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Garajes no quieren pagar
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Buenos días, tras sentencia no firme de separación tengo que asumir los gastos de luz, agua , basuras y comunidad del piso del cual a la vez convivo con mi hijo en guardia y custodia, la casa esta a nombre de mi ex.
Mi pregunta es pagando yo la comunidad y sabiendo que esta metido el coeficiente de garage y trastero correspondiente en la factura, puedo disponer del garage y trastero como desee?, hasta ahora lo hace el, podría llegar a alquilar en su caso para sufragar gastos?.
Muchas gracias de antemano.
Mi pregunta es pagando yo la comunidad y sabiendo que esta metido el coeficiente de garage y trastero correspondiente en la factura, puedo disponer del garage y trastero como desee?, hasta ahora lo hace el, podría llegar a alquilar en su caso para sufragar gastos?.
Muchas gracias de antemano.
Buenos días y como siempre, muy agradecido por sus respuestas.
Voy a ir respondiendo a las cuestiones planteadas:
Con respecto a las cuotas de participación, es lo que figura y en ello nos tenemos que basar; bodegas sí, hay 9, tantas como pisos y todas del mismo tamaño. Con respecto a la lógica del número de plazas, sí, eso sería lo lógico, pero la lógica es algo que brilla por su ausencia en el constructor; como ya comenté en otro mensaje, hay un vecino del bloque 5 que tiene su garaje en nuestro bloque, el bloque 2; cuando yo compré el piso, si quería garaje, tenía que ser en el bloque 6. Y además, otro aspecto a tener en cuenta es que cada vez que se construye un bloque nuevo, se derriba la pared que separaría las plazas de garaje de ese bloque de las del resto y quedan integradas en el garaje.
Los garajes no están fuera de los edificios, están las plantas sótano de cada edificio, como así figura en la división horizontal. Y a modo de ejemplo, si un vecino quiere ir del bloque 7 al bloque 1, puede hacerlo de 2 formas: salir a la calle e ir por la acera hasta el bloque 1 o bajar al garaje y entrar al bloque 1 por el acceso del bloque 1 al garaje.
Faltan de construir todavía los bloques 8, 9 y 10 y quizás sea por eso que no están constituidos en una subcomunidad que sería lo lógico, aunque para los gastos de los garajes sí se organizan y pagan a partes iguales luz del garaje, extintores, seguro y vado.
El hecho de que tengan contratado un seguro para todas las plazas de garaje ya en su día nos supuso un quebradero de cabeza porque teníamos una clausula en el seguro de nuestra comunidad que decía que no más del 30% de las cuotas de participación de locales y garajes suman el 30%, resulta que suman más y la aseguradora no se quería hacer cargo de unos daños agarrándose a esa clausula y a que una cosa no puede estar asegurada dos veces; al final, después de mucho batallar, conseguimos que asumiera los daños y conseguimos sacar a los garajes de la póliza del edificio, con lo cual, NO se les cobra ni tampoco se pretende cobrarles seguro.
Lo que los propietarios que no tenemos garaje creemos que es lo más sensato es que las 12 plazas de garaje de nuestro edificio contribuyan a lo siguiente:
- Obras necesarias: arreglo de fachada, tejado, humedades, etc. (a modo de ejemplo, vamos a pintar la escalera el mes que viene y en ningún momento hemos planteado que tengan que pagar).
- Los siguientes gastos generales: gestión de fincas y los gastos adicionales que éste nos carga (p.ej. fotocopias, correo, presentación de modelos en AEAT, etc), gastos bancarios, imprevistos y fondo de reserva.
- Los 4 vecinos que tienen vivienda y garaje en el edificio, que sus plazas de garaje entren en el reparto de la luz de la escalera puesto que la luz de las escaleras que bajan de la planta calle al sótano es luz de escalera.
Saludos.
Voy a ir respondiendo a las cuestiones planteadas:
Con respecto a las cuotas de participación, es lo que figura y en ello nos tenemos que basar; bodegas sí, hay 9, tantas como pisos y todas del mismo tamaño. Con respecto a la lógica del número de plazas, sí, eso sería lo lógico, pero la lógica es algo que brilla por su ausencia en el constructor; como ya comenté en otro mensaje, hay un vecino del bloque 5 que tiene su garaje en nuestro bloque, el bloque 2; cuando yo compré el piso, si quería garaje, tenía que ser en el bloque 6. Y además, otro aspecto a tener en cuenta es que cada vez que se construye un bloque nuevo, se derriba la pared que separaría las plazas de garaje de ese bloque de las del resto y quedan integradas en el garaje.
