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Expropiación de campo para construir viviendas. ¿Cómo sacar el mayor provecho?
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Expropiación de campo para construir viviendas. ¿cómo sacar el mayor provecho?
Hola, a ver si me podeis echar una mano en este tema, en el cual estoy muy, muy verde.
Tengo un familiar con un campo que ha sido incluido en el plan urbanistico del pueblo para construir casas en esa zona y quisiera saber qué le puede llegar a corresponder (o dónde o a quien dirigirme para informarme). Obviamente, ya que se le quita el campo, desearía obtener el mayor beneficio, y no se si por ejemplo, eso puede llegar a incluir derechos a conseguir alguna de las viviendas que se proyecta. El pueblo está en la provincia de Valencia.
Soy consciente que de momento proporciono poca información, pero si me decis qué información puede ser útil para una mejor respuesta, la puedo intentar conseguir.
Muchas gracias por adelantado.
Tengo un familiar con un campo que ha sido incluido en el plan urbanistico del pueblo para construir casas en esa zona y quisiera saber qué le puede llegar a corresponder (o dónde o a quien dirigirme para informarme). Obviamente, ya que se le quita el campo, desearía obtener el mayor beneficio, y no se si por ejemplo, eso puede llegar a incluir derechos a conseguir alguna de las viviendas que se proyecta. El pueblo está en la provincia de Valencia.
Soy consciente que de momento proporciono poca información, pero si me decis qué información puede ser útil para una mejor respuesta, la puedo intentar conseguir.
Muchas gracias por adelantado.
A ver, me he informado un poco más.
Al parecer esos terrenos se calificaron como urbanizables hace bastantes años, pero ahora (hace 1-2 años) ha salido una constructora que va a construir en ellos.
No entiendo la terminología (unidad de ejecución, Plan Parcial o General), aunque es posible que os sea clave para poder informarme (en tal caso, intentaré averiguarlo).
Una de las dudas que ya me ha trasladado es:
Al parecer, le corresponde una parte del solar (no sabemos si construido o sin construir y eso es algo que nos gustaría aclarar), pero, también al parecer, parte del terreno que le cogen, irá destinado a calle y no a vivienda.
Por ello, no le parece justo que le quiten (pongamos por ejemplo) 100 m2 de campo y le den un solar de sólo 50 m2 porque el resto de lo que le cogían era calle.
¿Es eso posible?¿Se puede hacer algo?
¿Por lo que me dices de que "los aprovechamientos se definen en el Plan Parcial, conforme a las determinaciones del Plan General" quieres decir que lo que le corresponde está escrito en el plan?
Muchas gracias.
Al parecer esos terrenos se calificaron como urbanizables hace bastantes años, pero ahora (hace 1-2 años) ha salido una constructora que va a construir en ellos.
No entiendo la terminología (unidad de ejecución, Plan Parcial o General), aunque es posible que os sea clave para poder informarme (en tal caso, intentaré averiguarlo).
Una de las dudas que ya me ha trasladado es:
Al parecer, le corresponde una parte del solar (no sabemos si construido o sin construir y eso es algo que nos gustaría aclarar), pero, también al parecer, parte del terreno que le cogen, irá destinado a calle y no a vivienda.
Por ello, no le parece justo que le quiten (pongamos por ejemplo) 100 m2 de campo y le den un solar de sólo 50 m2 porque el resto de lo que le cogían era calle.
¿Es eso posible?¿Se puede hacer algo?
¿Por lo que me dices de que "los aprovechamientos se definen en el Plan Parcial, conforme a las determinaciones del Plan General" quieres decir que lo que le corresponde está escrito en el plan?
