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Fin de contrato comunicado; no se marchan; pero siguen pagando la renta a la inmobiliaria
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He leído las cláusulas: nos encontramos ante un contrato de 15-3-12 por un año, que teóricamente tenía pactadas en el mismo prórrogas legales hasta cinco años en total de duración (lo cual coincide con el texto del art. 9 LAU vigente en la fecha del contrato), y que expresamente se declara vencido, desde el mismo momento de la firma, el 14-3-2017.
Por lo tanto, existe preaviso de extinción y no entra en juego el art. 10 LAU que prevé, en el texto vigente en dicha fecha, tres años más de prórroga legal. De todos modos las consecuencias prácticas las juzgo irrelevantes porque esa prórroga legal hipotética hubiera llegado hasta 14-3-2020.
Visto el preaviso previo en el contrato firmado y ya desde el día de la firma, considero que nace un nuevo contrato, por tácita reconducción, al extinguirse el día 14-3-17 el contrato firmado el 15-3-2012. Podemos teorizar sobre la fecha exacta, pero como he dicho a estas alturas lo considero irrelevante, incluso si se pretendiera defender que el 14-3-17 nació un contrato de arrendamiento verbal, que con el texto vigente después de la reforma de 2013 sería de tres años más uno de duración. Otras consideraciones, como el precario, no me encajan, porque se cobra renta.
El ilustre Alejandro Fuentes-Lojo, voz autorizada en la materia, al comentar la STS de 28-3-22, en un artículo apasionante que los interesados no tendrán problemas en localizar, expone que en la misma se establece:
1- Un arrendamiento (rústico, pero eso da lo mismo) en el cual se pacta:
"“...dicho arrendamiento será por el plazo de seis años, agrícolas, al término de los cuales, el arrendatario se compromete a dejar dichas tierras a disposición de su propietario, para su explotación directa,..."; esto es un pacto de terminación del contrato muy claro, aunque luego el texto recoja que puede pactarse una prórroga; eso es normal, claro que siempre puede pactarse.
Pero no se hace, así que:
2- Nace un nuevo contrato, en tácita reconducción: “...al ser la tácita reconducción un nuevo contrato, no sometido a la duración del originario, no cabe aplicarle los pactos relativos a la extensión temporal del contrato parciario celebrado entre los litigantes y ya terminado (art. 1566 CC)..."
Conclusión: demande por fin del plazo ahora mismo, cuanto antes.
Leonjbr estima dudoso que se pueda reclamar la indemnización, que de todos modos no aconsejé acumular en la misma demanda: su exposición es muy sensata y tras meditar sobre ello me inclino a considerarla correcta: deberá ser el Letrado que asuma el asunto quien valore si es factible o no.
Por lo tanto, existe preaviso de extinción y no entra en juego el art. 10 LAU que prevé, en el texto vigente en dicha fecha, tres años más de prórroga legal. De todos modos las consecuencias prácticas las juzgo irrelevantes porque esa prórroga legal hipotética hubiera llegado hasta 14-3-2020.
Visto el preaviso previo en el contrato firmado y ya desde el día de la firma, considero que nace un nuevo contrato, por tácita reconducción, al extinguirse el día 14-3-17 el contrato firmado el 15-3-2012. Podemos teorizar sobre la fecha exacta, pero como he dicho a estas alturas lo considero irrelevante, incluso si se pretendiera defender que el 14-3-17 nació un contrato de arrendamiento verbal, que con el texto vigente después de la reforma de 2013 sería de tres años más uno de duración. Otras consideraciones, como el precario, no me encajan, porque se cobra renta.
El ilustre Alejandro Fuentes-Lojo, voz autorizada en la materia, al comentar la STS de 28-3-22, en un artículo apasionante que los interesados no tendrán problemas en localizar, expone que en la misma se establece:
1- Un arrendamiento (rústico, pero eso da lo mismo) en el cual se pacta:
"“...dicho arrendamiento será por el plazo de seis años, agrícolas, al término de los cuales, el arrendatario se compromete a dejar dichas tierras a disposición de su propietario, para su explotación directa,..."; esto es un pacto de terminación del contrato muy claro, aunque luego el texto recoja que puede pactarse una prórroga; eso es normal, claro que siempre puede pactarse.
