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Forzosamente 5 años?
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Forzosamente 5 años?
Quisiera saber si haciendo un contrato de Arrendamiento de Vivienda (osea, uno que no sea de temporada) tengo que tener por narices al inquilino 5 años, o puedo disponer de mi piso si me hiciera falta.
Y no solo para vivir en él, porque yo vivo lejos de donde tengo el piso y en principio no lo necesitaría para vivir en él, pero quizás sí venderlo para hacer frente a un gasto inesperado, como por ejemplo una enfermedad grave de un familiar cercano.
¿Tendría que vendérselo al inquilino? O podría venderlo al "mejor postor".
Gracias por anticipado.
Y no solo para vivir en él, porque yo vivo lejos de donde tengo el piso y en principio no lo necesitaría para vivir en él, pero quizás sí venderlo para hacer frente a un gasto inesperado, como por ejemplo una enfermedad grave de un familiar cercano.
¿Tendría que vendérselo al inquilino? O podría venderlo al "mejor postor".
Gracias por anticipado.
Hola reguapa. Las cuestiones que usted plantea en su consulta podrían ser resuletas por el/la profesional de la abogacía a quien usted,como según creo comentó,acudiría finalmente para que le redactase los contratos.
Si lo que desea es arriesgarse a realizarlo usted misma aquí le dejo dos indicaciones respecto a su consulta:
1)"tengo que tener por narices al inquilino 5 años, o puedo disponer de mi piso si me hiciera falta."
La respuesta es NO. Se puede evitar la prórroga potestativa para el Arrendatario incluyendo en el contrato una clausula de necesidad de vivienda para el arrendador.( art 9.3 LAU 1994).
Artículo 9. Plazo mínimo
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "
Ahora bien,esta clausula OBLIGA AL ARRENDADOR en caso de hacerla efectiva a lo siguiente:
"Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco"
Otra particularidad de esta clausula es que está limitada al ARRENDADOR, es decir, NO podría hacer uso de la misma si la vivienda la necesitase un FAMILIAR del Arrendador(conyuge,hijos,abuelos,nietos etc...)
2)"pero quizás sí venderlo para hacer frente a un gasto inesperado, como por ejemplo una enfermedad grave de un familiar cercano.
¿Tendría que vendérselo al inquilino? O podría venderlo al "mejor postor".
Efectívamente el Arrendatario tiene derecho de Adquisición Preferente en caso de enajenación(venta) de la vivienda objeto de arrendamiento(art 25 LAU 1994).Esta es la regla general.
¿ Qué ocurriría si su Arrendatario no quisiese ejercer su Derecho de Adquisición preferente?
El adquiriente de la vivienda arrendada se subrogará en los derechos y obligaciones del transmitente( arrendador)( art 14.1 LAU 1994) . Ello significa que, si en el contrato que usted vaya a celebar, NO se incluye la extinción del Arriendo por necesitar el Arrendador la vivienda arrendada para vivir en ella, el Adquirente no podrá alegar dicha excepción.
Tampoco podrá el adquierente subir la renta, ni modificar el régimen de actualización, ni pedir otra fianza,el ect..El Adquirente tendrá que respetar TODO lo que usted hubiese pactado con su Arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Si lo que desea es arriesgarse a realizarlo usted misma aquí le dejo dos indicaciones respecto a su consulta:
1)"tengo que tener por narices al inquilino 5 años, o puedo disponer de mi piso si me hiciera falta."
La respuesta es NO. Se puede evitar la prórroga potestativa para el Arrendatario incluyendo en el contrato una clausula de necesidad de vivienda para el arrendador.( art 9.3 LAU 1994).
Artículo 9. Plazo mínimo
"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. "
Ahora bien,esta clausula OBLIGA AL ARRENDADOR en caso de hacerla efectiva a lo siguiente:
"Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco"
Otra particularidad de esta clausula es que está limitada al ARRENDADOR, es decir, NO podría hacer uso de la misma si la vivienda la necesitase un FAMILIAR del Arrendador(conyuge,hijos,abuelos,nietos etc...)
2)"pero quizás sí venderlo para hacer frente a un gasto inesperado, como por ejemplo una enfermedad grave de un familiar cercano.
¿Tendría que vendérselo al inquilino? O podría venderlo al "mejor postor".
Efectívamente el Arrendatario tiene derecho de Adquisición Preferente en caso de enajenación(venta) de la vivienda objeto de arrendamiento(art 25 LAU 1994).Esta es la regla general.
¿ Qué ocurriría si su Arrendatario no quisiese ejercer su Derecho de Adquisición preferente?
El adquiriente de la vivienda arrendada se subrogará en los derechos y obligaciones del transmitente( arrendador)( art 14.1 LAU 1994) . Ello significa que, si en el contrato que usted vaya a celebar, NO se incluye la extinción del Arriendo por necesitar el Arrendador la vivienda arrendada para vivir en ella, el Adquirente no podrá alegar dicha excepción.
