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Fuera de ordenacion relativo
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Fuera de ordenacion relativo
Tengo un local alquilado fuera de ordenación por incumplimiento de las condiciones de edificación ( Ocupacion) en el inmueble. Quería saber si se puede acondicionar como oficina (reforma). Por estar fuera de ordenación en teoría según la Disposicion adicional en su punto 3, en dicha disposición se establece que con carácter general solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido.
Sin embargo creo que hay una contradicción en el
Art 34.1 de la LOUA señala que “en las construcciones parcialmente incompatibles con la ordenación, que es el caso del local comercial, se podrán autorizar además las obras de mejora o reforma que se determinen”.
Me denegaron la licencia de actividad en base a la Disposición adicional. ¿ Se podría solicitar en base al Art34.1 ? ¿Otro compañero insiste en algo que no veo y es que puesto que no se puede desarrollar actividad, por no poder reformar el local, se puede reclamar la expropiación, en base a que no se puede destinar al uso designado por el planeamiento?
Sin embargo creo que hay una contradicción en el
Art 34.1 de la LOUA señala que “en las construcciones parcialmente incompatibles con la ordenación, que es el caso del local comercial, se podrán autorizar además las obras de mejora o reforma que se determinen”.
Me denegaron la licencia de actividad en base a la Disposición adicional. ¿ Se podría solicitar en base al Art34.1 ? ¿Otro compañero insiste en algo que no veo y es que puesto que no se puede desarrollar actividad, por no poder reformar el local, se puede reclamar la expropiación, en base a que no se puede destinar al uso designado por el planeamiento?
Artículo 34 de la LOUA.
1. La aprobación de los instrumentos de planeamiento, o en su caso la resolución que ponga fin al procedimiento, producirá, de conformidad con su contenido, los siguientes efectos:
b) La DECLARACIÓN en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los TÉRMINOS que disponga el instrumento de planeamiento de que se trate.
El apartado 2 de la Disposición Adicional Primera dice :
2. El instrumento de planeamiento DEFINIRÁ, teniendo en cuenta la modulación expresada en el artículo 34.b) .............................el contenido de la situación legal a que se refiere el apartado anterior y, en particular, los ACTOS CONSTRUCTIVOS y los USOS de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones o edificaciones e instalaciones.
Mi opinión es que no existe contradicción ninguna, la licencia se concederá en los TÉRMINOS y de conformidad con los contenidodos DEFINIDOS en el instrumento de planeamiento.
Seguramente el PGOU sea el instrumento definidor.
1. La aprobación de los instrumentos de planeamiento, o en su caso la resolución que ponga fin al procedimiento, producirá, de conformidad con su contenido, los siguientes efectos:
b) La DECLARACIÓN en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los TÉRMINOS que disponga el instrumento de planeamiento de que se trate.
El apartado 2 de la Disposición Adicional Primera dice :
2. El instrumento de planeamiento DEFINIRÁ, teniendo en cuenta la modulación expresada en el artículo 34.b) .............................el contenido de la situación legal a que se refiere el apartado anterior y, en particular, los ACTOS CONSTRUCTIVOS y los USOS de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones o edificaciones e instalaciones.
Mi opinión es que no existe contradicción ninguna, la licencia se concederá en los TÉRMINOS y de conformidad con los contenidodos DEFINIDOS en el instrumento de planeamiento.
Seguramente el PGOU sea el instrumento definidor.
De acuerdo, pero tambien dice que en las construcciones parcialmente incompatibles con la ordenación, que es el caso del local comercial, se podrán autorizar además las obras de mejora o reforma que se determinen. Es por ello que se podria autorizar la reforma del local. Es que no tengo acceso a las NNSS por internet
Respecto a lo de la expropiacion?
Respecto a lo de la expropiacion?
No te quepa ninguna duda que en el ayuntamiento te pondrán a tu disposición las NNSS vigentes por las que disipar cualquier duda.
No entiendo eso de que no se pueda destinar el local para desarrollar ninguna actividad cuando lo tienes alquilado. Algún uso le dará el inquilino..... supongo.
Por otro lado creo que deberías explicar que entiendes por un fuera de ordenación parcial.
Lo de expropiar no alcanzo a entender su justificación.
No entiendo eso de que no se pueda destinar el local para desarrollar ninguna actividad cuando lo tienes alquilado. Algún uso le dará el inquilino..... supongo.
