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Expropiación
Tengo que valorar un solar urbano en el centro de un pueblo ya que el Ayuntamiento me ha comunicado que lo quiere expropiar para realizar vivienda social y me ofrecen la posibilidad de ponernos de acuerdo en el precio. El solar es de 80 m2 y segun el proyecto se podran construir unos 245 m2 el pueblo esta a 40 km de Barcelona dirección LLeida. Me han contado algo de una formula para calcular el valor residual, alguien domina y me ayuda?
supongo que te querrían decir "valor de repercusión" y no valor residual, máxime si hablamos de un solar
lo de poneros de acuerdo en el precio es más difícil, porque depende de la voluntad del propietario de la parcela y del interés municipal
para ver las posibilidades de negociación habría que conocer las condiciones urbanísticas de la parcela y del entorno, y las posibilidades legales de expropiar
dando por hecho que pueden hacerlo, que ese suelo está dotado de servicios urbanísticos y destinado a vivienda protegida, podríamos suponer que el valor de repercusión del suelo sería del orden de 180 euros/m2 ... lo que llevaría a un precio de 44.100 euros
el valor sería inferior (valdría unos 30.000 euros) si hubiera que dotarlo de servicios urbanísticos
el valor sería superior (quizá valdría unos 100.000 euros) si pudiera destinarse a vivienda libre
podremos concretarte respuestas en la medida en que plantees dudas concretas
lo de poneros de acuerdo en el precio es más difícil, porque depende de la voluntad del propietario de la parcela y del interés municipal
para ver las posibilidades de negociación habría que conocer las condiciones urbanísticas de la parcela y del entorno, y las posibilidades legales de expropiar
dando por hecho que pueden hacerlo, que ese suelo está dotado de servicios urbanísticos y destinado a vivienda protegida, podríamos suponer que el valor de repercusión del suelo sería del orden de 180 euros/m2 ... lo que llevaría a un precio de 44.100 euros
el valor sería inferior (valdría unos 30.000 euros) si hubiera que dotarlo de servicios urbanísticos
el valor sería superior (quizá valdría unos 100.000 euros) si pudiera destinarse a vivienda libre
podremos concretarte respuestas en la medida en que plantees dudas concretas
Gracias jecc!!!
ya tengo claro el tema despues de estudiarlo un poco a fondo, si no me equivoco, me explico:
Ley 6/98 de 13 de Abril para valoraciones. aplicable Art. 28, tipologia concreta del caso suelo urbano consolidado. El valor basico de repercusión en parcela según ponencia catastral. Esta ponencia catastral en el caso concreto esta desfasada ya que la última revisión se efectuo en el año 1995 (segun recibo catastral aportado por el cliente) y la ley catalana de hisendes locals 39/1998 prevé que el término de vigencia será de 8 años aunque fue ampliado a 10 por el Reial Decret 5/1997 de 9 de abril. Es decir que para el calculo no nos sirve aplicar el metodo catastral sino tal i como se prevé en el Art. 28 en su defecto el metodo residual. Para el calculo de este metodo hay 2 tipos el estatico y el dinámico. En este caso aplicaremos el estatico, la formula para el calculo del este es
ValorResidual=(ValorVenta/1,40deducción de los gastos y beneficios de promoción) - ValorConstrucción X Factordelocalización
Al ser vivienda de protección oficial para obtener el valor de venta se aplicaran los modulos determinados A,B,C o D y el valor de construcción tambien será algo más bajo que en la libre sobre los 720 € el tema de discusión esta en el factor de localización ya que el solar esta practicamente en el centro del pueblo y este factor puede variar mucho el precio. Tomando este factor como un valor neutro es decir 1 el precio que a mi me sale es de unos 33.000 € más o menos y el Ayuntamiento esta ofreciendo 30.000 de salida asi que intentaremos llegar en la negociación a como mínimo los 45.000 €.
Perdon por el rollo, como lo ves???
gracias y hasta pronto
ya tengo claro el tema despues de estudiarlo un poco a fondo, si no me equivoco, me explico:
Ley 6/98 de 13 de Abril para valoraciones. aplicable Art. 28, tipologia concreta del caso suelo urbano consolidado. El valor basico de repercusión en parcela según ponencia catastral. Esta ponencia catastral en el caso concreto esta desfasada ya que la última revisión se efectuo en el año 1995 (segun recibo catastral aportado por el cliente) y la ley catalana de hisendes locals 39/1998 prevé que el término de vigencia será de 8 años aunque fue ampliado a 10 por el Reial Decret 5/1997 de 9 de abril. Es decir que para el calculo no nos sirve aplicar el metodo catastral sino tal i como se prevé en el Art. 28 en su defecto el metodo residual. Para el calculo de este metodo hay 2 tipos el estatico y el dinámico. En este caso aplicaremos el estatico, la formula para el calculo del este es
ValorResidual=(ValorVenta/1,40deducción de los gastos y beneficios de promoción) - ValorConstrucción X Factordelocalización
Al ser vivienda de protección oficial para obtener el valor de venta se aplicaran los modulos determinados A,B,C o D y el valor de construcción tambien será algo más bajo que en la libre sobre los 720 € el tema de discusión esta en el factor de localización ya que el solar esta practicamente en el centro del pueblo y este factor puede variar mucho el precio. Tomando este factor como un valor neutro es decir 1 el precio que a mi me sale es de unos 33.000 € más o menos y el Ayuntamiento esta ofreciendo 30.000 de salida asi que intentaremos llegar en la negociación a como mínimo los 45.000 €.
