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expropiación de terreno
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Expropiación de terreno
Hola a todos. Sabéis si en la expropiación de un terreno a efecto de valoración se tiene en cuenta sus circunstancias en el momento de la aprobación de un plan general, o si a posteriori, si hay alguna alteración física, por ejemplo, urbanización de la parcela, se tiene en cuenta ese aspecto a la hora de iniciar el expediente expropiatorio? Tengo un terreno calificado como rustico por el plan general, aunque el mismo se encuentra en malla urbana. Hace un mes se urbanizó la zona, con lo que quisiera saber si este detalle se tendría en cuenta por un tribunal en cuanto se inicie la expropiación, ya que en el momento de la aprobación del plan general no estaba urbanizado. Gracias de antemano
El inicio del expediente expropiatorio determina dos cosas: la normativa a aplicar en la expropiación, y a partir de los 6 meses de ese inicio marca el comienzo de los intereses.
Tu valoración hay que referirla al inicio del expediente de justiprecio, que comienza al día siguiente de cuando recibas la carta certificada de la administración en la que te dicen el precio por m2 con que te valoran tu terreno expropiado. La valoración que tu aportas por no estar de acuerdo con la valoración de la administración, hecha por un técnico, en un plazo de 20 días tiene que estar referido a ese inicio del justiprecio como esté en ese momento tu terreno expropiado (rústico o urbano), para ello tendrás que obtener del Ayuntamiento un certificado urbanístico de tu parcela (normalmente tardan 10 ó 15 días), pero no vale que el PGOU esté casi por aprobar o le falte sólo salir en el Boletín de la Comunidad autónoma. Por tanto, tu valoración ha de estar referida a un día en particular y a lo que refleje ese certificado urbanístico. Si quieres saber si tu parcela es rústica o urbana pide el certificado, porque si es rústico la valoración la tiene que hacer un técnico agrícola y si es urbano un arquitecto.
Para tu caso conviene que contactes con un abogado especialista no sólo porque la tramitación administrativa tiene sus peros y plazos para presentar documentos, por la normativa a aplicar, y porque no todo lo urbanizable es urbano, pues para que tu parcela sea urbana tiene que estar construida o disponer de agua, luz, pagar basura, alcantarillado, etc. y puedes valorar erróneamente por un arquitecto cuando debía ser por un agrícola. Saludos
Tu valoración hay que referirla al inicio del expediente de justiprecio, que comienza al día siguiente de cuando recibas la carta certificada de la administración en la que te dicen el precio por m2 con que te valoran tu terreno expropiado. La valoración que tu aportas por no estar de acuerdo con la valoración de la administración, hecha por un técnico, en un plazo de 20 días tiene que estar referido a ese inicio del justiprecio como esté en ese momento tu terreno expropiado (rústico o urbano), para ello tendrás que obtener del Ayuntamiento un certificado urbanístico de tu parcela (normalmente tardan 10 ó 15 días), pero no vale que el PGOU esté casi por aprobar o le falte sólo salir en el Boletín de la Comunidad autónoma. Por tanto, tu valoración ha de estar referida a un día en particular y a lo que refleje ese certificado urbanístico. Si quieres saber si tu parcela es rústica o urbana pide el certificado, porque si es rústico la valoración la tiene que hacer un técnico agrícola y si es urbano un arquitecto.
Para tu caso conviene que contactes con un abogado especialista no sólo porque la tramitación administrativa tiene sus peros y plazos para presentar documentos, por la normativa a aplicar, y porque no todo lo urbanizable es urbano, pues para que tu parcela sea urbana tiene que estar construida o disponer de agua, luz, pagar basura, alcantarillado, etc. y puedes valorar erróneamente por un arquitecto cuando debía ser por un agrícola. Saludos
Gracias por la respuesta. Si, en el momento en que inicien el procedimiento de expropiación lo dejaré e manos del abogado. La duda le tenía en relación a como valorarán la finca, si como estaba en el momento de la aprobacion del plan urbanístico (sin urbanizar) o en el momento del procedimiento expropiatorio (urbanizada), ya que la valoración es diferente.
Un saludo
Un saludo
Lo más seguro es que la administración lo valore como rústico a 1-2 €/m2 porque era así cuando pensó en expropiar, pero si en el inicio del expediente del justiprecio, que es cuando se tiene que valorar, tu terreno es urbano con todos los requisitos: está construido o con todos los requisitos agua, luz, alcantarillado, etc.(cuyos documentos tienes porque los tienes pagos), y con un certificado urbanístico que indica que es urbano, entonces la valoración debes hacerla como urbano porque cumple con esos requisitos; en caso contrario si siendo urbano o urbanizable no cumple con ellos se considera rústico.
No interviene que cuando se inició el expediente expropiatorio fuese rústico. Saludos
No interviene que cuando se inició el expediente expropiatorio fuese rústico. Saludos
gracias por la aclaración. Mi terrero es urbano porque se encuentra en la malla urbana, y ahora mas al tener esos servicios. El problema es que a veces las adminstraciones a la hora de aprobar los planes grales hacen equilibrios en las cuentas y consideran lo mínimo a pagar en caso de expropiación para cuadrar el apartado económico. Pero bueno, tendré que litigar y a ver si tengo suerte. Un saludo
Por estar en la malla urbana, con eso sólo no se considera urbano, pero si dices que tiene los servicios (documentos de pago) de un suelo urbano, vale. Es interesante que pidas el certificado urbanístico de la parcela en el Ayuntamiento para estar seguro que conforme el PGOU es urbano, porque he visto muchas decepciones con la calificación de los suelos, y porque además te lo pedirá el técnico que te haga la valoración. Saludos.
