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Finca catastrada pero no registrada
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Finca catastrada pero no registrada
Hola, voy a comprar una finca en Zaragoza Capital. La finca es de 1400 metros y tiene una pequeña casita de unos 40 metros pero que no está escritura en el Registro, y sin embargo, sí que los dueños están pagando el Impuesto de Bienes Inmuebles y no sólo por el terreno, sino también por la casa en función de los metros que tiene.
MI problema es el siguiente. Para la compra de la finca, necesito pedir una hipoteca, pero claro, ningún banco me va a dar nada si por lo menos esa casa no está escriturada.
Pero digo yo, ¿no es inconcluente que por un lado esté pagando el IBI del terreno y la casa y por otro lado no pueda legalizarla? ¿podría hacerlo yo para la compra y así poder obtener una hipoteca?
Es que sino la otra opción que yo conozco es la de hipotecar un bien inmueble de mi padre y así obtener liquidez para la compra, pero es una opción que si puedo me gustaría evitar.
¿Qué sugerencias podéis hacerme?
¿Qué pasos debería dar para intentar legalizar esa casa y así pedir una hipoteca?
Gracias
MI problema es el siguiente. Para la compra de la finca, necesito pedir una hipoteca, pero claro, ningún banco me va a dar nada si por lo menos esa casa no está escriturada.
Pero digo yo, ¿no es inconcluente que por un lado esté pagando el IBI del terreno y la casa y por otro lado no pueda legalizarla? ¿podría hacerlo yo para la compra y así poder obtener una hipoteca?
Es que sino la otra opción que yo conozco es la de hipotecar un bien inmueble de mi padre y así obtener liquidez para la compra, pero es una opción que si puedo me gustaría evitar.
¿Qué sugerencias podéis hacerme?
¿Qué pasos debería dar para intentar legalizar esa casa y así pedir una hipoteca?
Gracias
Qué trámites llevaría la opción de preguntar a los dueños que inscriban la casa?
Esto es en la ciudad de Zaragoza. Esta petición no podría eternizar la compra? Lo digo por lo lenta que va la administración para este tipo de casos, viniendo de algo que se hizo de forma ilegal.
Al estar planteándome comprar y hacer alguna ampliación, obviamente sin permiso alguno, pero como toda la gente de la zona que lo está haciendo, ¿iniciar un trámite de obra nueva no podría suponorme problemas en un futuro para ese ampliación ilegal? Quiero decir, que estén más al tanto de lo que haga o no...
En el catastro, además de los metros de la parcela, viene reflejada una construcción de 45 metros, sin embargo, en la nota simple del registro de la propiedad, sólo viene reflejado el total del terreno, nada de construcción.
De esta forma ¿no hay alguna forma de que algún banco pueda concederme una hipoteca?
Muchas gracias
Esto es en la ciudad de Zaragoza. Esta petición no podría eternizar la compra? Lo digo por lo lenta que va la administración para este tipo de casos, viniendo de algo que se hizo de forma ilegal.
Al estar planteándome comprar y hacer alguna ampliación, obviamente sin permiso alguno, pero como toda la gente de la zona que lo está haciendo, ¿iniciar un trámite de obra nueva no podría suponorme problemas en un futuro para ese ampliación ilegal? Quiero decir, que estén más al tanto de lo que haga o no...
En el catastro, además de los metros de la parcela, viene reflejada una construcción de 45 metros, sin embargo, en la nota simple del registro de la propiedad, sólo viene reflejado el total del terreno, nada de construcción.
De esta forma ¿no hay alguna forma de que algún banco pueda concederme una hipoteca?
Muchas gracias
Has pensado en el hipotecar el terreno?, pienso que sería otra opción totalmente válida, mi suegro tiene una finca de 100 hectareas inscrita en el Registro de la Propiedad, con dos naves no inscritas, e igualmente el banco le concedió la hipoteca, lo único es que el precio de tasación sin tener en cuenta las dos naves es inferior.
Redprive, no entiendo que es ilegal. Si en el catastro aparece la construccion de 45 metros, y ademas se paga el IBI, lo unico que veo ahí es que la construccion no esta inscrita en el registro.