Perdon por el rollo, como lo ves???
gracias y hasta pronto
vamos por partes:
- el valor de repercusión del catastro se determina del mismo modo que como has de hacerlo tú, aunque la diferencia de resultado está en que el catastro hace su propio estudio de mercado y, una vez obtenido un resultado, se somete a un proceso de maquillaje a la baja para convertirlo en "asumible" por el contribuyente ... y es que en el fondo a todo el mundo le gusta saber que su propiedad vale más de lo que indica el catastro ... lo que le lleva a pensar que en consecuencia está pagando menos IBI del que podrían exigirle ... cuando la realidad es que poco importa el desfase en el valor catastral, porque el tipo impositivo será aquel que permita recaudar el dinero previsto
para tu caso, el de vivienda protegida
Valor en Venta = 1,40 x (Valor del Suelo Urbanizado + Valor de Construcción) ... y de ahí resulta:
Valor del Suelo Urbanizado = (Valor en venta / 1,40) - Valor de Construcción
con los siguientes significados:
Valor de Construcción = Presupuesto de Ejecución Material + Gastos Indirectos del Constructor + Beneficio Industrial del Constructor + Honorarios Profesionales ... lo que, de un modo aproximado, será 1.30 x P.E.M.
1,40 = el 40 % de todos los gastos del Promotor, lo que incluye no sólo el beneficio del Promotor, sino también: el ITP de la compra del solar; los AJD de declaración de obra nueva, de división horizontal y de formalización del crédito; todos los gastos notariales y registrales; la comisión de apertura y los intereses del crédito al promotor; el IBI del tiempo que duren las obras; las plusvalias del suelo en ese mismo tiempo; los gastos de publicidad y gestión de venta, etc ... de modo que el promotor, en vivienda protegida, no gana ese 40 % de lo invertido, sino aproximadamente 20 % ... un beneficio moderado ... pero seguro
Valor del Suelo Urbanizado = Valor del suelo dotado de calles y redes de servicios ... de modo que, si están sin hacer alguna de las obras de urbanización, el valor final de la parcela será el resultado de deducir del Valor del Suelo Urbanizado los costes de las obras de urbanización pendientes de ejecutar
pero, además, para el caso de las viviendas protegidas hay otro parámetro de muy difícil cumplimiento ... tanto es así que suele trampearse ... y es que la Ley de VPO indica que el Valor del Suelo Urbanizado no puede ser mayor al 15 % del Valor de Venta del Inmueble ... de ahí que sea especialmente importante saber si el planeamiento indica claramente que ese suelo ha de destinarse a vivienda protegida
el problema segundo está en el Valor en Venta ... porque ese valor está fijado según cuél sea el tipo de vivienda protegida y según cuél sea el ayuntamiento, e incluso la población, en que se ubican las viviendas
de ahí que yo, que no tengo datos concretos, suponga que el precio de venta fijado para una promoción de viviendas protegidas en una población emergente a 40 km de Barcelona es del orden de 1.400 euros/m2 útil ... lo que, aproximedamente, equivaldría a 1.200 €/m2 construido ... y de ahí a que el valor del suelo resulte, el 15 %, 180 € cada metro cuadrado de edificabilidad
sigue ...
- el valor de repercusión del catastro se determina del mismo modo que como has de hacerlo tú, aunque la diferencia de resultado está en que el catastro hace su propio estudio de mercado y, una vez obtenido un resultado, se somete a un proceso de maquillaje a la baja para convertirlo en "asumible" por el contribuyente ... y es que en el fondo a todo el mundo le gusta saber que su propiedad vale más de lo que indica el catastro ... lo que le lleva a pensar que en consecuencia está pagando menos IBI del que podrían exigirle ... cuando la realidad es que poco importa el desfase en el valor catastral, porque el tipo impositivo será aquel que permita recaudar el dinero previsto
para tu caso, el de vivienda protegida
Valor en Venta = 1,40 x (Valor del Suelo Urbanizado + Valor de Construcción) ... y de ahí resulta:
Valor del Suelo Urbanizado = (Valor en venta / 1,40) - Valor de Construcción
con los siguientes significados:
Valor de Construcción = Presupuesto de Ejecución Material + Gastos Indirectos del Constructor + Beneficio Industrial del Constructor + Honorarios Profesionales ... lo que, de un modo aproximado, será 1.30 x P.E.M.
