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Extraño contrato alquiler piso que aparece como destinado a uso distinto del de vivienda permanente
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He querido profundizar un poco en el asunto, y he encontrado en la revista "la Toga" un interesante artículo del abogado D. Oscar Fernández León, que examina la SAP Sevilla de 12 de noviembre de 2009 (Ponente Ilmo. Sr. don Víctor Nieto Matas):
Cito textualmente algunos párrafos:
"Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (STS 28 de noviembre de 2003)".
Pero no es menos cierto que luego modera la indemnización (art. 1.103 CC), porque:
"...pero no debe desconocerse que, en primer lugar, el uso del garaje para vehículos muy pequeños o motocicletas es factible, comos se ha declarado,(...)".
Y al final, cifra la indemnización en la mitad del coste de alquilar una plaza de garaje similar.
En resumen: incluso acreditando que la plaza es objetivamente pequeña, es posible que el Juzgado considere que puesto que el piso si que puede usarse, solamente es adecuado indemnizarle con una parte del precio del alquiler correspondiente a la plaza,
Cito textualmente algunos párrafos:
"Es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (STS 28 de noviembre de 2003)".
Pero no es menos cierto que luego modera la indemnización (art. 1.103 CC), porque:
"...pero no debe desconocerse que, en primer lugar, el uso del garaje para vehículos muy pequeños o motocicletas es factible, comos se ha declarado,(...)".
Y al final, cifra la indemnización en la mitad del coste de alquilar una plaza de garaje similar.
En resumen: incluso acreditando que la plaza es objetivamente pequeña, es posible que el Juzgado considere que puesto que el piso si que puede usarse, solamente es adecuado indemnizarle con una parte del precio del alquiler correspondiente a la plaza,
Lo primero el IRPF: me ha parecido entender que le preocupaba a usted el poder desgravarse el alquiler, y por ello le he sugerido pasar el contrato por Hacienda, así tendrá un sello oficial que demostrará que el contrato es de la fecha, al menos, de la liquidación.
Y sobre resolver el contrato: hay dos puntos, uno es que es un juez el que debe anularlo, y otro es que no basta tener razón, hay que demostrarlo:
Si consigue usted que un aparejador o un arquitecto le firme un informe pericial que acredite que la plaza de garaje no es apta para su uso, tiene usted muchas posibilidades de lograr resolver el contrato, porque como ya expuse:
Código Civil:
"Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa."
Ahora bien, note que puede que un juez aprecie que siendo lo importante del contrato el piso, y siendo la plaza un accesorio, no les devuelvan la totalidad de lo pagado, sino solo parte.
"Artículo 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
Ojo: el tamaño de la plaza puede considerarse un defecto manifiesto o que está a la vista:
SAP Coruña 248/2015 de 21 de julio, Onente Ilmo. Sr. D.. ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ-MONTELLS; Fto. Dcho Tercero:
"(...) por las dimensiones y configuración de la referida plaza (3,39 m x 1,98 m) ..."
"Indudablemente la plaza de garaje nº NUM006 deberá ser utilizada por su propietario con vehículos de motor de tamaño que quepan en la misma, en atención a sus reducidas dimensiones y características, de las que era pleno conocedor al momento de su adquisición en el año 2006 su actual propietario, sin ocupar con su utilización elementos comunes de transito, máxime cuando causa perjuicios a otros copropietarios, requiriendo en tal caso una previa aprobación unánime de la Comunidad."
Como puede ver, en esta sentencia se declara que el dueño de la plaza tiene que conformarse con el tamaño que tiene.
Y sobre resolver el contrato: hay dos puntos, uno es que es un juez el que debe anularlo, y otro es que no basta tener razón, hay que demostrarlo:
Si consigue usted que un aparejador o un arquitecto le firme un informe pericial que acredite que la plaza de garaje no es apta para su uso, tiene usted muchas posibilidades de lograr resolver el contrato, porque como ya expuse:
Código Civil:
"Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa."
Ahora bien, note que puede que un juez aprecie que siendo lo importante del contrato el piso, y siendo la plaza un accesorio, no les devuelvan la totalidad de lo pagado, sino solo parte.
"Artículo 1484
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos."
Ojo: el tamaño de la plaza puede considerarse un defecto manifiesto o que está a la vista:
SAP Coruña 248/2015 de 21 de julio, Onente Ilmo. Sr. D.. ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ-MONTELLS; Fto. Dcho Tercero:
"(...) por las dimensiones y configuración de la referida plaza (3,39 m x 1,98 m) ..."
