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Filtraciones vivienda individual
Quisiera que alguien me asesorara sobre lo siguiente: lo cuento de forma resumida y perdonad si no me explico bien, aunque intentaré que todo quede claro.
resulta que en el 2005 me hice una vivienda en un solar del cual soy propietario u promotor, para ello contraté los servicios de un arquitecto, un arquitecto técnico y un constructor (declarado insolvente por cierto tras consultarlo y sin posibilidad de embargar nada que tuviera a su nombre (no consta nada a su nombre en registro de propiedad)). Conforme se iba contruyendo la vivienda tuve problemas con el constructor, por lo que el contacto con éste lo hacía a través del arquitecto técnico. Cuando me entregan la vivienda a los seis meses aproximadamente comienzan a filtrarse el agua por la azotea, se lo comunico al arquitecto técnico para que intermedie con el constructor y el constructor se desentiende. El arquitecto técnico me dice que envie un burofax instándole a la reparación, cosa que no hice porque prefería hacerlo por las buenas, incluso llegue a hablar con el constructor y me daba una de cal y una de arena, llegando a la conclusión que lo que quiere es alargar todo esto para no reparar. Antes de repararlo por mi cuenta (aún no está reparado) y meterme en juicio porque las filtraciones van a más afectando a casi la totalidad de la azotea con los desperfectos que me ocasiona, comunicandole a perito y arquitecto lo sucedido de nuevo. mi pregunta es ¿tendría alguna responsabilidad el arquitecto y arquitecto técnico, pues el constructor no va a pagar ni arreglar los desperpectos aunque lo denunce? Quisiera que me asesorárais ya que quiero arreglarlo por mi cuenta y poner denuncia pertinente. En caso afirmativo me gustaría que me asesoraran
resulta que en el 2005 me hice una vivienda en un solar del cual soy propietario u promotor, para ello contraté los servicios de un arquitecto, un arquitecto técnico y un constructor (declarado insolvente por cierto tras consultarlo y sin posibilidad de embargar nada que tuviera a su nombre (no consta nada a su nombre en registro de propiedad)). Conforme se iba contruyendo la vivienda tuve problemas con el constructor, por lo que el contacto con éste lo hacía a través del arquitecto técnico. Cuando me entregan la vivienda a los seis meses aproximadamente comienzan a filtrarse el agua por la azotea, se lo comunico al arquitecto técnico para que intermedie con el constructor y el constructor se desentiende. El arquitecto técnico me dice que envie un burofax instándole a la reparación, cosa que no hice porque prefería hacerlo por las buenas, incluso llegue a hablar con el constructor y me daba una de cal y una de arena, llegando a la conclusión que lo que quiere es alargar todo esto para no reparar. Antes de repararlo por mi cuenta (aún no está reparado) y meterme en juicio porque las filtraciones van a más afectando a casi la totalidad de la azotea con los desperfectos que me ocasiona, comunicandole a perito y arquitecto lo sucedido de nuevo. mi pregunta es ¿tendría alguna responsabilidad el arquitecto y arquitecto técnico, pues el constructor no va a pagar ni arreglar los desperpectos aunque lo denunce? Quisiera que me asesorárais ya que quiero arreglarlo por mi cuenta y poner denuncia pertinente. En caso afirmativo me gustaría que me asesoraran
pagará, al menos parcialmente, el seguro del arquitecto técnico ... y digo parcialmente porque habrá de denunciarle a él y al constructor, de lo que previsiblemente resultará que ambos sean condenados a pagar, quizá a partes iguales
que el seguro del arquitecto ayude a pagar, que tenga éxito una reclamación contra él, no está tan claro inicialmente, porque dependerá de si aparentemente la terraza está igual que en el proyecto, y de si en el proyecto está bien resuelta o mal resuelta. El riesgo de denunciarle y que no sea condenado es relativamente alto, y, siendo así, conlleva que usted habrá de pagar sus costas (las del arquitecto)
antes de meterse en el juzgado, quizá lo mejor es que hable con el arquitecto técnico y busque la posibilidad de un acuerdo parcial con su seguro
que el seguro del arquitecto ayude a pagar, que tenga éxito una reclamación contra él, no está tan claro inicialmente, porque dependerá de si aparentemente la terraza está igual que en el proyecto, y de si en el proyecto está bien resuelta o mal resuelta. El riesgo de denunciarle y que no sea condenado es relativamente alto, y, siendo así, conlleva que usted habrá de pagar sus costas (las del arquitecto)
antes de meterse en el juzgado, quizá lo mejor es que hable con el arquitecto técnico y busque la posibilidad de un acuerdo parcial con su seguro