1,40 = el 40 % de todos los gastos del Promotor, lo que incluye no sólo el beneficio del Promotor, sino también: el ITP de la compra del solar; los AJD de declaración de obra nueva, de división horizontal y de formalización del crédito; todos los gastos notariales y registrales; la comisión de apertura y los intereses del crédito al promotor; el IBI del tiempo que duren las obras; las plusvalias del suelo en ese mismo tiempo; los gastos de publicidad y gestión de venta, etc ... de modo que el promotor, en vivienda protegida, no gana ese 40 % de lo invertido, sino aproximadamente 20 % ... un beneficio moderado ... pero seguro
Valor del Suelo Urbanizado = Valor del suelo dotado de calles y redes de servicios ... de modo que, si están sin hacer alguna de las obras de urbanización, el valor final de la parcela será el resultado de deducir del Valor del Suelo Urbanizado los costes de las obras de urbanización pendientes de ejecutar
pero, además, para el caso de las viviendas protegidas hay otro parámetro de muy difícil cumplimiento ... tanto es así que suele trampearse ... y es que la Ley de VPO indica que el Valor del Suelo Urbanizado no puede ser mayor al 15 % del Valor de Venta del Inmueble ... de ahí que sea especialmente importante saber si el planeamiento indica claramente que ese suelo ha de destinarse a vivienda protegida
el problema segundo está en el Valor en Venta ... porque ese valor está fijado según cuél sea el tipo de vivienda protegida y según cuél sea el ayuntamiento, e incluso la población, en que se ubican las viviendas
de ahí que yo, que no tengo datos concretos, suponga que el precio de venta fijado para una promoción de viviendas protegidas en una población emergente a 40 km de Barcelona es del orden de 1.400 euros/m2 útil ... lo que, aproximedamente, equivaldría a 1.200 €/m2 construido ... y de ahí a que el valor del suelo resulte, el 15 %, 180 € cada metro cuadrado de edificabilidad
sigue ...
podrán decirte que son viviendas sociales, más baratas que las VPO ... pero eso a tí no tiene que importarte ... porque, al margen de tu interés como contribuyente, no debe importarte si la subvención es menor o mayor ... y en ningún caso debes admitir una cuenta que, como mínimo, parta de los precios de venta de la VPO, o incluso del más alto de los precios unitarios para el más caro de los tipos de vivienda protegida
podrán decirte que hay que descontar un montón de dinero para bras de urbanización ... y podrán contarte milongas ... pero tú debes mantener el máximo valor que por ley podría alcanzar el solar
no te sorprendas de que el ayuntamiento haya ofrecido 30.000 ... porque para eso también tienen un arquitecto, para saber cuánto ofrecer con el respaldo de una valoración ... porque esa cuenta ya te la dí yo desde A Coruña y "a la caída"
para hacer la cuenta con algo más de rigor habrías de determinar la edificabilidad máxima por usos ... de los que indicas que son 245 m2 ... y añadirle la superficie construida no computable, en general garaje y trastero ... además de ver si en el conjunto hay alguna porción de obra destinada a vivienda libre o a local comercial
y calcular el valor de repercusión del suelo para cada uso
así, para vivienda, y supuesto ese valor en venta de 1.200 €/m2 construido, y supuesto un valor de construcción según tabla colegial de 450 €/m2 ... resultaría:
a 1 m2 construido le corresponde un PEM de 500 €
Valor de Construcción = 1,30 x 500 = 650 euros
Valor de Repercusión para uso de Vivienda = Valor del Suelo para cada m2 de vivienda que pueda construirse sobre él = (Valor venta/1,40) - Valor Construcción = (1.200/1,40) - 650 = 207,14 €
además de eso habrías de determinar los Valores de Repercusión para uso de Garaje, y de Trastero ... y de cualquier otro uso ... y tener en cuenta que para cada vivienda has de computar la máxima superficie útil de garaje y trastero que indica la Ley, que es de 25 m2 y 8 m2 respectivamente ... y el máximo valor en venta legal, que es el 60 % del precio del m2 útil de vivienda
y una vez detrerminado cada valor de repercusión, evaluar las proporciones de uso del conjunto respecto a la dimensión del solar conjunto ... y aplicarlos a tu parcela
