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Fecha de firma de contrato o fecha de puesta de disposición de la vivienda nueva. lau
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Fecha de firma de contrato o fecha de puesta de disposición de la vivienda nueva. lau
Buenas tardes,
De antemano agradecer a todos los foreros y presentarme porque en mi primera participación aquí. Espero que podáis resolverme algunas dudas.
Tengo unos inquilinos que llevan desde mediados de 2013 en una vivienda de alquiler de larga temporada. Este año decidimos actualizar la renta a un precio más acorde al mercado. tras cuatro años de arrendamiento.
Ellos no estaban de acuerdo y se fueron a consumo con el contrato. Allí un abogado les dijo que se les debía aplicar la antigua ley de arrendamientos urbanos y no la nueva. Se basa en la fecha de la firma del contrato. Resulta que se firma el contrato pocos días antes de que entre en vigor la nueva ley. Sin embargo, ellos no entraban en la vivienda inmediatamente. Entran ya con la nueva ley completamente en vigor. La duración del contrato es de un año desde el 10/06/2013 al 09/06/2014.
Quisiera saber si en este caso puedo aplicar la nueva ley y aplicar una actualización de la renta o si me tengo que limitar a aplicar la subida del IPC.
Fechas claves del contrato:
1) firma del contrato - 3 de junio de 2013
2) puesta a disposición del apartamento - 10 de junio de 2013
3) entrega de llaves sólo para mudanza - 7 de junio de 2013
Fechas claves de nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013:
A) Ley 4/2013, de 4 de junio
B) Publicación en el «BOE» núm. 134, de 5 de junio de 2013 Referencia: BOE-A-2013-5941
C) Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación (6 de junio de 2017)
https://www.boe.es/buscar/pdf/2013/BOE-A-2013-5941-consolidado.pdf
De antemano agradecer a todos los foreros y presentarme porque en mi primera participación aquí. Espero que podáis resolverme algunas dudas.
Tengo unos inquilinos que llevan desde mediados de 2013 en una vivienda de alquiler de larga temporada. Este año decidimos actualizar la renta a un precio más acorde al mercado. tras cuatro años de arrendamiento.
Ellos no estaban de acuerdo y se fueron a consumo con el contrato. Allí un abogado les dijo que se les debía aplicar la antigua ley de arrendamientos urbanos y no la nueva. Se basa en la fecha de la firma del contrato. Resulta que se firma el contrato pocos días antes de que entre en vigor la nueva ley. Sin embargo, ellos no entraban en la vivienda inmediatamente. Entran ya con la nueva ley completamente en vigor. La duración del contrato es de un año desde el 10/06/2013 al 09/06/2014.
Quisiera saber si en este caso puedo aplicar la nueva ley y aplicar una actualización de la renta o si me tengo que limitar a aplicar la subida del IPC.
Fechas claves del contrato:
1) firma del contrato - 3 de junio de 2013
2) puesta a disposición del apartamento - 10 de junio de 2013
3) entrega de llaves sólo para mudanza - 7 de junio de 2013
Fechas claves de nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013:
A) Ley 4/2013, de 4 de junio
B) Publicación en el «BOE» núm. 134, de 5 de junio de 2013 Referencia: BOE-A-2013-5941
C) Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación (6 de junio de 2017)
https://www.boe.es/buscar/pdf/2013/BOE-A-2013-5941-consolidado.pdf
En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, el art. 18 LAU 29/1994, antes de la reforma por la Ley 4/2013, no impone la revisión de la renta, ya que indica “el arrendador podrá“, de tal forma que si no hubiesen fijado tal posibilidad, no cabría la actualización. Se aplicará el IPC, Índice de Precios al Consumo general de manera obligatoria durante los cinco primeros años del contrato (si lo indico en el contrato usted), sólo a partir del sexto, las partes podían pactar un criterio distinto.
En contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, con la reforma de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, el art. 18 fue modificado y habrá que estar a “los términos pactados por las partes”, por lo que, solo en defecto de eso, se aplicaría el IPC publicado por el INE.