Pero no se hace, así que:
2- Nace un nuevo contrato, en tácita reconducción: “...al ser la tácita reconducción un nuevo contrato, no sometido a la duración del originario, no cabe aplicarle los pactos relativos a la extensión temporal del contrato parciario celebrado entre los litigantes y ya terminado (art. 1566 CC)..."
Conclusión: demande por fin del plazo ahora mismo, cuanto antes.
Leonjbr estima dudoso que se pueda reclamar la indemnización, que de todos modos no aconsejé acumular en la misma demanda: su exposición es muy sensata y tras meditar sobre ello me inclino a considerarla correcta: deberá ser el Letrado que asuma el asunto quien valore si es factible o no.
Sin perjuicio de la acertada y completa respuesta de Hoplon, con la que coincido plenamente, le digo lo siguiente:
1.- Tácita reconducción: ese contrato no se encuentra en tácita reconducción porque usted le notificó al inquilino dos meses antes que ya no quería renovar.
2.- Inmobiliaria: que conteste la inmobiliaria no es jurídicamente relevante. En la práctica da igual.
3.- Seguir cobrando las rentas: no implica prórroga del contrato en absoluto. La renta se acepta simplemente para evitar enriquecimiento injusto.
4.- Prorroga: que haber aceptado la renta es signo de prórroga del contrato: en absoluto. Como le he dicho se acepta simplemente para evitar el enriquecimiento injusto.
5.- Indemnización por retraso en la entrega: muy dudoso, porque usted ha dejado pasar 8 meses sin demandar y ahora quiere una compensación por algo que usted mismo ha permitido. Yo no iría por ahí en absoluto. Perderá tiempo y dinero.
CONCLUSION: interponga ya, pero vamos: hoy mismo miércoles, demanda de desahucio por finalización del plazo. Debería haber demandado hace 7 meses y 20 días. Imagino que se debe a que no quiere acudir a un abogado, pero no le queda más remedio. Los abogados existimos por algo y no damos mal servicio. No ir sólo alargará y empeorará el problema. Vaya ya. No es cuestión de consultar en el foro sino de actuar.
1.- Tácita reconducción: ese contrato no se encuentra en tácita reconducción porque usted le notificó al inquilino dos meses antes que ya no quería renovar.
2.- Inmobiliaria: que conteste la inmobiliaria no es jurídicamente relevante. En la práctica da igual.
3.- Seguir cobrando las rentas: no implica prórroga del contrato en absoluto. La renta se acepta simplemente para evitar enriquecimiento injusto.
4.- Prorroga: que haber aceptado la renta es signo de prórroga del contrato: en absoluto. Como le he dicho se acepta simplemente para evitar el enriquecimiento injusto.
5.- Indemnización por retraso en la entrega: muy dudoso, porque usted ha dejado pasar 8 meses sin demandar y ahora quiere una compensación por algo que usted mismo ha permitido. Yo no iría por ahí en absoluto. Perderá tiempo y dinero.
CONCLUSION: interponga ya, pero vamos: hoy mismo miércoles, demanda de desahucio por finalización del plazo. Debería haber demandado hace 7 meses y 20 días. Imagino que se debe a que no quiere acudir a un abogado, pero no le queda más remedio. Los abogados existimos por algo y no damos mal servicio. No ir sólo alargará y empeorará el problema. Vaya ya. No es cuestión de consultar en el foro sino de actuar.
Muchas gracias @Hoplon por tu respuesta.
Sí, es que mi padre tiene 72 años y yo ya le gestiono todo esto (con un poder general) por eso a veces me refiero en tercera y primera persona, pero lo que quisiera era referirme a nosotros, ya que no tenemos más familia por este lado (él y yo).
Entiendo que la tácita reconducción sucede si yo, transcurrido estos 15 días del término del contrato, no comunico que quiero que me devuelva la propiedad (entrega de llaves). ¿Pero esto también afecta si yo ya previamente comuniqué mi deseo expreso (2 meses antes) de no continuar con dicho contrato? No parecen las leyes hechas a favor de los arrendadores...
Si se interpretara que hubo dicha tácita de reconducción, no solamente no tendríamos derecho a ningún tipo de indemnización por el tiempo perdido, sino que además, podrían estar todavía hasta marzo 2023.
