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Extinción servidumbre paso y aparcamiento
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Extinción servidumbre paso y aparcamiento
Estimados letrados:
Recientemente he adquirido un piso ubicado en una finca, que cuenta con un gran área de aparcamiento en superficie. Esa zona de aparcamiento, linda con una carretera, desde la cual se accede tanto al aparcamiento en superficie como a mi edificio y su aparcamiento subterráneo.
Resulta que en las escrituras (por un tejemaneje del promotor), figuran como cargas dos servidumbres voluntarias que tienen como predio dominante un restaurante que linda con nuestra finca:
a) Servidumbre DE PASO, continua y aparente para personas y toda clase de vehículos.
b) Servidumbre DE APARCAMIENTO DE VEHÍCULOS, continua y aparente.
En la servidumbre de APARCAMIENTO se establece, entre otras reglas, que “podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante” y que “la citada servidumbre tiene carácter gratuito, si bien el pago de las cargas, así como cualquier otro gasto, directamente relacionado con la zona objeto de la servidumbre o su explotación, serán por cuenta del titular del predio dominante, durante todo el tiempo que dure la servidumbre”.
Me gustaría proponer en la próxima junta de propietarios la posibilidad de emprender acciones legales contra el restaurante, a fin de extinguir, si procede, dichas servidumbres. Antes de hacerlo, me gustaría estar seguro de que existen posibilidades de que fructifere mi intención, o si estoy equivocado en las conclusiones a las que he llegado y que a continuación expongo:
1.- He detectado un posible defecto de forma en la tipificación de las servidumbres, al denominarlas continuas y ser éstas evidentemente discontinuas, al necesitar del hombre para producirse. ¿Podría éste ser un argumento suficiente para extinguirlas?
2.- El restaurante cuenta con acceso directo a la vía pública a través de otro de sus lindes. ¿Pese a tratarse de una servidumbre voluntaria, podría ampararme en el Art. 568 del Código Civil para extinguirla? He estado recabando bastante información en este foro y he encontrado las siguientes sentencias que, parece que evidencian esto: ..." no pierde el carácter de servidumbre forzosa la constituida a favor de un predio enclavado por la simple ciscunstancia de " haberse establecido en titulo voluntario" S.T S 17 de Noviembre 1930, 15 de Junio de 1993 y 23 de Marzo de 2001"......................" nada impide que la servidumbre forzosa pueda constar en un titulo voluntario, pero no evita que pierda la naturaleza de coactiva por una necesidad evidente, aunque sea constituida voluntariamente"" S.T.S. 23 de Marzo de 2001.
3.- Pese a que se especifica que el pago de las cargas y demás gastos corresponde al titular del predio dominante (el restaurante), éste jamás ha pagado ningún tributo, sino que es mi Comunidad de Propietarios la que paga la totalidad de impuestos relativos a la finca. ¿Podríamos ampararnos en el incumplimiento de las reglas impuestas en la definición de las servidumbres que figuran en las escrituras para solicitar la extinción de la servidumbre?
4.- El titular del predio dominante ha cerrado con cadenas el recinto de aparcamiento, impidiéndonos a nosotros, predio sirviente, el acceso y uso del mismo. ¿El hecho de que se especifique que “podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante”, implica que no puedan aparcar otros vehículos distintos a los autorizados por el predio sirviente (nosotros, por ejemplo, a quienes nos niega la posibilidad de aparcar)? ¿No es la servidumbre de paso una servidumbre positiva? ¿Si no fuera lícito que el predio dominante hiciera esto, podríamos utilizarlo como argumento para solicitar la extinción de la servidumbre?
Muchas gracias por adelantado y disculpen la extensión, pero he tratado de exponer mis ideas de la manera más clara y concisa que he sabido. Espero me puedan orientar sobre si es buena idea animar a mis vecinos a ir a juicio.
Un cordial saludo.
Francisco Javier Avilés
Recientemente he adquirido un piso ubicado en una finca, que cuenta con un gran área de aparcamiento en superficie. Esa zona de aparcamiento, linda con una carretera, desde la cual se accede tanto al aparcamiento en superficie como a mi edificio y su aparcamiento subterráneo.
Resulta que en las escrituras (por un tejemaneje del promotor), figuran como cargas dos servidumbres voluntarias que tienen como predio dominante un restaurante que linda con nuestra finca:
a) Servidumbre DE PASO, continua y aparente para personas y toda clase de vehículos.
b) Servidumbre DE APARCAMIENTO DE VEHÍCULOS, continua y aparente.