Por otro lado creo que deberías explicar que entiendes por un fuera de ordenación parcial.
Lo de expropiar no alcanzo a entender su justificación.
Me explico mejor.Se firmó un contrato de arrendamiento en un local en bruto el cual estaba fuera de ordenación. Al solicitar la licencia se vio que local está fuera de ordenación y que por lo tanto no la concedian. se trata de un fuera de ordenación relativo porque es por condiciones técnicas no cumplía la ocupacion. Estoy viendo la posibilidad de solicitar la licencia en base al articulado expuesto anteriormente.
Respecto al tema de la expropiación es debido aquí como el local está en bruto no se pondrá conceder la licencia nunca de obra y actividad y me argumentan (yo no creo q sea asi) q por tanto es expropiable porque se limita el derecho crear un uso al local.
Respecto al tema de la expropiación es debido aquí como el local está en bruto no se pondrá conceder la licencia nunca de obra y actividad y me argumentan (yo no creo q sea asi) q por tanto es expropiable porque se limita el derecho crear un uso al local.
Pero vamos a ver, ¿ ese local en bruto son los bajos de un edificio de viviendas o es una nave aislada ?
Por otro lado, ¿ que quieres decir con estar fuera de ordenación por condiciones técnicas ? ¿ acaso no tiene licencia de obras y es una construcción ilegal ?
¿ Me puedes aclarar estas cuestiones ?
Insisto, te recomiendo examinar las NNSS.
Por otro lado, ¿ que quieres decir con estar fuera de ordenación por condiciones técnicas ? ¿ acaso no tiene licencia de obras y es una construcción ilegal ?
¿ Me puedes aclarar estas cuestiones ?
Insisto, te recomiendo examinar las NNSS.
Ocupa el 100% de que, ¿ de la edificabilidad según el anterior paneamiento ? ¿ la actual normativa rebaja la altura de edificabilidad permitida en un 25% ? ¿ está previsto abrir una nueva calle o ensancherse la existente ?, si el edificio está construido conforme a proyecto y licencia concedida, ¿ cual es la justificación de las NNSS para reducir el aprovechamiento supuestamente patrimonializado en un 25% ?
Como no te expliques mejor............ tendremos que dejarlo. Para dar una opinión coherente sobre lo que planteas hace falta los datos e información que sólo pueden extraerse de las NNSS, si no estás conforme con la resolución del ayuntamiento denegando la licencia.
Por eso no me canso de insistir, comprueba en la documentación de las NNSS si existe la DECLARACIÓN EXPRESA del fuera de ordenación, y su alcance y, en su caso, la justificación de la necesidad de tal declaración.
Como no te expliques mejor............ tendremos que dejarlo. Para dar una opinión coherente sobre lo que planteas hace falta los datos e información que sólo pueden extraerse de las NNSS, si no estás conforme con la resolución del ayuntamiento denegando la licencia.
Por eso no me canso de insistir, comprueba en la documentación de las NNSS si existe la DECLARACIÓN EXPRESA del fuera de ordenación, y su alcance y, en su caso, la justificación de la necesidad de tal declaración.
@Alga. Normalmente, no sé si será el caso, "ocupación" se refiere a la superficie de la parcela que puede ser edificada ("ocupada" por el edificio), y no tiene nada que ver con el número de plantas ni con la edificabilidad. Aunque sí la tiene en términos matemáticos: una mayor ocupación permitirá un menor número de plantas para una misma edificabilidad. Falta que Caminero aclare si se refiere a este concepto o no.
Esta mas que claro. El edificio se hizo en su dia ocupando el 100% de la Superficie de parcela les concedieron licencia fin obra, y 2 años despues se cambia el PGOU y se cambia la ordenanza y se indica que la nueva ocupacion d ela parcela es del 75%.Por lo tanto el edificio esta fuera de ordenacion, y es relativo ya que es por incumplimiento del parametro urbanistico de ocupacion.
20 años despues se firma un contrato de arrendamiento para el uso de un local del edificio en planta baja. Al solicitar licencia de obra y actividad se denienga porque estando fuera de ordenacion no se puede hacer obras si no es de mantenimiento, mejora estetica o consolidacion.
Esto buscando un resqucio legal para conseguir que nos la den y planteo el del Art 34.1. Ya se que nos remite a las NNSS, pero en ese articulo indica que se puede permitir las obras de reforma.