La fecha del contrato es marzo 2012.
Las cláusulas anexas del contrato
Ojalá se puedan leer siguiendo estos enlaces
https://ibb.co/vYzK334
https://ibb.co/2vnYBrX
Muchas gracias nuevamente por su tiempo
Sí, es que mi padre tiene 72 años y yo ya le gestiono todo esto (con un poder general) por eso a veces me refiero en tercera y primera persona, pero lo que quisiera era referirme a nosotros, ya que no tenemos más familia por este lado (él y yo).
Entiendo que la tácita reconducción sucede si yo, transcurrido estos 15 días del término del contrato, no comunico que quiero que me devuelva la propiedad (entrega de llaves). ¿Pero esto también afecta si yo ya previamente comuniqué mi deseo expreso (2 meses antes) de no continuar con dicho contrato? No parecen las leyes hechas a favor de los arrendadores...
Si se interpretara que hubo dicha tácita de reconducción, no solamente no tendríamos derecho a ningún tipo de indemnización por el tiempo perdido, sino que además, podrían estar todavía hasta marzo 2023.
La fecha del contrato es marzo 2012.
Las cláusulas anexas del contrato
Ojalá se puedan leer siguiendo estos enlaces
https://ibb.co/vYzK334
https://ibb.co/2vnYBrX
Muchas gracias nuevamente por su tiempo
Me gustaría que aclarase si su padre vive o ha fallecido, porque su relato me resulta un poco indefinido. "mi padre tenía", "comunicamos", "nos responde", "no tomo ninguna acción", "contrato a mi nombre". No acabo de ver claro quién ocupa la posición de arrendador, ni a quién rinde cuentas la agencia.
Por otra parte, considero que el cobro de rentas después de requerida la entrega de la vivienda al inquilino es una mera contraprestación por el uso mientras dicho inquilino no la entregue, y que puede instar el desahucio cuando quiera, pero no lo deje pasar más tiempo, ocho meses ya es mucho. En este sentido STS de 27 de mayo de 1968 y de 28 de julio de 1999, entre otras muchas. Naturalmente puede pedir la indemnización por retraso en la entrega, pero le recomiendo que no acumule ambas peticiones en el mismo juicio.
Claro que visto lo visto, tal vez sea mejor interpretar que hubo una tácita reconducción por un año, y volver a requerir la entrega para dentro de cuatro meses: depende mucho de la fecha exacta del contrato e incluso del contenido concreto de la cláusula sobre plazo.
Si puede, indique la fecha de firma del contrato y transcriba literalmente por lo menos el texto que se refiera al plazo contractual y prórrogas.
En cuanto al límite de los embargos, obedece a una cierta lógica que intentaré explicar: si se considera que el salario mínimo es inembargable porque cubre la estricta necesidad de vivir de una persona, es obvio que para dos personas esa misma necesidad se cubre con dos salarios. Aún así, reconozco que en la práctica los gastos imprescindibles para vivir se cubren más ampliamente cuantas más personas se juntan para satisfacerlos.
Por otra parte, considero que el cobro de rentas después de requerida la entrega de la vivienda al inquilino es una mera contraprestación por el uso mientras dicho inquilino no la entregue, y que puede instar el desahucio cuando quiera, pero no lo deje pasar más tiempo, ocho meses ya es mucho. En este sentido STS de 27 de mayo de 1968 y de 28 de julio de 1999, entre otras muchas. Naturalmente puede pedir la indemnización por retraso en la entrega, pero le recomiendo que no acumule ambas peticiones en el mismo juicio.
Claro que visto lo visto, tal vez sea mejor interpretar que hubo una tácita reconducción por un año, y volver a requerir la entrega para dentro de cuatro meses: depende mucho de la fecha exacta del contrato e incluso del contenido concreto de la cláusula sobre plazo.
Si puede, indique la fecha de firma del contrato y transcriba literalmente por lo menos el texto que se refiera al plazo contractual y prórrogas.
En cuanto al límite de los embargos, obedece a una cierta lógica que intentaré explicar: si se considera que el salario mínimo es inembargable porque cubre la estricta necesidad de vivir de una persona, es obvio que para dos personas esa misma necesidad se cubre con dos salarios. Aún así, reconozco que en la práctica los gastos imprescindibles para vivir se cubren más ampliamente cuantas más personas se juntan para satisfacerlos.
