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Extinción del condominio o liquidación de sociedad de gananciales
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Extinción del condominio o liquidación de sociedad de gananciales
Cuando los cónyuges no se ponen de acuerdo en la venta de la vivienda ¿no es más rápido acudir a la extinción del condominio (actio communi dividundo) que a la Liquidación de Gananciales?
¿En qué casos puede hacerse y en qué casos no?.
Mi idea es que el primer procedimiento tiene la ventaja de ser más rápido, de forma que si los cónyuges no se ponen de acuerdo en quedárselo, -compensando al otro- o venderlo a un tercero, lo lógico es que se proceda a su venta en pública subasta con admisión de otros licitadores.
¿Puede esta opción librarnos del pleito largo y costoso que supone la Liquidación de Sociedad de Gananciales?
Un saludo
¿En qué casos puede hacerse y en qué casos no?.
Mi idea es que el primer procedimiento tiene la ventaja de ser más rápido, de forma que si los cónyuges no se ponen de acuerdo en quedárselo, -compensando al otro- o venderlo a un tercero, lo lógico es que se proceda a su venta en pública subasta con admisión de otros licitadores.
¿Puede esta opción librarnos del pleito largo y costoso que supone la Liquidación de Sociedad de Gananciales?
Un saludo
lo mejor sería llegar a un acuerdo, ya se sabe " un mal acuerdo mejor que un buen pleito". la acción de división de la cosa comun te lleva a la subasta pública que tambien es lenta y costosa.
y la liquidación de gananciales sino hay acuerdo te puede llevar a... la subasta de la cosa común , por lo que....
y la liquidación de gananciales sino hay acuerdo te puede llevar a... la subasta de la cosa común , por lo que....
Si no se ponen de acuerdo en la división de la sociedad de gananciales, no sé por qué iban a realizar una extinción de condominio en pública subasta, con la que saldrían perdiendo los dos. Para eso que vendan el piso y ya está, les saldrá mejor económicamente. Al menos uno de los dos debería solicitar la extinción del condominio, cosa que debe de darse y no está claro por lo que cuentas (aceptar renunciar a la vivienda), y si así fuera el otro sería tonto (con todos los respetos) si no accede a vender la vivienda o llegar a un acuerdo. Podría servir como "amenaza" pero llegar a eso sería estúpido, a mi entender. Siempre te van a dar mucho menos en subasta que en el mercado libre.
Entiendo tu idea, pero parto de la base de que el que quiere vender paga (por Convenio Regulador) el 100% del mantenimiento de la vivienda; que el uso es por 2 meses alternos (meses en los que también ha de pagar los suministros de su ex) que paga una pensión compensatoria al ex y otra de alimentos a la hija y que ha de hacerse cargo del 80% de los gastos extraordinarios.
Por supuesto la parte que no quiere vender, sigue mantenimiento la propiedad ¡sin gasto alguno de mantenimiento! y pidiendo una compensación económica que prácticamente asciende a la totalidad del valor del piso.
En pública subasta, podría comprarla quien quiere vender.
La cuestión es si el proceso es más corto que el de Disolución de Gananciales en el que ya entraríamos en desacuerdo en la fase de Inventario.
Un saludo
Por supuesto la parte que no quiere vender, sigue mantenimiento la propiedad ¡sin gasto alguno de mantenimiento! y pidiendo una compensación económica que prácticamente asciende a la totalidad del valor del piso.
En pública subasta, podría comprarla quien quiere vender.
La cuestión es si el proceso es más corto que el de Disolución de Gananciales en el que ya entraríamos en desacuerdo en la fase de Inventario.
Un saludo
Vale, ahora entiendo mejor el asunto, no es tema de quién se queda con qué en la liquidación de gananciales, como había sobreentendido, sino de que el uso ya está otorgado por el juez, que de eso no habías dicho nada. El tema entonces es que habiendo una intervención judicial sobre el derecho de uso de la vivienda e hijos menores de por medio, no es tan sencillo el solicitar una extinción de condominio, sino que deberá autorizarlo el juzgado. Aunque sea un derecho recogido en el código civil, el de no permanecer en la indivisión, entra en conflicto con otros derechos por los cuales el juez ha decidido lo que ha decidido. De no ser así no habría nadie pagando la mitad de la hipoteca en la vivienda donde vive su ex con los hijos, y son muchos haciéndolo. Hay un artículo (400) que recoge el derecho a la división de la cosa común, pero otro (el 96) que indica lo contrario para el caso de separaciones con hijos, y sólo un juez puede determinar cuál prevalece o cómo pueden compaginarse ambos.
