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Expropiación suelo urbano: dotacional, deportivo y público (en su desarrollo, aunque de titularidad privada)
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Expropiación suelo urbano: dotacional, deportivo y público (en su desarrollo, aunque de titularidad privada)
Una empresa privada, beneficiaria de una servidumbre de acueducto constituida por expropiación forzosa en una parcela de titularidad privada que, según el planeamiento urbanístico, es de suelo urbano, dotacional, deportivo y público (en su desarrollo), en 2009 instaló en el subsuelo de la misma 300 metros lineales de tubería de 1,2 metros de diametro a 3 metros de profundidad.
La beneficiaria de la expropiación ofreció, como marca la Ley, una cantidad que el propietario no aceptó y viceversa, por lo que ambos terminaron en el Jurado de Expropiación forzosa, quien resolvió el justiprecio que le corresponde al propietario por la constitución de la referenciada servidumbre sobre la parcela.
Las cantidades ofrecidas por ambas partes, así como el justiprecio del Jurado, estuvieron acompañados, como marca la Ley, de textos en los que se motivan y/o fundamentan las cuantías de las mismas.
El Jurado, en texto de su acuerdo motiva y fundamenta el justiprecio de la expropiación, entre otras, con las dos manifestaciones siguientes:
"..., dado que el uso público asignado a la parcela impide la explotación de la misma por parte de sus titulares, todas las manifestaciones y los cálculos realizados por la propiedad encaminados a demostrar tanto la inedificabilidad como el demérito del resto de la parcela resultan improcedente e inaceptables."
"..., la dificultad en la obtención de la edificabilidad asignada por el planeamiento a la parcela, que pudiera producirse por la constitución de una servidumbre de paso de acueducto (300 metros lineales de tubos de 1,2 metros de diámetro a 3 metros de profundidad) sobre los terrenos, no puede repercutir en sus actuales titulares, porque el uso previsto les va a impedir que ellos mismos procedan directamente a su desarrollo urbanístico..."
Las preguntas son:
¿Tiene razón el Jurado en sus apreciaciones?
¿Entonces es cierto que, el uso público asignado a la parcela por el planeamiento, impide la explotación y/o el desarrollo urbanístico de esta a sus propietarios?
Si esto es cierto y puesto que los usos públicos son explotados comercialmente, sin impedimento legal alguno, por parte de cualquier empresas privadas o de cualquier persona física (a los cuales y en algunas ocasiones se les suele exigir además y a su costa, el desarrollo urbanístico de la parcela), entonces:
¿Qué impediría al propietario explotar y/o desarrollar urbanísticamente su parcela, no tendría incluso preferencia para hacerlo frente a terceros?
Pues lo que realmente me preocupa saber es si el Jurado tiene razón o no, en el texto de su acuerdo sobre el justo precio de la parcela, cuando manifiesta:
Que los titulares de la parcela sobre cuyos terrenos se constituye una servidumbre de paso de acueducto con una longitud de 300 metros, a base de tubos de 1,2 metros de diámetro e instaladas a 3 metros de profundidad en el subsuelo de la misma:
No tienen derecho a verse resarcidos económicamente por:
1) El demérito que dicha servidumbre produce al resto de la parcela.
2) La disminución de la edificabilidad (el Jurado habla de inedificabilidad), que la servidumbre pudiera ocasionar en el subsuelo de la parcela, impidiendo alcanzar la máxima otorgada por el planeamiento a la parcela.
Y no lo tienen a causa del uso público asignado por el planeamiento a la parcela.
Según entiendo el Jurado se refiere a que si no fuese público el uso asignado por el planeamiento a la parcela, entonces se podría entrar a discutir el tema.
Lo que busco, en este foro, son argumentos, si es que lo hay, para rebatir el contenido (o parte del contenido), de ambas o de alguna de las referenciadas manifestaciones en virtud de las cales funda el Jurado los motivos que terminan por llevarle a determinar la cuantía del justiprecio para la parcela.
La beneficiaria de la expropiación ofreció, como marca la Ley, una cantidad que el propietario no aceptó y viceversa, por lo que ambos terminaron en el Jurado de Expropiación forzosa, quien resolvió el justiprecio que le corresponde al propietario por la constitución de la referenciada servidumbre sobre la parcela.
Las cantidades ofrecidas por ambas partes, así como el justiprecio del Jurado, estuvieron acompañados, como marca la Ley, de textos en los que se motivan y/o fundamentan las cuantías de las mismas.
El Jurado, en texto de su acuerdo motiva y fundamenta el justiprecio de la expropiación, entre otras, con las dos manifestaciones siguientes:
"..., dado que el uso público asignado a la parcela impide la explotación de la misma por parte de sus titulares, todas las manifestaciones y los cálculos realizados por la propiedad encaminados a demostrar tanto la inedificabilidad como el demérito del resto de la parcela resultan improcedente e inaceptables."