"Indudablemente la plaza de garaje nº NUM006 deberá ser utilizada por su propietario con vehículos de motor de tamaño que quepan en la misma, en atención a sus reducidas dimensiones y características, de las que era pleno conocedor al momento de su adquisición en el año 2006 su actual propietario, sin ocupar con su utilización elementos comunes de transito, máxime cuando causa perjuicios a otros copropietarios, requiriendo en tal caso una previa aprobación unánime de la Comunidad."
Como puede ver, en esta sentencia se declara que el dueño de la plaza tiene que conformarse con el tamaño que tiene.
Hoplon, cuando dije replantear quería decir continuar con la consulta de dias anteriores, antes de formar el congtrato. que finalmente se firmó con fecha 1 de julio sin haber comprobado esa
plaza de parkin que ahora resulta muy dificil para aparcar. El coche de mi familiae no es grande. es un coche normal. Tampoco entiendo qué tranquilidad es la que daría a la parte arrendataria pasar el contrato por hacienda y rellenar el modelo 600. Al no poder habitar el piso que sí está muy bien lo que se desea es llegar a un acuerdo con el propietario,perder el dinero del mes entregado y recuperar la fianza, pero el quiere que se le siga pagando seis meses aun sin habitarlo. Y lo que nosotros ptretendemos es encontrar una salida legal para dejarlo, ya que os parece que ese contrato tan raro contiene irregularidades-
Disculpen la lata que damos con este tema por nuestra propia ignorancia.
plaza de parkin que ahora resulta muy dificil para aparcar. El coche de mi familiae no es grande. es un coche normal. Tampoco entiendo qué tranquilidad es la que daría a la parte arrendataria pasar el contrato por hacienda y rellenar el modelo 600. Al no poder habitar el piso que sí está muy bien lo que se desea es llegar a un acuerdo con el propietario,perder el dinero del mes entregado y recuperar la fianza, pero el quiere que se le siga pagando seis meses aun sin habitarlo. Y lo que nosotros ptretendemos es encontrar una salida legal para dejarlo, ya que os parece que ese contrato tan raro contiene irregularidades-
Disculpen la lata que damos con este tema por nuestra propia ignorancia.
En mi nota del 23-6, y Leónjbr en su nota del 24-6, le expusimos que tal vez fuera conveniente buscar otro casero. Ya no podemos solucionarlo, hay que ver una salida.
Por otra parte, no logro interpretar con armonía y coherencia algunas de sus intervenciones, posiblemente por torpeza mía: a las once de la mañana expone que desea replantear la consulta y que "...pretendíamos..." alquilar, a las doce expone que el piso ya está alquilado.
En teoría el bien alquilado ha de ser apto para el uso convenido, y se aplican al arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento previstas en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, se puede instar la resolución del contrato.
Ahora bien ¿es apta la plaza, objetivamente hablando?
Hay que mirar por un lado la situación administrativa, es decir, si la plaza se ha construido conforme a normativa y proyecto, y luego la realidad física.
Si la plaza cumple la normativa, es legal.
¿Es indiscutible que la plaza no es apta, o es su coche demasiado grande? Mi coche mide cinco metros de largo (lo compré para intentar compensar algún tipo de complejo, supongo) y en Madrid, en el barrio de Malasaña, una vez la policía tuvo que cortar el tráfico para que yo pudiese salir en marcha atrás de una calle en la que no giraba. En Toledo, en varias calles abiertas al tráfico, mi coche no entra: en una tuve que plegar los espejos para pasar, por desgracia ya se habían roto.
Una vez que ha firmado, el contrato ha de cumplirse: solamente si logra demostrar con una prueba pericial que la plaza no es apta para su uso podrá pedir la resolución y obtener la devolución de las cantidades pagadas.
Por otra parte, no logro interpretar con armonía y coherencia algunas de sus intervenciones, posiblemente por torpeza mía: a las once de la mañana expone que desea replantear la consulta y que "...pretendíamos..." alquilar, a las doce expone que el piso ya está alquilado.
En teoría el bien alquilado ha de ser apto para el uso convenido, y se aplican al arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento previstas en el contrato de compraventa.
Por lo tanto, se puede instar la resolución del contrato.
Ahora bien ¿es apta la plaza, objetivamente hablando?