Tampoco podrá el adquierente subir la renta, ni modificar el régimen de actualización, ni pedir otra fianza,el ect..El Adquirente tendrá que respetar TODO lo que usted hubiese pactado con su Arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
Jan, gracias corazón.
Ni en sueños hago yo el contrato por mi cuenta!! Es que el abogado que me lo hará parece demasiado ocupado para contestar mis mails y/o llamadas y como el tema me tiene preocupada, pues acudo al foro.
Lo cierto es que veo que el contrato de Arrendamiento de Vivienda tiene sus "pegas", sobre todo por eso de no poder venderlo en 5 años. Desgraciadamente por experiencia propia se que una enfermedad grave puede sobrevenir a una familia de la noche a la mañana y no me gusta la idea de no poder vender el piso si necesito el dinero .......
Ni en sueños hago yo el contrato por mi cuenta!! Es que el abogado que me lo hará parece demasiado ocupado para contestar mis mails y/o llamadas y como el tema me tiene preocupada, pues acudo al foro.
Lo cierto es que veo que el contrato de Arrendamiento de Vivienda tiene sus "pegas", sobre todo por eso de no poder venderlo en 5 años. Desgraciadamente por experiencia propia se que una enfermedad grave puede sobrevenir a una familia de la noche a la mañana y no me gusta la idea de no poder vender el piso si necesito el dinero .......
Hola reguapa. Creo que no me expliqué debidamente. Usted en caso de arrendar la vivienda podría venderla en CUALQUIER MOMENTO.Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. Usted podría vender la vivienda a los 3 meses, a los 6, al año, a los 15 meses...,cuando quiera.
Como ya le dije, su futuro Arrendatario podrá ejercer si lo desea su derecho de Adquisición Preferente( art 25 LAU 1994). El único "problema" en este caso es que casi seguro que usted no podría vender la vivienda arrendada a precio de mercado,pues está gravada con un Arrendamiento.
Sin embargo,este "problema" se puede subsanar incluyendo en el contrato la clausula de necesidad de vivienda para el Arrendador,pues el adquierente de la vivienda(si el Arrendatario NO hiciera uso de su derecho de Adquisición Preferente) podría, a su vez, hacer valer dicha clausula,por lo que, en principio, SI sería posible vender la vivienda a precio de mercado.
De todas formas,todo esto que le estoy esbozando le será explicado con detenimiento por su abogado/a.
Reciba un cordial saludo
Como ya le dije, su futuro Arrendatario podrá ejercer si lo desea su derecho de Adquisición Preferente( art 25 LAU 1994). El único "problema" en este caso es que casi seguro que usted no podría vender la vivienda arrendada a precio de mercado,pues está gravada con un Arrendamiento.
Sin embargo,este "problema" se puede subsanar incluyendo en el contrato la clausula de necesidad de vivienda para el Arrendador,pues el adquierente de la vivienda(si el Arrendatario NO hiciera uso de su derecho de Adquisición Preferente) podría, a su vez, hacer valer dicha clausula,por lo que, en principio, SI sería posible vender la vivienda a precio de mercado.
De todas formas,todo esto que le estoy esbozando le será explicado con detenimiento por su abogado/a.
Reciba un cordial saludo
Otra vez gracias, Jan. La cosa es que mi abogado es de poquitas palabras. El me dice que para minimizar riesgos se haga un contrato de 11 meses y después ya se irá viendo. Entonces, me cuenta los beneficios de éstos contratos frente a los inconvenientes del otro. De ahí que yo me encuentre haciendo tantas preguntas por estos lares.
Saludos para ti también.
Saludos para ti también.
Hola reguapa. Creo que mi compañero(su abogado) debería tener en cuenta que la duración que se establezca en el contrato,Vg los famosos 11 meses, no le califica a este como de Temporada.
Los contratos de Arrendamiento se calificarán como de Vivienda o de Temporada EXCLUSIVAMENTE atendiendo a si el Arrendatario va a necesitar la vivienda como PERMANENTE para sí o por un periodo de tiempo( custiones de trabajo, estudios, vacaciones,cuidado de un familiar, temporada de pesca,etc...)
Quizás debiera usted contactar con un/a abogada EXPERTO en materia Arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
Los contratos de Arrendamiento se calificarán como de Vivienda o de Temporada EXCLUSIVAMENTE atendiendo a si el Arrendatario va a necesitar la vivienda como PERMANENTE para sí o por un periodo de tiempo( custiones de trabajo, estudios, vacaciones,cuidado de un familiar, temporada de pesca,etc...)
Quizás debiera usted contactar con un/a abogada EXPERTO en materia Arrendaticia.
Reciba un cordial saludo.
"El me dice que para minimizar riesgos se haga un contrato de 11 meses y después ya se irá viendo."
Si se acude a un abogado con una cuestión de arrendamientos en el que está en juego la prorroga, y se obtiene la respuesta indicada , cambie de abogado.