Desconozco las características del suelo de la finca, y la legalidad o ilegalidad de las construcciones que tengas previstas, pero en lo que a la casita de 45 metros, no hay problema alguno.
Saludos
Desconozco las características del suelo de la finca, y la legalidad o ilegalidad de las construcciones que tengas previstas, pero en lo que a la casita de 45 metros, no hay problema alguno.
Saludos
Por el terreno, que son 1300 metros, no me darían casi nada, ya que los bancos a los que he ido me dicen que el valor de lo rústico es muy bajo en comparación a lo que yo necesito para comprar.
Con ilegal me refiero a que en su día obviamente todo el mundo hizo en esa urbanización casas ilegales, es decir, sin permiso alguno al tratarse de terreno rústico.
El problema que me estoy encontrando, es que al no estar la casa registrada en el registro de la propiedad, aún no he encontrado el banco que me quiera dar una hipoteca simplemente porque esté pagando IBI. Siempre me argumentan que tiene que estar registrada para poder hipotecar ese bien.
Alguna sugerencia para presionar a estos bancos?
Muchas gracias por vuestras opiniones
Con ilegal me refiero a que en su día obviamente todo el mundo hizo en esa urbanización casas ilegales, es decir, sin permiso alguno al tratarse de terreno rústico.
El problema que me estoy encontrando, es que al no estar la casa registrada en el registro de la propiedad, aún no he encontrado el banco que me quiera dar una hipoteca simplemente porque esté pagando IBI. Siempre me argumentan que tiene que estar registrada para poder hipotecar ese bien.
Alguna sugerencia para presionar a estos bancos?
Muchas gracias por vuestras opiniones
La escritura de declaración de obra nueva se realiza yendo al Notario y otorgando la correspondiente escritura: Se expone que existe una construcción x, con tales características desde x tiempo, aportando el recibo del IBI y las escrituras de la finca donde está ubicada la casa. Y después, se va uno al Registro y procede a su inscripción. A partir de esa escritura, ya tienes casa "visible" para el Banco.
Justamente hoy al mediodía he estado hablando con mi banco que siempre me había dicho que tendría que hipotecar una propiedad de mi padre para sacar adelante la operación.
Al tirarme el farol de que en cuanto a la hipoteca había otra entidad bancaria que me sacaría la financación adelante sin tener que hipotecar ningún bien de mi padre, a las pocas horas he vuelto a ir y llevándolo los datos del catastro de la finca, donde viene bien reflejado que hay una construcción, una fotocopia del recibo del IBI y la nota simple, de repente y por arte de magia me han ofrecido la posibilidad que acabas de comentar.
Me han dicho que se podría declar como obra nueva en el momento de la compra-venta y que se podría sacar la operación adelante pero que tendrían que tasarme el inmueble y que me supondría este gasto extra y hacer dos escrituras ccon los correspondientes gastos.
¿Es esto correcto o me están intentando sacar la pasta?
Si esta manera de proceder es legal... entonces me la puede hacer cualquier banco o caja y yo irme donde mejores condiciones hipotecarias me ofrezcan no?
Gracias por vuestros consejos, estoy pasando de no tener hipoteca casi a poder elegir.
Al tirarme el farol de que en cuanto a la hipoteca había otra entidad bancaria que me sacaría la financación adelante sin tener que hipotecar ningún bien de mi padre, a las pocas horas he vuelto a ir y llevándolo los datos del catastro de la finca, donde viene bien reflejado que hay una construcción, una fotocopia del recibo del IBI y la nota simple, de repente y por arte de magia me han ofrecido la posibilidad que acabas de comentar.
Me han dicho que se podría declar como obra nueva en el momento de la compra-venta y que se podría sacar la operación adelante pero que tendrían que tasarme el inmueble y que me supondría este gasto extra y hacer dos escrituras ccon los correspondientes gastos.
¿Es esto correcto o me están intentando sacar la pasta?
Si esta manera de proceder es legal... entonces me la puede hacer cualquier banco o caja y yo irme donde mejores condiciones hipotecarias me ofrezcan no?
Gracias por vuestros consejos, estoy pasando de no tener hipoteca casi a poder elegir.