Muchas gracias.
más o menos, Pac, quiere decir eso
por lo que dices ahora, el modo de gestión sería compensación y no expropiación ... y le correspondería la misma proporción de aprovechamiento, respecto a la superficie de suelo aportado, que a cualquier otro afectado ... sin importar en absoluto si las calles, las plazas, las zonas verdes y las de equipamiento, afectan aparentemente en distinto grado a unas parcelas u otras
busca la ficha del Planeamiento y trascribe aquí su contenido ... y así podremos cuantificarte sus derechos
por lo que dices ahora, el modo de gestión sería compensación y no expropiación ... y le correspondería la misma proporción de aprovechamiento, respecto a la superficie de suelo aportado, que a cualquier otro afectado ... sin importar en absoluto si las calles, las plazas, las zonas verdes y las de equipamiento, afectan aparentemente en distinto grado a unas parcelas u otras
busca la ficha del Planeamiento y trascribe aquí su contenido ... y así podremos cuantificarte sus derechos
A ver, ¿te refieres a esto? Lo he sacado de la web del "Instituto Valenciano de Vivienda" en el apartado "Datos técnicos" del "Listado de actuaciones".
Descripción
Se delimita el sector "Horts de Llevant II" situado al Noreste del casco urbano del municipio al otro lado de la linea de FGV. El planeamiento propone un modelo de ordenación que alternando diversas tipologías -plurifamiliar en edificación abierta y unifamiliar adosada- permite conseguir espacios tanto públicos como privados de gran interés así como dar respuesta a la zona de unifamiliares adosadas colindante al sector. Las zonas verdes de nueva creación suponen una superficie de 13.103 m2, y el equipamiento ocupa un área de 9.766 m2. Aproximadamente el 45% de las viviendas del sector se destinará a la promoción de vivienda protegida, sobre los terrenos que el IVVSA será retribuido por su labor urbanizadora. No obstante el sistema de retribución mixto establecido en el PAI, en marzo de 2008 se practica comunicación fehaciente del art. 166 LUV para que los propietarios puedan optar por el pago en metálico o en terrenos y presentar garantía (dos meses).
Muchas gracias!!
Descripción
Se delimita el sector "Horts de Llevant II" situado al Noreste del casco urbano del municipio al otro lado de la linea de FGV. El planeamiento propone un modelo de ordenación que alternando diversas tipologías -plurifamiliar en edificación abierta y unifamiliar adosada- permite conseguir espacios tanto públicos como privados de gran interés así como dar respuesta a la zona de unifamiliares adosadas colindante al sector. Las zonas verdes de nueva creación suponen una superficie de 13.103 m2, y el equipamiento ocupa un área de 9.766 m2. Aproximadamente el 45% de las viviendas del sector se destinará a la promoción de vivienda protegida, sobre los terrenos que el IVVSA será retribuido por su labor urbanizadora. No obstante el sistema de retribución mixto establecido en el PAI, en marzo de 2008 se practica comunicación fehaciente del art. 166 LUV para que los propietarios puedan optar por el pago en metálico o en terrenos y presentar garantía (dos meses).
Muchas gracias!!
