dentro corresponden a la luz y agua que ellos pagan por su consumo individual, no por el consumo de luz de la escalera. Tienen el mismo derecho que las viviendas a tener ahí su contador porque lo que sí son elementos comunes son los recintos destinados a contadores, a ascensor y otras instalaciones del edificio.
El sentido común me dice, que cobrar la luz o limpieza del portal a los locales que no tienen entrada al portal no es lógico, al margen de la interpretación que se haga de lo escrito porque habría que ver cada situación ya que ninguna es igual.
La Ley cuando dice que todos tienen que colaborar, , se refiere a los gastos generales(desde el momento que estos gastos no incluyen a todo el colectivo, dejan de ser generales para ser particularizados o individualizados) no a todos los gastos.
El sentido común me dice, que cobrar la luz o limpieza del portal a los locales que no tienen entrada al portal no es lógico, al margen de la interpretación que se haga de lo escrito porque habría que ver cada situación ya que ninguna es igual.
La Ley cuando dice que todos tienen que colaborar, , se refiere a los gastos generales(desde el momento que estos gastos no incluyen a todo el colectivo, dejan de ser generales para ser particularizados o individualizados) no a todos los gastos.
Los consumos individuales los paga exclusivamente el propietario de cada finca según su consumo. Ahora bien, si resulta que solo existe un contador general en todo el inmueble y el local tiene la posibilidad de usar ese suministro (ejemplo agua) porque tiene la instalación como el resto de las fincas, sea o no justo, paga pues asi lo dice la LPH
Yo opino que Justa tiene razón, ya que cuando se estableció la cuota en el Título tendrían en cuenta todas las condiciones que marca la Ley para su fijación, entre ellas el uso que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes y fijarían una participación más baja para los locales si presumiblemente no van a utilizarlos. Lo que no tiene mucha lógica es que después se exonere a los locales ,como es práctica habitual, incluso hasta de la sustitución de elementos comunes tan necesarios hoy en día como el ascensor que revalorizan el precio del edificio en su totalidad y sin embargo te encuentras con comunidades con presupuestos que superan los 40000 euros y los locales están pagando una cantidad casi simbólica sin considerar que ese local tine más valor por todo el conjunto del inmueble y sus instalaciones y aunque durante un tiempo determinado no se beneficie del uso puede ocurrir que tenga la posibilidad de usarlo y mientras tanto no ha contribuido en nada al mantenimiento de la instalación para conservarla en su estado óptimo.
Ahora bien, la parte correspondiente al consumo, es más discutible. A mi no me parece justo que tuvieran que pagar, ya que esos gastos están en unas contadores que marcan el gasto de un grupo de personas determinado en el que claramente no estará el propietario del local ¿no?
Ahora bien, la parte correspondiente al consumo, es más discutible. A mi no me parece justo que tuvieran que pagar, ya que esos gastos están en unas contadores que marcan el gasto de un grupo de personas determinado en el que claramente no estará el propietario del local ¿no?
Gastos generales.