Muchas veces se hacen dos mismos actos jurídicos en una misma escritura. Por ejemplo: Aceptación de herencia y declaración de obra nueva. No creo que para la declaración de obra nueva y posterior compraventa hiciese falta otra escritura ( es decir, dos escrituras independientes) aunque ello no te lo puedo decir cien por cien seguro. No obstante, creo que los gastos serían los mismos y, por tanto, da igual que esté reflejado todo en una o en dos escrituras.
En cuanto a la tasación, es normal que la quiera hacer el banco, pues ellos te van a dejar un dinero en función del valor real. De otro modo, al quedarsela como garantia, si te diesen más dinero del que vale estarían perdiendo dinero ellos. ¿Has visto a algun banco perder dinero?
En cuanto a la tasación, es normal que la quiera hacer el banco, pues ellos te van a dejar un dinero en función del valor real. De otro modo, al quedarsela como garantia, si te diesen más dinero del que vale estarían perdiendo dinero ellos. ¿Has visto a algun banco perder dinero?
Claro, entiendo que quieran hacer la tasación, a lo que me refería de que si me querían sacar la pasta era con el tema de la doble escritura.
Como preguntaba antes, si esta operación es perfectamente asumible por mi banco, ¿la podré plantear a otro que me dé mejores condiciones en la hipoteca no?
Banesto precisamente no destaca por tener un producto hipotecario ventajoso para el cliente, hay mejores ofertas hipotecarias.
Como preguntaba antes, si esta operación es perfectamente asumible por mi banco, ¿la podré plantear a otro que me dé mejores condiciones en la hipoteca no?
Banesto precisamente no destaca por tener un producto hipotecario ventajoso para el cliente, hay mejores ofertas hipotecarias.
Gracias Optio, ayer empecé ya mi ronda de contactos multilaterales y en el primero de ellos me aconsejaron que acudiera a un Notario y le pidiera que me aclarara la situación.
Es decir, que le preguntara si puedo declarar esa casita como Obra Nueva en el momento de la escritura de la compra-venta en base a que lleva años pagando IBI. Al director no le quedo muy claro que para declararla como Obra Nueva no tuviera que intervenir de alguna forma algún arquitecto para validar el proyecto de la casa en el colegio de arquitectos ni el ayuntamiento para dar licencias.
Me dijo que la consulta no sería muy cara y que me merecería la pena, y que en caso afirmativo, ellos estarían encantados de darme la hipoteca.
Es decir, que le preguntara si puedo declarar esa casita como Obra Nueva en el momento de la escritura de la compra-venta en base a que lleva años pagando IBI. Al director no le quedo muy claro que para declararla como Obra Nueva no tuviera que intervenir de alguna forma algún arquitecto para validar el proyecto de la casa en el colegio de arquitectos ni el ayuntamiento para dar licencias.
Me dijo que la consulta no sería muy cara y que me merecería la pena, y que en caso afirmativo, ellos estarían encantados de darme la hipoteca.
Optio, resulta que desde otros bancos no ven tan fácil que pueda llegar y el día de la formalización de la compra-venta y ante ese notario la declaración de obra nueva simplemente aportando los datos del catastro de la propiedad en los que se indiquen cuantos años lleva pagando IBI.
En uno me dijeron que para declararlo como obra nueva tiene que intervenir un arquitecto que valide lo construido, lo pase por el Colegio y luego pedir licencias al ayuntamiento. Si se confirma este extremo me puedo morir en el intento.
Me han recomendado que vaya a un Notaria y me diga si es viable la operación o no, y además vaya al registro de la propiedad donde está registrada la finca rústica y que me diga el registrador que es lo que necesitaría para conseguirlo.
Voy a seguir estos dos paso, pero de todas formas, Qué opinas de todo ésto?
Gracias
En uno me dijeron que para declararlo como obra nueva tiene que intervenir un arquitecto que valide lo construido, lo pase por el Colegio y luego pedir licencias al ayuntamiento. Si se confirma este extremo me puedo morir en el intento.
