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Firmar contrato de promesa de cv vs derecho adquisición preferente arrendatario
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Muchas gracias es todo como usted dice esta persona no paga los mil€ ni tampoco se hizo cargo de la hipoteca lo que yo le queria preguntar es lo sigiente esta persona tenia que pagarme los mil€ al mes y hacerse cargo de la hipoteca una vez se hubiera ido al notario pero como me dio largas me dio dos meses los mil € el que me aya dado los pagos de esos mil € dos meses antes de ir al notario y yo haberlos aceptado antes de realizarse la venta usted cree que puede cambiar algo a la hora de pedir la resolucion mas la clausula de los 20.000€ mas los perjuicios de estar un año sin el piso me refiero a haber aceptado esos 2.000€ antes de haberse celebrado la venta por que el tenia que pagar cuando se realizase la venta ahora no tengo el contrato aqui cuando lo tenga se lo envio si no le parece mal a usted lo unico que quiero es confirmar con otro profesional que todo esta bien hecho muchas gracias.
Si ha puesto usted una demanda, es evidente que tiene un abogado: consulte sus dudas con él, que conoce el asunto, y le responderá mucho mejor de lo que se le pueda responder en un foro.
El comprador, por lo que veo, vive ahora en el piso y no paga renta ni merced.
Me gustaría leer detenidamente el contrato: me parece entender que dice usted que firmó un contrato de promesa de venta de un inmueble gravado con una hipoteca de 100.000 € por un precio de 190.000 €, con una cláusula penal de 20.000 € y con la siguiente forma de pago:
- 40.000 € ya recibidos, a los que al parecer han dado forma de reconocimiento de deuda (una vez mas, habría que leer detenidamente ese texto y ver su alcance).
- 50.000 € pagaderos por mensualidades de 1.000 € cada una.
- Los restantes 100.000 € del precio los retendrá el comprador para hacer frente a la hipoteca, muy posiblemente subrogándose en ella.
Y el comprador ha dejado de pagar los plazos mensuales de 1.000 €.
Pues a falta de más información, yo considero que el comprador, al incumplir los plazos, podrá ser obligado a estar y pasar por la resolución del contrato y afrontar además el pago de la penalización y la pérdida de los pagos a cuenta realizados. Pero habrá que estudiar al detalle los documentos.
Seguro que su abogado lo tiene todo bien amarrado, hable con él.
El comprador, por lo que veo, vive ahora en el piso y no paga renta ni merced.
Me gustaría leer detenidamente el contrato: me parece entender que dice usted que firmó un contrato de promesa de venta de un inmueble gravado con una hipoteca de 100.000 € por un precio de 190.000 €, con una cláusula penal de 20.000 € y con la siguiente forma de pago:
- 40.000 € ya recibidos, a los que al parecer han dado forma de reconocimiento de deuda (una vez mas, habría que leer detenidamente ese texto y ver su alcance).
- 50.000 € pagaderos por mensualidades de 1.000 € cada una.
- Los restantes 100.000 € del precio los retendrá el comprador para hacer frente a la hipoteca, muy posiblemente subrogándose en ella.
Y el comprador ha dejado de pagar los plazos mensuales de 1.000 €.
Pues a falta de más información, yo considero que el comprador, al incumplir los plazos, podrá ser obligado a estar y pasar por la resolución del contrato y afrontar además el pago de la penalización y la pérdida de los pagos a cuenta realizados. Pero habrá que estudiar al detalle los documentos.
Seguro que su abogado lo tiene todo bien amarrado, hable con él.
Hola firme un contrato de promesa de venta con reconocimiento de deuda yo soi el vendedor el ontrato tiene penalizacion de 20.000€ para la parte que incumpla i en caso de no llegar a celebrarse tengo qe devolver la entrega del dinero el pago lo tenia que hacer de la sigiente forma el importe son 190.000€ el total y me iva a pagar haciendase cargo de la hipoteca qe son 100.000€ mas 40.000€ que me entrego que de a i viene el reconocimiento de deuda y el resto me pagaria 1.000€ al mes desde que se celebro el contrato habia un mes para ir al notario. Pero la otra parte me ponia excusas para no ir y me entrego dos meses mil euros cada mes pero no qeria ir a acerse cargo de la ipoteca entonces nos enfadamos y no me pago mas los mil euros mensuales entonces le mande un burofax con acuse de recibo para que pusiera fecha para el notario y el burofax no lo debio de qerer cojer y vino de vuelta le mande otro burofax diciendole qe daba por resuelto el contrato tampoco lo qiso cojer entonces puse una demanda pidiendo la resolucion del contrato mas la clausula de los 20.000€ mas los perjuicios por estar ocupando el piso sin pagarme nada yo sigo pagando la ipoteca hace un año que firmamos la promesa y en julio puse la demanda me gustaria que me diesen su opinion para ver si ven que puedo pedir la resolucion mas la clausula mas los perjuicios por estar ocupando el piso gracias.
Después de indagar un poco más.. encontré un artículo titulado "Incidencia del ejercicio de los derechos legales de adquisición preferente en el contrato de que traen causa" de Aurora López Azcona.
Y me gustaría destacar los siguientes puntos:
- “el ejercicio del tanteo requiere una venta ya perfeccionada o al menos la existencia de un acuerdo, previo a la perfección, del dueño con un tercero en orden a comprar y vender la cosa con los elementos esenciales perfectamente determinados, lo que puede predicarse de una promesa de venta o incluso de unos tratos preliminares ya ultimados. Así, en caso de que el tanteo opere en la fase preparatoria del contrato habrá que entender que quedará sin efecto la enajenación proyectada ya sea en virtud de unos tratos preliminares o de una promesa de venta, pudiendo identificarse una oferta de venta irrevocable del dueño al tanteante durante el plazo del ejercicio del tanteo.