después de todo esto, que está muy bien para cargarse de razones a la hora de negociar ... creo que lo único importante es que se aproximen a esos 44.100 euros ... y lo creo así porque me parece bien que se construya vivienda protegida, que para ello se busque un suelo inicialmente no excesivamente caro ... pero a su vez que el ahorro en los gastos de promoción no recaigan principalmente sobre el propietario del suelo ... que a cada uno le den lo suyo, porque las cuentas de la vivienda protegida están tan ajustadas que sólo es viable si todos, a cambio de la seguridad del negocio, están dispuestos a conformarse con ganar la mitad de lo que podrían lograr en el caso de vivienda libre
podrán decirte que hay que descontar un montón de dinero para bras de urbanización ... y podrán contarte milongas ... pero tú debes mantener el máximo valor que por ley podría alcanzar el solar
no te sorprendas de que el ayuntamiento haya ofrecido 30.000 ... porque para eso también tienen un arquitecto, para saber cuánto ofrecer con el respaldo de una valoración ... porque esa cuenta ya te la dí yo desde A Coruña y "a la caída"
para hacer la cuenta con algo más de rigor habrías de determinar la edificabilidad máxima por usos ... de los que indicas que son 245 m2 ... y añadirle la superficie construida no computable, en general garaje y trastero ... además de ver si en el conjunto hay alguna porción de obra destinada a vivienda libre o a local comercial
y calcular el valor de repercusión del suelo para cada uso
así, para vivienda, y supuesto ese valor en venta de 1.200 €/m2 construido, y supuesto un valor de construcción según tabla colegial de 450 €/m2 ... resultaría:
a 1 m2 construido le corresponde un PEM de 500 €
Valor de Construcción = 1,30 x 500 = 650 euros
Valor de Repercusión para uso de Vivienda = Valor del Suelo para cada m2 de vivienda que pueda construirse sobre él = (Valor venta/1,40) - Valor Construcción = (1.200/1,40) - 650 = 207,14 €
además de eso habrías de determinar los Valores de Repercusión para uso de Garaje, y de Trastero ... y de cualquier otro uso ... y tener en cuenta que para cada vivienda has de computar la máxima superficie útil de garaje y trastero que indica la Ley, que es de 25 m2 y 8 m2 respectivamente ... y el máximo valor en venta legal, que es el 60 % del precio del m2 útil de vivienda
y una vez detrerminado cada valor de repercusión, evaluar las proporciones de uso del conjunto respecto a la dimensión del solar conjunto ... y aplicarlos a tu parcela
después de todo esto, que está muy bien para cargarse de razones a la hora de negociar ... creo que lo único importante es que se aproximen a esos 44.100 euros ... y lo creo así porque me parece bien que se construya vivienda protegida, que para ello se busque un suelo inicialmente no excesivamente caro ... pero a su vez que el ahorro en los gastos de promoción no recaigan principalmente sobre el propietario del suelo ... que a cada uno le den lo suyo, porque las cuentas de la vivienda protegida están tan ajustadas que sólo es viable si todos, a cambio de la seguridad del negocio, están dispuestos a conformarse con ganar la mitad de lo que podrían lograr en el caso de vivienda libre
fe de erratas (sólo las dos más gordas)
donde dice: en ningún caso debes admitir una cuenta que, como mínimo, parta de ...
debe decir: en ningún caso debes admitir una cuenta que, como mínimo, NO ALCANCE ...
donde dice: según tabla colegial de 450 €/m2
debe decir: según tabla colegial de 500 €/m2
saludos
donde dice: en ningún caso debes admitir una cuenta que, como mínimo, parta de ...
debe decir: en ningún caso debes admitir una cuenta que, como mínimo, NO ALCANCE ...
donde dice: según tabla colegial de 450 €/m2
debe decir: según tabla colegial de 500 €/m2
saludos
gracias Jecc!!! te lo has currado...
mis calculos teniendo en cuenta que el valor del modulo aplicable es de 1339,52 €/m2 para la ciudad en concreto y haciendo mis calculos segun los datos que me aporta el cliente es de unos 50.000 € ya que ademas hay que tener en cuenta el valor factor de localización que es en el centro del pueblo y por tanto podemos considerarlo de como mínimo 1,2.
Bueno ya le he pasado el informe al cliente y ahora estamos pendientes de reunirnos con el Ayuntamiento a ver si cerramos la negociación.
gracias por todo! y hasta pronto
mis calculos teniendo en cuenta que el valor del modulo aplicable es de 1339,52 €/m2 para la ciudad en concreto y haciendo mis calculos segun los datos que me aporta el cliente es de unos 50.000 € ya que ademas hay que tener en cuenta el valor factor de localización que es en el centro del pueblo y por tanto podemos considerarlo de como mínimo 1,2.
Bueno ya le he pasado el informe al cliente y ahora estamos pendientes de reunirnos con el Ayuntamiento a ver si cerramos la negociación.
gracias por todo! y hasta pronto
