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Fianza Abusiva
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Fianza abusiva
Buenos días, tengo un contrato de arrendamiento por dos años que vence el próximo mes de Enero de 2010, y por motivos laborales me veo en la obligación de tener que dejarlo. Hasta ahora no había tenido ningún problema con mi casero, pero a raíz de que le comunicará esta noticia la situación ha cambiado drásticamente. Yo quiero rescindir mi contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo, cosa a la que él se niega basándose en bases legales y amenazándome con reclamarme todos los meses restantes hasta febrero 2010 y no devolverme nada de la fianza (fianza que fue de 3000€ ya que me pidió tres mensualidades), así que debido a esto, necesito bases legales sobre las que poder “apretarle”.
El punto principal en el que creo que puedo apretarle es en el de la fianza, ya que por ley solamente podía haberme pedido un mes, pero me pidió tres, y en el contrato pone claramente que es en concepto de fianza (nada de garantía extra ni nada por el estilo). Además de que estoy seguro casi al 100% de que no deposito dicha fianza en el IVIMA. Así que les agradecería enormemente si me pudieran responder a las siguiente preguntas:
- ¿Cómo puedo saber si mi casero realizo el depósito de la fianza en el IVIMA?
- En caso de que no lo hubiera hecho y lo denunciara, ¿puedo declarar el contrato de alquiler como ilegal o no valido?
- Y aunque lo hubiera ingresado, si me ha pedido tres mensualidades como concepto de fianza cuando la ley dice que solamente se puede pedir una mensualidad, ¿puedo denunciarlo y declarar el contrato de alquiler como ilegal o no valido?
Muchas gracias de antemano por vuestras respuestas!
Un saludo!
Manuel.
El punto principal en el que creo que puedo apretarle es en el de la fianza, ya que por ley solamente podía haberme pedido un mes, pero me pidió tres, y en el contrato pone claramente que es en concepto de fianza (nada de garantía extra ni nada por el estilo). Además de que estoy seguro casi al 100% de que no deposito dicha fianza en el IVIMA. Así que les agradecería enormemente si me pudieran responder a las siguiente preguntas:
- ¿Cómo puedo saber si mi casero realizo el depósito de la fianza en el IVIMA?
- En caso de que no lo hubiera hecho y lo denunciara, ¿puedo declarar el contrato de alquiler como ilegal o no valido?
- Y aunque lo hubiera ingresado, si me ha pedido tres mensualidades como concepto de fianza cuando la ley dice que solamente se puede pedir una mensualidad, ¿puedo denunciarlo y declarar el contrato de alquiler como ilegal o no valido?
Muchas gracias de antemano por vuestras respuestas!
Un saludo!
Manuel.
Lo mínimo que exige la ley es un mes para viviendas y dos meses para locales de negocio...Después, las partes pueden pactar los meses que quieran (llámense fianzas, avales, garantías, etc...).
PD. La fianza obligada por Ley... no es para el arrendador, es para la Administración para obras sociales, etc... hasta la finalización del contrato...que volverán a quién le correspondan...
Eloy Peña Rico, denunciante oficial del Ayuntamiento de Madrid.
PD. La fianza obligada por Ley... no es para el arrendador, es para la Administración para obras sociales, etc... hasta la finalización del contrato...que volverán a quién le correspondan...
Eloy Peña Rico, denunciante oficial del Ayuntamiento de Madrid.
Buenos días y muchas gracias por su respuesta. Sigo sin tener claro si tengo yo razón o el casero lo ha hecho todo legalmente, ya que a raíz de su respuesta me he vuelto a leer el artículo 36.1 de la Ley de arrendamientos urbanos y no veo en ningún sitio la palabra “mínimo”, por lo que sigo entendiendo que el casero solamente puede pedirme un mes de fianza y adicionalmente otras garantías adicionales (artículo 36.5), pero entiendo que estas no me las puede demandar en concepto de fianza, por lo que sigo pensando que mi contrato está mal redactado, ya que me pidió tres mensualidades como concepto de fianza (así lo tengo redactado literalmente en mi contrato).
En cuanto a lo del IVIMA, sigo creyendo que no ha podido realizar el ingreso, ya que si por ley sólo puede pedirme un mes de fianza, no creo que el IVIMA le deje ingresar tres meses, ya que junto con el ingreso tiene que presentar el contrato de arrendamiento e imagino que el IVIMA comprobará que el importe ingresado es correcto.
Les agradezco de nuevo de antemano la ayuda que me puedan proporcionar. Un saludo!.