Los garajes no están fuera de los edificios, están las plantas sótano de cada edificio, como así figura en la división horizontal. Y a modo de ejemplo, si un vecino quiere ir del bloque 7 al bloque 1, puede hacerlo de 2 formas: salir a la calle e ir por la acera hasta el bloque 1 o bajar al garaje y entrar al bloque 1 por el acceso del bloque 1 al garaje.
Faltan de construir todavía los bloques 8, 9 y 10 y quizás sea por eso que no están constituidos en una subcomunidad que sería lo lógico, aunque para los gastos de los garajes sí se organizan y pagan a partes iguales luz del garaje, extintores, seguro y vado.
El hecho de que tengan contratado un seguro para todas las plazas de garaje ya en su día nos supuso un quebradero de cabeza porque teníamos una clausula en el seguro de nuestra comunidad que decía que no más del 30% de las cuotas de participación de locales y garajes suman el 30%, resulta que suman más y la aseguradora no se quería hacer cargo de unos daños agarrándose a esa clausula y a que una cosa no puede estar asegurada dos veces; al final, después de mucho batallar, conseguimos que asumiera los daños y conseguimos sacar a los garajes de la póliza del edificio, con lo cual, NO se les cobra ni tampoco se pretende cobrarles seguro.
Lo que los propietarios que no tenemos garaje creemos que es lo más sensato es que las 12 plazas de garaje de nuestro edificio contribuyan a lo siguiente:
- Obras necesarias: arreglo de fachada, tejado, humedades, etc. (a modo de ejemplo, vamos a pintar la escalera el mes que viene y en ningún momento hemos planteado que tengan que pagar).
- Los siguientes gastos generales: gestión de fincas y los gastos adicionales que éste nos carga (p.ej. fotocopias, correo, presentación de modelos en AEAT, etc), gastos bancarios, imprevistos y fondo de reserva.
- Los 4 vecinos que tienen vivienda y garaje en el edificio, que sus plazas de garaje entren en el reparto de la luz de la escalera puesto que la luz de las escaleras que bajan de la planta calle al sótano es luz de escalera.
Saludos.
Mardor dice;
Con respecto al contador del garaje, hay uno para el conjunto de todas las plazas de garaje y su gasto es asumido por los propietarios de los garajes.
Quien paga los gastos generados en el garaje; el vado, el mantenimiento de la puerta de garaje, la revision de detectores de incendio, de Co2, extintores y mangueras, estractores de humo, limpieza, cambio de luces, administrador, supongo que el garaje.
Entonces con la logica expuesta, sera logico que las viviendas contribuyan a estos gastos, dado que en la escritura de obra nueva no figura nada al respecto
Con respecto al contador del garaje, hay uno para el conjunto de todas las plazas de garaje y su gasto es asumido por los propietarios de los garajes.
Quien paga los gastos generados en el garaje; el vado, el mantenimiento de la puerta de garaje, la revision de detectores de incendio, de Co2, extintores y mangueras, estractores de humo, limpieza, cambio de luces, administrador, supongo que el garaje.
Entonces con la logica expuesta, sera logico que las viviendas contribuyan a estos gastos, dado que en la escritura de obra nueva no figura nada al respecto
Hola Marmor:
Yo sigo creyendo que hay algo que no me cuadra me explico:
1º.- Las plazas de garaje tienen una cuota de participación muy elevadas con relación a los trasteros, y pisos,
2º.- Los locales tienen una cuota muy baja con relación a los pisos
3º.- Lo lógico hubiera sido que fueran 9 plazas de garaje y no 12
4º.- Existe una mancomunidad encubierta sin constituir sobre el solar, puesto que hay patios de luces adosados, y un local que ocupa todo el bajo de los edificios donde se ubica el garaje.
5º.- Tiene que existir una cuota de total finca.
6º.- Me gustaría saber si en el titulo constitutivo de tu comunidad existe conforme dispone el articulo 5 de la LPH:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Dices lo siguiente:
" De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio"
Por lo tanto solo 4 de los nueve propietarios tienen garaje, se supone que es porque el resto no quiso comprarlo, en cuanto a los trasteros ¿cada uno tiene el suyo?.
Es interesante el debate, porque yo no entiendo, que las plazas de garaje constan como comunitarias de cada edificio, y están situadas fuera de los bloques.
Saludos/Juanchito
Yo sigo creyendo que hay algo que no me cuadra me explico:
1º.- Las plazas de garaje tienen una cuota de participación muy elevadas con relación a los trasteros, y pisos,
2º.- Los locales tienen una cuota muy baja con relación a los pisos
3º.- Lo lógico hubiera sido que fueran 9 plazas de garaje y no 12
4º.- Existe una mancomunidad encubierta sin constituir sobre el solar, puesto que hay patios de luces adosados, y un local que ocupa todo el bajo de los edificios donde se ubica el garaje.
