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Expropiación de vivienda
Buenas tardes, tenemos una casa antigua en mal estado que está fuera de ordenación desde hace 20 años. La zona es industrial y la casa ha sido vivienda habitual de una anciana hasta hace 3 años. Ahora está empadronado mi primo, pero hemos dado de baja agua y luz. En esta zona solo queda esta casa y otra que está en ruinas y a punto de desplomarse. En el ayuntamiento dicen que cuando la otra casa se venga abajo nos expropiarán. No sé si es una amenaza o una realidad. Nuestra casa está valorada por hacienda en 800.000 euros, y estamos pagando una contribución muy alta. Mis preguntas son las siguientes:
Si nos expropian ¿se tendrá en cuenta el precio de valoración de la vivienda?
¿nos conviene pedir que revisen la valoración para bajar la valoración?
¿se tendrá en cuenta que mi primo está empadronado?
¿sería conveniente que dieramos de alta el agua y la luz?
¿que precio nos darían por m2?
Gracias
Si nos expropian ¿se tendrá en cuenta el precio de valoración de la vivienda?
¿nos conviene pedir que revisen la valoración para bajar la valoración?
¿se tendrá en cuenta que mi primo está empadronado?
¿sería conveniente que dieramos de alta el agua y la luz?
¿que precio nos darían por m2?
Gracias
Como no tenemos mas datos, en principio considero que la edificación fue legal en el momento de la construcción o se ha dado este cariz porque transcurrieron los plazos de caducidad de la acción de reposición de la legalidad.
Llegado a esta situacion, se establece una especie de peculiar régimen transitorio, permitiendo la subsistencia de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, es decir, que se permite que se siga utilizando, hasta que el transcurso del tiempo termine por su ruina, para que, llegado este momento, se termine por su eliminación natural.
Para mas informacion deberia enviarme la documentacion pertinente en joancarlestejedor@infodret.com o en http://www.infodret.com/
Llegado a esta situacion, se establece una especie de peculiar régimen transitorio, permitiendo la subsistencia de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, es decir, que se permite que se siga utilizando, hasta que el transcurso del tiempo termine por su ruina, para que, llegado este momento, se termine por su eliminación natural.
Para mas informacion deberia enviarme la documentacion pertinente en joancarlestejedor@infodret.com o en http://www.infodret.com/
El valor de expropiación ha de ser el precio justo, salvo que acepten una propuesta diferente
La valoración catastral es otra cosa, y en todo momento conviene saber cómo está calculado
Estar de alta en luz y agua es a priori prueba de estar en condiciones de uso, lo que tiene cierto valor
Un valor de 800.000 euros es suficiente como para buscar un asesoramiento profesional de calidad y, aunque puede encontrarlo en un foro de internet, no debe quedarse en esta consulta
La valoración catastral es otra cosa, y en todo momento conviene saber cómo está calculado
Estar de alta en luz y agua es a priori prueba de estar en condiciones de uso, lo que tiene cierto valor
Un valor de 800.000 euros es suficiente como para buscar un asesoramiento profesional de calidad y, aunque puede encontrarlo en un foro de internet, no debe quedarse en esta consulta
800.000 euros no es el valor catastral, es el valor minimo atribuible de hacienda (es en Vizcaya), pero es completamenye desorbitado porque la casa está en muy mal estado y al estar fuera de ordenación no la vendemos ni por 100.000 euros. Además cuando han ido posibles compradores al ayuntamiento les espantan diciendoles que nos van a expropiar.
Lo que quería saber es que podemos hacer para conseguir el mayor precio cuando nos expropien, y si el valor minimo atribuible de hacienda es algo a tener en cuenta a la hora de valorar la casa para el justiprecio. Es que al ultimo comprador que fue al ayuntamiento les dijeron que nos pueden ofrecer 5 euros por m2 y la verdad me parece de risa.
Lo que quería saber es que podemos hacer para conseguir el mayor precio cuando nos expropien, y si el valor minimo atribuible de hacienda es algo a tener en cuenta a la hora de valorar la casa para el justiprecio. Es que al ultimo comprador que fue al ayuntamiento les dijeron que nos pueden ofrecer 5 euros por m2 y la verdad me parece de risa.