El otro aspecto que plantea el compañero es que como el local esta en bruto nunca se va a poder patrimonializar el uso, ya que nunca se podra hacer obra de reforma. Es por ello que indica que el Ayto debe expropiar o en su caso conceder la licencia, ya que sino es un grave perjuicio para el propietario.
20 años despues se firma un contrato de arrendamiento para el uso de un local del edificio en planta baja. Al solicitar licencia de obra y actividad se denienga porque estando fuera de ordenacion no se puede hacer obras si no es de mantenimiento, mejora estetica o consolidacion.
Esto buscando un resqucio legal para conseguir que nos la den y planteo el del Art 34.1. Ya se que nos remite a las NNSS, pero en ese articulo indica que se puede permitir las obras de reforma.
El otro aspecto que plantea el compañero es que como el local esta en bruto nunca se va a poder patrimonializar el uso, ya que nunca se podra hacer obra de reforma. Es por ello que indica que el Ayto debe expropiar o en su caso conceder la licencia, ya que sino es un grave perjuicio para el propietario.
Pues yo no lo tengo tan claro Caminero.
A falta de información fehaciente, me voy a situar en el supuesto - que sería lo normal - de que el parámetro de menor ocupación del suelo conlleva por el edificio existente la superación de una alineación establecida por el planeamiento, bien sea para la ejecución de una calle o creación de un espacio público.
En este supuesto, ¿ las NNSS identifican en fuera de ordenación parcial al edificio ?, lo dudo. En mi opinión es un claro ejemplo de fuera de ordenación absoluta por incompatibilidad con el planeamiento. ¿ Te imaginas que ocurriría en el caso de tener que ejecutarse la calle ?
El artículo 34 te lo aclara al establecer que “ las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional público o impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento “.
Puede ser o parecer injusto. Lo que se pretende cuando un edificio es declarado fuera de ordenación, es que la edificación desaparezca por inanición. Para que esta eliminación se produzca, el efecto más inmediato es no permitir obras que puedan suponer un alargamiento de su vida útil. Ese es el motivo por el que las únicas obras que se autorizarán en este tipo de edificaciones sean las de mera conservación u ornato, estas son obras que no afectan a la estructura ni permiten su consolidación de tal manera que hicieran aumentar su valor.
El artículo 35 del RDL 2/2008, de 20 de junio, determina : “ las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil “
Nada impide usar y disfrutar el local comercial de igual forma que antes de la declaración de fuera de ordenación, pero si lo que se pretende ahora es darle un uso distinto habría que ver si el uso para el que has solicitado licencia – denegada por cierto - es un uso autorizado en la zona por las NNSS y también, que el mismo no impida o dificulte la ejecución del planeamiento actual.
¿ Salida legal ?, a pesar de ser nula cualquier reserva de dispensación, si se diera el supuesto del que parto, no se dificultara la ejecución del planeamiento y estés dispuesto a cumplir sus condiciones, podrías solicitar, sin ninguna garantía de que se te concediera, la aplicación del segundo párrafo del artículo 34.1 c) de la LOUA que dice
“ No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria”
A falta de información fehaciente, me voy a situar en el supuesto - que sería lo normal - de que el parámetro de menor ocupación del suelo conlleva por el edificio existente la superación de una alineación establecida por el planeamiento, bien sea para la ejecución de una calle o creación de un espacio público.
En este supuesto, ¿ las NNSS identifican en fuera de ordenación parcial al edificio ?, lo dudo. En mi opinión es un claro ejemplo de fuera de ordenación absoluta por incompatibilidad con el planeamiento. ¿ Te imaginas que ocurriría en el caso de tener que ejecutarse la calle ?
El artículo 34 te lo aclara al establecer que “ las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional público o impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento “.
Puede ser o parecer injusto. Lo que se pretende cuando un edificio es declarado fuera de ordenación, es que la edificación desaparezca por inanición. Para que esta eliminación se produzca, el efecto más inmediato es no permitir obras que puedan suponer un alargamiento de su vida útil. Ese es el motivo por el que las únicas obras que se autorizarán en este tipo de edificaciones sean las de mera conservación u ornato, estas son obras que no afectan a la estructura ni permiten su consolidación de tal manera que hicieran aumentar su valor.