5º.- Tiene que existir una cuota de total finca.
6º.- Me gustaría saber si en el titulo constitutivo de tu comunidad existe conforme dispone el articulo 5 de la LPH:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Dices lo siguiente:
" De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio"
Por lo tanto solo 4 de los nueve propietarios tienen garaje, se supone que es porque el resto no quiso comprarlo, en cuanto a los trasteros ¿cada uno tiene el suyo?.
Es interesante el debate, porque yo no entiendo, que las plazas de garaje constan como comunitarias de cada edificio, y están situadas fuera de los bloques.
Saludos/Juanchito
Pues siendo como usted dice es obvio que forman una unica comunidad y que pueden y deben reclamar las deudas pendientes via procedimiento monitorio.
Como ya le dijo Pepe 123 al no haber exenciones de ningun tipo TODOS pagan TODO por su coeficiente ...gastos ordinarios y extraordinarios. Esto tambien tiene sus inconvenientes pues los pisos etz tambien deberan contribuir a los gastos de los 12 garajes cuando haya que arreglar algo o pagar su luz.
Lo que hagan otras comunidades no vale en la suya salvo que decidan exonerar a algunos propietarios de algunos gastos (por ejem garajes y locales de gastos de escaleras).
Como ya le dijo Pepe 123 al no haber exenciones de ningun tipo TODOS pagan TODO por su coeficiente ...gastos ordinarios y extraordinarios. Esto tambien tiene sus inconvenientes pues los pisos etz tambien deberan contribuir a los gastos de los 12 garajes cuando haya que arreglar algo o pagar su luz.
Lo que hagan otras comunidades no vale en la suya salvo que decidan exonerar a algunos propietarios de algunos gastos (por ejem garajes y locales de gastos de escaleras).
Buenos días y gracias nuevamente por sus respuestas.
No existe ninguna comunidad general que englobe todos los bloques puesto que no tenemos ni jardines, ni piscina ni nada en común, ni siquiera los tejados porque los edificios son de diferentes alturas y no hay 2 que estén juntos y tengan un tejado común; lo único que podríamos tener en común los bloques 1,2,3 y 4 serían los patios de luces pero los tenemos delimitados con vallas para que no se pueda pasar de unos a otros por esa zona por cuestiones de seguridad.
Las cuotas de participación son las siguientes:
12 garajes ----- 24,36%
9 bodegas ----- 1.35%
2 locales ----- 9.94%
3 pisos planta 1 ----- 20.85%
6 pisos plantas 2 y 3 ----- 43.50%
Como se puede comprobar, la suma es 100%
Tal y como he comentado anteriormente, en la división horizontal solo dice que se regirá por la LPH de 1.960, no dice nada más, no hay nada que diga que los garajes están exentos de contribuir a los gastos generales y obras de conservación y aunque se hubiese tomado algún acuerdo al respecto en junta, tengo entendido que los que hemos comprado los pisos de segunda mano, al no haber ninguna inscripción notarial de algún acuerdo al respecto, no estamos afectados.
Respecto a las cantidades reclamadas:
-Se les convocó debidamente.
-Algunos propietarios de garajes sí han pagado.
-Se les sigue reclamando a los que no han pagado.
-Las cuentas se aprobaron dejando constancia que había garajes que no habían pagado.
-No hubo derrama porque teníamos fondos en la cuenta.
Muchas gracias y saludos.
No existe ninguna comunidad general que englobe todos los bloques puesto que no tenemos ni jardines, ni piscina ni nada en común, ni siquiera los tejados porque los edificios son de diferentes alturas y no hay 2 que estén juntos y tengan un tejado común; lo único que podríamos tener en común los bloques 1,2,3 y 4 serían los patios de luces pero los tenemos delimitados con vallas para que no se pueda pasar de unos a otros por esa zona por cuestiones de seguridad.
Las cuotas de participación son las siguientes:
12 garajes ----- 24,36%
9 bodegas ----- 1.35%
2 locales ----- 9.94%
3 pisos planta 1 ----- 20.85%
6 pisos plantas 2 y 3 ----- 43.50%
Como se puede comprobar, la suma es 100%
Tal y como he comentado anteriormente, en la división horizontal solo dice que se regirá por la LPH de 1.960, no dice nada más, no hay nada que diga que los garajes están exentos de contribuir a los gastos generales y obras de conservación y aunque se hubiese tomado algún acuerdo al respecto en junta, tengo entendido que los que hemos comprado los pisos de segunda mano, al no haber ninguna inscripción notarial de algún acuerdo al respecto, no estamos afectados.
Respecto a las cantidades reclamadas:
-Se les convocó debidamente.
-Algunos propietarios de garajes sí han pagado.
-Se les sigue reclamando a los que no han pagado.