La solución aceptada a menudo es que sí se puede solicitar la extinción de la cosa común, pero la vivienda mantendrá las cargas dictadas en sentencia judicial (venta "con bicho", por lo que el comprador en subasta no podrá ocupar la vivienda), con lo cual la vivienda habrá de regalarse por completo a un tercero (si se encuentra) y rara vez será interesante para el no ocupante extinguir el condominio, aunque poder, puede hacerlo.
El caso que expones es mucho más complicado, ya que hay ocupación alterna, parece ser. También habría que tener en cuenta si el hecho de vender la vivienda no afectaría a la pensión compensatoria y a la pensión por alimentos, ya que ésta incorpora el derecho a la vivienda. Aun en este caso que citas dudo que interese, salvo justamente, a la parte ocupante, aunque el tema de la ocupación alterna me descoloca por completo.
Lo que sí se debe de tener en cuenta es que no es un medio fácil para quitarse de la obligación de seguir pagando la vivienda a la ex y los hijos, en el caso más común, que aquí ya está casi todo inventado.
Sin conocer más detalles, ¿no sería más interesante renunciar al piso en la liquidación de gananciales, en favor de la ex? Sería quedarse sin él (igual que si lo vendes "con bicho"), pero su valor real se tendría en cuenta en la liquidación y resultaría más interesante.
Un artículo sobre praxis en este asunto
La solución aceptada a menudo es que sí se puede solicitar la extinción de la cosa común, pero la vivienda mantendrá las cargas dictadas en sentencia judicial (venta "con bicho", por lo que el comprador en subasta no podrá ocupar la vivienda), con lo cual la vivienda habrá de regalarse por completo a un tercero (si se encuentra) y rara vez será interesante para el no ocupante extinguir el condominio, aunque poder, puede hacerlo.
El caso que expones es mucho más complicado, ya que hay ocupación alterna, parece ser. También habría que tener en cuenta si el hecho de vender la vivienda no afectaría a la pensión compensatoria y a la pensión por alimentos, ya que ésta incorpora el derecho a la vivienda. Aun en este caso que citas dudo que interese, salvo justamente, a la parte ocupante, aunque el tema de la ocupación alterna me descoloca por completo.
Lo que sí se debe de tener en cuenta es que no es un medio fácil para quitarse de la obligación de seguir pagando la vivienda a la ex y los hijos, en el caso más común, que aquí ya está casi todo inventado.
Sin conocer más detalles, ¿no sería más interesante renunciar al piso en la liquidación de gananciales, en favor de la ex? Sería quedarse sin él (igual que si lo vendes "con bicho"), pero su valor real se tendría en cuenta en la liquidación y resultaría más interesante.
Un artículo sobre praxis en este asunto
Hola de nuevo,
Leeré con detenimiento el artículo, que, a priori, parece muy interesante, pero por ir aclarando, si te parece complicado el asunto, ¡voy a complicártelo aún más!:
No hay hijos menores de por medio.
De hecho, la hija (de 20 años) vive con el cónyuge que no trabaja a vivir cada 2 meses a casa de sus abuelos.
La pensión compensatoria para el cónyuge fue de 2 años y ya ha pasado 1, por lo tanto, tampoco es problema.
La pensión de alimentos, tampoco es problema. Soy de la opinión de que los hijos no tienen por qué sufrir el divorcio de los padres.
La vivienda familiar está completamente pagada.
La cuestión es no tirarse otro año largo que será la Liquidación de Gananciales, puesto que es más que probable que recurra cualquier sentencia que le obligue a vender.
