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Extinción renta antigua por declaración de ruina.
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Muchas gracias Sr Hoplon,
La verdad espero y creo que ese no sea el caso, ya que según comentaron había venido el périto de su propio seguro. Por otro lado, yo mismo hice una inspección para ver realmente el problema y todo parece venir de una filtración por alguna parte de la estructura ya que cuando llovía goteaba entre el techo del forjado y el falso techo, no mucho pero goteaba. Por lo tanto intentaré con otros profesionales que averiguen aunque como ya dije no sé que más podemos hacer ya que nadie sabe donde está el problema, se ha impermeabilizado varias veces todo el tejado, los bajantes que al tratarse de un edificio són antiguos.
Saludos y muchas gracias por su constante implicación en los problemas en los que nos encontramos todos nosotros cada dia
La verdad espero y creo que ese no sea el caso, ya que según comentaron había venido el périto de su propio seguro. Por otro lado, yo mismo hice una inspección para ver realmente el problema y todo parece venir de una filtración por alguna parte de la estructura ya que cuando llovía goteaba entre el techo del forjado y el falso techo, no mucho pero goteaba. Por lo tanto intentaré con otros profesionales que averiguen aunque como ya dije no sé que más podemos hacer ya que nadie sabe donde está el problema, se ha impermeabilizado varias veces todo el tejado, los bajantes que al tratarse de un edificio són antiguos.
Saludos y muchas gracias por su constante implicación en los problemas en los que nos encontramos todos nosotros cada dia
Estimado Fernando:
Las humedades corroen el varillaje de los forjados: es un problema a largo plazo. Arreglar una gotera no es una gran empresa como mandar un cohete a la Luna, alguien habrá que lo pueda hacer.
Le voy a contar una anécdota, pero no quiero que se preocupe: una vez tuve una flitración que me estaba volviendo loco, no tenía arreglo posible, se hizo de todo. Al final descubrí que el culpable era el inquilino, quien malintencionadamente empapaba una esponja en agua y la sujetaba contra la pared a fin de provocar que aparecieran humedades. Y es que hay gente para todo.
Las humedades corroen el varillaje de los forjados: es un problema a largo plazo. Arreglar una gotera no es una gran empresa como mandar un cohete a la Luna, alguien habrá que lo pueda hacer.
Le voy a contar una anécdota, pero no quiero que se preocupe: una vez tuve una flitración que me estaba volviendo loco, no tenía arreglo posible, se hizo de todo. Al final descubrí que el culpable era el inquilino, quien malintencionadamente empapaba una esponja en agua y la sujetaba contra la pared a fin de provocar que aparecieran humedades. Y es que hay gente para todo.
La forma de conseguir la repercusión de todas las obras de mantenimiento es tener claro lo que dice la DT 2.ª.C).10.c) a cuyo tenor:
"c) Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
- Que la reparación HAYA SIDO SOLICITADA POR EL ARRENDATARIO o acordada por resolución judicial o administrativa firme."
Es decir: que todo lo que tiene que hacer es guardar pruebas de que la obra se la ha solicitado el inquilino, para de esa forma poder repercutirle el coste de la misma. Es cuestión de tener un poco de paciencia.
"c) Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
- Que la reparación HAYA SIDO SOLICITADA POR EL ARRENDATARIO o acordada por resolución judicial o administrativa firme."
Es decir: que todo lo que tiene que hacer es guardar pruebas de que la obra se la ha solicitado el inquilino, para de esa forma poder repercutirle el coste de la misma. Es cuestión de tener un poco de paciencia.
Lo intentaré pero mucho me temo que no va a prosperar. Le pedí a la constructora insistentemente las facturas desglosadas almenos de las zonas comunes y nunca lo hicieron. A dia de hoy pagan ya alrededor del 50% en concepto de obras de reparación y conservación, una vez revisada la renta según IPC si que les podría repercutir algo más.
Siguiendo con la consulta que había hecho anteriormente, les propuse a los actuales inquilinos que si ellos saben de donde viene la filtración de agua que me lo comuniquen y con gusto se procede a la reparación. Como decía y de ahí venia el titular de la consulta, si nadie consigue encontrar el problema, estoy obligado a destinar todos mis ahorros a subsanar una gotera en un piso que no me genera ninguna rentabilidad? Llevo invertido el equivalente a 8 años de renta y sinceramente se me quitan las ganas de seguir gastando dinero aún sabiendo que ello repercute negativamente en mi edificio.