-Las cuentas se aprobaron dejando constancia que había garajes que no habían pagado.
-No hubo derrama porque teníamos fondos en la cuenta.
Muchas gracias y saludos.
Pregunta usted
¿Por qué no podemos reclamar a los garajes lo que deben y que se niegan a pagar de unas obras que hubo que hacer precisamente porque había filtraciones a los garajes hace dos años?
Primero deben saber si estan obligados a contribuir por ser parte de una comunidad, una subcomunidad o como quiera que sea o este constituida en su caso. Para eso es necesario saber lo que dice la escritura de division horizontal y como va el tema de % y exenciones si las hay.
Dice que convocan a los garajes a las juntas.
Han aprobado las cuentas de los dos ultimos años?
Se les reclamo entonces alguna cantidad?
Para poder reclamar hay que saber si se les convoco a la junta, si se les incluyo en la derrama por estos gastos y si se los han reclamado en ese momento.....y sobre todo si estan obligados a pagarlo por escritura de division horizontal
¿Por qué no podemos reclamar a los garajes lo que deben y que se niegan a pagar de unas obras que hubo que hacer precisamente porque había filtraciones a los garajes hace dos años?
Primero deben saber si estan obligados a contribuir por ser parte de una comunidad, una subcomunidad o como quiera que sea o este constituida en su caso. Para eso es necesario saber lo que dice la escritura de division horizontal y como va el tema de % y exenciones si las hay.
Dice que convocan a los garajes a las juntas.
Han aprobado las cuentas de los dos ultimos años?
Se les reclamo entonces alguna cantidad?
Para poder reclamar hay que saber si se les convoco a la junta, si se les incluyo en la derrama por estos gastos y si se los han reclamado en ese momento.....y sobre todo si estan obligados a pagarlo por escritura de division horizontal
Hola Marmor:
Opino que lo que me describes es una de las partes que corresponde a tu bloque en la escritura de obra nueva y división horizontal.de todos los bloques.
Toda propiedad de un edificio que no forme parte de sus limites no pertenece a la comunidad, no puede ser que una o varias de las 12 plazas que según dices están incluidas en el 100% de las cuotas, formen parte del edificio al estar situadas en otro lugar.
Indudablemente el tema es complicado por falta de datos, yo conozco una comunidad donde a los parkins exteriores los incluyen como comunidad de un bloque sin que tengan cuota en el modulo 100, eso es una aberración , los incluyen a efectos de contribución de algunos gastos, están pagando mas de lo que les pertenece, son esas cosas raras de los administradores de fincas.
Todo porque en el titulo constitutivo dice que en el bloque 2º, se .construirán X viviendas y veinte parkins exteriores, el administrador entendió que los parkins formaban parte de la comunidad, a pesar de que no estar incluidos en el modulo 100.
Dejando lo del titulo constitutivo, considero que los garajes deberían tener que contribuir a los gastos de tu bloque:
1º.- Si están incluidos en el modulo 100, da igual que los propietarios vivan o no en el edificio.
2º.- A los gastos de una comunidad general que no citas si es que existe con arreglo a la cuota de participación en la total finca. (he entendido que sois una urbanización)
La clave esta en el titulo constitutivo (escritura de obra nueva y división horizontal) de la urbanización, a no ser que haya tal embolado que sea muy complicado. lograrlo.
Para saber con certeza que lo que dices es un titulo constitutivo, debe figurar un numero correlativo (el primero sera el uno) para cada propiedad, pisos locales y garajes, con sus respectivas cuota de participación tanto en el edificio como en la total finca,
Saludos/Juanchito
Opino que lo que me describes es una de las partes que corresponde a tu bloque en la escritura de obra nueva y división horizontal.de todos los bloques.
Toda propiedad de un edificio que no forme parte de sus limites no pertenece a la comunidad, no puede ser que una o varias de las 12 plazas que según dices están incluidas en el 100% de las cuotas, formen parte del edificio al estar situadas en otro lugar.
Indudablemente el tema es complicado por falta de datos, yo conozco una comunidad donde a los parkins exteriores los incluyen como comunidad de un bloque sin que tengan cuota en el modulo 100, eso es una aberración , los incluyen a efectos de contribución de algunos gastos, están pagando mas de lo que les pertenece, son esas cosas raras de los administradores de fincas.
Todo porque en el titulo constitutivo dice que en el bloque 2º, se .construirán X viviendas y veinte parkins exteriores, el administrador entendió que los parkins formaban parte de la comunidad, a pesar de que no estar incluidos en el modulo 100.
Dejando lo del titulo constitutivo, considero que los garajes deberían tener que contribuir a los gastos de tu bloque:
1º.- Si están incluidos en el modulo 100, da igual que los propietarios vivan o no en el edificio.
