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Extinción contrato local de negocio por parte del arrendador.
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Extinción contrato local de negocio por parte del arrendador.
Muy buenas a todos los que colaboran en el foro, hacéis una labor extraordinaria.
Mi consulta es la siguiente:
En el arrendamiento de un local de negocio, se estableció en el contrato una duración de un año con posibilidad de prórroga por el mismo plazo, hasta un máximo de 5 años.
Transcurridos 6 meses desde la celebración de contrato, los arrendadores solicitan que una vez finalizado el año, se abandone el local.
¿Existe alguna posibilidad de continuar en el local? ¿Puede de manera unilateral el arrendador finalizar el contrato?
En cuanto a las obligaciones de pagos y rentas, el local se encuentra al día. Y no hay quejas ni daños o perjuicios en el inmueble.
En caso que hubiere posibilidad de continuar, ¿qué artículo de la lau o sentencias puedo utilizar para sostener nuestros derechos?
¡Muchas gracias!
Mi consulta es la siguiente:
En el arrendamiento de un local de negocio, se estableció en el contrato una duración de un año con posibilidad de prórroga por el mismo plazo, hasta un máximo de 5 años.
Transcurridos 6 meses desde la celebración de contrato, los arrendadores solicitan que una vez finalizado el año, se abandone el local.
¿Existe alguna posibilidad de continuar en el local? ¿Puede de manera unilateral el arrendador finalizar el contrato?
En cuanto a las obligaciones de pagos y rentas, el local se encuentra al día. Y no hay quejas ni daños o perjuicios en el inmueble.
En caso que hubiere posibilidad de continuar, ¿qué artículo de la lau o sentencias puedo utilizar para sostener nuestros derechos?
¡Muchas gracias!
Para poder responder a la pregunta de modo totalmente certero sería necesario leer las cláusulas.
Aún así, por lo que dices, parece que el arrendador puede dar por finalizado el contrato al final del primer año, lo que se dice acerca de la "posibilidad de prorrogar hasta 5 años" parece más bien una licencia literaria que una cláusula vinculante, pero, como ya te he dicho, la única forma es leer el contrato completo.
Aún así, por lo que dices, parece que el arrendador puede dar por finalizado el contrato al final del primer año, lo que se dice acerca de la "posibilidad de prorrogar hasta 5 años" parece más bien una licencia literaria que una cláusula vinculante, pero, como ya te he dicho, la única forma es leer el contrato completo.
Muchísimas gracias por su respuesta. Muy agradecido.
1.-¿Cuáles son las cláusulas que necesita conocer?.
La cláusula en cuanto a la duración del contrato que detalla el contrato, es la siguiente.
Le cito textualmente:
"La duración del arrendamiento será de un año a contar desde el día 1 de Julio de 2016, con posibilidad de una prórroga por el mismo plazo, hasta un máximo de 5 años.
No obstante lo anterior, una vez consumido el tiempo de duración del presente contrato, las partes contratantes podrán negociar con una antelación de 3 meses de su vencimiento la posibilidad de continuar el arrendamiento del local por un nuevo período de tiempo igual al anterior, negociando las condiciones de la nueva prórroga."
2.-El hecho de que en el contrato exista la posibilidad de prórroga, ¿puede acogerse el inquilino a estas palabras, puesto que el arrendador deja entre ver que el contrato de forma expresa tiene la potestad y capacidad de continuar hasta esos 5 años, mientras realice los pagos debidamente?
3.-Puesto que en el contrato está descrito la posible prórroga, ¿podría también el inquilino justificar que realizó inversiones en el local, y que por ahora hasta ese plazo de 5 años, es su medio de vida?
4.-En caso de que el arrendador impugne una demanda al arrendatario, ¿sería sólido el argumento para poder demandar?
No tengo muy claro que cuando hay prórroga, si es el inquilino quien tiene la potestad de finalizar el contrato (aunque le toque indemnizar), y el arrendador sólo puede esperar a que el inquilino termine el tiempo de contrato, el cual finalizará cuando acabe la prórroga.