que dificil se me pone todo, El arquitecto tendría algo que ver en todo este asunto?Pues hace poco hablé con él y me habló de una pintura para darle a la azontea, en vez de decirme que respara los desperfectos ya que no lo hacia el constructor.Por cierto la azotea está tal cual como la hicieron, no ha sido modificada en ningún momento, es tal también aparecen grietas en paredes tanto externa como externas, incluso filtraciones en la parte trasera de la casa, railes de ventanas, puertas.... en fin no quiero ni pensar.... son unos sinverguenzas... Muchas gracias de todas formas
entiendo que tiene razones para pensar así, pero no es tan sencillo
como le he dicho, puede denunciar a constructor, arquitecto técnico y arquitecto, máxime si existen otras claras deficiencias, pero no debo de ocultarle que tiene sus riesgos
aunque está usted escaldado, lo conveniente sería que otro técnico hiciese un informe de las deficiencias indicando la relación causal, a partir del que pudiera exigir a cada cual sus responsabilidades con ciertas garantías de éxito
verá, yo soy arquitecto, y más o menos lo mismo diría si fuese arquitecto técnico
he de decirle que tiene algo de razón, que es posible que "esos" sean unos sinverguenzas, e incluso que es verdad que muchos de ellos (de nosotros) no pasan (no pasamos) de mediocres y/o con mucho no cubren (no cubrimos) las expectativas que en ellos (en nosotros) pone la sociedad
pero piense también que quizá no sea ese su caso, que las viviendas unifamiliares de autopromoción son algo especial donde habitualmente los técnicos carecen de autoridad efectiva, y es así porque es muy habitual que se realicen cambios acordados por promotor y constructor, absolutamente al margen del arquitecto y del arquitecto técnico.
le cuento mi experiencia en esto:
- cuando una persona como usted, propietario de una parcela, llega a junto de mí para que le haga un proyecto, trato de deducir cuáles son sus necesidades y/o cómo es aquello en lo que está pensando. A partir de ahí y tras ver la parcela, trato de mejorar esa idea, su idea, y entro en una fase en la usted y yo, en sucesivas reuniones con planos a la vista, sin límite de tiempo de dedicación y por un precio previamente acordado, vamos concretando cómo será su casa. Mi labor principal será la de aportar propuestas espaciales y técnicas hasta conseguir que ese proyecto sea la representación documental de lo que usted desea, con garantía de cumplimiento de todo tipo de normativa y con una cierta calidad. El resultado final diferirá de su idea inicial en la medida en la que yo pueda mejorarlo, y también en la medida en que usted me permita hacerlo.
- llegado ese punto usted tiene su proyecto, y yo he terminado la fase fundamental de mi labor.
- nombra usted entonces a un arquitecto técnico, que en bastantes de los casos será colaborador habitual mío.
sigue ...
como le he dicho, puede denunciar a constructor, arquitecto técnico y arquitecto, máxime si existen otras claras deficiencias, pero no debo de ocultarle que tiene sus riesgos
aunque está usted escaldado, lo conveniente sería que otro técnico hiciese un informe de las deficiencias indicando la relación causal, a partir del que pudiera exigir a cada cual sus responsabilidades con ciertas garantías de éxito
verá, yo soy arquitecto, y más o menos lo mismo diría si fuese arquitecto técnico
he de decirle que tiene algo de razón, que es posible que "esos" sean unos sinverguenzas, e incluso que es verdad que muchos de ellos (de nosotros) no pasan (no pasamos) de mediocres y/o con mucho no cubren (no cubrimos) las expectativas que en ellos (en nosotros) pone la sociedad
pero piense también que quizá no sea ese su caso, que las viviendas unifamiliares de autopromoción son algo especial donde habitualmente los técnicos carecen de autoridad efectiva, y es así porque es muy habitual que se realicen cambios acordados por promotor y constructor, absolutamente al margen del arquitecto y del arquitecto técnico.
le cuento mi experiencia en esto:
- cuando una persona como usted, propietario de una parcela, llega a junto de mí para que le haga un proyecto, trato de deducir cuáles son sus necesidades y/o cómo es aquello en lo que está pensando. A partir de ahí y tras ver la parcela, trato de mejorar esa idea, su idea, y entro en una fase en la usted y yo, en sucesivas reuniones con planos a la vista, sin límite de tiempo de dedicación y por un precio previamente acordado, vamos concretando cómo será su casa. Mi labor principal será la de aportar propuestas espaciales y técnicas hasta conseguir que ese proyecto sea la representación documental de lo que usted desea, con garantía de cumplimiento de todo tipo de normativa y con una cierta calidad. El resultado final diferirá de su idea inicial en la medida en la que yo pueda mejorarlo, y también en la medida en que usted me permita hacerlo.