Saludos
Leeré con detenimiento el artículo, que, a priori, parece muy interesante, pero por ir aclarando, si te parece complicado el asunto, ¡voy a complicártelo aún más!:
No hay hijos menores de por medio.
De hecho, la hija (de 20 años) vive con el cónyuge que no trabaja a vivir cada 2 meses a casa de sus abuelos.
La pensión compensatoria para el cónyuge fue de 2 años y ya ha pasado 1, por lo tanto, tampoco es problema.
La pensión de alimentos, tampoco es problema. Soy de la opinión de que los hijos no tienen por qué sufrir el divorcio de los padres.
La vivienda familiar está completamente pagada.
La cuestión es no tirarse otro año largo que será la Liquidación de Gananciales, puesto que es más que probable que recurra cualquier sentencia que le obligue a vender.
Saludos
yo creo que el quid de la cuestion esta en el convenio regulador o sentencia de divorcio.
Como ya te ha dicho paquito xocolatero, cualquiera que compre la vivienda, la compra con las obligaciones o limitaciones que tenga previamente establecidas. Esto es, si por sentencia hay un uso alterno entre A y B del piso, y B tiene que correr con todos los gastos del mismo, da igual que en publica subasta B adquiera el piso solo para él, o lo adquiera yo. B tiene que seguir cumpliendo con la sentencia anterior, permitiendo que cada dos meses A viva en el piso, y pagandole los gastos.
¿no habria posibilidad de solicitar una modificacion de medidas establecidas en divorcio? Lo veo mas beneficioso, en caso de que se acepte la modificacion
Como ya te ha dicho paquito xocolatero, cualquiera que compre la vivienda, la compra con las obligaciones o limitaciones que tenga previamente establecidas. Esto es, si por sentencia hay un uso alterno entre A y B del piso, y B tiene que correr con todos los gastos del mismo, da igual que en publica subasta B adquiera el piso solo para él, o lo adquiera yo. B tiene que seguir cumpliendo con la sentencia anterior, permitiendo que cada dos meses A viva en el piso, y pagandole los gastos.
¿no habria posibilidad de solicitar una modificacion de medidas establecidas en divorcio? Lo veo mas beneficioso, en caso de que se acepte la modificacion
¿y no vale la pena esperar un año, y recuperar el 50% del valor de la vivienda ya pagada (se la quede o no, se tendrá en cuenta su valor en la liquidación de gananciales), que malvenderla antes teniendo una orden de ocupación por parte de un juez?
Como poder, puedes, pero es que no acabo de ver el interés económico en hacerlo, y más aún no habiendo menores, y sabiendo que el tema se resolverá en la liquidación de gananciales en un año o lo que sea, que pasa rápido en comparación con lo que habrá costado adquirirla. Lo otro es como decir, tengo 100 en común, que me ha costado años acumular, y para no pagar 1 al mes durante un año hasta que lo dividamos, regalo 50 y me quedo solo con 50 a repartir. No me salen las cuentas para verlo interesante, de tener 50 (o 45 descontando gastos y tal), pasas a tener 25. Con lo que vale una vivienda (que intuyo que no será nada barata en este caso) creo que nunca será interesante. Pero vamos, haz números estimando el valor al que podrías vender una vivienda en subasta y con orden de ocupación, y a ver si te salen las cuentas, me extrañaría aunque nunca se sabe.
El tema de los suministros y el mantenimiento lo veo injusto, no entiendo que un juez haya determinado eso, y deberían pagarse de una cuenta común o al menos podrías pedir que se tenga en cuenta cuando se haga la liquidación. De todas maneras ya a título personal es que nunca he entendido el por qué de la ocupación alterna, a menos que sea un periodo provisional y muy corto. Pero lo dicho, ponte en el caso peor de por cuánto te lo comprarían en subasta "con bicho", y a ver si te sale a cuenta perder el 50% de lo que se venderá por debajo de su precio, frente a los gastos que afrontes durante el tiempo en que se disuelva la sociedad de gananciales.