Fin de contrato comunicado; no se marchan; pero siguen pagando la renta a la inmobiliaria
Resulta que mi padre tenía un contrato de arrendamiento firmado en marzo 2012, en enero de 2022 comunicamos por burofax que no deseamos continuar con dicho contrato.
Nos responde la inmobiliaria (pese a que la notificación es a la inquilina) de que se ha personado la inquilina y les ha comentado que no se irán hasta no encontrar otra vivienda que satisfaga las necesidades que venía haciendo la que les tenía arrendada.
De buena fe, no tomo ninguna acción, pensando que quizá no se demorará más de 1 o 2 meses.
Pasados 8 meses, está todo igual. Mosqueado, porque me doy cuenta de que la inmobiliaria me sigue cobrando la gestión del "alquiler" decido mandarles un burofax, recordándoles de que el contrato extinguió en marzo del 2022 y que deben devolverme todos los importes cobrados indebidamente, así como cancelar la domiciliación bancaria que tenía con ellos, la eliminación de mis datos conforme a la ley (en las que puedo rectificar o eliminar mis datos), además de que aportaran cualquier documento o contrato que fuera de mi interés (que suscribiera mi nombre).
Por último también les pedí que me aportaran como se hicieron los cálculos de IPC (ya que tras comprobarlo por mi cuenta, me doy cuenta de que no son correctos).
No recibí nada de lo que pedí, respondieron por correo que a partir de ahora sería la inquilina que pagaría a mi cuenta, que ellos se la facilitarían. (Incumpliendo la LOPD).
Contacté con un abogado y me dijeron que al aceptar la renta, estoy aceptando la prórroga del contrato. Esto es así? Yo no lo veo así, yo veo que ellos están ingresando un importe a la inmobiliaria y ambas partes están haciéndolo mal.
En todo caso, podría decir que están pagando un parte de la indemnización por quedarse más tiempo del que estipula el contrato.
Supongamos que me ingresan 1.000,00€, pero la cláusula de mi contrato dice que transcurrido el término del contrato, por cada día que no entreguen las llaves, deberán abonar la treintava parte del doble de la renta actualizada.
Es decir, que deberían abonar en todo caso; cada día 66,66€ o 2.033,33€ mensuales.
Entonces, a diferencia del punto de vista de ese abogado, (primera consulta) yo digo que lo que están abonando es un importe que no satisface la indemnización mensual por cada mes o día que se quedan en mi propiedad.
Por otro lado;
¿Como afecta la insolvencia de 2 personas físicas como arrendatarias de un arrendamiento de una vivienda?
No me queda del todo claro que pasa cuando son 2 personas las que figuran como arrendatarias de un inmueble.
Entiendo que cuando es una persona, no se le puede embargar su nómina si cobra menos de SMI (1000,00€) y sino tiene ningún otro bien (coche, casa, etc).
¿Pero ocurre lo mismo cuando son 2 personas físicas? No lo veo del todo justo. Porque si entre las 2 no pueden hacer frente (comprometerse) con las obligaciones como inquilinas, entonces yo ya no entiendo nada de este país.
Se debería poder repartir. ¿Qué ocurriría si fueran 10 personas físicas? ¿Todas se declararían insolventes por ingresar menos de 1.000,00€ mensuales?, para poder hacer frente a por ejemplo 1.000,00€ de alquiler?
Es decir, supongamos que debieran esas 10 personas 10 meses de alquiler, (10.000,00€) y cada una de ellas ingresa 999,00€, 9.990,00€ /mes entre las 10 personas. En 10 meses, habrían ingresado entre todos 99.900,00€
Entonces siguiendo el ejemplo; Deberían 10.000,00€ al arrendador, y entre los 10 han ingresado en este tiempo 99.900,00€
¿No se les podría reclamar cada € y cada gasto ocasionado?
¿Me estoy perdiendo algo? ¿Si uno es declarado insolvente, los demás deben responder solidariamente? ¿Y en mi ejemplo anterior, si ninguno de ellos tuviera más bienes o cuentas embargables, se podrían declarar todos insolventes por ingresar menos de 1.000,00€ al mes?