En la servidumbre de APARCAMIENTO se establece, entre otras reglas, que “podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante” y que “la citada servidumbre tiene carácter gratuito, si bien el pago de las cargas, así como cualquier otro gasto, directamente relacionado con la zona objeto de la servidumbre o su explotación, serán por cuenta del titular del predio dominante, durante todo el tiempo que dure la servidumbre”.
Me gustaría proponer en la próxima junta de propietarios la posibilidad de emprender acciones legales contra el restaurante, a fin de extinguir, si procede, dichas servidumbres. Antes de hacerlo, me gustaría estar seguro de que existen posibilidades de que fructifere mi intención, o si estoy equivocado en las conclusiones a las que he llegado y que a continuación expongo:
1.- He detectado un posible defecto de forma en la tipificación de las servidumbres, al denominarlas continuas y ser éstas evidentemente discontinuas, al necesitar del hombre para producirse. ¿Podría éste ser un argumento suficiente para extinguirlas?
2.- El restaurante cuenta con acceso directo a la vía pública a través de otro de sus lindes. ¿Pese a tratarse de una servidumbre voluntaria, podría ampararme en el Art. 568 del Código Civil para extinguirla? He estado recabando bastante información en este foro y he encontrado las siguientes sentencias que, parece que evidencian esto: ..." no pierde el carácter de servidumbre forzosa la constituida a favor de un predio enclavado por la simple ciscunstancia de " haberse establecido en titulo voluntario" S.T S 17 de Noviembre 1930, 15 de Junio de 1993 y 23 de Marzo de 2001"......................" nada impide que la servidumbre forzosa pueda constar en un titulo voluntario, pero no evita que pierda la naturaleza de coactiva por una necesidad evidente, aunque sea constituida voluntariamente"" S.T.S. 23 de Marzo de 2001.
3.- Pese a que se especifica que el pago de las cargas y demás gastos corresponde al titular del predio dominante (el restaurante), éste jamás ha pagado ningún tributo, sino que es mi Comunidad de Propietarios la que paga la totalidad de impuestos relativos a la finca. ¿Podríamos ampararnos en el incumplimiento de las reglas impuestas en la definición de las servidumbres que figuran en las escrituras para solicitar la extinción de la servidumbre?
4.- El titular del predio dominante ha cerrado con cadenas el recinto de aparcamiento, impidiéndonos a nosotros, predio sirviente, el acceso y uso del mismo. ¿El hecho de que se especifique que “podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante”, implica que no puedan aparcar otros vehículos distintos a los autorizados por el predio sirviente (nosotros, por ejemplo, a quienes nos niega la posibilidad de aparcar)? ¿No es la servidumbre de paso una servidumbre positiva? ¿Si no fuera lícito que el predio dominante hiciera esto, podríamos utilizarlo como argumento para solicitar la extinción de la servidumbre?
Muchas gracias por adelantado y disculpen la extensión, pero he tratado de exponer mis ideas de la manera más clara y concisa que he sabido. Espero me puedan orientar sobre si es buena idea animar a mis vecinos a ir a juicio.
Un cordial saludo.
Francisco Javier Avilés
No tienes nada que haces.
1º No hay ningún defecto, la servidumbre es continua, no veo la necesidad del hombre por ningún lado.
2º No. El restaurante da igual, es el aparcamiento el que tendría que tener acceso directo desde la vía pública, y aun así tampoco.
3º No. Podéis pedir que paguen a la comunidad lo adelan-tado por ésta.
4º Es lícito (si lo permite la ordenanza municipal), en otro caso le ocupáis los vecinos el aparcamiento y queda sin efecto la servidumbre.
1º No hay ningún defecto, la servidumbre es continua, no veo la necesidad del hombre por ningún lado.
2º No. El restaurante da igual, es el aparcamiento el que tendría que tener acceso directo desde la vía pública, y aun así tampoco.
3º No. Podéis pedir que paguen a la comunidad lo adelan-tado por ésta.
4º Es lícito (si lo permite la ordenanza municipal), en otro caso le ocupáis los vecinos el aparcamiento y queda sin efecto la servidumbre.
En primer lugar, agradecerle, bvk, su interés en echarme una mano. Me gustaría poderme valer para interpretar las leyes y decidir si lo planteo o no a la comunidad de propietarios, pero esto se sale de mi campo profesional.