El artículo 35 del RDL 2/2008, de 20 de junio, determina : “ las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística no serán indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil “
Nada impide usar y disfrutar el local comercial de igual forma que antes de la declaración de fuera de ordenación, pero si lo que se pretende ahora es darle un uso distinto habría que ver si el uso para el que has solicitado licencia – denegada por cierto - es un uso autorizado en la zona por las NNSS y también, que el mismo no impida o dificulte la ejecución del planeamiento actual.
¿ Salida legal ?, a pesar de ser nula cualquier reserva de dispensación, si se diera el supuesto del que parto, no se dificultara la ejecución del planeamiento y estés dispuesto a cumplir sus condiciones, podrías solicitar, sin ninguna garantía de que se te concediera, la aplicación del segundo párrafo del artículo 34.1 c) de la LOUA que dice
“ No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria”
En este caso el fuera de ordenacion es relativo, ya que no es por un cambio a dotacional o porque vaya a discurrir una carretera o un parque. Luego por tanto segurisimo es relativo Art 34 LOUA. En base a esto y segun el 34.1 se pueden hacer obras?
En la LOUA en vez usa el termino relativo usa el de parcialmente fuera de ordenacion, y respecto a estos inmuebles especifica
" en las construcciones parcialmente incompatibles con la ordenación, que es el caso del local comercial, se podrán autorizar además las obras de mejora o reforma que se determinen”.
Luego si permite obras de reforma.
En la LOUA en vez usa el termino relativo usa el de parcialmente fuera de ordenacion, y respecto a estos inmuebles especifica
" en las construcciones parcialmente incompatibles con la ordenación, que es el caso del local comercial, se podrán autorizar además las obras de mejora o reforma que se determinen”.
Luego si permite obras de reforma.
Si se supera el parametro de ocupacion es similar a si se supera la edificabilidad a efectos de fuera de ordenacion luego es parcialmente incompatible con la ordenacion, Si se cambiese el uso del inmueble a dotacional o parque publico, o vial , etc, seria incompatible con la ordenacion y se aplicaria lo que tu comentas en el anterior mensaje.
Si tu dices que no es total.................seguro que te concederán la licencia solicitada.
Pero como yo no estoy tan seguro y soy muy precavido con estas cosas, en aras de convencerme de tu certeza, pregunto, ¿ que justificación da las NNSS para reducir la ocupación edificatoria de esa parcela ?
Porque lo que tengo muy claro es que sin justificación de interés general el fuera de ordenación es inexistente, no se declara caprichosamente.
Pero como yo no estoy tan seguro y soy muy precavido con estas cosas, en aras de convencerme de tu certeza, pregunto, ¿ que justificación da las NNSS para reducir la ocupación edificatoria de esa parcela ?
Porque lo que tengo muy claro es que sin justificación de interés general el fuera de ordenación es inexistente, no se declara caprichosamente.
Tratare de ver las NNSS la semana que viene, pero supongo que como tantas otras veces que cambian la ordenanza de aplicacion y te dejan el edificio fuera de ordenacion. Ejemplo el PRI comentado en otro pos,t tambien es relativ,o porque es equipamiento privado no publico, y no veo el interes general por ningun lado.
Debe partirse de la base de que los planes son una herramienta al servicio de la sociedad.
La finalidad - sabemos que en cierto modo utópica - de planeamiento urbanístico es construir un modelo de ciudad y del territorio “ ideal “ donde poder vivir en colectividad los ciudadanos. Desde esa perspectiva, son los representantes libremente elegidos por los ciudadanos los legitimados para decidir cual es el modelo de ciudad “ ideal “ para convivir y los encargados de transmitir, a los cualificados técnicos contratados para redactar el plan, el modelo de ciudad que proponen quede reflejado en los documentos del Plan..
Uno de los principales cometidos de los planes es detectar los déficit de carencias de todo tipo, estimar la manera adecuada de paliarlas y, en lo que ahora concierne, proponer la ubicación de los servicios colectivos de uso público y el carácter de titularidad pública o privada de los mismos, desde la consideración de que siendo de interés general su implantación, los fondos públicos son limitados.
El interés general es satisfacer las necesidades de los ciudadanos a plena satisfacción y al menor coste para las arcas públicas y una falacia creer que solamente desde la titularidad y gestión pública puede satisfacerse a los ciudadanos.
