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Fallecimiento del arrendador
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Fallecimiento del arrendador
Buenos dias, mi pregunta es que tengo un contrato de arrendamiento de local de negocio por 10 años y acaba de fallecer el arrendador. Creo que los herederos tienen intención de vender. ¿que derechos tengo?¿pueden echarme sin mas del local? Hoy no tengo posibilidades de comprar el local. Espero que alguien pueda orientarme; en principio creo que si me echan deben indemnizarme, pero se establece por ley algun tipo de indemnizacion?
Gracias
Gracias
Hola G.R. En primer lugar habría que examinar su contrato detenidamente para ver que acuerdos se alcanzaron en él. Vg Renuncia al derecho de adquisición preferente.
Por tanto, sin saber el contenido del contrato lo único que puedo decirle es que sería de aplicación, en principio, los arts 31, 25 y 29 de la LAU 1994:
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
LEY HIPOTECARIA:
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente
Un saludo.
Por tanto, sin saber el contenido del contrato lo único que puedo decirle es que sería de aplicación, en principio, los arts 31, 25 y 29 de la LAU 1994:
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1.En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2.El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
LEY HIPOTECARIA:
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente
Un saludo.
Gracias jan.
En el contrato no se estipula renuncia ninguna a esos derechos, de hecho ni siquiera los nombra por lo que entiendo que me guiaría por la Ley.
El problema es que yo no tengo dinero para hacerle una oferta de compra, ademas mi local es un bajo y lo que pretenden es vender el edificio completo de cuatro pisos. ¿sigo teniendo esos derechos?. El heredero me pregunta si me interesa irme, pero no me dice nada mas y yo acabo de comenzar ahi mi actividad y he gastado ya mucho dinero acondicionando el local.
¿que hago? Estoy perdida
En el contrato no se estipula renuncia ninguna a esos derechos, de hecho ni siquiera los nombra por lo que entiendo que me guiaría por la Ley.
El problema es que yo no tengo dinero para hacerle una oferta de compra, ademas mi local es un bajo y lo que pretenden es vender el edificio completo de cuatro pisos. ¿sigo teniendo esos derechos?. El heredero me pregunta si me interesa irme, pero no me dice nada mas y yo acabo de comenzar ahi mi actividad y he gastado ya mucho dinero acondicionando el local.
¿que hago? Estoy perdida
Hola G.R. Con los datos que usted me acaba de proprorcionar he de decirle que usted no tendrá derecho ni al derecho de tanteo(adquisición preferente) ni al de retracto al venderse el inmueble en su totalidad.
Sin embargo, sí le será de aplicación, si no se cumplen los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, el art 29 de la LAU 1994.
Mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía, quien con el contrato en la mano y todos los datos que usted pueda aportarle, le asesorará sobre las opciones legales existentes.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Un saludo.
Sin embargo, sí le será de aplicación, si no se cumplen los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, el art 29 de la LAU 1994.
Mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía, quien con el contrato en la mano y todos los datos que usted pueda aportarle, le asesorará sobre las opciones legales existentes.
Lamento no poder serle de más ayuda.
Un saludo.
