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finca calificada como rústica que a todos los efectos es urbana
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Finca calificada como rústica que a todos los efectos es urbana
Gracias de ante mano por vuestro interés, y por vuestras respuestas.
El caso con el que me he topado es precisamente el que indico en el tema: una finca en un municipio de Guadalajara calificada por el PLAN DE DELIMITACIÓN DE SUELO URBANO como rústica, que a todos los efectos podría considerarse urbana, es decir, está perfectamente integrada en el casco urbano, dispone de acceso rodado (aunque no pavimentado), acometida de agua, enganche a la red de saneamiento y alumbrado público, todo ello llevado a cabo de forma legal y con justificantes de pago.
El ayuntamiento "propone" otorgar la licencia de obras a cambio de que el propietario se retranquee 3 m de la alineación actual, lo cual es bastante grave teniendo en cuenta que ya hubo un retranqueo anterior para permitir el acceso rodado del que he hablado más arriba y que el fondo de su parcela es de 9 m, y si se retranquea es posible que no cumpla con el fondo edificable previsto en PDSU.
Así las cosas, me gustaría saber qué se puede hacer para resolver el conflicto. Supongo que es viable una modificación puntual del PDSU (que por cierto, por más que busco, no encuentro publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Guadalajara), pero si ésta corre a cargo del Ayuntamiento, con toda seguridad, el resultado será el mismo que proponen en su negociación, pero resuelto legalmente, es decir, recalificarán efectivamente el suelo pero obligando al retranqueo de 3 m del que he hablado antes, con el consiguiente perjuicio del propietario.
Quisiera saber si existe alguna otra vía para, justificando todos los gastos de urbanización y el retranqueo llevado a cabo anteriormente, poder obtener la recalificación sin tener que ceder 3 m más de frente de parcela que inmediatamente la convertirían en inviable para la edificación.
Por último, a modo de "anécdota", añadir que el Ayuntamiento plantea este plus de retranqueo para que una calle que actualmente es de 3 m (como casi todas las del pueblo), se convierta en una calle de 6 m que únicamente daría servicio a una nave industrial, propiedad de un concejal del Ayuntamiento. No digo nada y lo digo todo...
Esta es mi duda. Espero que podáis ayudarme. Un saludo y gracias.
El caso con el que me he topado es precisamente el que indico en el tema: una finca en un municipio de Guadalajara calificada por el PLAN DE DELIMITACIÓN DE SUELO URBANO como rústica, que a todos los efectos podría considerarse urbana, es decir, está perfectamente integrada en el casco urbano, dispone de acceso rodado (aunque no pavimentado), acometida de agua, enganche a la red de saneamiento y alumbrado público, todo ello llevado a cabo de forma legal y con justificantes de pago.
El ayuntamiento "propone" otorgar la licencia de obras a cambio de que el propietario se retranquee 3 m de la alineación actual, lo cual es bastante grave teniendo en cuenta que ya hubo un retranqueo anterior para permitir el acceso rodado del que he hablado más arriba y que el fondo de su parcela es de 9 m, y si se retranquea es posible que no cumpla con el fondo edificable previsto en PDSU.
Así las cosas, me gustaría saber qué se puede hacer para resolver el conflicto. Supongo que es viable una modificación puntual del PDSU (que por cierto, por más que busco, no encuentro publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Guadalajara), pero si ésta corre a cargo del Ayuntamiento, con toda seguridad, el resultado será el mismo que proponen en su negociación, pero resuelto legalmente, es decir, recalificarán efectivamente el suelo pero obligando al retranqueo de 3 m del que he hablado antes, con el consiguiente perjuicio del propietario.
Quisiera saber si existe alguna otra vía para, justificando todos los gastos de urbanización y el retranqueo llevado a cabo anteriormente, poder obtener la recalificación sin tener que ceder 3 m más de frente de parcela que inmediatamente la convertirían en inviable para la edificación.
Por último, a modo de "anécdota", añadir que el Ayuntamiento plantea este plus de retranqueo para que una calle que actualmente es de 3 m (como casi todas las del pueblo), se convierta en una calle de 6 m que únicamente daría servicio a una nave industrial, propiedad de un concejal del Ayuntamiento. No digo nada y lo digo todo...
Esta es mi duda. Espero que podáis ayudarme. Un saludo y gracias.