Siguiendo con la consulta que había hecho anteriormente, les propuse a los actuales inquilinos que si ellos saben de donde viene la filtración de agua que me lo comuniquen y con gusto se procede a la reparación. Como decía y de ahí venia el titular de la consulta, si nadie consigue encontrar el problema, estoy obligado a destinar todos mis ahorros a subsanar una gotera en un piso que no me genera ninguna rentabilidad? Llevo invertido el equivalente a 8 años de renta y sinceramente se me quitan las ganas de seguir gastando dinero aún sabiendo que ello repercute negativamente en mi edificio.
Muchas gracias por su pronta respuesta.
En efecto los inquilinos tienen repercutidas obras antiguas desde hace años, lo que no se es si les puedo repercutir mas obras ya que en la renta que pagan ya se les indica que un 50% de esa renta es por obras de reparación y conservación.
Las ultimas obras realizadas ademas no se las intente repercutir debido a que fueron obras no solo en partes comunes y las facturas no están desglosadas, por lo que creo que no puedo repercutirlas. A modo de ejemplo, se firmaron los presupuestos y se acordó la forma de pago en tipos porcentuales según la obra fuera avanzando. Las facturas que se hicieron son del tipo “Factura según presupuesto nº XXXXX”.
Respecto a la reparación de las goteras, mas que goteras es una filtración que nadie sabe por donde viene. En el tejado se aplicaron varias capas de tela asfáltica, se hizo tratamiento en los bajantes y se relleno con otro tipo se tela. Que responsabilidad puedo llegar a tener yo si no damos con el problema? Esto puede convertirse en un pozo sin fondo y me parece mas que injusto.
Se me plantea otra duda, cada dos años se les revisa la renta según IPC, creo que los contratos de renta antigua no están topados al 2%, estoy en lo cierto?
Saludos,
En efecto los inquilinos tienen repercutidas obras antiguas desde hace años, lo que no se es si les puedo repercutir mas obras ya que en la renta que pagan ya se les indica que un 50% de esa renta es por obras de reparación y conservación.
Las ultimas obras realizadas ademas no se las intente repercutir debido a que fueron obras no solo en partes comunes y las facturas no están desglosadas, por lo que creo que no puedo repercutirlas. A modo de ejemplo, se firmaron los presupuestos y se acordó la forma de pago en tipos porcentuales según la obra fuera avanzando. Las facturas que se hicieron son del tipo “Factura según presupuesto nº XXXXX”.
Respecto a la reparación de las goteras, mas que goteras es una filtración que nadie sabe por donde viene. En el tejado se aplicaron varias capas de tela asfáltica, se hizo tratamiento en los bajantes y se relleno con otro tipo se tela. Que responsabilidad puedo llegar a tener yo si no damos con el problema? Esto puede convertirse en un pozo sin fondo y me parece mas que injusto.
Se me plantea otra duda, cada dos años se les revisa la renta según IPC, creo que los contratos de renta antigua no están topados al 2%, estoy en lo cierto?
Saludos,
¿Les está repercutiendo usted las obras de conservación, y el IBI, y las basuras?
Su obligación legal, como arrendador, es mantener el inmueble en estado de servir al uso convenido; mientras las instalaciones sirvan y el edificio pase la ITE no tiene usted que reparar nada. Si la luz ilumina, si las tuberías suministran agua, no hay que cambiarlas; porque cumplen la normativa del día en que se construyó la casa, que es lo que importa.
Si es un sólo piso dentro de un edificio en el que el resto de pisos están alquilados a precios actuales, yo descartaría resolver el contrato por una declaración de ruina: no le va dar resultado.
Hay dos tipos de ruina: la funcional y la económica:
La funcional está clara: si una estructura se cae, si la casa se hunde, está en ruinas. No parece ser su caso.
¿Y la ruina económica?
Se puede declarar en ruina un edificio (no un piso, un edificio entero) si el coste de las obras de reparación excede de la mitad del coste de tirarlo todo y rehacerlo nuevo.
¿Y la forma de valorar un inmueble? Pues hay varios métodos, tales como la tasación a precio de mercado, el valor de reposición, o el de capitalización de la renta.
Un expediente de ruina en su ciudad, que se ha de tramitar ante el ayuntamiento, y visto el relato de su caso, no va a prosperar. olvidelo.