Leonjbr, le agradezco de nuevo su respuesta anterior. Si necesita alguna información más acerca de las cláusulas, coméntemello.
Saludos.
1.-¿Cuáles son las cláusulas que necesita conocer?.
La cláusula en cuanto a la duración del contrato que detalla el contrato, es la siguiente.
Le cito textualmente:
"La duración del arrendamiento será de un año a contar desde el día 1 de Julio de 2016, con posibilidad de una prórroga por el mismo plazo, hasta un máximo de 5 años.
No obstante lo anterior, una vez consumido el tiempo de duración del presente contrato, las partes contratantes podrán negociar con una antelación de 3 meses de su vencimiento la posibilidad de continuar el arrendamiento del local por un nuevo período de tiempo igual al anterior, negociando las condiciones de la nueva prórroga."
2.-El hecho de que en el contrato exista la posibilidad de prórroga, ¿puede acogerse el inquilino a estas palabras, puesto que el arrendador deja entre ver que el contrato de forma expresa tiene la potestad y capacidad de continuar hasta esos 5 años, mientras realice los pagos debidamente?
3.-Puesto que en el contrato está descrito la posible prórroga, ¿podría también el inquilino justificar que realizó inversiones en el local, y que por ahora hasta ese plazo de 5 años, es su medio de vida?
4.-En caso de que el arrendador impugne una demanda al arrendatario, ¿sería sólido el argumento para poder demandar?
No tengo muy claro que cuando hay prórroga, si es el inquilino quien tiene la potestad de finalizar el contrato (aunque le toque indemnizar), y el arrendador sólo puede esperar a que el inquilino termine el tiempo de contrato, el cual finalizará cuando acabe la prórroga.
Leonjbr, le agradezco de nuevo su respuesta anterior. Si necesita alguna información más acerca de las cláusulas, coméntemello.
Saludos.
La cláusula que transcribe es oscura como ella sóla. Da a entender tanto una cosa como la contraria y está muy mal escrita, pero yo me inclino más bien por interpretar que ese contrato dura un mínimo de 5 años, sobre todo si en el momento de suscribirlo el arrendador sabía que hacían falta inversiones más o menos caras.
¿Era consciente el arrendador de dichas inversiones en el momento en que firmó el contrato?
¿Era consciente el arrendador de dichas inversiones en el momento en que firmó el contrato?
Sí, era consciente de las inversiones y gastos iniciales de la inquilina. De hecho, la inquilina llevaba en el local más tiempo (dos años), antes de que se celebrase el contrato, y ya en el año pasado, fue cuando se realizó el contrato.
Entonces, en este caso, la parte arrendadora estaría en desventaja y las causas que podría alegar ante el juez serían débiles y por lo consiguiente, anular su petición.
¿Hubiese alguna sentencia o qué artículos de la LAU, con la que pudiera argumentar esta causa para demostrarselo al arrendador?
De nuevo le le agradezco infinitamente sus aportaciones.
Entonces, en este caso, la parte arrendadora estaría en desventaja y las causas que podría alegar ante el juez serían débiles y por lo consiguiente, anular su petición.
¿Hubiese alguna sentencia o qué artículos de la LAU, con la que pudiera argumentar esta causa para demostrarselo al arrendador?
De nuevo le le agradezco infinitamente sus aportaciones.
Totalmente de cuerdo con leonjbr:la clausulita esa no hay por donde cogerla. Al igual que leonjbr, entiendo que SI, que el arrendatario tiene derecho a prorrogas sucesivas hasta el quinto año. De lo contrario no tendría sentido alguno la clausulita en cuestión pues por una parte establece el derecho a prorroga y por otro lado, en el segundo párrafo, viene a decir que solo habrá prórroga si se llega a un nuevo acuerdo, lo cual implica, ni más ni menos, que dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, algo consustancialmente contrario a la teoría y práctica contractual.