Para ser más claro, vuelvo a dividir por puntos numerados mi post, para ser un poco más conciso:
1.- Sobre la continuidad o discontinuidad de la servidumbre de paso, creo que de la propia definición del Código Civil, se desprende que es discontinua, pero como no soy letrado, recurro a una publicación de la Revista Xurídica Galega (https://www.rexurga.es/pdf/COL049.pdf), que transcribo a continuación:
“… La servidumbre de paso no ofrece duda de que puede tener carácter aparente o no aparente, ya que puede anunciarse y estar continuamente a la vista, por signos exteriores que revelen el uso y aprovechamiento de la misma (art. 532), (como en los supuestos de servidumbres de paso que hayan de ejercitarse a través de una senda permanente, aparente, por no presentar indicio alguno exterior de su existencia, cuyo supuesto más típico es el de las servidumbres temporales para la siembra y extracción de cosechas.).
Sin embargo, dados los términos en que se expresa el párrafo segundo del art. 532 del Código Civil, no es fácil, por no decir imposible, admitir que pueda llegar a tener en algún supuesto el carácter de “continua”, ya que, por el contrario, parece encajar plenamente en el grupo de aquéllas que “se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre” (art. 532) …”
Esta publicación, también plantea una hipótesis que el autor no apoya demasiado (y que en mi opinión es una tergiversación del Código Civil), que también transcribo a continuación:
“… Es verdad que no faltan voces aisladas, como la de LUCAS FERNANDEZ, que estiman que cuando la servidumbre de paso es aparente, por la existencia de obras permanentes indispensables para su ejercicio, (como puentes, pasadizos, etc), convierte a ésta en continua, porque la obra “constituye por sí una invasión permanente del fundo gravado, un ejercicio incesante sin necesidad de hecho del hombre …”
2. De las escrituras se desprende que la servidumbre de paso es para acceder al restaurante (finca 17.090) y no para acceder al aparcamiento. Al contar el restaurante con lindero a la misma carretera de La Coruña, así como a otras calles, no entiendo por qué debe seguir accediendo por nuestro terreno.
No obstante, transcribo lo manifestado en las escrituras:
.- SERVIDUMBRE Gravada, por razón de procedencia, con las siguientes servidumbres constituidas por la sociedad -----------------, sobre la finca número 17.091, como predio sirviente: DE PASO, continua y aparente para personas y toda clase de vehículos, a favor de la finca número 17.090 al folio 52 del tomo 2.288, libro 295, como predio dominante, conforme a las reglas que se expresan a continuación, para el supuesto de que la titularidad de las mismas recayese sobre distintas personas:
a- Tiene entrada por la carretera de Madrid a La Coruña y recaerá sobre una franja de 5 metros y una longitud de 49,30 metros, a lo largo del lindero Oeste del predio dominante.
b- La anterior servidumbre se constituye sin prejuicio de que dicho acceso lo continúe usando el dueño del predio sirviente o los titulares sucesivos del mismo, como tengan por conveniente, siempre que no se impida el paso en la forma y extensión antes expresados, quedándoles prohibido edificar en la franja configurada anteriormente, así como entorpecer por actos materiales o jurídicos el destino que se le asigna.
c- De igual modo, los sucesivos titulares del predio sirviente, quedan obligados a ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Las Rozas, la propiedad de la franja descrita para su afectación al uso público, en el supuesto de que la misma hubiera de depender de él, por cambio de la ordenación urbanística.
d- Los gastos de ejecución, conservación y reparación de dicho acceso, serán costeados por el titular del predio dominante.
Para ser más claro, vuelvo a dividir por puntos numerados mi post, para ser un poco más conciso:
1.- Sobre la continuidad o discontinuidad de la servidumbre de paso, creo que de la propia definición del Código Civil, se desprende que es discontinua, pero como no soy letrado, recurro a una publicación de la Revista Xurídica Galega (https://www.rexurga.es/pdf/COL049.pdf), que transcribo a continuación:
“… La servidumbre de paso no ofrece duda de que puede tener carácter aparente o no aparente, ya que puede anunciarse y estar continuamente a la vista, por signos exteriores que revelen el uso y aprovechamiento de la misma (art. 532), (como en los supuestos de servidumbres de paso que hayan de ejercitarse a través de una senda permanente, aparente, por no presentar indicio alguno exterior de su existencia, cuyo supuesto más típico es el de las servidumbres temporales para la siembra y extracción de cosechas.).
