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Finalización del contrato antes de que se cumpla los 5 años mínimos que marca la ley
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Finalización del contrato antes de que se cumpla los 5 años mínimos que marca la ley
Hola,
El arrendador del piso me hizo en el 2006 un contrato por 1 año prorrogable hasta 5 años. El lleva hace un año y medio intentando vender el piso, de hecho he recibido diversas visitas de inmobiliarias.
El 26 de Abril me ha avisado que el 12 de Junio se vence el contrato de este año y no piensa prorrogarme el contrato ya que necesita el piso para hacerle unas reformas y ver si así lo puede vender.
Le comenté al arrendador que según la LAU la prórroga del contrato es hasta los cinco años y que es potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario pero él me comenta que en el contrato hay una cláusula que dice que él puede comunicarme con 2 meses de anticipación que no me prorroga el contrato.
He estado mirando la LAU y el art 6 dice que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en
que la propia norma expresamente lo autorice.
Ya hemos tratado de ponernos de acuerdo y no hay manera de convercerlo, porque él dice que está en todo su derecho y que el 12 de Junio debo estar afuera.
Ante esta situación a donde puedo acudir? Realmente en esta situación qué es lo legal.
El arrendador del piso me hizo en el 2006 un contrato por 1 año prorrogable hasta 5 años. El lleva hace un año y medio intentando vender el piso, de hecho he recibido diversas visitas de inmobiliarias.
El 26 de Abril me ha avisado que el 12 de Junio se vence el contrato de este año y no piensa prorrogarme el contrato ya que necesita el piso para hacerle unas reformas y ver si así lo puede vender.
Le comenté al arrendador que según la LAU la prórroga del contrato es hasta los cinco años y que es potestativa para el inquilino y obligatoria para el propietario pero él me comenta que en el contrato hay una cláusula que dice que él puede comunicarme con 2 meses de anticipación que no me prorroga el contrato.
He estado mirando la LAU y el art 6 dice que son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en
que la propia norma expresamente lo autorice.
Ya hemos tratado de ponernos de acuerdo y no hay manera de convercerlo, porque él dice que está en todo su derecho y que el 12 de Junio debo estar afuera.
Ante esta situación a donde puedo acudir? Realmente en esta situación qué es lo legal.
Ya se lo dije pero no le interesa. DE hecho hemos visto en una inmobiliaria que el piso está vendido le tomamos fotos al piso con el letrero de vendido.
Una amiga mía entró a la inmobiliaria a interesarse por el piso pero le dijo la comercial que ya estaba vendido.
Cuando ví al casero y le dije que el piso estaba vendido me dijo que eso era mentira, que la comercial puede decir todo lo que ella quiera pero él aun no ha firmado ningún papel.
Ya hemos hecho varias reuniones para negociar, le he dicho que me puedo ir del piso para facilitarle la venta sólo si me indemniza, él me ha respondido de que por qué me tiene que indemnizar, que sencillamente no me va a prorrogar el contrato y me debo marchar.
Una amiga mía entró a la inmobiliaria a interesarse por el piso pero le dijo la comercial que ya estaba vendido.
Cuando ví al casero y le dije que el piso estaba vendido me dijo que eso era mentira, que la comercial puede decir todo lo que ella quiera pero él aun no ha firmado ningún papel.
Ya hemos hecho varias reuniones para negociar, le he dicho que me puedo ir del piso para facilitarle la venta sólo si me indemniza, él me ha respondido de que por qué me tiene que indemnizar, que sencillamente no me va a prorrogar el contrato y me debo marchar.
Hola elenarodriguezperez. Usted tiene derecho a continuar en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(art 9 LAU 1994).
En cuanto a la ENAJENACIÓN(venta) de la vivienda.En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
En cuanto a la ENAJENACIÓN(venta) de la vivienda.En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan,
1-Suponiendo que yo no quiera o no pueda económicamente comprar el piso, el arrendador está en todo su derecho a vender el piso y yo todo el derecho a permanecer en el piso del nuevo propietario por el art 9 LAU 1994.
2-En caso que el arrendador finalmente accediera a indemnizarme por no cumplir el contrato a qué importe tendría yo derecho?
3-En caso de que el arrendador y yo no lleguemos a ningún acuerdo amistoso, si el 12 de Junio (fecha de finalización de contrato según el arrendador) yo aún permanezco en el piso qué acciones legales podría tomar el arrendador?
4-Vale la pena en estas circuntancias en la que sabemos que yo tengo el derecho de permanecer 5 años mínimo en el piso buscarme un abogado con el correspondiente gasto económico que me implicaría para que hable con el arrendador y así me deje tranquila?