En cuanto a lo del IVIMA, sigo creyendo que no ha podido realizar el ingreso, ya que si por ley sólo puede pedirme un mes de fianza, no creo que el IVIMA le deje ingresar tres meses, ya que junto con el ingreso tiene que presentar el contrato de arrendamiento e imagino que el IVIMA comprobará que el importe ingresado es correcto.
Les agradezco de nuevo de antemano la ayuda que me puedan proporcionar. Un saludo!.
Gracias de nuevo por tu respuesta Eloy. Esto que comentas lo entiendo, pero yo creo que lo que ha interpretado mi casero mal es el concepto, la ley dice un mes como concepto de fianza, y adicionalmente deja a opción del arrendador la elección de otras garantías adicionales (más dinero, aval bancario, etc), pero entiendo que como otro concepto, no como el concepto de fianza, sino como el concepto de garantía adicional. Y en mi contrato pone literalmente que entrego tres mensualidades como concepto de fianza, en ninguna parte del contrato hace referencia a garantías adicionales… y es en esto último la duda que tengo, si esto es legal o no.
Un saludo!
Un saludo!
Ok, el artículo 1823 del Código Civil dice lo que comentas, pero hasta donde yo sé y hasta donde me he informado, las normas del Código Civil son de aplicación supletoria a todos los preceptos de la legislación especial no previstos en la LAU, y yo entiendo que el tema de la fianza lo tiene muy previsto y definido la LAU en su artículo 36.1.
Y en cuanto a las comunidades que no exigen el depósito de fianza, pues desconozco cuales no, pero mi contrato es de Madrid, y el IVIMA (se puede ver en su web) cita claramente: “El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador, gratuito (sin devengo de interés) y en metálico. Dicho depósito se realiza en el IVIMA.” También podéis consultarlo en el siguiente link: http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application/pdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadervalue1=filename=decreto 181.pdf&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1158607610054&ssbinary=true
Parece que Eloy yo no nos ponemos de acuerdo en esta tesitura, así que agradecería a cualquier experto sus comentarios para que nos sacará de dudas.
Un saludo!
Y en cuanto a las comunidades que no exigen el depósito de fianza, pues desconozco cuales no, pero mi contrato es de Madrid, y el IVIMA (se puede ver en su web) cita claramente: “El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador, gratuito (sin devengo de interés) y en metálico. Dicho depósito se realiza en el IVIMA.” También podéis consultarlo en el siguiente link: http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application/pdf&blobheadername1=Content-Disposition&blobheadervalue1=filename=decreto 181.pdf&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1158607610054&ssbinary=true
Parece que Eloy yo no nos ponemos de acuerdo en esta tesitura, así que agradecería a cualquier experto sus comentarios para que nos sacará de dudas.
Un saludo!
Hola manuprzhndz. Voy a intentar responder a sus dudas:
1) Existe jurisprudencia de Audiencias Provinciales(Vg A Coruña) que siguen el criterio que ha expuesto el Sr El Hoy "La Ley dice un mes... pero no dice que no se puedan pactar más meses"
2) En la práctica algunos organismos autorizados para recabar las fianzas admiten el depósito de cantidades superiores a las establecidas por el art 36.1 LAU 1994.Vg La Cámara de la Propiedad Urbana en Castilla y León y el IVIMA en Madrid.
3) Puede usted acudir al IVIMA con su DNI y el contrato de arrendamiento para comprobar si su arrendador depositó la fianza.
4) La falta de depósito de la misma dará lugar a la sanción ADMINISTRATIVA que se contemple en la normativa sobre depósitos y fianzas de la Comunidad de Madrid, pero NO dará lugar a la resolución del contrato.
Reciba un cordial saludo.
1) Existe jurisprudencia de Audiencias Provinciales(Vg A Coruña) que siguen el criterio que ha expuesto el Sr El Hoy "La Ley dice un mes... pero no dice que no se puedan pactar más meses"
2) En la práctica algunos organismos autorizados para recabar las fianzas admiten el depósito de cantidades superiores a las establecidas por el art 36.1 LAU 1994.Vg La Cámara de la Propiedad Urbana en Castilla y León y el IVIMA en Madrid.
3) Puede usted acudir al IVIMA con su DNI y el contrato de arrendamiento para comprobar si su arrendador depositó la fianza.
4) La falta de depósito de la misma dará lugar a la sanción ADMINISTRATIVA que se contemple en la normativa sobre depósitos y fianzas de la Comunidad de Madrid, pero NO dará lugar a la resolución del contrato.
Reciba un cordial saludo.