Solo le interesa que se aplique la Ley 4/2013 si no indico en el contrato la posibilidad de actualizar la renta. Si lo indicó (y no pacto una forma mas beneficiosa para usted como una cantidad fija) en los dos casos solo podria actualizar por la variación del IPC y si indico una forma distinta, solo seria posible aplicando la Ley 4/2013.
Desde mi punto de vista la ley aplicable es la ley anterior a la reforma de 2013, salvo que mis compañeros discrepen o le den una opinión mejor.
En contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, con la reforma de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, el art. 18 fue modificado y habrá que estar a “los términos pactados por las partes”, por lo que, solo en defecto de eso, se aplicaría el IPC publicado por el INE.
Solo le interesa que se aplique la Ley 4/2013 si no indico en el contrato la posibilidad de actualizar la renta. Si lo indicó (y no pacto una forma mas beneficiosa para usted como una cantidad fija) en los dos casos solo podria actualizar por la variación del IPC y si indico una forma distinta, solo seria posible aplicando la Ley 4/2013.
Desde mi punto de vista la ley aplicable es la ley anterior a la reforma de 2013, salvo que mis compañeros discrepen o le den una opinión mejor.
Buenas tardes Vmlex,
gracias por su detallada respuesta.
El punto quinto del contrato, dice:
DURACIÓN - el presente arrendamiento se pacta para un periodo de un año a contar desde el día 10 de junio de 2013, finalizando el día 9 de junio de 2014.
El contrato se firma antes de la aprobación de la nueva ley pero teniendo en cuenta que el hecho central del contrato, es decir, la puesta a disposición de la vivienda se ejerce completamente con la nueva ley, ¿no se podría decir que en todo que se refiere a las actualizaciones de renta y duración mínima del contrato se aplica la actual normativa?
¿Existe jurisprudencia al respecto?
Gracias de nuevo
Saludos
gracias por su detallada respuesta.
El punto quinto del contrato, dice:
DURACIÓN - el presente arrendamiento se pacta para un periodo de un año a contar desde el día 10 de junio de 2013, finalizando el día 9 de junio de 2014.
El contrato se firma antes de la aprobación de la nueva ley pero teniendo en cuenta que el hecho central del contrato, es decir, la puesta a disposición de la vivienda se ejerce completamente con la nueva ley, ¿no se podría decir que en todo que se refiere a las actualizaciones de renta y duración mínima del contrato se aplica la actual normativa?
¿Existe jurisprudencia al respecto?
Gracias de nuevo
Saludos
Efectivamente yo también estoy de acuerdo con el compañero Vmlex: el texto que debe aplicarse es el anterior a la reforma de junio de 2013.
1.- En cuanto a la fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013 hay que distinguir entre la fecha de entrega un bien inmueble y la fecha en que se celebra el contrato por cuya virtud surge la obligación de entregar dicho inmueble.
En el caso que nos ocupa está claro que la entrega se realiza el día 10 de junio de 2013 (el día 7 no porque según nos dice Ud. las llaves se entregan ese día sólo a efectos de mudanza, no de alquiler. Por tanto, durante los días 7, 8 y 9 lo que hay es un comodato previo al arrendamiento, no el arrendamiento en sí mismo).
SIN EMBARGO el contrato se firma el día 3 de junio. Por lo tanto, el régimen jurídico que afecta al contrato es el vigente ese día, porque ese día 3 de junio es cuando se constituyen los derechos y obligaciones que surgen de ese contrato. Por lo tanto habría que estar a la regulación de los arrendamientos urbanos de ese día, no de la posible regulación que hubiera en un futuro.
Si no lo ve claro le propongo un ejemplo muy simple: imagine que hacemos esto mismo pero un año antes (lo cual es perfectamente posible y legal), es decir, imagine que firma un contrato de arrendamiento el 3 de junio de 2016 y se estipula que la fecha de entrada será el 10 de junio de 2017. ¿No está claro que la Ley que regula este arrendamiento es la anterior al 4 de junio y no la posterior? Pues en nuestro caso lo mismo, salvo que con 7 días de diferencia en lugar de con un año.