- El derecho de tanteo es la facultat de adquisición preferente de una cosa por el mismo precio y en idénticas condiciones en que va a ser enajenada a otro, háyase o no perfeccionaado la venta”
- El derecho de tanteo, en cambio, nace tan sólo en el momento en que el propietario de una cosa se propone a enajenarla.
- Ocurre que a diferencia del retracto el tanteo procede cuando la enajenación aún no se ha consumado. Sin embargo, debe haber un proyecto de enajenación. Y no sólo tiene que haber proyecto de enajenación, sino incluso determinación de unos de sus elementos esenciales comoes el precio.
Así pues, queda muy claro que cualquier acuerdo entre propietario/arrendador y un tercero provoca el nacimiento de los derechos de adquisición preferente del arrendatario.
Y me gustaría destacar los siguientes puntos:
- “el ejercicio del tanteo requiere una venta ya perfeccionada o al menos la existencia de un acuerdo, previo a la perfección, del dueño con un tercero en orden a comprar y vender la cosa con los elementos esenciales perfectamente determinados, lo que puede predicarse de una promesa de venta o incluso de unos tratos preliminares ya ultimados. Así, en caso de que el tanteo opere en la fase preparatoria del contrato habrá que entender que quedará sin efecto la enajenación proyectada ya sea en virtud de unos tratos preliminares o de una promesa de venta, pudiendo identificarse una oferta de venta irrevocable del dueño al tanteante durante el plazo del ejercicio del tanteo.
- El derecho de tanteo es la facultat de adquisición preferente de una cosa por el mismo precio y en idénticas condiciones en que va a ser enajenada a otro, háyase o no perfeccionaado la venta”
- El derecho de tanteo, en cambio, nace tan sólo en el momento en que el propietario de una cosa se propone a enajenarla.
- Ocurre que a diferencia del retracto el tanteo procede cuando la enajenación aún no se ha consumado. Sin embargo, debe haber un proyecto de enajenación. Y no sólo tiene que haber proyecto de enajenación, sino incluso determinación de unos de sus elementos esenciales comoes el precio.
Así pues, queda muy claro que cualquier acuerdo entre propietario/arrendador y un tercero provoca el nacimiento de los derechos de adquisición preferente del arrendatario.
Buscando un poco más de información... he tropezado en una página que dice:
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales
(Articulo 25 LAU)
Y realmente se da este caso, habida cuenta que mi intención es comprar dos locales del mismo propietario, anexos uno al otro, y que forman parte del mismo inmueble.
Puede que así solvente el tema del derecho de adquisición preferente...
¿qué opináis?
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales
(Articulo 25 LAU)
Y realmente se da este caso, habida cuenta que mi intención es comprar dos locales del mismo propietario, anexos uno al otro, y que forman parte del mismo inmueble.
Puede que así solvente el tema del derecho de adquisición preferente...
¿qué opináis?
El problema que le veo al esquema que planteas es la posibilidad de que el inquilino alegue fraude de Ley. Es muy improbable que lo haga, pero no es imposible y si lo hace sería un dolor de cabeza inconmensurable incluso aunque al final se ganara el pleito.
Mi consejo: esperen hasta el final del arrendamiento, comuniquen al inquilino que no se le va a alquilar más y cuando se haya ido realicen la compraventa y ya está.
Mi consejo: esperen hasta el final del arrendamiento, comuniquen al inquilino que no se le va a alquilar más y cuando se haya ido realicen la compraventa y ya está.
Firmar contrato de promesa de cv vs derecho adquisición preferente arrendatario
Quiero comprar un local comercial estando éste alquilado. El contrato de arrendamiento tiene vigencia hasta septiembre de este año.
El arrendatario cuando firmó el contrato no renunció al derecho de adquisición preferente. Así pues, me encuentro que tanto si vamos a escriturar ante notario como si firmo un contrato de compra venta privado, el arrendatario puede ejercitar su derecho de adquisición preferente.
El propietario del local me propone que podemos firmar un contrato de PROMESA de compraventa, diciendo que promete venderlo (y yo comprarlo) sólo cuando el local esté vacío de arrendatarios y ocupantes (fijando como plazo máximo octubre del presente año).
Mi duda es: si firmamos este contrato de promesa de CV.. el arrendatario se podría acoger al derecho de retracto?
Tengo dudas.. realmente el propietario no me está vendiendo el local.. simplemente me promete que me lo venderá una vez se hayan dado unas condiciones (en este caso, que el local esté vacío)..
¿Qué opináis?
El arrendatario cuando firmó el contrato no renunció al derecho de adquisición preferente. Así pues, me encuentro que tanto si vamos a escriturar ante notario como si firmo un contrato de compra venta privado, el arrendatario puede ejercitar su derecho de adquisición preferente.
El propietario del local me propone que podemos firmar un contrato de PROMESA de compraventa, diciendo que promete venderlo (y yo comprarlo) sólo cuando el local esté vacío de arrendatarios y ocupantes (fijando como plazo máximo octubre del presente año).
Mi duda es: si firmamos este contrato de promesa de CV.. el arrendatario se podría acoger al derecho de retracto?
Tengo dudas.. realmente el propietario no me está vendiendo el local.. simplemente me promete que me lo venderá una vez se hayan dado unas condiciones (en este caso, que el local esté vacío)..
¿Qué opináis?