2º.- A los gastos de una comunidad general que no citas si es que existe con arreglo a la cuota de participación en la total finca. (he entendido que sois una urbanización)
La clave esta en el titulo constitutivo (escritura de obra nueva y división horizontal) de la urbanización, a no ser que haya tal embolado que sea muy complicado. lograrlo.
Para saber con certeza que lo que dices es un titulo constitutivo, debe figurar un numero correlativo (el primero sera el uno) para cada propiedad, pisos locales y garajes, con sus respectivas cuota de participación tanto en el edificio como en la total finca,
Saludos/Juanchito
Buenas tardes juanchito.
Con respecto a lo que pregunta, esto es lo que le puedo decir:
Hay una división horizontal por bloque, aunque le parezca raro.
La de nuestro edificio dice lo siguiente: Edificio sito en la calle XXXXX nº X de XXXXX compuesto de planta sótano destinada albergar 12 garajes de XXXXX m2; planta calle destinada albergar zagúan de acceso, escalera, 2 locales y 9 cuartos trasteros de XXXx m2 y plantas 1º, 2º y 3º con tres viviendas por planta, XXXX m2 la primera planta y ZZZZZ m2 las plantas 2º y 3º. Linda: frente calle XXXXX, derecha, bloque 2, izquierda bloque 4 y fondo bloque 7 en proyecto.
Este edificio se regira por lo dispuesto en la Ley de 21 de julio de 1.960 de Propiedad Horizontal.
Y eso es todo lo que dice la división horizontal.
NO sé si es suficiente o también necesita las cuotas de participación de pisos, locales, bodegas y garajes para comprobar que efectivamente suman 100.
Un saludo.
Con respecto a lo que pregunta, esto es lo que le puedo decir:
Hay una división horizontal por bloque, aunque le parezca raro.
La de nuestro edificio dice lo siguiente: Edificio sito en la calle XXXXX nº X de XXXXX compuesto de planta sótano destinada albergar 12 garajes de XXXXX m2; planta calle destinada albergar zagúan de acceso, escalera, 2 locales y 9 cuartos trasteros de XXXx m2 y plantas 1º, 2º y 3º con tres viviendas por planta, XXXX m2 la primera planta y ZZZZZ m2 las plantas 2º y 3º. Linda: frente calle XXXXX, derecha, bloque 2, izquierda bloque 4 y fondo bloque 7 en proyecto.
Este edificio se regira por lo dispuesto en la Ley de 21 de julio de 1.960 de Propiedad Horizontal.
Y eso es todo lo que dice la división horizontal.
NO sé si es suficiente o también necesita las cuotas de participación de pisos, locales, bodegas y garajes para comprobar que efectivamente suman 100.
Un saludo.
Buenas tardes.
Gracias por sus respuestas y voy a intentar responder a todo lo que me plantean de la mejor manera que sepa.
Me gustaría intentar aclarar un tema con respecto a los garajes: a simple vista lo que se aprecia es un garaje con muchas plazas, unas 70; cada bloque de la urbanización tiene asignadas en su división horizontal un numero de plazas y no hay ninguna separación entre las plazas de un bloque u otro, pudiéndose mover libremente por todo el garaje. En la división de mi edificio hay 12, en otros más grandes bloques 15 y así. Y a modo de ejemplo, un vecino del bloque 5 tiene una plaza en nuestro bloque, que es el bloque 2
Empezando por el tema estatutos, tal y como dice Pepe123, en la división horizontal no hay ningún estatuto, solo dice que se regirá por la LPH de 1.960.
Cuotas de participación: conozco perfectamente las cuotas de todas las viviendas, garajes, locales y bodegas. Con respecto a la cuota de participación de las plazas de garaje todas tienen asignada su cuota individual y para todas es la misma, es decir, mismo tamaño y mismo % de participación.
Con respecto al contador del garaje, hay uno para el conjunto de todas las plazas de garaje y su gasto es asumido por los propietarios de los garajes. Donde no está individualizado el consumo es para el tramo de escaleras que parte del garaje a nuestro bloque, que utilizan 4 vecinos que tienen piso y garaje y que pagamos entre todos los que tenemos piso.
¿Por qué no podemos reclamar a los garajes lo que deben y que se niegan a pagar de unas obras que hubo que hacer precisamente porque había filtraciones a los garajes hace dos años?
Todos los propietarios de los garajes son convocados a la junta porque así se lo indicamos al gestor, que no tenía ni idea de nada y sigue sin tenerla, lo cual nos convierte a los vecinos que queremos las cosas bien hechas porque para eso le pagamos en un grano en el c....