Nota: no he podido encontrar ni en un sentido ni en otro sentencias que corroboren o refuten la respuesta que he dado por lo que debe tenerse claro que la respuesta que he dado es simplemente mi opinión personal.
2.- En cuanto a la actualización: teniendo en cuenta lo dicho en el punto 1 debo recomendarle que haga bien los números para bien si le sale a cuenta o no actualizarla. Se lo digo porque como la LAU que rige su contrato es la anterior al 5 de junio de 2017 la actualización de la renta no es la que acuerden las partes, sino taxativa y obligatoriamente la que marque el IPC. Por eso le insisto en que haga los números porque para actualizar la renta tendría que tener en cuenta los IPCs desde el año 2014 al 2017 de modo acumulado, y ahora mismo no sabría decirle si esa subida acumulada es positiva, ya que durante los últimos 3 o 4 años hemos tenido tasas de IPC negativas, con lo que debe tener cuidado en ese punto.
1.- En cuanto a la fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013 hay que distinguir entre la fecha de entrega un bien inmueble y la fecha en que se celebra el contrato por cuya virtud surge la obligación de entregar dicho inmueble.
En el caso que nos ocupa está claro que la entrega se realiza el día 10 de junio de 2013 (el día 7 no porque según nos dice Ud. las llaves se entregan ese día sólo a efectos de mudanza, no de alquiler. Por tanto, durante los días 7, 8 y 9 lo que hay es un comodato previo al arrendamiento, no el arrendamiento en sí mismo).
SIN EMBARGO el contrato se firma el día 3 de junio. Por lo tanto, el régimen jurídico que afecta al contrato es el vigente ese día, porque ese día 3 de junio es cuando se constituyen los derechos y obligaciones que surgen de ese contrato. Por lo tanto habría que estar a la regulación de los arrendamientos urbanos de ese día, no de la posible regulación que hubiera en un futuro.
Si no lo ve claro le propongo un ejemplo muy simple: imagine que hacemos esto mismo pero un año antes (lo cual es perfectamente posible y legal), es decir, imagine que firma un contrato de arrendamiento el 3 de junio de 2016 y se estipula que la fecha de entrada será el 10 de junio de 2017. ¿No está claro que la Ley que regula este arrendamiento es la anterior al 4 de junio y no la posterior? Pues en nuestro caso lo mismo, salvo que con 7 días de diferencia en lugar de con un año.
Nota: no he podido encontrar ni en un sentido ni en otro sentencias que corroboren o refuten la respuesta que he dado por lo que debe tenerse claro que la respuesta que he dado es simplemente mi opinión personal.
2.- En cuanto a la actualización: teniendo en cuenta lo dicho en el punto 1 debo recomendarle que haga bien los números para bien si le sale a cuenta o no actualizarla. Se lo digo porque como la LAU que rige su contrato es la anterior al 5 de junio de 2017 la actualización de la renta no es la que acuerden las partes, sino taxativa y obligatoriamente la que marque el IPC. Por eso le insisto en que haga los números porque para actualizar la renta tendría que tener en cuenta los IPCs desde el año 2014 al 2017 de modo acumulado, y ahora mismo no sabría decirle si esa subida acumulada es positiva, ya que durante los últimos 3 o 4 años hemos tenido tasas de IPC negativas, con lo que debe tener cuidado en ese punto.
Buenas tardes Leonjbr,
Gracias por la respuesta. La poca duda que me quedaba me la has resuelto.
Veré como quedaría la renta con el IPC y sino me sale a cuenta intentaré llegar a un acuerdo con el inquilino para llegar a un termino medio dándole una renovación de varios años a cambio de una renta más acorde al mercado actual. Hablando se entiende la gente.
Saludos
Gracias por la respuesta. La poca duda que me quedaba me la has resuelto.
Veré como quedaría la renta con el IPC y sino me sale a cuenta intentaré llegar a un acuerdo con el inquilino para llegar a un termino medio dándole una renovación de varios años a cambio de una renta más acorde al mercado actual. Hablando se entiende la gente.
Saludos