Sobre las goteras no le puedo ayudar, ya que no es una consulta jurídica: si esos técnicos no encuentran el problema, busque otros. Alguno habrá que las solucione.
Y repercuta las obras de conservación, todas. Y todas las de los últimos cinco años. Si no sabe cómo, pregunte. Le dejo un ejemplo:
Lugar y fecha
"Muy Sr/a. Mío/a:
ADJUNTO a esta carta copia de la factura correspondiente al arreglo de cañería de suministro de agua común en el edificio en la calle ....................................., nº ........, de .................
Ello suma un importe de 454,55 €, mas el Iva al 21 % (95,45 €) lo que hace un total de 550 €. A la fecha de hoy el ayuntamiento no ha requerido el pago de licencia por la realización de dichas obras, por lo que no se consigna importe alguno por este concepto.
Los cálculos que determinan la repercusión de dicha cantidad a cada uno de los pisos del inmueble son los siguientes:
La superficie total de todas las viviendas de la finca es de 484,47 metros cuadrados. Por tanto, el importe que corresponde a cada metro cuadrado es de 550 /: 484,47 = 1,14 €.
Y siendo la superficie del piso que vd. ocupa de 46,17 metros cuadrados, el importe que corresponde a dicho piso es de:
46,17 x 1,14 = 52,63 €.
La repercusión del 12% anual del capital invertido (52,63 x 0,12) alcanza la suma de 6,32 € anuales, es decir, 0,53 € mensuales. Dicha suma se incluirá en su recibo mensual a partir del próximo mes de diciembre.
Son de aplicación a esta repercusión la D.Tª 2ª, 10.3 de la LAU 29/94 de 24 de noviembre, el art. 108 del Texto Refundido de la LAU aprobado por D. 4104/64 de 24 de diciembre, y las modificaciones a este artículo contenidas en el R.D.L. 21/79 de 29 de diciembre (BOE del 1-1-80) y L.46/80 de 1 de octubre (BOE del 13), art. 1.2.
Agradeciendo de antemano su interés, Atte.,"
Firma.
Su obligación legal, como arrendador, es mantener el inmueble en estado de servir al uso convenido; mientras las instalaciones sirvan y el edificio pase la ITE no tiene usted que reparar nada. Si la luz ilumina, si las tuberías suministran agua, no hay que cambiarlas; porque cumplen la normativa del día en que se construyó la casa, que es lo que importa.
Si es un sólo piso dentro de un edificio en el que el resto de pisos están alquilados a precios actuales, yo descartaría resolver el contrato por una declaración de ruina: no le va dar resultado.
Hay dos tipos de ruina: la funcional y la económica:
La funcional está clara: si una estructura se cae, si la casa se hunde, está en ruinas. No parece ser su caso.
¿Y la ruina económica?
Se puede declarar en ruina un edificio (no un piso, un edificio entero) si el coste de las obras de reparación excede de la mitad del coste de tirarlo todo y rehacerlo nuevo.
¿Y la forma de valorar un inmueble? Pues hay varios métodos, tales como la tasación a precio de mercado, el valor de reposición, o el de capitalización de la renta.
Un expediente de ruina en su ciudad, que se ha de tramitar ante el ayuntamiento, y visto el relato de su caso, no va a prosperar. olvidelo.
Sobre las goteras no le puedo ayudar, ya que no es una consulta jurídica: si esos técnicos no encuentran el problema, busque otros. Alguno habrá que las solucione.
Y repercuta las obras de conservación, todas. Y todas las de los últimos cinco años. Si no sabe cómo, pregunte. Le dejo un ejemplo:
Lugar y fecha
"Muy Sr/a. Mío/a:
ADJUNTO a esta carta copia de la factura correspondiente al arreglo de cañería de suministro de agua común en el edificio en la calle ....................................., nº ........, de .................
Ello suma un importe de 454,55 €, mas el Iva al 21 % (95,45 €) lo que hace un total de 550 €. A la fecha de hoy el ayuntamiento no ha requerido el pago de licencia por la realización de dichas obras, por lo que no se consigna importe alguno por este concepto.
Los cálculos que determinan la repercusión de dicha cantidad a cada uno de los pisos del inmueble son los siguientes:
La superficie total de todas las viviendas de la finca es de 484,47 metros cuadrados. Por tanto, el importe que corresponde a cada metro cuadrado es de 550 /: 484,47 = 1,14 €.
