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finca encabalgada
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Finca encabalgada
tengo una finca de 1200 m, 1000 de ellos son urbanos(suelo edificable) y 200 son rústicos.Hay luz, agua y saneamiento junto a la finca y una carretera, pero el pico rustico de la parcela linda 17 m con dicha carretera y sólo 4 la parte urbana.La normativa dice quqe necesito 12 m a vía pública para poder construir y la parcela mínima es de 500 m. ¿se puede construir?
en esas condiciones, y salvo que existan particularidades que no llegamos a sospechar de la información recibida, habría que ser muy peleón para considerarla NO edificable
en esas particularidades que no llegamos a sospechar de la información recibida, estarían, por ejemplo:
- que la construcción hubiera de construirse en la alineación oficial
- que, permitiéndose el retranqueo respecto a la alineación, este retranqueo esté limitado, y que, en esta zona de retranqueo permitido, las separaciones a lindes no permitieran dar un frente mínimo a la edificación
- que la parte rústica sea especialmente protegida (incluso en ese caso, 4 metros es suficiente para hacer una entrada)
pregunte en el Ayuntamiento, ya que probablemente no le pongan pegas
si se las ponen, indique cuáles son, y podremos opinar
en esas particularidades que no llegamos a sospechar de la información recibida, estarían, por ejemplo:
- que la construcción hubiera de construirse en la alineación oficial
- que, permitiéndose el retranqueo respecto a la alineación, este retranqueo esté limitado, y que, en esta zona de retranqueo permitido, las separaciones a lindes no permitieran dar un frente mínimo a la edificación
- que la parte rústica sea especialmente protegida (incluso en ese caso, 4 metros es suficiente para hacer una entrada)
pregunte en el Ayuntamiento, ya que probablemente no le pongan pegas
si se las ponen, indique cuáles son, y podremos opinar
La finca mide aprox. 21 x 55. La alineación oficial es prácticamente paralela a la carretera, hay un regato junto a la carretera, en el lado de la finca. El arquitecto municipal pone reparos por el hecho de que "los 12 mts exigidos" dan en gran parte al pico rústico. El regato no aparece en el catastro de rústico. El nuevo PGOU , ahora en fase de exposición recalifica el suelo como urbanizable, incluído el pico rústico y yo "me cagüen todo..."
si el nuevo PGOU está en fase de exposición pública, y es un PGOU y no un Avance, ya se habrá procedido a la Aprobación Inicial y, en consecuencia, ya está en vigor la suspensión de licencias en las áreas afectadas
por ello, al menos hasta que se levante la suspensión de licencias en el caso de que no sea aprobado definitivamente el PGOU, la finca no es edificable
por ello, al menos hasta que se levante la suspensión de licencias en el caso de que no sea aprobado definitivamente el PGOU, la finca no es edificable
MUCHAS GRACIAS POR TUS RESPUESTAS. El plan aún está en Avance,las exposiciones han sido para sugerencias SOBRE ASPECTOS GLOBALES. ¿Ayudaría en algo el solicitar la condición de "solar edificable"? De momento no tengo ni eso por el tema del acceso. Cuando se inicie el período de alegaciones particulares, ¿podré hacer algo? se me ocurre ofrecer un porcentaje del terreno a cambio de que me dejen construir en la parcela, es decir, manteniendo la calificación actual.
si pudiera lograrse que el arquitecto municipal retire sus reparos, ¿construirías una casa sobre la parcela, de modo inmediato?
parece que lo más adecuado es que esa posibilidad sea gestionada por un arquitecto con cierta experiencia peleando con técnicos municipales, pero para poder evaluar las posibilidades de éxito sería necesario conocer el plano y el texto de la ordenanza
si hoy está clasificado como suelo urbano, ya hay motivo suficiente para una sugerencia, indicando que no deben pasar el suelo urbano a suelo urbanizable porque, aparte de que lo consideras un despropósito, podrían incurrir en responsabilidad patrimonial
si ya hay servicios urbanísticos, el área está medianamente ocupada (debieran de ser los 2/3, pero aunque sea menos), y la ordenanza fija las condiciones de ordenación, la sugerencia ha de incluir que debiera ser considerado suelo urbano consolidado
¿dónde es?
parece que lo más adecuado es que esa posibilidad sea gestionada por un arquitecto con cierta experiencia peleando con técnicos municipales, pero para poder evaluar las posibilidades de éxito sería necesario conocer el plano y el texto de la ordenanza
si hoy está clasificado como suelo urbano, ya hay motivo suficiente para una sugerencia, indicando que no deben pasar el suelo urbano a suelo urbanizable porque, aparte de que lo consideras un despropósito, podrían incurrir en responsabilidad patrimonial
si ya hay servicios urbanísticos, el área está medianamente ocupada (debieran de ser los 2/3, pero aunque sea menos), y la ordenanza fija las condiciones de ordenación, la sugerencia ha de incluir que debiera ser considerado suelo urbano consolidado
¿dónde es?
construiría una casa y un taller de artesania aunque tuviera que poner yo misma la primera piedra. Tus argumentos me parecen 100% fiables.Lamento darte poco a poco los detalles "escabrosos".LLevo 8 años intentando solucionar el problema del acceso, pero he trabajado en ello a "bandazos". El pico rústico estaba a nombre de un propietario anterior de la finca que debió olvidarse de cambiar la titularidad catastral de la parte rústica de la finca; mientras yo me he peleado con los arquitectos del ayuntamiento porque la escritura indica que la finca linda con la carretera , todo el rato he pensado que el problema era "de ellos", un error catastral, estaba ciega con las escrituras, y resulta que también pueden fallar. Además la carretera sólo está asfaltada los primeros 4 metros y el resto está hecho un bardal aunque por supuesto sigue catastrada. En el ayuntamiento llegaron a decirme que podía haber desaparecido en fin, que no aguantan a "lasamasdecasatocapelotas". En cuanto he podido, he encargado un estudio topográfico que nos ha aclarado todo esto que cuento, pero quizá sea tarde, el municipio se llama Piélagos ("Grande por Naturaleza"), en Cantabria. La arquitecta que he elegido es un sol, pero con poca experiencia... MUCHAS GRACIAS POR TODO SIGO ATENTÍSIMA A TUS APORTACIONES