"..., la dificultad en la obtención de la edificabilidad asignada por el planeamiento a la parcela, que pudiera producirse por la constitución de una servidumbre de paso de acueducto (300 metros lineales de tubos de 1,2 metros de diámetro a 3 metros de profundidad) sobre los terrenos, no puede repercutir en sus actuales titulares, porque el uso previsto les va a impedir que ellos mismos procedan directamente a su desarrollo urbanístico..."
Las preguntas son:
¿Tiene razón el Jurado en sus apreciaciones?
¿Entonces es cierto que, el uso público asignado a la parcela por el planeamiento, impide la explotación y/o el desarrollo urbanístico de esta a sus propietarios?
Si esto es cierto y puesto que los usos públicos son explotados comercialmente, sin impedimento legal alguno, por parte de cualquier empresas privadas o de cualquier persona física (a los cuales y en algunas ocasiones se les suele exigir además y a su costa, el desarrollo urbanístico de la parcela), entonces:
¿Qué impediría al propietario explotar y/o desarrollar urbanísticamente su parcela, no tendría incluso preferencia para hacerlo frente a terceros?
Pues lo que realmente me preocupa saber es si el Jurado tiene razón o no, en el texto de su acuerdo sobre el justo precio de la parcela, cuando manifiesta:
Que los titulares de la parcela sobre cuyos terrenos se constituye una servidumbre de paso de acueducto con una longitud de 300 metros, a base de tubos de 1,2 metros de diámetro e instaladas a 3 metros de profundidad en el subsuelo de la misma:
No tienen derecho a verse resarcidos económicamente por:
1) El demérito que dicha servidumbre produce al resto de la parcela.
2) La disminución de la edificabilidad (el Jurado habla de inedificabilidad), que la servidumbre pudiera ocasionar en el subsuelo de la parcela, impidiendo alcanzar la máxima otorgada por el planeamiento a la parcela.
Y no lo tienen a causa del uso público asignado por el planeamiento a la parcela.
Según entiendo el Jurado se refiere a que si no fuese público el uso asignado por el planeamiento a la parcela, entonces se podría entrar a discutir el tema.
Lo que busco, en este foro, son argumentos, si es que lo hay, para rebatir el contenido (o parte del contenido), de ambas o de alguna de las referenciadas manifestaciones en virtud de las cales funda el Jurado los motivos que terminan por llevarle a determinar la cuantía del justiprecio para la parcela.
En mi opinión, el jurado justifica adecuadamente la motivación que le lleva a fijar el justiprecio. Entiendo que estará comprendido por el valor asignado a la propia servidumbre y la indemnización por los daños y perjuicios causados durante la realización de las obras.
Hay que tener en cuenta que un terreno afectado a uso dotacional por un PGOU implica la imposibilidad de aprovechamiento urbanístico a su propietario, excepto que el propio planeamiento establezca la posible dualidad, pública y privada, del uso establecido. Es decir, el impedimento para que el propietario del terreno pueda desarrollar la actividad pública prevista proviene del mismo PGOU.
No obstante, ello no debe impedir que el uso preexiste continúe dándose mientras no se inicie el procedimiento administrativo con la finalidad de obtener del suelo dotacional.
Pongo un ejemplo de dos supuestos que pueden darse en un terreno al que el planeamiento asigna uso dotacional geriátrico. El PGOU establece el uso público y el carácter privado o público de la titularidad
En el primer supuesto nada impide al propietario del terreno desarrollar dicha actividad tras obtener los permisos correspondientes, en el segundo, la administración estará obligada a obtener la titularidad del suelo por cualquiera de las formas determinadas en la ley urbanística de la CCAA y podrá sacar a concurso la explotación de la actividad o desarrollarla por sus propios medios.
Hay que tener en cuenta que un terreno afectado a uso dotacional por un PGOU implica la imposibilidad de aprovechamiento urbanístico a su propietario, excepto que el propio planeamiento establezca la posible dualidad, pública y privada, del uso establecido. Es decir, el impedimento para que el propietario del terreno pueda desarrollar la actividad pública prevista proviene del mismo PGOU.
No obstante, ello no debe impedir que el uso preexiste continúe dándose mientras no se inicie el procedimiento administrativo con la finalidad de obtener del suelo dotacional.
Pongo un ejemplo de dos supuestos que pueden darse en un terreno al que el planeamiento asigna uso dotacional geriátrico. El PGOU establece el uso público y el carácter privado o público de la titularidad
En el primer supuesto nada impide al propietario del terreno desarrollar dicha actividad tras obtener los permisos correspondientes, en el segundo, la administración estará obligada a obtener la titularidad del suelo por cualquiera de las formas determinadas en la ley urbanística de la CCAA y podrá sacar a concurso la explotación de la actividad o desarrollarla por sus propios medios.