Lo importante es saber si los garajes tienen que pagar gastos generales y obras de conservación porque el edificio ya tiene unos años y se avecinan a corto y medio plazo obras costosas de tejado, fachada y patio de luces.
Muchas gracias por sus respuestas y saludos
Gracias por sus respuestas y voy a intentar responder a todo lo que me plantean de la mejor manera que sepa.
Me gustaría intentar aclarar un tema con respecto a los garajes: a simple vista lo que se aprecia es un garaje con muchas plazas, unas 70; cada bloque de la urbanización tiene asignadas en su división horizontal un numero de plazas y no hay ninguna separación entre las plazas de un bloque u otro, pudiéndose mover libremente por todo el garaje. En la división de mi edificio hay 12, en otros más grandes bloques 15 y así. Y a modo de ejemplo, un vecino del bloque 5 tiene una plaza en nuestro bloque, que es el bloque 2
Empezando por el tema estatutos, tal y como dice Pepe123, en la división horizontal no hay ningún estatuto, solo dice que se regirá por la LPH de 1.960.
Cuotas de participación: conozco perfectamente las cuotas de todas las viviendas, garajes, locales y bodegas. Con respecto a la cuota de participación de las plazas de garaje todas tienen asignada su cuota individual y para todas es la misma, es decir, mismo tamaño y mismo % de participación.
Con respecto al contador del garaje, hay uno para el conjunto de todas las plazas de garaje y su gasto es asumido por los propietarios de los garajes. Donde no está individualizado el consumo es para el tramo de escaleras que parte del garaje a nuestro bloque, que utilizan 4 vecinos que tienen piso y garaje y que pagamos entre todos los que tenemos piso.
¿Por qué no podemos reclamar a los garajes lo que deben y que se niegan a pagar de unas obras que hubo que hacer precisamente porque había filtraciones a los garajes hace dos años?
Todos los propietarios de los garajes son convocados a la junta porque así se lo indicamos al gestor, que no tenía ni idea de nada y sigue sin tenerla, lo cual nos convierte a los vecinos que queremos las cosas bien hechas porque para eso le pagamos en un grano en el c....
Lo importante es saber si los garajes tienen que pagar gastos generales y obras de conservación porque el edificio ya tiene unos años y se avecinan a corto y medio plazo obras costosas de tejado, fachada y patio de luces.
Muchas gracias por sus respuestas y saludos
Hola a todos:
He leído varias veces la entrada de Marmor, y con los datos que aporta, no me atrevo a dar mi opinión, el motivo es que los datos son escasos y sorprendentes.
1º.- Al ser una urbanización a mi modesto entender solo tiene que haber una declaración de obra nueva y división horizontal, no una por bloque.
2º.- Para que diera el modulo 100, todas las unidades de propiedad deberían estar en el mismo bloque, y .las cuotas repartidas por todas las unidades de propiedad en el edilicio, tiene que haber otra cuota de la total finca que no puede ser 100, sino es compartida con el resto de propietarios del complejo.
3º.- Dice Marmor refiriéndose a los garajes: "No existe una división física entre los garajes de un bloque y otro, dando la apariencia de ser un garaje comunitario con muchas plazas de garaje"
Con este dato da a entender que los garajes pueden ser una comunidad proindivisa donde hay plazas anexas a los pisos y otras libres por eso dice:
De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio.
Y no sigo mas, si Marmor no da mas datos por mi parte he terminado.
Saludos/Juanchito
He leído varias veces la entrada de Marmor, y con los datos que aporta, no me atrevo a dar mi opinión, el motivo es que los datos son escasos y sorprendentes.
1º.- Al ser una urbanización a mi modesto entender solo tiene que haber una declaración de obra nueva y división horizontal, no una por bloque.
2º.- Para que diera el modulo 100, todas las unidades de propiedad deberían estar en el mismo bloque, y .las cuotas repartidas por todas las unidades de propiedad en el edilicio, tiene que haber otra cuota de la total finca que no puede ser 100, sino es compartida con el resto de propietarios del complejo.
3º.- Dice Marmor refiriéndose a los garajes: "No existe una división física entre los garajes de un bloque y otro, dando la apariencia de ser un garaje comunitario con muchas plazas de garaje"
Con este dato da a entender que los garajes pueden ser una comunidad proindivisa donde hay plazas anexas a los pisos y otras libres por eso dice:
De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio.
Y no sigo mas, si Marmor no da mas datos por mi parte he terminado.
Saludos/Juanchito
Dice que no existen estatutos, que en la División Horizontal dice que se regirá por la LPH y parece que no dice nada más de los gastos (exenciones, propios por grupo de inmuebles, etc.)
Siendo así, TODOS los inmuebles que forman la comunidad (pisos, garajes, trasteros y locales) tienen que hacer frente a TODOS los gastos por su cuota de participación. Y todos significa todos, si los trasteros tienen su cuota de participación en gastos son inmuebles independientes, con el mismo tratamiento que un piso, un local o un garaje.