Hay que mirar por un lado la situación administrativa, es decir, si la plaza se ha construido conforme a normativa y proyecto, y luego la realidad física.
Si la plaza cumple la normativa, es legal.
¿Es indiscutible que la plaza no es apta, o es su coche demasiado grande? Mi coche mide cinco metros de largo (lo compré para intentar compensar algún tipo de complejo, supongo) y en Madrid, en el barrio de Malasaña, una vez la policía tuvo que cortar el tráfico para que yo pudiese salir en marcha atrás de una calle en la que no giraba. En Toledo, en varias calles abiertas al tráfico, mi coche no entra: en una tuve que plegar los espejos para pasar, por desgracia ya se habían roto.
Una vez que ha firmado, el contrato ha de cumplirse: solamente si logra demostrar con una prueba pericial que la plaza no es apta para su uso podrá pedir la resolución y obtener la devolución de las cantidades pagadas.
No son dos consultantes. Soy Fausto. No sé qué ocurre hoy que todo son pegas en el sistema-
Lo del inventario no nos preocuopa, lo que pasa es que al no pode utilizar el parkinhg el piso no nos interesa porque no hay posibilidd de aparcar en la zona.
Nuestra propuesta es perder el mes pagado sin usar ni pernoctar un solo dia y que nos devuelva la fianza, pero el proietario dice que leamos el congtfrato y se agarra a eso. Antes todo eran amabilidades y ahora nada y mi consulta es porque vcreo que ese congtrato es IRREGUlar por completo. No podemos pagar seis meses sin habitar un piso, No hay modo de resolverlo?
Lo del inventario no nos preocuopa, lo que pasa es que al no pode utilizar el parkinhg el piso no nos interesa porque no hay posibilidd de aparcar en la zona.
Nuestra propuesta es perder el mes pagado sin usar ni pernoctar un solo dia y que nos devuelva la fianza, pero el proietario dice que leamos el congtfrato y se agarra a eso. Antes todo eran amabilidades y ahora nada y mi consulta es porque vcreo que ese congtrato es IRREGUlar por completo. No podemos pagar seis meses sin habitar un piso, No hay modo de resolverlo?
Suscribo lo que indica Leónjbr: un contrato no suele ser demasiado problemático.
La falta de inventario al único que realmente perjudica es al casero, si ya le han avisado, pues ya está. Eso si, no podrán pedir reparaciones de electrodomésticos, mire a ver qué tal están, si parecen nuevos o seminuevos, no creo que se rompan.
Lo del pago en efectivo no es habitual pero tampoco es extraordinario: mucha gente un poco mayor prefiere ese pago, supongo que por manías personales. Mientras les de un recibo (¡ojo!), no pasa nada.
Lo del IS y las retenciones, como ya le expuse, no le afecta a usted. Y puede aplicarse perfectamente los beneficios que la norma del IRPF recoge para alquileres: si el casero no lo declara, cosa que tampoco nos consta, el único perjudicado será él.
Para su tranquilidad, si quiere pase el contrato por la Hacienda de la CCAA, presente un impreso de ITP modelo 600, sujeto y exento según el art. 2 del RD-L 7/2019 de 1 de marzo: sale cuota cero y le pondrán los sellos.
La falta de inventario al único que realmente perjudica es al casero, si ya le han avisado, pues ya está. Eso si, no podrán pedir reparaciones de electrodomésticos, mire a ver qué tal están, si parecen nuevos o seminuevos, no creo que se rompan.
Lo del pago en efectivo no es habitual pero tampoco es extraordinario: mucha gente un poco mayor prefiere ese pago, supongo que por manías personales. Mientras les de un recibo (¡ojo!), no pasa nada.
Lo del IS y las retenciones, como ya le expuse, no le afecta a usted. Y puede aplicarse perfectamente los beneficios que la norma del IRPF recoge para alquileres: si el casero no lo declara, cosa que tampoco nos consta, el único perjudicado será él.
Para su tranquilidad, si quiere pase el contrato por la Hacienda de la CCAA, presente un impreso de ITP modelo 600, sujeto y exento según el art. 2 del RD-L 7/2019 de 1 de marzo: sale cuota cero y le pondrán los sellos.
Tenía usted razón y me pasé de ingenio. El problema no lo he podido explicar porque el sistema me ll corta por largo o no sé. pero es el siguiente:
El congtrato se firmó y se pagó el mes de julio y la fianza, pero al ir a la la plaza de parkin es imposible aparcar por es reducida y si el coche de al lado es grande no se puede aparcar.