he llegado al PGOU municipal ... en el que habla que eso es un Plan Parcial anterior e incorporado, pero no veo datos urbanísticos
he llegado al D.O.G.V., del 12/05/98, que hace reseña al Plan Parcial, y la publicación de su aprobación en el D.O.P.V., en fecha 30/05/98 ... pero en el D.O.P.V. sólo hay sumarios desde abril del 98
para hacerte alguna indicación primera, darte una referencia inicial de qué convendría negociar, habría que conocer, como poco, los coeficientes de aprovechamiento global que tiene asignados
en cualquier caso mi recomendación es que pongas el asunto en manos de un arquitecto con un cierto grado de experiencia en temas de gestión urbanística (en principio podría ser cualquiera, pero no todos son iguales) ... porque, de lo visto, se deduce que IVVSA se ha encargado de gestionar y urbanizar, respetando los derechos de aprovechamiento de cada propietario, y cobrando sus obras y servicios en dinero o en suelo ... y, siendo así, habrá que analizar las posibilidades económicas de tu familiar y sus proyectos, lo que, contrastado con el aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho, el coste de las obras de urbanización y el valor de mercado del suelo urbanizado, podrá priorizar unas opciones sobre otras
he llegado al D.O.G.V., del 12/05/98, que hace reseña al Plan Parcial, y la publicación de su aprobación en el D.O.P.V., en fecha 30/05/98 ... pero en el D.O.P.V. sólo hay sumarios desde abril del 98
para hacerte alguna indicación primera, darte una referencia inicial de qué convendría negociar, habría que conocer, como poco, los coeficientes de aprovechamiento global que tiene asignados
en cualquier caso mi recomendación es que pongas el asunto en manos de un arquitecto con un cierto grado de experiencia en temas de gestión urbanística (en principio podría ser cualquiera, pero no todos son iguales) ... porque, de lo visto, se deduce que IVVSA se ha encargado de gestionar y urbanizar, respetando los derechos de aprovechamiento de cada propietario, y cobrando sus obras y servicios en dinero o en suelo ... y, siendo así, habrá que analizar las posibilidades económicas de tu familiar y sus proyectos, lo que, contrastado con el aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho, el coste de las obras de urbanización y el valor de mercado del suelo urbanizado, podrá priorizar unas opciones sobre otras
Perdona mi ignorancia, pero eso de "coeficientes de aprovechamiento global" dónde lo podria averiguar?
Respecto a lo de priorizar opciones, ya es tarde, pues, no me preguntes cómo ni por qué, ha dejado pasar la posibilidad de pagar en metálico sin valorar previamente todos los pros y contras.
Así que se va a pagar en terreno, y es ahi donde quisiera que sacara el máximo provecho...
Respecto a lo de priorizar opciones, ya es tarde, pues, no me preguntes cómo ni por qué, ha dejado pasar la posibilidad de pagar en metálico sin valorar previamente todos los pros y contras.
Así que se va a pagar en terreno, y es ahi donde quisiera que sacara el máximo provecho...
Deberías estar atento al Proyecto de Reparcelación, es en ese instrumento donde se reparten equitativamente las cargas y beneficios del planeamiento y donde se valora el suelo aportado y la adjudicación de tu nuevo solar con el aprovechamiento que le corresponde en función de tu aportación, una vez deducidos los costes de urbanización.
Tampoco deberías dejar de lado el Proyecto de Urbanización y sus costes, cuanto mayores sean estos menos suelo urbanizado te corresponderá y viceversa cuanto menor sea.
Lo dicho ya por Jecc, contacta con un buen técnico y si merece la pena, con un abogado especializado que defienda adecuadamente tus intereses.
Un saludo.
Tampoco deberías dejar de lado el Proyecto de Urbanización y sus costes, cuanto mayores sean estos menos suelo urbanizado te corresponderá y viceversa cuanto menor sea.
Lo dicho ya por Jecc, contacta con un buen técnico y si merece la pena, con un abogado especializado que defienda adecuadamente tus intereses.
Un saludo.
esto casi nos vuelve al principio
- en el ayuntamiento, o en el IVVSA, te darán el dato del aprovechamiento urbanístico
- es necesario saber lo que tu familiar ha pactado y, fundamentalmente, lo que ha firmado ... porque supongo que para el pago de la urbanización ya se habrá pactado un precio unitario en suelo ... y desconocemos si para el resto del aprovechamiento, el que excede del pago de los gastos de urbanización y gestión, ya firmó un acuerdo con el IVVSA, a precio ya pactado, o lo puede negociar con cualquier otro promotor interesado
- en el ayuntamiento, o en el IVVSA, te darán el dato del aprovechamiento urbanístico
- es necesario saber lo que tu familiar ha pactado y, fundamentalmente, lo que ha firmado ... porque supongo que para el pago de la urbanización ya se habrá pactado un precio unitario en suelo ... y desconocemos si para el resto del aprovechamiento, el que excede del pago de los gastos de urbanización y gestión, ya firmó un acuerdo con el IVVSA, a precio ya pactado, o lo puede negociar con cualquier otro promotor interesado