Otra cosa, diferente, sería si en ese segundo párrafo se 'regulara' el modo, plazo, etc de ejercitar la prórroga o se limitara razonablemente de algún modo el derecho a prórroga. Pero ese no es el caso puesto que en ese segundo párrafo no se 'regula' nada ni se establecen limitaciones razonables sino que, simple y llanamente, se pretende eliminar de facto el derecho a prórroga.
Argumentos de sobra para defender el derecho a prórroga, los hay.
Otra cosa, diferente, sería si en ese segundo párrafo se 'regulara' el modo, plazo, etc de ejercitar la prórroga o se limitara razonablemente de algún modo el derecho a prórroga. Pero ese no es el caso puesto que en ese segundo párrafo no se 'regula' nada ni se establecen limitaciones razonables sino que, simple y llanamente, se pretende eliminar de facto el derecho a prórroga.
Argumentos de sobra para defender el derecho a prórroga, los hay.
Como fundamente jurídico, entre otros, los arts. 1.256 del Código Civil: "La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes" y el art. 2.258 que establece que los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
Y si realmente la explotación del local o puesta en marcha del negocio requería de una inversión por parte del arrendatario, el no-derecho a la prórroiga en ese contrato no parece ser muy conforme con la buena fé ni con el uso o costumbre,y pudiera chocar también con otros preceptos legales como el que regula las 'claúsulas oscuras' de los contratos (que deben perjudicar a la parte que las impuso o redactó, resultando bastante obvio que, en el caso concreto, su autoría corresponde al arrendador, no al arrendatario, por tanto, a mi entender, la carga de la prueba de la buena fé correspondería al propietario-arrendador, que tendría que exponer y acreditar los motivos por los que dicha claúsula está justificada, algo que parece bastante dificil, francamente.
Y si realmente la explotación del local o puesta en marcha del negocio requería de una inversión por parte del arrendatario, el no-derecho a la prórroiga en ese contrato no parece ser muy conforme con la buena fé ni con el uso o costumbre,y pudiera chocar también con otros preceptos legales como el que regula las 'claúsulas oscuras' de los contratos (que deben perjudicar a la parte que las impuso o redactó, resultando bastante obvio que, en el caso concreto, su autoría corresponde al arrendador, no al arrendatario, por tanto, a mi entender, la carga de la prueba de la buena fé correspondería al propietario-arrendador, que tendría que exponer y acreditar los motivos por los que dicha claúsula está justificada, algo que parece bastante dificil, francamente.
Si exacto, de acuerdo con anónimo esos son los dos argumentos.
1.- Además de lo dicho por anónimo hay otro argumento que considero favorable al inquilino y es la interpretación sintáctica de la expresión "negociando las condiciones de la nueva prórroga.". Vamos a ver: las prórrogas no se negocian, por eso son prórrogas. En caso contrario serían renegociaciones o simplemente nuevos contratos, pero no prórrogas. Por tanto, cuando la cláusula habla de prórrogas debe interpretarse que se refiere a un nuevo contrato, no a las prórrogas después de pasado el primer año.
2.- Amén de lo anterior, yo personalmente casi me inclino más por el segundo argumento, porque creo que es más contundente para favorecer al inquilino. Hay que alegar que el arrendador era consciente de que la inquilina hacía un desembolso grande, cuya rentabilidad sólo se obtendría a largo plazo y por tanto que la cláusula oscura debe interpretarse a favor de una duración lo más alta posible, es decir, la de los 5 años.
1.- Además de lo dicho por anónimo hay otro argumento que considero favorable al inquilino y es la interpretación sintáctica de la expresión "negociando las condiciones de la nueva prórroga.". Vamos a ver: las prórrogas no se negocian, por eso son prórrogas. En caso contrario serían renegociaciones o simplemente nuevos contratos, pero no prórrogas. Por tanto, cuando la cláusula habla de prórrogas debe interpretarse que se refiere a un nuevo contrato, no a las prórrogas después de pasado el primer año.