Como poder, puedes, pero es que no acabo de ver el interés económico en hacerlo, y más aún no habiendo menores, y sabiendo que el tema se resolverá en la liquidación de gananciales en un año o lo que sea, que pasa rápido en comparación con lo que habrá costado adquirirla. Lo otro es como decir, tengo 100 en común, que me ha costado años acumular, y para no pagar 1 al mes durante un año hasta que lo dividamos, regalo 50 y me quedo solo con 50 a repartir. No me salen las cuentas para verlo interesante, de tener 50 (o 45 descontando gastos y tal), pasas a tener 25. Con lo que vale una vivienda (que intuyo que no será nada barata en este caso) creo que nunca será interesante. Pero vamos, haz números estimando el valor al que podrías vender una vivienda en subasta y con orden de ocupación, y a ver si te salen las cuentas, me extrañaría aunque nunca se sabe.
El tema de los suministros y el mantenimiento lo veo injusto, no entiendo que un juez haya determinado eso, y deberían pagarse de una cuenta común o al menos podrías pedir que se tenga en cuenta cuando se haga la liquidación. De todas maneras ya a título personal es que nunca he entendido el por qué de la ocupación alterna, a menos que sea un periodo provisional y muy corto. Pero lo dicho, ponte en el caso peor de por cuánto te lo comprarían en subasta "con bicho", y a ver si te sale a cuenta perder el 50% de lo que se venderá por debajo de su precio, frente a los gastos que afrontes durante el tiempo en que se disuelva la sociedad de gananciales.
Efectivamente *sarapiki*, yo también lo veo así.
Ir a una Modificación del Convenio Regulador, con el fin de conseguir el uso completo de la vivienda y una vez teniéndola ir a la Extinción del Condominio, pero me temo que si sólo solicito la Modificación del Convenio Regulador (sin la Liquidación de Gananciales) el Juez diga por qué no hemos pedido la liquidación si queremos arreglar el tema de la casa
No sé si me explico.
Ir a una Modificación del Convenio Regulador, con el fin de conseguir el uso completo de la vivienda y una vez teniéndola ir a la Extinción del Condominio, pero me temo que si sólo solicito la Modificación del Convenio Regulador (sin la Liquidación de Gananciales) el Juez diga por qué no hemos pedido la liquidación si queremos arreglar el tema de la casa
No sé si me explico.
El tema es ¡¡tremendamente legal!!.
Mejor no nos metemos con lo que es justo o no.
La Ley vela por el interés del más necesitado de protección.
En este caso si A trabaja y B no ha trabajado nunca (ni un solo día cotizado) es como están resolviendo los Tribunales.
Efectivamente, se acordó el uso alterno porque se suponía un período relativamente corto hasta que la vivienda se vendiera.
El problema es que B no acepta su venta, porque quiere una compensación económica que ronda la casi totalidad del valor del piso.
Así, ni siquiera se puede negociar, de ahí que me planteara ir directamente a la Extinción del Condominio, pero está más que claro que ha de ser después de tener el uso exclusivo de la vivienda.
O tal vez, como explicaba más arriba, pedir tanto el cambio de medidas como la Liquidación de Gananciales.
El artículo de la extinción de condominio ¡¡muy interesante!!, pero me ha dejado con menos ganas de pedirlo.
Es un tema peliagudo.
Saludos
Mejor no nos metemos con lo que es justo o no.
La Ley vela por el interés del más necesitado de protección.
En este caso si A trabaja y B no ha trabajado nunca (ni un solo día cotizado) es como están resolviendo los Tribunales.
Efectivamente, se acordó el uso alterno porque se suponía un período relativamente corto hasta que la vivienda se vendiera.
El problema es que B no acepta su venta, porque quiere una compensación económica que ronda la casi totalidad del valor del piso.
Así, ni siquiera se puede negociar, de ahí que me planteara ir directamente a la Extinción del Condominio, pero está más que claro que ha de ser después de tener el uso exclusivo de la vivienda.
O tal vez, como explicaba más arriba, pedir tanto el cambio de medidas como la Liquidación de Gananciales.
El artículo de la extinción de condominio ¡¡muy interesante!!, pero me ha dejado con menos ganas de pedirlo.
Es un tema peliagudo.
Saludos