Un saludo y muchas gracias por la ayuda que me están brindando
1-Suponiendo que yo no quiera o no pueda económicamente comprar el piso, el arrendador está en todo su derecho a vender el piso y yo todo el derecho a permanecer en el piso del nuevo propietario por el art 9 LAU 1994.
2-En caso que el arrendador finalmente accediera a indemnizarme por no cumplir el contrato a qué importe tendría yo derecho?
3-En caso de que el arrendador y yo no lleguemos a ningún acuerdo amistoso, si el 12 de Junio (fecha de finalización de contrato según el arrendador) yo aún permanezco en el piso qué acciones legales podría tomar el arrendador?
4-Vale la pena en estas circuntancias en la que sabemos que yo tengo el derecho de permanecer 5 años mínimo en el piso buscarme un abogado con el correspondiente gasto económico que me implicaría para que hable con el arrendador y así me deje tranquila?
Un saludo y muchas gracias por la ayuda que me están brindando
Hola elenarodriguezperez. Voy a responder a sus preguntas por orden de aparición:
1)"Suponiendo que yo no quiera o no pueda económicamente comprar el piso, el arrendador está en todo su derecho a vender el piso y yo todo el derecho a permanecer en el piso del nuevo propietario por el art 9 LAU 1994."
Dichas afirmaciones son absolutamente CORRECTAS.
2)" En caso que el arrendador finalmente accediera a indemnizarme por no cumplir el contrato a qué importe tendría yo derecho?"
La indemnización será la que pacten las partes. como orientación la indemnización PODRÍA integrar:
1) Coste de la mudanza o el 50% del coste de la misma
2) Exención del pago del último mes(del 1 al 12 de Junio)
3) Si le repercute el IBI exención del pago del mismo correspondiente al año 2009.
4) Si existe diferencia entre la renta que paga y la del nuevo piso de similares características el importe de dicha diferencia durante 1 año.
5) Devolución ÍNTEGRA de la fianza al abandonar la vivienda.
3)"En caso de que el arrendador y yo no lleguemos a ningún acuerdo amistoso, si el 12 de Junio (fecha de finalización de contrato según el arrendador) yo aún permanezco en el piso qué acciones legales podría tomar el arrendador?"
Cualquier acción legal que emprendiera el arrendador estaría ABOCADA al fracaso siempre y cuando usted siguiera cumpliendo con sus obligaciones.
4)"Vale la pena en estas circuntancias en la que sabemos que yo tengo el derecho de permanecer 5 años mínimo en el piso buscarme un abogado con el correspondiente gasto económico que me implicaría para que hable con el arrendador y así me deje tranquila?"
El gasto del que habla NO superará los 100 € y le podría proporcionar seguridad y tranquilidad.Depende de usted valorar dicha opción.
Reciba un cordial saludo
1)"Suponiendo que yo no quiera o no pueda económicamente comprar el piso, el arrendador está en todo su derecho a vender el piso y yo todo el derecho a permanecer en el piso del nuevo propietario por el art 9 LAU 1994."
Dichas afirmaciones son absolutamente CORRECTAS.
2)" En caso que el arrendador finalmente accediera a indemnizarme por no cumplir el contrato a qué importe tendría yo derecho?"
La indemnización será la que pacten las partes. como orientación la indemnización PODRÍA integrar:
1) Coste de la mudanza o el 50% del coste de la misma
2) Exención del pago del último mes(del 1 al 12 de Junio)
3) Si le repercute el IBI exención del pago del mismo correspondiente al año 2009.
4) Si existe diferencia entre la renta que paga y la del nuevo piso de similares características el importe de dicha diferencia durante 1 año.
5) Devolución ÍNTEGRA de la fianza al abandonar la vivienda.
3)"En caso de que el arrendador y yo no lleguemos a ningún acuerdo amistoso, si el 12 de Junio (fecha de finalización de contrato según el arrendador) yo aún permanezco en el piso qué acciones legales podría tomar el arrendador?"
Cualquier acción legal que emprendiera el arrendador estaría ABOCADA al fracaso siempre y cuando usted siguiera cumpliendo con sus obligaciones.
4)"Vale la pena en estas circuntancias en la que sabemos que yo tengo el derecho de permanecer 5 años mínimo en el piso buscarme un abogado con el correspondiente gasto económico que me implicaría para que hable con el arrendador y así me deje tranquila?"
El gasto del que habla NO superará los 100 € y le podría proporcionar seguridad y tranquilidad.Depende de usted valorar dicha opción.
Reciba un cordial saludo