Hola,
El que tu finca esté " al otro lado " del suelo urbano, no significa que el tuyo lo sea.
Será cuando el ayuntamiento revise o modifique el planeamiento y siempre durante el período de exposición pública, cuando podrás interesar la recalificación con tus alegaciones.
Es ilegal la propuesta del ayuntamiento de otorgar una licencia " a cambio " de esa cesión, el otorgamiento de licencias es un acto reglado, si lo que se quiere construir cumple la normativa está obligado a dar licencia eso sí " a cambio de los impuestos correspondientes " y si no la cumple no puede concederla y es que en suelo rústico no se puede construir.
Un saludo.
El que tu finca esté " al otro lado " del suelo urbano, no significa que el tuyo lo sea.
Será cuando el ayuntamiento revise o modifique el planeamiento y siempre durante el período de exposición pública, cuando podrás interesar la recalificación con tus alegaciones.
Es ilegal la propuesta del ayuntamiento de otorgar una licencia " a cambio " de esa cesión, el otorgamiento de licencias es un acto reglado, si lo que se quiere construir cumple la normativa está obligado a dar licencia eso sí " a cambio de los impuestos correspondientes " y si no la cumple no puede concederla y es que en suelo rústico no se puede construir.
Un saludo.
Está claro lo que me comentas y estoy completamente de acuerdo. Es cierto que podemos entender que todas las obras de urbanización que se han llevado a cabo en la calle son para uso de "la acera de enfrente". El caso del que hablo (y quiero aclarar que yo no soy la propietaria) no parece ser éste, dado que "la acera de enfrente" tiene accesos y abastecimiento de servicios urbanos por otra calle perpendicular, de trazado muy anterior.
Esta nueva calle se recalificó en una modificación puntual, como ya comenté en el otro post, para dar servicio a una nave de explotación agrícola. En ese momento, el propietario de la finca hizo su cesión del 10% para la urbanización de una calle que por lo visto le sigue dejando "al otro lado" del suelo urbano. Tengo serias dudas de que un propietario de suelo rústico esté obligado a ceder (no fue una expropiación) su terreno para urbanizar un calle sin que esto le reporte beneficio alguno, ni económico, ni urbanístico.
Pero eso no es todo, aún hay más. Me indica el propietario que tiene recibos de contribución, anteriores a la normativa actual, en los que su parcela figura como urbana, con lo cual el planeamiento vigente (de 1981) no ha hecho otra cosa que mermar sus derechos aprovechando su desconocimiento de la ley.
La propuesta del ayuntamiento desde luego es ilegal; primero porque le está intentando hacer otra vez la misma jugada, es decir, concederle unos derechos ficticios que al no quedar reflejados en parte alguna, como no quedó reflejada la anterior cesión de terreno que realizó para la urbanización de la calle, no son derechos, son abusos. En segundo lugar porque el retranqueo que le "piden" supone un 30% de cesión de suelo, y en ningún momento le han hablado de su derecho a compensación, ni le han informado de que no está obligado a ceder un tercio de su terreno a un bien social más que dudoso.
Está claro, de nuevo estoy de acuerdo, que puede esperar a que se desarrolle un nuevo marco urbanístico (parece que ya está proyectado) y alegar; o en su defecto, pedir una modificación del vigente y alegar.
Lo que no sé es si, al haberse realizado todo de forma tan irregular, el propietario, con los documentos de que dispone, tiene alguna posibilidad de que se le reconozca que cumplió en su momento con unas obligaciones que tendría si su finca fuese urbana o, mejor dicho, urbanizable, pero que a pesar de ello no se reconoció ni se reconoce como tal legalmente.
Sospecho que no, porque me temo que todas estas irregularidades han prescrito, pero me gustaría que confirmaseis mis sospechas.
El caso es que resulta decepcionante ver cómo algunos ayuntamientos manipulan a sus vecinos, cómo se aprovechan de su desconocimiento de la ley, cómo abusan de su poder por unos pocos metros cuadrados de escaso valor en el mercado, perjudicando a unos vecinos para beneficiar a otros. Penoso. Por lo que he leído en algunos de vuestros posts y por propia experiencia, es bastante habitual, lo cual lo hace aún más lamentable.
En fin, termino (ya va siendo hora). Muchas gracias de nuevo por vuestra atención y vuestra paciencia (me temo que me explayo demasiado).