Siendo así, TODOS los inmuebles que forman la comunidad (pisos, garajes, trasteros y locales) tienen que hacer frente a TODOS los gastos por su cuota de participación. Y todos significa todos, si los trasteros tienen su cuota de participación en gastos son inmuebles independientes, con el mismo tratamiento que un piso, un local o un garaje.
En la escritura de division horizontal ademas de los % suele venir especificado a que gastos se contribuye y quienes y si estan exentos de algunos gastos. Es lo primero que tiene que mirar.
Por otro lado el que todas las unidades sumen 100% de coeficientes quiere decir que ustedes forman una comunidad de
-9 viviendas cada una con su tamaño
-9 trasteros cada uno con su tamaño
-2 locales cada uno con su tamaño
-12 plazas de garaje.
Los coeficientes de participación suman 100
Cada comunidad se organiza a su manera y puede reclamar los pagos a los garajes o no, por ignorancia de que pueden reclamarlo,por costumbre, porque estan exentos segun escritura o por acuerdo unanime
Y sobre todo y muy importante.....para poder exigirles los pagos futuros habran de convocar a los propietarios de garajes a las juntas y tendran derecho de voto. Los propietarios de piso y garaje solo tienen un voto por el valor de la suma de sus cuotas (los trasteros supongo que hay uno por piso y que ninguno es ajeno a la comunidad, si no tambien habria que convocarlos)
Por otro lado el que todas las unidades sumen 100% de coeficientes quiere decir que ustedes forman una comunidad de
-9 viviendas cada una con su tamaño
-9 trasteros cada uno con su tamaño
-2 locales cada uno con su tamaño
-12 plazas de garaje.
Los coeficientes de participación suman 100
Cada comunidad se organiza a su manera y puede reclamar los pagos a los garajes o no, por ignorancia de que pueden reclamarlo,por costumbre, porque estan exentos segun escritura o por acuerdo unanime
Y sobre todo y muy importante.....para poder exigirles los pagos futuros habran de convocar a los propietarios de garajes a las juntas y tendran derecho de voto. Los propietarios de piso y garaje solo tienen un voto por el valor de la suma de sus cuotas (los trasteros supongo que hay uno por piso y que ninguno es ajeno a la comunidad, si no tambien habria que convocarlos)
Por regla general, los gsrajes no contribuyen a los gastos exclusivos de escalera, eso es normal, siempre y cuando el acceso de las personas que tienen plaza pero no vivienda, no lo hagan a traves del edificio. No es logico que pagen limpieza escalera, ascensor, luz, pintura, pero si arreglo de tejado, fachadas
De años atras no se puede reclamar nada
A la tercera pregunta no.
Los garages figuran como exentos?
Conoce el coeficiente de las viviendas sin garaje?
Conoce el coeficiente de los garajes?
Los garajes figuran en la escritura de obra nueva como un solo ente y tiene marcado un coeficiente?
Tiene el garaje contador para el solo?
El garaje en conjunto (la suma de todos los garajes) tienen en conjunto sus gastos, pero solo las plazas de aparcamiento?
Son muchas preguntas, pero necesarias para ayudarle
Lo de su administrador es un mal endemico que la mayoria de la veces por no decir diempre, la culpa es de los propietarios. Si no vale, le echan
De años atras no se puede reclamar nada
A la tercera pregunta no.
Los garages figuran como exentos?
Conoce el coeficiente de las viviendas sin garaje?
Conoce el coeficiente de los garajes?
Los garajes figuran en la escritura de obra nueva como un solo ente y tiene marcado un coeficiente?
Tiene el garaje contador para el solo?
El garaje en conjunto (la suma de todos los garajes) tienen en conjunto sus gastos, pero solo las plazas de aparcamiento?
Son muchas preguntas, pero necesarias para ayudarle
Lo de su administrador es un mal endemico que la mayoria de la veces por no decir diempre, la culpa es de los propietarios. Si no vale, le echan
Garajes no quieren pagar
Hola, buenos días.
Soy nuevo en este foro y lo primero de todo agradecerles cualquier ayuda que me puedan prestar.
Vivo en una urbanización formada por varios edificios. Cada edificio esta formado por diferente numero de pisos, trasteros, locales y garajes y tiene su comunidad independiente. No existe una división física entre los garajes de un bloque y otro, dando la apariencia de ser un garaje comunitario con muchas plazas de garaje pero en la división horizontal de cada uno de los edificios aparece el número de plazas de garaje que pertenecen a él.
