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Garantía registral
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Garantía registral
Hola, os comento este asunto:
Un señor vende su vivienda con una hipoteca del Banco X, inscrita. El vendedor presenta CERTIFICADO de deuda cero y ESCRITURA de cancelación de la hipoteca. El comprador acude a Notaría y con la nota continuada del Registro solicitada por el Notario, se comprueba que no existen más cargas, y compra. En la escritura de compraventa se refleja unido a la matriz copia del certificado deuda cero. En el mismo día e INMEDIATAMENTE posterior a la presentación telemática de la escritura de CV, el comprador presenta en Registro la escritura de cancelación hipotecaria.
Hasta aquí es una compraventa ordinaria, siguiendo escrupulosamente los pasos habituales del ordenamiento jurídico para este tipo de operaciones.
21 días después, sin que el Registrador haya calificado aún ambas escrituras (dispone de 60 días), el banco X se presenta con un apoderado, retira la escritura de cancelación y presenta en el Registro escritura de anulación de escritura de cancelación hipotecaria (perdonar la redundancia) porque al parecer el citado banco X había cedido años antes el préstamo hipotecario y los cesionarios no habían inscrito ni ejecutado la deuda vencida (no tienen obligación).
El Sr Registrador admite la escritura de anulación y califica negativamente la escritura de CANCELACION HIPOTECARIA (osea, rechaza). Los cesionarios inscriben su cesión, es decir, la hipoteca del banco X.
Resultado: El comprador tiene inscrita a su nombre una vivienda con una carga hipotecaria cuya garantía asciende a 220.000€, cuando compró libre de cargas y evidentemente no descontó cuantía alguna por tal concepto (la torta le salió por un pan).
Independientemente de la posible estafa del vendedor, las preguntas, a ver si me ilumináis son:
1º) Puede el Registrador permitir la retirada del documento, cuando implica un perjuicio sobre la intención lícita de un tercero?
2º) En una hipotética demanda contra el Banco X, solicitando que se condene al Banco a dejar libre de cargas la finca como resultado de su error, tendría posibilidades reales de ganarla?
Os agradecería un poco de luz sobre el asunto.
Un señor vende su vivienda con una hipoteca del Banco X, inscrita. El vendedor presenta CERTIFICADO de deuda cero y ESCRITURA de cancelación de la hipoteca. El comprador acude a Notaría y con la nota continuada del Registro solicitada por el Notario, se comprueba que no existen más cargas, y compra. En la escritura de compraventa se refleja unido a la matriz copia del certificado deuda cero. En el mismo día e INMEDIATAMENTE posterior a la presentación telemática de la escritura de CV, el comprador presenta en Registro la escritura de cancelación hipotecaria.
Hasta aquí es una compraventa ordinaria, siguiendo escrupulosamente los pasos habituales del ordenamiento jurídico para este tipo de operaciones.
21 días después, sin que el Registrador haya calificado aún ambas escrituras (dispone de 60 días), el banco X se presenta con un apoderado, retira la escritura de cancelación y presenta en el Registro escritura de anulación de escritura de cancelación hipotecaria (perdonar la redundancia) porque al parecer el citado banco X había cedido años antes el préstamo hipotecario y los cesionarios no habían inscrito ni ejecutado la deuda vencida (no tienen obligación).
El Sr Registrador admite la escritura de anulación y califica negativamente la escritura de CANCELACION HIPOTECARIA (osea, rechaza). Los cesionarios inscriben su cesión, es decir, la hipoteca del banco X.
Resultado: El comprador tiene inscrita a su nombre una vivienda con una carga hipotecaria cuya garantía asciende a 220.000€, cuando compró libre de cargas y evidentemente no descontó cuantía alguna por tal concepto (la torta le salió por un pan).
Independientemente de la posible estafa del vendedor, las preguntas, a ver si me ilumináis son:
1º) Puede el Registrador permitir la retirada del documento, cuando implica un perjuicio sobre la intención lícita de un tercero?
2º) En una hipotética demanda contra el Banco X, solicitando que se condene al Banco a dejar libre de cargas la finca como resultado de su error, tendría posibilidades reales de ganarla?
Os agradecería un poco de luz sobre el asunto.
"..... los cesionarios no habían inscrito ni ejecutado la deuda vencida (no tienen obligación)."
Según la Ley y R.Hipot. parece que tenían obligación y han causado un perjuicio.
"Artículo 7.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales."
Respecto a las actuaciones del Notario y Registrador aconsejo te des una vuelta sobre las Resoluciones de la D.G. de Registros y Notariado, que ilustran mucho sobre las relaciones entre Notarios y Registradores, y deducen mucha "filosofia" , pero de aplicación real.
Respecto a los puntos 1 y 2, para contestar se precisa un estudio a fondo, y seguro que hay despachos especializados en esas cuestiones. Saludos
Según la Ley y R.Hipot. parece que tenían obligación y han causado un perjuicio.
"Artículo 7.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales."
Respecto a las actuaciones del Notario y Registrador aconsejo te des una vuelta sobre las Resoluciones de la D.G. de Registros y Notariado, que ilustran mucho sobre las relaciones entre Notarios y Registradores, y deducen mucha "filosofia" , pero de aplicación real.
Respecto a los puntos 1 y 2, para contestar se precisa un estudio a fondo, y seguro que hay despachos especializados en esas cuestiones. Saludos