Y siendo la superficie del piso que vd. ocupa de 46,17 metros cuadrados, el importe que corresponde a dicho piso es de:
46,17 x 1,14 = 52,63 €.
La repercusión del 12% anual del capital invertido (52,63 x 0,12) alcanza la suma de 6,32 € anuales, es decir, 0,53 € mensuales. Dicha suma se incluirá en su recibo mensual a partir del próximo mes de diciembre.
Son de aplicación a esta repercusión la D.Tª 2ª, 10.3 de la LAU 29/94 de 24 de noviembre, el art. 108 del Texto Refundido de la LAU aprobado por D. 4104/64 de 24 de diciembre, y las modificaciones a este artículo contenidas en el R.D.L. 21/79 de 29 de diciembre (BOE del 1-1-80) y L.46/80 de 1 de octubre (BOE del 13), art. 1.2.
Agradeciendo de antemano su interés, Atte.,"
Firma.
Extinción renta antigua por declaración de ruina.
Buenas noches,
Me gustaria conocer su opinión al respecto a este tema. He encontrado poca jurisprudencia y además me surgen muchas dudas al respecto.
Edificio en Barcelona.
Contrato de 1968.
Piso que ha recibido pequeñas reformas por parte del propio inquilino.
Recientemente reformamos el edificio ya que tenia y sigue teniendo muchas deficiencias graves de ITE, entre ellas aun tenia depósitos de uralita en el tejado que se subsanaron sin coste para los inquilinos.
Mi dida surge debido a que estos inquilinos se han vuelto muy molestos y muy demandantes. A pesar de pagar una renta que solo representa el 5% de lo que podria alquilar el piso a dia de hoy y tener todo el edificio alquilado a nuevos inquilinos que no dan ningun tipo de problema, es que, si la instalacion electrica dentro de la vivienda tuviera 50 años, esa instalación hay que cambiarla por estar fuera de normativa? Si hubiera tuberias de plomo dentro de la vivienda de renta antigua deberian remplazarse según la normativa actual aunque a dia de hoy no tengan fugas?
Si el ático tiene unas goteras y han venido 3 peritos y 4 reparadores distintos, habiendo gastado mas de 5000 euros intentando subsanar esas goteras, que puedo hacer yo como propietario si nadie encuentra el problema?
Formulo esas preguntas esperando que alguien en este foro se haya encontrado con un tema parecido más que nada.
Por otro lado, respecto a la hora de declarar en ruina técnica un piso dentro de una finca sin división horizontal, que se tiene en cuenta realmente? no termino de entender como se le da el "valor real" a la construcción y si este es el valor correcto.
Saludos,
Me gustaria conocer su opinión al respecto a este tema. He encontrado poca jurisprudencia y además me surgen muchas dudas al respecto.
Edificio en Barcelona.
Contrato de 1968.
Piso que ha recibido pequeñas reformas por parte del propio inquilino.
Recientemente reformamos el edificio ya que tenia y sigue teniendo muchas deficiencias graves de ITE, entre ellas aun tenia depósitos de uralita en el tejado que se subsanaron sin coste para los inquilinos.
Mi dida surge debido a que estos inquilinos se han vuelto muy molestos y muy demandantes. A pesar de pagar una renta que solo representa el 5% de lo que podria alquilar el piso a dia de hoy y tener todo el edificio alquilado a nuevos inquilinos que no dan ningun tipo de problema, es que, si la instalacion electrica dentro de la vivienda tuviera 50 años, esa instalación hay que cambiarla por estar fuera de normativa? Si hubiera tuberias de plomo dentro de la vivienda de renta antigua deberian remplazarse según la normativa actual aunque a dia de hoy no tengan fugas?
Si el ático tiene unas goteras y han venido 3 peritos y 4 reparadores distintos, habiendo gastado mas de 5000 euros intentando subsanar esas goteras, que puedo hacer yo como propietario si nadie encuentra el problema?
Formulo esas preguntas esperando que alguien en este foro se haya encontrado con un tema parecido más que nada.
Por otro lado, respecto a la hora de declarar en ruina técnica un piso dentro de una finca sin división horizontal, que se tiene en cuenta realmente? no termino de entender como se le da el "valor real" a la construcción y si este es el valor correcto.
Saludos,