Sin embargo, dados los términos en que se expresa el párrafo segundo del art. 532 del Código Civil, no es fácil, por no decir imposible, admitir que pueda llegar a tener en algún supuesto el carácter de “continua”, ya que, por el contrario, parece encajar plenamente en el grupo de aquéllas que “se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre” (art. 532) …”
Esta publicación, también plantea una hipótesis que el autor no apoya demasiado (y que en mi opinión es una tergiversación del Código Civil), que también transcribo a continuación:
“… Es verdad que no faltan voces aisladas, como la de LUCAS FERNANDEZ, que estiman que cuando la servidumbre de paso es aparente, por la existencia de obras permanentes indispensables para su ejercicio, (como puentes, pasadizos, etc), convierte a ésta en continua, porque la obra “constituye por sí una invasión permanente del fundo gravado, un ejercicio incesante sin necesidad de hecho del hombre …”
2. De las escrituras se desprende que la servidumbre de paso es para acceder al restaurante (finca 17.090) y no para acceder al aparcamiento. Al contar el restaurante con lindero a la misma carretera de La Coruña, así como a otras calles, no entiendo por qué debe seguir accediendo por nuestro terreno.
No obstante, transcribo lo manifestado en las escrituras:
.- SERVIDUMBRE Gravada, por razón de procedencia, con las siguientes servidumbres constituidas por la sociedad -----------------, sobre la finca número 17.091, como predio sirviente: DE PASO, continua y aparente para personas y toda clase de vehículos, a favor de la finca número 17.090 al folio 52 del tomo 2.288, libro 295, como predio dominante, conforme a las reglas que se expresan a continuación, para el supuesto de que la titularidad de las mismas recayese sobre distintas personas:
a- Tiene entrada por la carretera de Madrid a La Coruña y recaerá sobre una franja de 5 metros y una longitud de 49,30 metros, a lo largo del lindero Oeste del predio dominante.
b- La anterior servidumbre se constituye sin prejuicio de que dicho acceso lo continúe usando el dueño del predio sirviente o los titulares sucesivos del mismo, como tengan por conveniente, siempre que no se impida el paso en la forma y extensión antes expresados, quedándoles prohibido edificar en la franja configurada anteriormente, así como entorpecer por actos materiales o jurídicos el destino que se le asigna.
c- De igual modo, los sucesivos titulares del predio sirviente, quedan obligados a ceder gratuitamente al Ayuntamiento de Las Rozas, la propiedad de la franja descrita para su afectación al uso público, en el supuesto de que la misma hubiera de depender de él, por cambio de la ordenación urbanística.
d- Los gastos de ejecución, conservación y reparación de dicho acceso, serán costeados por el titular del predio dominante.
.- SERVIDUMBRE DE APARCAMIENTO DE VEHÍCULOS, continua y aparente, a favor de la finca inscrita con el número 17.090 antes citada, como predio dominante, sobre una zona de terreno de forma trapezoidal con una superficie de 901 metros 40 decímetros cuadrados. Linda, por el Norte, con la carretera de Madrid a La Coruña; por el Este, con zona de la propia finca de la que forma parte, destinada a acceso; por el Oeste, con la finca de Don Eusebio Bolaños; por el Sur con la propia finca de que forma parte. Sobre la zona anteriormente descrita, se constituye la servidumbre conforme a las siguientes reglas:
A- En dicha zona podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante.
B- La citada servidumbre tiene carácter gratuito, si bien el pago de las cargas, así como cualquier otro gasto, directamente relacionado con la zona objeto de la servidumbre o su explotación, serán por cuenta del titular del predio dominante, durante todo el tiempo que dure la servidumbre.
C- El dueño del predio dominante podrá hacer a su costa, en el predio sirviente, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, incluidas las de derribo de la discoteca preexistente, pudiendo colocar en el mismo las instalaciones que estime oportunas a los fines de aquella.
D- La presente servidumbre se otorga por tiempo indefinido, extinguiéndose por las causas previstas en el Código Civil.
3. Entonces, ¿podríamos presentar una demanda requiriéndole la parte proporcional de los impuestos que llevamos pagando más de 20 años? ¿Podríamos pedirle intereses de demora?
4. Vaya, entonces, los 901,40 m2 deben estar siempre libres para que aparque quien el restaurante desee y que, encima, tiene derecho a cerrar con cadenas el recinto para que, durante la noche, nosotros, los vecinos, no podamos aparcar (aunque el parking se encuentre en desuso).
A- En dicha zona podrán aparcar toda clase de vehículos autorizados por el titular del predio dominante.