Se lo decimos al propietarrio nos responde que el alquiló el piso pero que la cochera es un anexo y se desentiende. Rn esas condiciones lep proponemos dejarlo, pagar el mes sin utilizar el piso y que nos devuelva la fianza. Y se niega y qjiee que sigamos pagando 6 meses como mínimo.
la pregunta final que hago es la siguiente: En estecongtrato que es por 1 año se puede r¡desistir a los 6 neses por cualquiera de las partes, pero hay una cláusula que dice que EN EL CASO DE INCUMPLINENTO DE PAGOS EN EL PAGO DE LA RENTA, EL CONTRATO QUEDARÁ RESCINDIDO Y EL ARRENDATARIO ESTARÁ OBLIGADO A DEJAR LA VIVIENDA EN 5 DIAS Y A ABONAR LOS GASTOS PENDIENTES (Las mayúsculas son mias porque las creo interesantes)
Pregunto: no queremos litigar,nos conformamos con perder la mensualidad pagada sin usar el piso, pero el se agarra alcongtrato. Ayuda y sugerencias por favor se lo ruego
El congtrato se firmó y se pagó el mes de julio y la fianza, pero al ir a la la plaza de parkin es imposible aparcar por es reducida y si el coche de al lado es grande no se puede aparcar.
Se lo decimos al propietarrio nos responde que el alquiló el piso pero que la cochera es un anexo y se desentiende. Rn esas condiciones lep proponemos dejarlo, pagar el mes sin utilizar el piso y que nos devuelva la fianza. Y se niega y qjiee que sigamos pagando 6 meses como mínimo.
la pregunta final que hago es la siguiente: En estecongtrato que es por 1 año se puede r¡desistir a los 6 neses por cualquiera de las partes, pero hay una cláusula que dice que EN EL CASO DE INCUMPLINENTO DE PAGOS EN EL PAGO DE LA RENTA, EL CONTRATO QUEDARÁ RESCINDIDO Y EL ARRENDATARIO ESTARÁ OBLIGADO A DEJAR LA VIVIENDA EN 5 DIAS Y A ABONAR LOS GASTOS PENDIENTES (Las mayúsculas son mias porque las creo interesantes)
Pregunto: no queremos litigar,nos conformamos con perder la mensualidad pagada sin usar el piso, pero el se agarra alcongtrato. Ayuda y sugerencias por favor se lo ruego
Ante estas extrañas cláusulas y omisiones, le objetamos y nos presenta este otro contrato;
4,.Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda personal y habitual: Añade la plaza de parkin como anexo y sigue sin reflejar el invengtario de inmuebles y elctrodomésticos
5-Hay que pagarle en efecrtivo y advierte que esta renta no está sujeta al impuesto de sociedades ni de
4,.Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda personal y habitual: Añade la plaza de parkin como anexo y sigue sin reflejar el invengtario de inmuebles y elctrodomésticos
5-Hay que pagarle en efecrtivo y advierte que esta renta no está sujeta al impuesto de sociedades ni de
Me veo a replantear esta consulta en la que tanto me ayudaron Hoplon y Leon. Lo resumo:
1)Pretendíamos alquilar un piso bien amueblado y con cochera, por una renta aceptable,
2)El propietario nos presenta un contrato de arrendamiento de inmueble destinado uso distinto de vivienda permanente: casa-habitación constitutiva de la segunda residencia del arrendatario.
3)No figura inventario de muebles, ni de electrodomésticos, ni mención de la cochera.
Continúa....
1)Pretendíamos alquilar un piso bien amueblado y con cochera, por una renta aceptable,
2)El propietario nos presenta un contrato de arrendamiento de inmueble destinado uso distinto de vivienda permanente: casa-habitación constitutiva de la segunda residencia del arrendatario.
3)No figura inventario de muebles, ni de electrodomésticos, ni mención de la cochera.
Continúa....
Os informo que expuse mis dudas al propietario y que ha aceptado modificar la propuesta de contrato de alquiler para vivienda personal y habitual, incluyendo el uso de la cochera omitido en la propuesta anterior. No ha puesto pega pues como ya dije parece buena persona. Doy las gracias a Hoplon y a Leonjbr por sus aportaciones y consejos. Ambos muy amables.