Hasta yo, se que el plazo inicialmente pactado por si solo, no es determinante para el tiempo de duración del arrendamiento.
Si se acude a un abogado con una cuestión de arrendamientos en el que está en juego la prorroga, y se obtiene la respuesta indicada , cambie de abogado.
Hasta yo, se que el plazo inicialmente pactado por si solo, no es determinante para el tiempo de duración del arrendamiento.
Estimado catón. Gracias por darme tu punto de vista.
Te voy a pedir un favor: No subestimes tus conocimientos en materia arrendaticia. Hace tiempo que sigo tus intervenciones y,en la inmensa mayoría de las ocasiones, de ellas se desprende que tienes un conocimiento profundo sobre esta materia.
Esto te lo digo por la última frase de tu post: "Hasta yo, se que el plazo inicialmente pactado por si solo, no es determinante para el tiempo de duración del arrendamiento."
Un saludo.
Te voy a pedir un favor: No subestimes tus conocimientos en materia arrendaticia. Hace tiempo que sigo tus intervenciones y,en la inmensa mayoría de las ocasiones, de ellas se desprende que tienes un conocimiento profundo sobre esta materia.
Esto te lo digo por la última frase de tu post: "Hasta yo, se que el plazo inicialmente pactado por si solo, no es determinante para el tiempo de duración del arrendamiento."
Un saludo.
Hola reguapa. La DURACIÓN inicialmente pactada en un contrato de Arrendamiento NO determina POR SÍ MISMA la calificación del contrato como de Vivienda o Temporada.
Existe la falsa creencia que los contratos de duración inferior a 1 año son SIEMPRE de TEMPORADA por el hecho de tener una duración INFERIOR a 1 año.Pues,habitualmente,los contratos de TEMPORADA se celebran por periodos INFERIORES a 1 año de duración.
Sin embargo, como ya le expliqué,Los contratos de Arrendamiento se calificarán como de Vivienda o de Temporada EXCLUSIVAMENTE atendiendo a si el Arrendatario va a necesitar la vivienda como PERMANENTE para sí o por un periodo de tiempo.
Espero haber aclarado sus dudas.
Reciba un cordial saludo.
Existe la falsa creencia que los contratos de duración inferior a 1 año son SIEMPRE de TEMPORADA por el hecho de tener una duración INFERIOR a 1 año.Pues,habitualmente,los contratos de TEMPORADA se celebran por periodos INFERIORES a 1 año de duración.
Sin embargo, como ya le expliqué,Los contratos de Arrendamiento se calificarán como de Vivienda o de Temporada EXCLUSIVAMENTE atendiendo a si el Arrendatario va a necesitar la vivienda como PERMANENTE para sí o por un periodo de tiempo.
Espero haber aclarado sus dudas.
Reciba un cordial saludo.
Amigo Jan , agradecido, por tu valoración. Y aunque hay algo de falsa modestia, nunca me creo nada, ni lo que yo mismo soy capaz de saber o hacer . Es más fácil estudiar el Derecho desde la perspectiva de que uno puede estar equivocado . De esta forma cuando se decide que no hay error, es que, generalmente no lo hay.
En un curso que hice en el ICA algunas de las clases las daba uno de los mejores abogados que hay en España, y me asombró la humildad con la que se presentó .
Dijo :" Yo soy un compañero más, y probablemente aprenda algo de vosotros, pero en ésta Institución han decidido que estoy en condiciones de enseñar , espero no decepcionaros. "
Si antes era humilde por naturaleza, desde entonces lo soy más.
Un saludo.
En un curso que hice en el ICA algunas de las clases las daba uno de los mejores abogados que hay en España, y me asombró la humildad con la que se presentó .
Dijo :" Yo soy un compañero más, y probablemente aprenda algo de vosotros, pero en ésta Institución han decidido que estoy en condiciones de enseñar , espero no decepcionaros. "
Si antes era humilde por naturaleza, desde entonces lo soy más.
Un saludo.
Estimado catón. La humildad es una gran virtud. Eso es indiscutible.Pero ser humilde no significa,en mi opinión, tener que subestimarse. Para mi la humildad es saber que puedes estar equivocado y aceptar las críticas cuando te hacen ver el error,además de no alardear cuando tienes razón y son los demás los que han errado.
Aplícate lo dicho por tu profesor,sobre todo la última parte:" pero en ésta Institución han decidido que estoy en condiciones de enseñar , espero no decepcionaros. "
Pues bien,en este foro tus intervenciones y conocimientos han decidido que estás en condiciones de asesorar a los consultantes.
Un abrazo.
Aplícate lo dicho por tu profesor,sobre todo la última parte:" pero en ésta Institución han decidido que estoy en condiciones de enseñar , espero no decepcionaros. "
Pues bien,en este foro tus intervenciones y conocimientos han decidido que estás en condiciones de asesorar a los consultantes.
Un abrazo.