me recomendación es que reconecten agua y luz, porque el mantenimiento del uso es un valor en sí mismo, máxime en una casa fuera de ordenación ... porque la casa fuera de ordenación puede conservarse y mantener su uso pero, desaparecido el uso, para nada vale
por supuesto que la valoración fiscal a efectos de transmisiones y sucesiones es una valoración cualificada (no puede exigirse para cobrar impuestos y despreciarse para indemnizar), y es algo a tener en cuenta, aunque no podemos saber cuál será el resultado final del justiprecio
lo de la información municipal pudiera ser delictiva (art. 284 del código penal), penada con prisión, de lo que no les libra la condición de funcionarios. Yo soy arquitecto, y no abogado penalista, por lo que lo dicho es solo una ocurrencia. Sí es verdad que a veces los funcionarios municipales dan una información falsa e intencionada, unas veces siguiendo las instrucciones del jefe, otras veces por agradar al jefe, otras quizá por estar untados, y otras por simple estupidez. Mire si puede probar esa información y acuda a los tribunales, porque, además de que quizá se haga un gran favor a usted mismo, nos hará un gran favor a todos los ciudadanos
por supuesto que la valoración fiscal a efectos de transmisiones y sucesiones es una valoración cualificada (no puede exigirse para cobrar impuestos y despreciarse para indemnizar), y es algo a tener en cuenta, aunque no podemos saber cuál será el resultado final del justiprecio
lo de la información municipal pudiera ser delictiva (art. 284 del código penal), penada con prisión, de lo que no les libra la condición de funcionarios. Yo soy arquitecto, y no abogado penalista, por lo que lo dicho es solo una ocurrencia. Sí es verdad que a veces los funcionarios municipales dan una información falsa e intencionada, unas veces siguiendo las instrucciones del jefe, otras veces por agradar al jefe, otras quizá por estar untados, y otras por simple estupidez. Mire si puede probar esa información y acuda a los tribunales, porque, además de que quizá se haga un gran favor a usted mismo, nos hará un gran favor a todos los ciudadanos
Hemos consultado a la concejala de urbanismo y tras consultar con el arquitecto municipal nos ha confirmado que no van a dar licencia para hacer ninguna reforma, que incluso para pequeñas reformas de simple mantenimiento lo van a mirar con lupa.
También nos ha dicho que en el futuro ... para nada van a tener en cuenta que es vivienda, sino que nos pagarán precio de suelo industrial y una cantidad ridícula.
Además nos han dicho que estamos obligados a mantenerlo en las debidas condiciones de higiene.
Sabiendo que esto es lo que pretende el ayuntamiento, con o sin la ley de su parte, parece imposible venderlo. Y desde luego pagar 1500 euros de contribución todos los años más los gastos de reparaciones que vayan surgiendo o incluso una demolición en el futuro no nos compensa.
Quisiera por favor saber si hay algún experto en estos temas que me diga si esto que nos dice el ayuntamiento es legal y si es así que podemos hacer para deshacernos de la casa, donársela a alguien por ejemplo, alguien que no tenga vivienda, ... cualquier cosa, pero que no siga siendo un gasto porque no podemos asumirlo en nuestra situación.
También nos ha dicho que en el futuro ... para nada van a tener en cuenta que es vivienda, sino que nos pagarán precio de suelo industrial y una cantidad ridícula.
Además nos han dicho que estamos obligados a mantenerlo en las debidas condiciones de higiene.
Sabiendo que esto es lo que pretende el ayuntamiento, con o sin la ley de su parte, parece imposible venderlo. Y desde luego pagar 1500 euros de contribución todos los años más los gastos de reparaciones que vayan surgiendo o incluso una demolición en el futuro no nos compensa.
Quisiera por favor saber si hay algún experto en estos temas que me diga si esto que nos dice el ayuntamiento es legal y si es así que podemos hacer para deshacernos de la casa, donársela a alguien por ejemplo, alguien que no tenga vivienda, ... cualquier cosa, pero que no siga siendo un gasto porque no podemos asumirlo en nuestra situación.
De conformidad con el artículo 101 de la Ley Urbanística del Pais Vasco :
El planeamiento urbanístico (PGOU del municipio) incluirá dentro de sus determinaciones los actos y usos autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en materia de rehabilitación, en atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística y a las previsiones de actuación sobre los mismos.
No serán autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de la ruina definido en esta ley.
Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble en el plazo de 15 años, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del inmueble.
Respecto a la repercusión del iBI sobre el mismo, creo que sería conveniente estudiarse las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, aprobadas en RD 1020/1993, de 25 de junio, por si se le pudiera aplicar coeficientes correctores no tenidos en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
a posibilidad de aplicar
El planeamiento urbanístico (PGOU del municipio) incluirá dentro de sus determinaciones los actos y usos autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones, especialmente en materia de rehabilitación, en atención a su compatibilidad con la ordenación urbanística y a las previsiones de actuación sobre los mismos.
No serán autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante, no tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se consideren necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen legal de la ruina definido en esta ley.
Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble en el plazo de 15 años, a contar desde la fecha en que se pretendiese realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del inmueble.
Respecto a la repercusión del iBI sobre el mismo, creo que sería conveniente estudiarse las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, aprobadas en RD 1020/1993, de 25 de junio, por si se le pudiera aplicar coeficientes correctores no tenidos en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
a posibilidad de aplicar