Me han recomendado que vaya a un Notaria y me diga si es viable la operación o no, y además vaya al registro de la propiedad donde está registrada la finca rústica y que me diga el registrador que es lo que necesitaría para conseguirlo.
Voy a seguir estos dos paso, pero de todas formas, Qué opinas de todo ésto?
Gracias
Supongo que cada uno lo cuenta como le va, dependiendo también, claro, de cada caso particular.
En las declaraciones de obra nueva que he hecho hasta ahora el notario se ha limitado a dar fe de lo aseverado por las partes, que acompañaban los recibos del IBI.
Un ejemplo real tomado de una escitura de declaracion de obra nueva:
"DECLARACIÓN DE UNA CASA: Aseveran los comparecientes que sobre la totalidad de la finca X y antes descrita, fue construida y finalizada en el año X una casa que los comparecientes por la presente declaran conforme a la siguiente descripción ( y aquí se realiza la descripción fisica de la construcción).
Valoran a efectos fiscales la casa antes descrita en XXX.
Dicha edificación tiene atribuida la referencia catastral xxx; lo expuesto resulta de fotocopia del recibo que en este acto me entregan los comparecientes a mí, el Notario, y que dejo unidos por final a esta escritura".
Y ya está. Sin más problemas.
Lo mejor que puedes hacer es ir a hablar con un Notario y que te asesore.
Dicho edificio tiene atribuidas las referencias catastratles ( o, la referencia catastarl)
En las declaraciones de obra nueva que he hecho hasta ahora el notario se ha limitado a dar fe de lo aseverado por las partes, que acompañaban los recibos del IBI.
Un ejemplo real tomado de una escitura de declaracion de obra nueva:
"DECLARACIÓN DE UNA CASA: Aseveran los comparecientes que sobre la totalidad de la finca X y antes descrita, fue construida y finalizada en el año X una casa que los comparecientes por la presente declaran conforme a la siguiente descripción ( y aquí se realiza la descripción fisica de la construcción).
Valoran a efectos fiscales la casa antes descrita en XXX.
Dicha edificación tiene atribuida la referencia catastral xxx; lo expuesto resulta de fotocopia del recibo que en este acto me entregan los comparecientes a mí, el Notario, y que dejo unidos por final a esta escritura".
Y ya está. Sin más problemas.
Lo mejor que puedes hacer es ir a hablar con un Notario y que te asesore.
Dicho edificio tiene atribuidas las referencias catastratles ( o, la referencia catastarl)
Salvo mejor opinion, yo interpreto que hay dos documentos que aportar segun el caso.
Si la obra tiene mas de 4 años de terminada (con documentacion que lo acredite), habra que presentar certificado de prescripcion urbanistico.
Si la obra tiene menos de 4 años de terminada, habra que presentar Certificado Final de la Direccion Facultativa.
Si el notario, no exige alguna de las dos documentaciones, podria no estar haciendo bien su trabajo.
Si la obra tiene mas de 4 años de terminada (con documentacion que lo acredite), habra que presentar certificado de prescripcion urbanistico.
Si la obra tiene menos de 4 años de terminada, habra que presentar Certificado Final de la Direccion Facultativa.
Si el notario, no exige alguna de las dos documentaciones, podria no estar haciendo bien su trabajo.
La información catastral que yo tengo de la finca es la información pública que se puede obtener de la oficina virtual del catastro y es la siguiente:
URBANOS
Datos del Bien Inmueble
Referencia catastral XXXXXXXXXX
Copiar referencia al portapapeles
Provincia ZARAGOZA
Municipio ZARAGOZA
Situación DS TORRE DEL PILAR-28 54
ZARAGOZA (ZARAGOZA)
Superficie(*) 46 m2
Coeficiente de participación 100,000000 %
Uso local principal Residencial
Año construcción local principal 1985
Datos de la Finca del Bien Inmueble
Situación DS TORRE DEL PILAR-28 54
ZARAGOZA (ZARAGOZA)
Superficie construida 46 m2
Superficie suelo 1.153 m2
Tipo Finca Inmueble de propietario unico
He estado hablando con una Notaría en la que me han dicho que más que declaración de obra nueva el procedimiento se llama DECLARACION DE EDIFICACION y que valdría con conseguir una certificación catastral (para pedir la cual tengo que llevar una autorización firmada por los actuales propietarios) en la que se reflejara que la edificación tiene más de 10 años y por lo tanto ya se puede inscribir.