Por si no me explico bien, esta es la división horizontal de mi bloque:
-9 viviendas cada una con su tamaño
-9 trasteros cada uno con su tamaño
-2 locales cada uno con su tamaño
-12 plazas de garaje.
Los coeficientes de participación suman 100
De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio.
El problema que tenemos es que los propietarios de los garajes, especialmente los que no viven en el edificio, se niegan a pagar gastos generales y obras necesarias de conservación, alegando que los propietarios de otras plazas asignadas a otros bloques, esas otras comunidades no les cobran nada.
La semana que viene tenemos la junta ordinaria y uno de los temas a tratar es precisamente que los garajes no paguen ni gastos generales ni obras necesarias y claro, estamos 5 vecinos que tenemos vivienda pero no garaje que no estamos dispuestos, nuestra opinión es que cada uno pague lo que le corresponde
Al hilo de esto comentar que tenemos un gestor de fincas (no administrador) que es un desastre, totalmente impresentable y que no tiene ni idea de nada.
Según la división horizontal del edificio sacada del Registro de la Propiedad, la comunidad no tiene estatutos y dice textualmente que se regirá por la Ley de 21 julio de 1.960 de Propiedad Horizontal y a a vista de esto mis preguntas son las siguientes:
- ¿Tienen obligación los garajes de contribuir a los gastos generales y obras necesarias?
- ¿de cuántos años atrás se pueden reclamar deudas?
- ¿Los propietarios de garaje que tienen piso en el edificio tendrían que pagar luz de escalera, limpieza de escalera y otros gastos que afecten a la escalera y que hasta ahora se reparten solo entre los propietarios de viviendas?
- Al no haber estatutos y regirse por la LPH, entiendo que eximir a los garajes de contribuir a los gastos generales y obras de conservación es adoptar un acuerdo que contradice a la norma y que requeriría la unanimidad de todos los propietarios. ¿Estoy en lo cierto? ¿O directamente no se pueden tomar acuerdos contrarios a la ley?
Pido disculpas por la extensión y les agradezco por adelantado todas sus repuestas.
Un saludo
Soy nuevo en este foro y lo primero de todo agradecerles cualquier ayuda que me puedan prestar.
Vivo en una urbanización formada por varios edificios. Cada edificio esta formado por diferente numero de pisos, trasteros, locales y garajes y tiene su comunidad independiente. No existe una división física entre los garajes de un bloque y otro, dando la apariencia de ser un garaje comunitario con muchas plazas de garaje pero en la división horizontal de cada uno de los edificios aparece el número de plazas de garaje que pertenecen a él.
Por si no me explico bien, esta es la división horizontal de mi bloque:
-9 viviendas cada una con su tamaño
-9 trasteros cada uno con su tamaño
-2 locales cada uno con su tamaño
-12 plazas de garaje.
Los coeficientes de participación suman 100
De esas 12 plazas de garaje, solo 4 corresponden a vecinos que tienen en el edificio vivienda, trastero y garaje, el resto son propietarios que no viven en el edificio.
El problema que tenemos es que los propietarios de los garajes, especialmente los que no viven en el edificio, se niegan a pagar gastos generales y obras necesarias de conservación, alegando que los propietarios de otras plazas asignadas a otros bloques, esas otras comunidades no les cobran nada.
La semana que viene tenemos la junta ordinaria y uno de los temas a tratar es precisamente que los garajes no paguen ni gastos generales ni obras necesarias y claro, estamos 5 vecinos que tenemos vivienda pero no garaje que no estamos dispuestos, nuestra opinión es que cada uno pague lo que le corresponde
Al hilo de esto comentar que tenemos un gestor de fincas (no administrador) que es un desastre, totalmente impresentable y que no tiene ni idea de nada.
Según la división horizontal del edificio sacada del Registro de la Propiedad, la comunidad no tiene estatutos y dice textualmente que se regirá por la Ley de 21 julio de 1.960 de Propiedad Horizontal y a a vista de esto mis preguntas son las siguientes:
- ¿Tienen obligación los garajes de contribuir a los gastos generales y obras necesarias?
- ¿de cuántos años atrás se pueden reclamar deudas?
- ¿Los propietarios de garaje que tienen piso en el edificio tendrían que pagar luz de escalera, limpieza de escalera y otros gastos que afecten a la escalera y que hasta ahora se reparten solo entre los propietarios de viviendas?
- Al no haber estatutos y regirse por la LPH, entiendo que eximir a los garajes de contribuir a los gastos generales y obras de conservación es adoptar un acuerdo que contradice a la norma y que requeriría la unanimidad de todos los propietarios. ¿Estoy en lo cierto? ¿O directamente no se pueden tomar acuerdos contrarios a la ley?
Pido disculpas por la extensión y les agradezco por adelantado todas sus repuestas.
Un saludo