Un saludo
Esta nueva calle se recalificó en una modificación puntual, como ya comenté en el otro post, para dar servicio a una nave de explotación agrícola. En ese momento, el propietario de la finca hizo su cesión del 10% para la urbanización de una calle que por lo visto le sigue dejando "al otro lado" del suelo urbano. Tengo serias dudas de que un propietario de suelo rústico esté obligado a ceder (no fue una expropiación) su terreno para urbanizar un calle sin que esto le reporte beneficio alguno, ni económico, ni urbanístico.
Pero eso no es todo, aún hay más. Me indica el propietario que tiene recibos de contribución, anteriores a la normativa actual, en los que su parcela figura como urbana, con lo cual el planeamiento vigente (de 1981) no ha hecho otra cosa que mermar sus derechos aprovechando su desconocimiento de la ley.
La propuesta del ayuntamiento desde luego es ilegal; primero porque le está intentando hacer otra vez la misma jugada, es decir, concederle unos derechos ficticios que al no quedar reflejados en parte alguna, como no quedó reflejada la anterior cesión de terreno que realizó para la urbanización de la calle, no son derechos, son abusos. En segundo lugar porque el retranqueo que le "piden" supone un 30% de cesión de suelo, y en ningún momento le han hablado de su derecho a compensación, ni le han informado de que no está obligado a ceder un tercio de su terreno a un bien social más que dudoso.
Está claro, de nuevo estoy de acuerdo, que puede esperar a que se desarrolle un nuevo marco urbanístico (parece que ya está proyectado) y alegar; o en su defecto, pedir una modificación del vigente y alegar.
Lo que no sé es si, al haberse realizado todo de forma tan irregular, el propietario, con los documentos de que dispone, tiene alguna posibilidad de que se le reconozca que cumplió en su momento con unas obligaciones que tendría si su finca fuese urbana o, mejor dicho, urbanizable, pero que a pesar de ello no se reconoció ni se reconoce como tal legalmente.
Sospecho que no, porque me temo que todas estas irregularidades han prescrito, pero me gustaría que confirmaseis mis sospechas.
El caso es que resulta decepcionante ver cómo algunos ayuntamientos manipulan a sus vecinos, cómo se aprovechan de su desconocimiento de la ley, cómo abusan de su poder por unos pocos metros cuadrados de escaso valor en el mercado, perjudicando a unos vecinos para beneficiar a otros. Penoso. Por lo que he leído en algunos de vuestros posts y por propia experiencia, es bastante habitual, lo cual lo hace aún más lamentable.
En fin, termino (ya va siendo hora). Muchas gracias de nuevo por vuestra atención y vuestra paciencia (me temo que me explayo demasiado).
Un saludo
A la vista de lo expuesto, le animo a hacer valer sus derechos ejercitándo las acciones pertinentes. Primero la iniciación de un procedimiento administrativo, alegando en el momento oportuno sus consideraciones para defensa de sus derechos, con oposición a las pretensiones del ayuntamiento, que en el mejor de los casos supone una falta de desconocimiento legal, o en el peor un muy buen conocimiento del mismo, protegiendo intereses de dudoso cuño. Después, de seguir desestimando sus alegaciones, tiene la vía judicial, en la que podrá aportar cuantos medios de prueba considere o pueda valerse. El pataleo, permítame la expresión, no es suficiente cuando se choca contra la administración, que ya le ha manifestado sus intenciones.
Ánimo y mucha suerte. La razón le asiste, defiéndala bien y ojalá se la den, trás su motivación.
Un saludo.
Ánimo y mucha suerte. La razón le asiste, defiéndala bien y ojalá se la den, trás su motivación.
Un saludo.
Gracias por el ánimo. Intentaremos que todo se arregle. Espero que tarde o temprano así sea.
Es una lástima que una persona que actúa de buena fe se tope con todas estos problemas cuando lo único que quiere es hacerse una casita para descansar el fin de semana.
Ya hemos empezado con la vía administrativa, a ver si conseguimos solucionarlo, aunque de esta forma no parece fácil.
Gracias por todo,
un saludo
Es una lástima que una persona que actúa de buena fe se tope con todas estos problemas cuando lo único que quiere es hacerse una casita para descansar el fin de semana.
Ya hemos empezado con la vía administrativa, a ver si conseguimos solucionarlo, aunque de esta forma no parece fácil.
Gracias por todo,
un saludo
