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filtraciones desde la terraza superior
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Filtraciones en terrazas que sirve de cubierta y es de uso exclusivo.
Que si las terrazas en cuestion son elemento comun del inmueble, aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, esta fuera de duda que sirven al propio tiempo de cubierta del edificio, con lo que el aspecto estructural tienden a la consecución del bien general o comun de los particpes en la Comunidad, es claro que las obras de separación, tendentes a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, exceden de los naturalmente debidos al uso y conservación de la cosa, con lo que los gastos que comportaban no podían estimarse de ordinarias o normales; sino que debian entenderse comprendidas entre los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (STS 17 de febrero de 1993)
Le envio esta sentencia por si puede serle de ayuda.
www. valcap.es
La terraza no constituye, en modo alguno, un elemento que por la propia naturaleza de las cosas sea siempre de tal manera que, en todo caso, es necesario para el uso y disfrute de los diferentes pisos ya que puede tener naturaleza privativa si asi se ha determinado en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal ( S 29-2-93)
“.. la condicion de elemento comun por destino le viene dada porque no se le configuro como elemento privativo antes de iniciarse la venta de los pisos o locales y , consiguientemente, no habiendose establecido validamente que haya de ser privativa ha de reputarse elemento comun ……”(S 27-2-87)
“Aunque esta ( la cubierta) sea elemento comun de los propietarios de los 13 apartamentos del edificio,no cabe dada de que el uso de dichos elementos counes puede circunscribirse en el titulo constitutivo a determinados propietarios, al no ser necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad ( RDGRN 17-4-86)
Aunque cuando la posición doctrinal mas generalizada, en principio y respecto de las llamadas “terrazas a nivel” es considerarlas privativas como prolongación del piso por el que tienen unico acceso, en cuanto forman un todo con este y estan dedicadas al exclusivo uso y disfrute del propietario, no obstante suele acontecer en la realidad que el piso de dichas terrazas sirve de techo a su vez a otro piso o local inferior, en cuyo supuesto dichas terrazas deben de tener la consideración de elemento comun según el articulo 396 del Codigo Civil y las disposiciones generales de la Ley sobre propiedad Horizontal . Laas modificaciones en las terrazas, obras en las mismas, su cobertura, e incluso la “ colocación de toldos afectan al titulo constitutivo” por lo que es necesario el acuerdo unanime (S 14-2-86)
Que si las terrazas en cuestion son elemento comun del inmueble, aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, esta fuera de duda que sirven al propio tiempo de cubierta del edificio, con lo que el aspecto estructural tienden a la consecución del bien general o comun de los particpes en la Comunidad, es claro que las obras de separación, tendentes a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, exceden de los naturalmente debidos al uso y conservación de la cosa, con lo que los gastos que comportaban no podían estimarse de ordinarias o normales; sino que debian entenderse comprendidas entre los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (STS 17 de febrero de 1993)
Le envio esta sentencia por si puede serle de ayuda.
www. valcap.es
La terraza no constituye, en modo alguno, un elemento que por la propia naturaleza de las cosas sea siempre de tal manera que, en todo caso, es necesario para el uso y disfrute de los diferentes pisos ya que puede tener naturaleza privativa si asi se ha determinado en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal ( S 29-2-93)
“.. la condicion de elemento comun por destino le viene dada porque no se le configuro como elemento privativo antes de iniciarse la venta de los pisos o locales y , consiguientemente, no habiendose establecido validamente que haya de ser privativa ha de reputarse elemento comun ……”(S 27-2-87)
“Aunque esta ( la cubierta) sea elemento comun de los propietarios de los 13 apartamentos del edificio,no cabe dada de que el uso de dichos elementos counes puede circunscribirse en el titulo constitutivo a determinados propietarios, al no ser necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad ( RDGRN 17-4-86)
Aunque cuando la posición doctrinal mas generalizada, en principio y respecto de las llamadas “terrazas a nivel” es considerarlas privativas como prolongación del piso por el que tienen unico acceso, en cuanto forman un todo con este y estan dedicadas al exclusivo uso y disfrute del propietario, no obstante suele acontecer en la realidad que el piso de dichas terrazas sirve de techo a su vez a otro piso o local inferior, en cuyo supuesto dichas terrazas deben de tener la consideración de elemento comun según el articulo 396 del Codigo Civil y las disposiciones generales de la Ley sobre propiedad Horizontal . Laas modificaciones en las terrazas, obras en las mismas, su cobertura, e incluso la “ colocación de toldos afectan al titulo constitutivo” por lo que es necesario el acuerdo unanime (S 14-2-86)
Filtraciones desde la terraza superior
Acabo de adquirir una vivienda. Justo encima del salón hay una terraza (cubierta plana) a la cual sólo tiene acceso el vecino que está por encima de mí. Tenemos un problema de filtraciones de agua de lluvia.
Tras consultar a una empresa de impermeabilizaciones, aconseja al vecino cambiar toda la terraza, puesto que después de 18 años, éste no ha realizado ninguna reforma de conservación. Según él, la terraza es un elemento común del edificio y corresponde el pago de su arreglo a la comunidad de vecinos. La comunidad de vecinos no quiere responsabilizarse de esta reparación. Dice que es cargo del propietario de la terraza o, de quien la usa y la disfruta.
Por tanto, ¿qué podemos hacer? Ante este enfrentamiento, el que está pagando las consecuencias de las filtraciones soy yo.
Muchas gracias de antemano.
Tras consultar a una empresa de impermeabilizaciones, aconseja al vecino cambiar toda la terraza, puesto que después de 18 años, éste no ha realizado ninguna reforma de conservación. Según él, la terraza es un elemento común del edificio y corresponde el pago de su arreglo a la comunidad de vecinos. La comunidad de vecinos no quiere responsabilizarse de esta reparación. Dice que es cargo del propietario de la terraza o, de quien la usa y la disfruta.
Por tanto, ¿qué podemos hacer? Ante este enfrentamiento, el que está pagando las consecuencias de las filtraciones soy yo.
Muchas gracias de antemano.