Según los datos que arriba he puesto, aparece como año de construcción de la edificación el año 1985 no? Pero según los dueños la casa no la hicieron hace tantos años. ¿Puede que en la certificación catastral aparezcan otros datos?
Por otra parte, y según el ejemplo que me has puesto tú, para hacer esa declaración de obra nueva, necesito que los actuales propietarios firmen un documento en el que reconocen que tienen una edificacion X no? Me da la impresión de que si los actuales propietarios no han querido registrar la edificación ha sido por evitarse posibles problemas legales y porque no les hacía falta, por lo tanto, no sé yo si van a estar dispuestos a firmar algo que a ellos ni les va ni les viene. Simplemente ellos venden una finca en las condiciones expuestas en el registro de la propiedad, y no sé si querrán formar parte de algo que en principio a ellos no les aporta ningún beneficio ni tienen la obligación de hacer.
En principio, el que firmen eso no les supone ningun problema legal ni de ningún tipo no?
Gracias de nuevo
URBANOS
Datos del Bien Inmueble
Referencia catastral XXXXXXXXXX
Copiar referencia al portapapeles
Provincia ZARAGOZA
Municipio ZARAGOZA
Situación DS TORRE DEL PILAR-28 54
ZARAGOZA (ZARAGOZA)
Superficie(*) 46 m2
Coeficiente de participación 100,000000 %
Uso local principal Residencial
Año construcción local principal 1985
Datos de la Finca del Bien Inmueble
Situación DS TORRE DEL PILAR-28 54
ZARAGOZA (ZARAGOZA)
Superficie construida 46 m2
Superficie suelo 1.153 m2
Tipo Finca Inmueble de propietario unico
He estado hablando con una Notaría en la que me han dicho que más que declaración de obra nueva el procedimiento se llama DECLARACION DE EDIFICACION y que valdría con conseguir una certificación catastral (para pedir la cual tengo que llevar una autorización firmada por los actuales propietarios) en la que se reflejara que la edificación tiene más de 10 años y por lo tanto ya se puede inscribir.
Según los datos que arriba he puesto, aparece como año de construcción de la edificación el año 1985 no? Pero según los dueños la casa no la hicieron hace tantos años. ¿Puede que en la certificación catastral aparezcan otros datos?
Por otra parte, y según el ejemplo que me has puesto tú, para hacer esa declaración de obra nueva, necesito que los actuales propietarios firmen un documento en el que reconocen que tienen una edificacion X no? Me da la impresión de que si los actuales propietarios no han querido registrar la edificación ha sido por evitarse posibles problemas legales y porque no les hacía falta, por lo tanto, no sé yo si van a estar dispuestos a firmar algo que a ellos ni les va ni les viene. Simplemente ellos venden una finca en las condiciones expuestas en el registro de la propiedad, y no sé si querrán formar parte de algo que en principio a ellos no les aporta ningún beneficio ni tienen la obligación de hacer.
En principio, el que firmen eso no les supone ningun problema legal ni de ningún tipo no?
Gracias de nuevo
¿Como se puede demostrar que la obra tiene más de 4 años de terminada?
Esto se hizo en su día en un terreno rústico, y por lo tanto, de formar ilegal, con lo cual los dueños no tenían ninguna licencia ni nada por el estilo. ¿No se podría demostrar simplemente con la que ponga en la certificación catastral?
Por otra parte, ya son varias las distintas cantidades de años que me han dicho para que la casa pueda ser legalizada: 4 años, 10, 15 y 20. Qué diferencia hay entre ellas?
Muchas gracias
Esto se hizo en su día en un terreno rústico, y por lo tanto, de formar ilegal, con lo cual los dueños no tenían ninguna licencia ni nada por el estilo. ¿No se podría demostrar simplemente con la que ponga en la certificación catastral?
Por otra parte, ya son varias las distintas cantidades de años que me han dicho para que la casa pueda ser legalizada: 4 años, 10, 15 y 20. Qué diferencia hay entre ellas?