2.- Amén de lo anterior, yo personalmente casi me inclino más por el segundo argumento, porque creo que es más contundente para favorecer al inquilino. Hay que alegar que el arrendador era consciente de que la inquilina hacía un desembolso grande, cuya rentabilidad sólo se obtendría a largo plazo y por tanto que la cláusula oscura debe interpretarse a favor de una duración lo más alta posible, es decir, la de los 5 años.
Muy agradecido con sus sobresalientes respuestas y por vuestra gran amabilidad.
A colación a la respuesta de leonjbr sobre la duración de la prórroga, ésta sólo podría finalizar por parte del arrendatario ¿no? Por lo que una vez terminada la prórroga ( a los 5 años), comenzaría la nueva negociación o competencia del arrendador de querer renovar.
¿A qué fundamento jurídico se le podría relacionar el hecho de que la prórroga no se puede renegociar por parte del arrendador?
Muchas gracias.
A colación a la respuesta de leonjbr sobre la duración de la prórroga, ésta sólo podría finalizar por parte del arrendatario ¿no? Por lo que una vez terminada la prórroga ( a los 5 años), comenzaría la nueva negociación o competencia del arrendador de querer renovar.
¿A qué fundamento jurídico se le podría relacionar el hecho de que la prórroga no se puede renegociar por parte del arrendador?
Muchas gracias.
En cuanto a lo descrito por anónimo:
"Y si realmente la explotación del local o puesta en marcha del negocio requería de una inversión por parte del arrendatario, el no-derecho a la prórroga en ese contrato no parece ser muy conforme con la buena fé ni con el uso o costumbre,y pudiera chocar también con otros preceptos legales como el que regula las 'cláusulas oscuras' de los contratos (que deben perjudicar a la parte que las impuso o redactó, resultando bastante obvio que, en el caso concreto, su autoría corresponde al arrendador, no al arrendatario, por tanto, a mi entender, la carga de la prueba de la buena fé correspondería al propietario-arrendador, que tendría que exponer y acreditar los motivos por los que dicha claúsula está justificada, algo que parece bastante dificil, francamente.
¿ A qué fundamentos jurídicos se le podría aplicar esta argumentación?
Muchas Gracias.
"Y si realmente la explotación del local o puesta en marcha del negocio requería de una inversión por parte del arrendatario, el no-derecho a la prórroga en ese contrato no parece ser muy conforme con la buena fé ni con el uso o costumbre,y pudiera chocar también con otros preceptos legales como el que regula las 'cláusulas oscuras' de los contratos (que deben perjudicar a la parte que las impuso o redactó, resultando bastante obvio que, en el caso concreto, su autoría corresponde al arrendador, no al arrendatario, por tanto, a mi entender, la carga de la prueba de la buena fé correspondería al propietario-arrendador, que tendría que exponer y acreditar los motivos por los que dicha claúsula está justificada, algo que parece bastante dificil, francamente.
¿ A qué fundamentos jurídicos se le podría aplicar esta argumentación?
Muchas Gracias.
El fundamento no es otro que la interpretacion del contrato. No hay un fundamento legal, no hay una ley que diga: "la prorroga es favorable al inquilino". Es algo que se deduce de la interpretacion de la clausula.
En cuanto a la pregunta sobre el argumento de anonimo pues lo mismo: la carga de la prueba corresponde al casero por la interpretacion de la institución juríca de la carga de la prueba y por el principio de facilidad probatoria.
En Derecho, al final, los principios generales tienen mucho más peso del que se piensa, y no están recogidos en ninguna Ley concreta.
En cuanto a la pregunta sobre el argumento de anonimo pues lo mismo: la carga de la prueba corresponde al casero por la interpretacion de la institución juríca de la carga de la prueba y por el principio de facilidad probatoria.
En Derecho, al final, los principios generales tienen mucho más peso del que se piensa, y no están recogidos en ninguna Ley concreta.