- llegado ese punto usted tiene su proyecto, y yo he terminado la fase fundamental de mi labor.
- nombra usted entonces a un arquitecto técnico, que en bastantes de los casos será colaborador habitual mío.
sigue ...
- pide presupuestos a varios constructores, a los que probablemente yo no conozco, y a partir de ahí pueden darse dos situaciones: que, porque tiene derecho a hacerlo así y porque considera que poco puedo aportarle en ese aspecto, usted elige al que le ofrece el mejor precio y/o le aporta más confianza (sea porque se lo han recomendado, porque ha visto sus obras, porque es su vecino o porque le cae bien); o que, porque así me lo pide a la vez que me encarga un control “especial” de su obra, entre los dos tratamos de acertar con quien puede aportar una mejor relación calidad-precio. Si se da la primera de las opciones, máxime si observo que tiene usted capacidad sobrada para elegir adecuadamente, me relajaré en la confianza en su criterio, o, si considero que no ha dado su verdadero valor a aspectos importantes de la decisión, deduciré que mi influencia en usted ha perdido un cierto peso específico, y la seguirá perdiendo en la medida en la que en lo sucesivo habrá de tratar muchas más veces con el constructor que conmigo, por lo que igualmente me relajaré, porque es su decisión, su casa y su dinero, y yo he de darle ciertas garantías, pero he de evitar ser un estorbo. Si se da la segunda de las opciones, asumiré mi compromiso en la medida en que usted me respalde, y esto es así porque mi autoridad en la obra, mucho más allá del rol que me asigna la ley, nace del reconocimiento de mi labor, particularmente de la confianza que en mí deposita el promotor, y empezaré por redactar un contrato de obras en el que, a cambio del pago a los precios presupuestados por el constructor, le garantice a usted la calidad debida, incluyendo recepción provisional y una retención o fianza hasta la recepción definitiva.
- empiezan las obras, y todo marcha más o menos bien hasta que las cosas comienzan a cambiar, y los cambios suelen producirse porque ha hablado con el constructor, y usted ha creído y ha validado como cierto, o porque ya estaba previamente convencido de ello, que hacer esto otro es igualmente bueno, o mejor, y quizá más barato. Es posible que ni siquiera pida mi opinión sobre alguno de esos cambios. Es posible también que sobre otros cambios, sin pretender conocer mi opinión, se limite a preguntarme si es legal, pudiendo incluso darse el caso (más de los que pudiera parecer) de que, sabiendo que es ilegal, trate de convencerme de que no es grave, de que es un pequeño problema de legislación inadecuada, de que da por hecho que no seré yo quien ponga pegas, y que asumirá el coste de la reparación si quien pone pegas es el ayuntamiento. Y todo es lo mismo, es su decisión, su casa y su dinero, y yo he de darle ciertas garantías, pero, en la medida de lo tragable, he de evitar ser un estorbo.
- también pudiera darse el caso de que empiezan las obras, y todo marcha más o menos bien hasta que las cosas comienzan a cambiar, y los cambios llegan a producirse porque, ni el arquitecto técnico ni yo, prestamos la debida atención a la obra (yo procuro que no sea así, pero no deja de ser verdad que no tengo dedicación exclusiva a su obra, ni lo necesita, ni lo paga). Es posible que mi respuesta no le resulte plenamente satisfactoria si me pide opinión sobre la posibilidad de hacer algunos cambios (procuro dar ese servicio, sin límite previo, pero tampoco veo lógico múltiples cambios, porque para algo he dedicado al proyecto todo el tiempo que ha requerido, también sin límite previo).