Muchas gracias
En primer lugar, muchas gracias por todas las opiniones que estoy recibiendo, me están sirviendo para saber que pasos ir tomando.
Penúltimo capítulo del asunto: hoy he estado con los registradores de la propiedad donde está inscrita la finca, y me han dicho que a ellos les da igual que la casa esté recogida en el catastro, que para que ellos la puedan inscribir lo importante es como está calificado el suelo, y en este caso, el suelo al estar calificado como suelo no urbanizable de especial protección de la huerta honda, estas construcciones ilegales y su infracción, no prescriben nunca según la ley aragonesa del suelo, y que por lo tanto, ellos no creen que la puedan inscribir.
¿No existe ninguna artimaña legal con la que poder argumentar lo contrario? El único recoveco que me han dejado viable es que se demostrara que es una finca con fines agrarios y se pudiera reflejar la casa como la típica casa de aperos, pero que aún en ese caso, el banco nunca tasaría la casa por el valor que yo necesito para su compra.
Sé que estoy siendo ya un poco pesado con el asunto, pero podrían darme alguna esperanza???
Muchas gracias a todos
Penúltimo capítulo del asunto: hoy he estado con los registradores de la propiedad donde está inscrita la finca, y me han dicho que a ellos les da igual que la casa esté recogida en el catastro, que para que ellos la puedan inscribir lo importante es como está calificado el suelo, y en este caso, el suelo al estar calificado como suelo no urbanizable de especial protección de la huerta honda, estas construcciones ilegales y su infracción, no prescriben nunca según la ley aragonesa del suelo, y que por lo tanto, ellos no creen que la puedan inscribir.
¿No existe ninguna artimaña legal con la que poder argumentar lo contrario? El único recoveco que me han dejado viable es que se demostrara que es una finca con fines agrarios y se pudiera reflejar la casa como la típica casa de aperos, pero que aún en ese caso, el banco nunca tasaría la casa por el valor que yo necesito para su compra.
Sé que estoy siendo ya un poco pesado con el asunto, pero podrían darme alguna esperanza???
Muchas gracias a todos
Optio he visto que tus respuestas ayudan y estoy intentando encontrar una solucion a mi problema:
Tengo una participacion de una finca rustica comprada hace dos años.
Resulta que la persona que me la vendio está arrepentida, pero no quiere recomprar , me pide que para que pueda obtener las escrituras de su casa volvamos a hacer escrituras con declaración de obtra nueva y así obtenerla.
¿Como es posible que sin sin ser titular al cien por cien de la parcela rustica pueda obtener con un simple acto notarial las escrituras de su vivienda?
Estamos hablando de una contyruccion en zona rustica y si perspectivas de urbanizarse.
Esta persona tambien me propuso escriturar solo a su nombre y darme un contrato de compraventa privado.
Que cvhanchullo se puede traer entre manos?
Podriamos estar hablando de otro caso de corrupción en Ayuntamientos.
Pues este asegura tener autorización del ayuntamuiento para poder hacerlo.
Gracias a ver si podeis ayudarme, esta situación de acoso a la que nos tiene sometidos nos está sobrepasando.
Tengo una participacion de una finca rustica comprada hace dos años.
Resulta que la persona que me la vendio está arrepentida, pero no quiere recomprar , me pide que para que pueda obtener las escrituras de su casa volvamos a hacer escrituras con declaración de obtra nueva y así obtenerla.
¿Como es posible que sin sin ser titular al cien por cien de la parcela rustica pueda obtener con un simple acto notarial las escrituras de su vivienda?
Estamos hablando de una contyruccion en zona rustica y si perspectivas de urbanizarse.
Esta persona tambien me propuso escriturar solo a su nombre y darme un contrato de compraventa privado.
Que cvhanchullo se puede traer entre manos?
Podriamos estar hablando de otro caso de corrupción en Ayuntamientos.
Pues este asegura tener autorización del ayuntamuiento para poder hacerlo.
Gracias a ver si podeis ayudarme, esta situación de acoso a la que nos tiene sometidos nos está sobrepasando.