Sin perjuicio de las acertadas respuestas de Hoplon, lo que está claro como el agua es que ese casero o lo que sea va de pirata por la vida, y ya le digo yo (como también le ha dicho Hoplon) que lo mejor es buscarse otra cosa, porque ese tipo de personas siempre termina dando problemas, amen de que veo claramente que el inquilino quiere una cosa PERO está firmando otra, lo cual le sitúa en una posición de muchiiiiiisima debilidad.
Si su familiar quiere alquilar una vivienda habitual yo le recomiendo buscar un casero que le haga un alquiler de vivienda habitual: si firma un alquiler de un año como vivienda de temporada es posible que al año le pidan que se marche.
Por otro lado, el art. 38 CE reconoce la liberta de empresa, al igual que el art. 1255 CC reconoce la libertad contractual: si el casero no quiere firmar un contrato de vivienda habitual y que recoja la cochera, no se le puede obligar.
Tal vez lo mejor sea exponerle francamente al casero lo que están buscando, para que no haya malentendidos.
Por otro lado, el art. 38 CE reconoce la liberta de empresa, al igual que el art. 1255 CC reconoce la libertad contractual: si el casero no quiere firmar un contrato de vivienda habitual y que recoja la cochera, no se le puede obligar.
Tal vez lo mejor sea exponerle francamente al casero lo que están buscando, para que no haya malentendidos.
Mi familiar lleva 7 años en otro piso de otro propietario. Vio el anuncio de este otro piso con mas habit. y cochera y queria alqilarlo por un año. Lo vimos, está equipado y la renta es razonable. El anunciante ¿dueño? parece buena persona.pero en ningun momento habló de casa-habitacion ni de segunda residencia, ni de más datos. Todo puede parecer bien, menos que no mencione mobiliario, ni habitaciones., ni cochera, ni seguro, ni nada. Eso es lo que resulta extraño, Imagine si dentro de un tiempo el propietario se la alquila a otra persona, mi familiar no podría reclamar nada¿es así? Gracias de verdad por su ayuda, pero lamento que yo no me sepa explicar mejor.
No alcanzo a entender el motivo de la consulta: por favor, aclare qué es exactamente lo que su familiar quiere alquilar, una vivienda habitual, o una segunda residencia.
Por lo que se refiere a la cochera, si está separada del piso (posiblemente esté en la planta baja del edificio o incluso en un sótano, pues eso es lo habitual) y no se refleja en el contrato, queda claro que se excluye del mismo, y el dueño puede alquilarla por separado a a otra persona.
En cuanto al alquiler de habitaciones, puede usted estar tranquilo, es imposible que puedan alquilar una habitación separada a nadie, su familiar alquila todo el piso.
Ninguna de la implicaciones fiscales afecta al inquilino, si realmente es una segunda residencia lo que se alquila. La alusión al Impuesto de Sociedades carece de sentido, si el arrendador es persona física, y el art. 75 de Reglamento de IRPF dice exactamente lo contrario de lo que se desprende del texto que cita, ahora bien, la actividad está no sujeta, en aplicación de los arts 74 y 76 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Y sobre un electrodoméstico que no funcione, si es cierto que como expone usted los electrodomésticos no se recogen en el contrato, ha de entenderse que no forman parte del mismo, en ese caso, existe la posibilidad de que si se rompen el arrendador se niegue a arreglarlos.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Por lo que se refiere a la cochera, si está separada del piso (posiblemente esté en la planta baja del edificio o incluso en un sótano, pues eso es lo habitual) y no se refleja en el contrato, queda claro que se excluye del mismo, y el dueño puede alquilarla por separado a a otra persona.
En cuanto al alquiler de habitaciones, puede usted estar tranquilo, es imposible que puedan alquilar una habitación separada a nadie, su familiar alquila todo el piso.
Ninguna de la implicaciones fiscales afecta al inquilino, si realmente es una segunda residencia lo que se alquila. La alusión al Impuesto de Sociedades carece de sentido, si el arrendador es persona física, y el art. 75 de Reglamento de IRPF dice exactamente lo contrario de lo que se desprende del texto que cita, ahora bien, la actividad está no sujeta, en aplicación de los arts 74 y 76 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Y sobre un electrodoméstico que no funcione, si es cierto que como expone usted los electrodomésticos no se recogen en el contrato, ha de entenderse que no forman parte del mismo, en ese caso, existe la posibilidad de que si se rompen el arrendador se niegue a arreglarlos.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