- sea por una causa u otra, y ya sin contar el caso en el que el promotor es albañil, electricista o fontanero, la realidad habitual es que la vivienda unifamiliar de autopromoción suele acabar más de la mano de constructor y promotor, que de la mano de arquitecto y arquitecto técnico.
nada de lo dicho quita un ápice de las responsabilidades que por ley tienen arquitecto y arquitecto técnico, y en ese sentido me he limitado a explicar los diversos ambientes en los que se hace difícil la labor efectiva de los técnicos. Piense que, como la mayoría de los mortales, los técnicos probablemente tratarán de evitar consecuencias en contra de sus intereses, y alegarán en su defensa lo que consideren conveniente. Piense que el éxito de la denuncia que usted pueda plantear, sea contra el constructor, contra el arquitecto técnico, y contra el arquitecto, habrá de basarse en que usted se ha limitado a pagar las cuentas de unos y otros, y que por unos y otros, por cada uno según la función encomendada en la LOE, han sido tomadas todas las decisiones respecto a la obra.
si, a criterio del juez, usted logra probar que cada uno de ellos ha incumplido el nivel de respuesta que por ley se les exige, todos ellos serán condenados.
En la medida en que no lo logre, probablemente haya de asumir las costas de sus defensas. Y esto vale para la construcción o para cualquier otra cosa en la vía civil.
- empiezan las obras, y todo marcha más o menos bien hasta que las cosas comienzan a cambiar, y los cambios suelen producirse porque ha hablado con el constructor, y usted ha creído y ha validado como cierto, o porque ya estaba previamente convencido de ello, que hacer esto otro es igualmente bueno, o mejor, y quizá más barato. Es posible que ni siquiera pida mi opinión sobre alguno de esos cambios. Es posible también que sobre otros cambios, sin pretender conocer mi opinión, se limite a preguntarme si es legal, pudiendo incluso darse el caso (más de los que pudiera parecer) de que, sabiendo que es ilegal, trate de convencerme de que no es grave, de que es un pequeño problema de legislación inadecuada, de que da por hecho que no seré yo quien ponga pegas, y que asumirá el coste de la reparación si quien pone pegas es el ayuntamiento. Y todo es lo mismo, es su decisión, su casa y su dinero, y yo he de darle ciertas garantías, pero, en la medida de lo tragable, he de evitar ser un estorbo.
- también pudiera darse el caso de que empiezan las obras, y todo marcha más o menos bien hasta que las cosas comienzan a cambiar, y los cambios llegan a producirse porque, ni el arquitecto técnico ni yo, prestamos la debida atención a la obra (yo procuro que no sea así, pero no deja de ser verdad que no tengo dedicación exclusiva a su obra, ni lo necesita, ni lo paga). Es posible que mi respuesta no le resulte plenamente satisfactoria si me pide opinión sobre la posibilidad de hacer algunos cambios (procuro dar ese servicio, sin límite previo, pero tampoco veo lógico múltiples cambios, porque para algo he dedicado al proyecto todo el tiempo que ha requerido, también sin límite previo).
- sea por una causa u otra, y ya sin contar el caso en el que el promotor es albañil, electricista o fontanero, la realidad habitual es que la vivienda unifamiliar de autopromoción suele acabar más de la mano de constructor y promotor, que de la mano de arquitecto y arquitecto técnico.
nada de lo dicho quita un ápice de las responsabilidades que por ley tienen arquitecto y arquitecto técnico, y en ese sentido me he limitado a explicar los diversos ambientes en los que se hace difícil la labor efectiva de los técnicos. Piense que, como la mayoría de los mortales, los técnicos probablemente tratarán de evitar consecuencias en contra de sus intereses, y alegarán en su defensa lo que consideren conveniente. Piense que el éxito de la denuncia que usted pueda plantear, sea contra el constructor, contra el arquitecto técnico, y contra el arquitecto, habrá de basarse en que usted se ha limitado a pagar las cuentas de unos y otros, y que por unos y otros, por cada uno según la función encomendada en la LOE, han sido tomadas todas las decisiones respecto a la obra.
si, a criterio del juez, usted logra probar que cada uno de ellos ha incumplido el nivel de respuesta que por ley se les exige, todos ellos serán condenados.
En la medida en que no lo logre, probablemente haya de asumir las costas de sus defensas. Y esto vale para la construcción o para cualquier otra cosa en la vía civil.
Pitingo, a mí entender debe Vd. atacar al sitio donde crea que está la responsabilidad. Leo el hilo y yo sé que Vd. tiene claro que su vivienda tiene problemoas y que se la debían haber hecho algo mejor, pero la insolvencia del Constructor no debe ser la única razón de peso para culpar a Arquitecto y Arquitecto Técnico, para culpar a éstos últimos debe Vd. tener claro que se ha producido "culpa" en la Redacción de Proyecto o Dirección de las Obras. Ponga esto en manos de un Letrado.