La finalidad - sabemos que en cierto modo utópica - de planeamiento urbanístico es construir un modelo de ciudad y del territorio “ ideal “ donde poder vivir en colectividad los ciudadanos. Desde esa perspectiva, son los representantes libremente elegidos por los ciudadanos los legitimados para decidir cual es el modelo de ciudad “ ideal “ para convivir y los encargados de transmitir, a los cualificados técnicos contratados para redactar el plan, el modelo de ciudad que proponen quede reflejado en los documentos del Plan..
Uno de los principales cometidos de los planes es detectar los déficit de carencias de todo tipo, estimar la manera adecuada de paliarlas y, en lo que ahora concierne, proponer la ubicación de los servicios colectivos de uso público y el carácter de titularidad pública o privada de los mismos, desde la consideración de que siendo de interés general su implantación, los fondos públicos son limitados.
El interés general es satisfacer las necesidades de los ciudadanos a plena satisfacción y al menor coste para las arcas públicas y una falacia creer que solamente desde la titularidad y gestión pública puede satisfacerse a los ciudadanos.
@Alga. Hay un aspecto con el que no estoy de acuerdo. Dices que "A falta de información fehaciente, me voy a situar en el supuesto - que sería lo normal - de que el parámetro de menor ocupación del suelo conlleva por el edificio existente la superación de una alineación establecida por el planeamiento, bien sea para la ejecución de una calle o creación de un espacio público".
A mí no me parece un supuesto normal. La ocupación máxima no prejuzga la ubicación del edificio, sino que ésta está determinada por las distancias a linderos que se establezcan. Como bien dices, falta "información fehaciente" para determinar el motivo por el que se redujo la ocupación máxima.
Por lo dicho por Caminero, entiendo que hace unos veinte años se aprobó un Plan General que sustituyó a las Normas Subsidiarias.
A mí no me parece un supuesto normal. La ocupación máxima no prejuzga la ubicación del edificio, sino que ésta está determinada por las distancias a linderos que se establezcan. Como bien dices, falta "información fehaciente" para determinar el motivo por el que se redujo la ocupación máxima.
Por lo dicho por Caminero, entiendo que hace unos veinte años se aprobó un Plan General que sustituyó a las Normas Subsidiarias.
Puede haber otros supuestos, desde luego, que también podrían considerarse normales. Pero yo parto de que el edificio construido ocupa la totalidad de la superficie permitida en la parcela por el anterior planeamiento.
¿ El plan puede establecer mayores retranqueos respecto a calle, fondo o colindantes ?, sin duda, pero esas circunstancias no modifican el hecho de que el planeamiento lo que hace es modificar las alineaciones existentes creando otras nuevas.
Aquí, la cuestión es que la ocupación del edificio sobre la permitida por el plan excede un 25% y esa circunstancia, en caso de tener que ejecutarse las prescripciones del planeamiento no existe forma material de cumplirse que con la demolición en vertical del 25% del edificio – ¿ por uno de los lados, dos, tres, por los cuatro ?, no lo sabemos, con lo cual, y desde la perspectiva de que difícilmente lo que quedara de el podría aprovecharse, el planeamiento debería considerarlo en fuera de ordenación absoluta.
De todas formas, aquí podremos discutir si el perro es galgo o podenco, pero donde se establece el régimen jurídico de los edificios construidos con anterioridad a las nuevas normas de aplicación, es en el plan que las establece.
¿ El plan puede establecer mayores retranqueos respecto a calle, fondo o colindantes ?, sin duda, pero esas circunstancias no modifican el hecho de que el planeamiento lo que hace es modificar las alineaciones existentes creando otras nuevas.
Aquí, la cuestión es que la ocupación del edificio sobre la permitida por el plan excede un 25% y esa circunstancia, en caso de tener que ejecutarse las prescripciones del planeamiento no existe forma material de cumplirse que con la demolición en vertical del 25% del edificio – ¿ por uno de los lados, dos, tres, por los cuatro ?, no lo sabemos, con lo cual, y desde la perspectiva de que difícilmente lo que quedara de el podría aprovecharse, el planeamiento debería considerarlo en fuera de ordenación absoluta.
De todas formas, aquí podremos discutir si el perro es galgo o podenco, pero donde se establece el régimen jurídico de los edificios construidos con anterioridad a las nuevas normas de aplicación, es en el plan que las establece.