B- La citada servidumbre tiene carácter gratuito, si bien el pago de las cargas, así como cualquier otro gasto, directamente relacionado con la zona objeto de la servidumbre o su explotación, serán por cuenta del titular del predio dominante, durante todo el tiempo que dure la servidumbre.
C- El dueño del predio dominante podrá hacer a su costa, en el predio sirviente, las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, incluidas las de derribo de la discoteca preexistente, pudiendo colocar en el mismo las instalaciones que estime oportunas a los fines de aquella.
D- La presente servidumbre se otorga por tiempo indefinido, extinguiéndose por las causas previstas en el Código Civil.
3. Entonces, ¿podríamos presentar una demanda requiriéndole la parte proporcional de los impuestos que llevamos pagando más de 20 años? ¿Podríamos pedirle intereses de demora?
4. Vaya, entonces, los 901,40 m2 deben estar siempre libres para que aparque quien el restaurante desee y que, encima, tiene derecho a cerrar con cadenas el recinto para que, durante la noche, nosotros, los vecinos, no podamos aparcar (aunque el parking se encuentre en desuso).
Esto es muy largo pero intentaré ser breve (ojo que sepas que me lo pones muy difícil y me disculpo por tutearte pero en un foro estoy más cómodo sin formalismos):
1º El trabajo que comentas está muy bien pero tienes que tener presente que trata de cómo adquirir una servidumbre por prescripción, y como has visto hay distintas opiniones. En este caso es muy importante que la servidumbre está formalizada en escritura, por lo que las partes pudieron expresar claramente y asesorados por el Notario como querían que fuera su servidumbre, y pactaron que fuera continua, y tenemos que pensar que en los términos literales del CC: “Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre”.Cuadra bastante con el acceso a un aparcamiento. También te comento que daría igual si lo quieres interpretar de otra manera, puesto que la servidumbre es la que es, al margen del nombre y apellidos que la dieron, piensa que un banco no se queda sin cobrar por poner erróneamente en la escritura préstamo cuando era crédito.
2º del primer post. El dibujo de las fincas que tenía en mente era erróneo, ahora lo veo más claro, pero el art 568 del CC está dentro de las servidumbres legales por lo que no es de aplicación, la nuestra no es impuesta por ley ni es forzosa.
2º del segundo post. No hay que entenderlo, se trata de un acuerdo entre partes, inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea conocido por todos, por lo que los futuros adquirentes no lo tienen que entender, sólo lo tienen que respetar, y como dices que era un chanchullito pues no busques explicaciones.
3º Por supuesto que tiene que pagar, 20 años creo que no, las cosas prescriben, y los intereses de demora es posible.
4º Lo siento pero sí, tenías lo opción de no comprar pero lo hiciste, y con pleno conocimiento de lo que había tal y como consta en tu escritura, míralo de otro modo, si el solar fuera de los vecinos para poder hacer lo que quisieran el precio hubiera sido otro.
1º El trabajo que comentas está muy bien pero tienes que tener presente que trata de cómo adquirir una servidumbre por prescripción, y como has visto hay distintas opiniones. En este caso es muy importante que la servidumbre está formalizada en escritura, por lo que las partes pudieron expresar claramente y asesorados por el Notario como querían que fuera su servidumbre, y pactaron que fuera continua, y tenemos que pensar que en los términos literales del CC: “Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre”.Cuadra bastante con el acceso a un aparcamiento. También te comento que daría igual si lo quieres interpretar de otra manera, puesto que la servidumbre es la que es, al margen del nombre y apellidos que la dieron, piensa que un banco no se queda sin cobrar por poner erróneamente en la escritura préstamo cuando era crédito.
2º del primer post. El dibujo de las fincas que tenía en mente era erróneo, ahora lo veo más claro, pero el art 568 del CC está dentro de las servidumbres legales por lo que no es de aplicación, la nuestra no es impuesta por ley ni es forzosa.
2º del segundo post. No hay que entenderlo, se trata de un acuerdo entre partes, inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea conocido por todos, por lo que los futuros adquirentes no lo tienen que entender, sólo lo tienen que respetar, y como dices que era un chanchullito pues no busques explicaciones.
3º Por supuesto que tiene que pagar, 20 años creo que no, las cosas prescriben, y los intereses de demora es posible.
4º Lo siento pero sí, tenías lo opción de no comprar pero lo hiciste, y con pleno conocimiento de lo que había tal y como consta en tu escritura, míralo de otro modo, si el solar fuera de los vecinos para poder hacer lo que quisieran el precio hubiera sido otro.