Me parece algo ridículo si es como me estoy pensando que es.
Gracias y perdón si es una pregunta muy estúpida.
Saludos a todos
Nos responde la inmobiliaria (pese a que la notificación es a la inquilina) de que se ha personado la inquilina y les ha comentado que no se irán hasta no encontrar otra vivienda que satisfaga las necesidades que venía haciendo la que les tenía arrendada.
De buena fe, no tomo ninguna acción, pensando que quizá no se demorará más de 1 o 2 meses.
Pasados 8 meses, está todo igual. Mosqueado, porque me doy cuenta de que la inmobiliaria me sigue cobrando la gestión del "alquiler" decido mandarles un burofax, recordándoles de que el contrato extinguió en marzo del 2022 y que deben devolverme todos los importes cobrados indebidamente, así como cancelar la domiciliación bancaria que tenía con ellos, la eliminación de mis datos conforme a la ley (en las que puedo rectificar o eliminar mis datos), además de que aportaran cualquier documento o contrato que fuera de mi interés (que suscribiera mi nombre).
Por último también les pedí que me aportaran como se hicieron los cálculos de IPC (ya que tras comprobarlo por mi cuenta, me doy cuenta de que no son correctos).
No recibí nada de lo que pedí, respondieron por correo que a partir de ahora sería la inquilina que pagaría a mi cuenta, que ellos se la facilitarían. (Incumpliendo la LOPD).
Contacté con un abogado y me dijeron que al aceptar la renta, estoy aceptando la prórroga del contrato. Esto es así? Yo no lo veo así, yo veo que ellos están ingresando un importe a la inmobiliaria y ambas partes están haciéndolo mal.
En todo caso, podría decir que están pagando un parte de la indemnización por quedarse más tiempo del que estipula el contrato.
Supongamos que me ingresan 1.000,00€, pero la cláusula de mi contrato dice que transcurrido el término del contrato, por cada día que no entreguen las llaves, deberán abonar la treintava parte del doble de la renta actualizada.
Es decir, que deberían abonar en todo caso; cada día 66,66€ o 2.033,33€ mensuales.
Entonces, a diferencia del punto de vista de ese abogado, (primera consulta) yo digo que lo que están abonando es un importe que no satisface la indemnización mensual por cada mes o día que se quedan en mi propiedad.
Por otro lado;
¿Como afecta la insolvencia de 2 personas físicas como arrendatarias de un arrendamiento de una vivienda?
No me queda del todo claro que pasa cuando son 2 personas las que figuran como arrendatarias de un inmueble.
Entiendo que cuando es una persona, no se le puede embargar su nómina si cobra menos de SMI (1000,00€) y sino tiene ningún otro bien (coche, casa, etc).
¿Pero ocurre lo mismo cuando son 2 personas físicas? No lo veo del todo justo. Porque si entre las 2 no pueden hacer frente (comprometerse) con las obligaciones como inquilinas, entonces yo ya no entiendo nada de este país.
Se debería poder repartir. ¿Qué ocurriría si fueran 10 personas físicas? ¿Todas se declararían insolventes por ingresar menos de 1.000,00€ mensuales?, para poder hacer frente a por ejemplo 1.000,00€ de alquiler?
Es decir, supongamos que debieran esas 10 personas 10 meses de alquiler, (10.000,00€) y cada una de ellas ingresa 999,00€, 9.990,00€ /mes entre las 10 personas. En 10 meses, habrían ingresado entre todos 99.900,00€
Entonces siguiendo el ejemplo; Deberían 10.000,00€ al arrendador, y entre los 10 han ingresado en este tiempo 99.900,00€
¿No se les podría reclamar cada € y cada gasto ocasionado?
¿Me estoy perdiendo algo? ¿Si uno es declarado insolvente, los demás deben responder solidariamente? ¿Y en mi ejemplo anterior, si ninguno de ellos tuviera más bienes o cuentas embargables, se podrían declarar todos insolventes por ingresar menos de 1.000,00€ al mes?
Me parece algo ridículo si es como me estoy pensando que es.
Gracias y perdón si es una pregunta muy estúpida.
Saludos a todos
