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Expiración contrato alquiler local de 1.995.
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- Tema: Expiración contrato alquiler local de 1.995.
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Expiración contrato alquiler local de 1.995.
Buenos días:
Mi padre fallecido hace nueve meses, alquiló un local con fecha de Octubre de 1.995.
El contrato no tiene fecha de finalización.
¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?
¿Cómo lo haríamos?
¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?
Si así fuera, ¿cuál sería la cantidad?
En espera de respuesta, reciban un cordial saludo y felicitaciones por el funcionamiento del foro.
Gracias.
Mi padre fallecido hace nueve meses, alquiló un local con fecha de Octubre de 1.995.
El contrato no tiene fecha de finalización.
¿Podemos comunicar los herederos la expiración del mismo?
¿Cómo lo haríamos?
¿Tiene derecho el arrendatario a alguna indemnización?
Si así fuera, ¿cuál sería la cantidad?
En espera de respuesta, reciban un cordial saludo y felicitaciones por el funcionamiento del foro.
Gracias.
Sr. Catón:
Al no tener fecha de finalización tengo entendedio que será según la forma de pago (por año si se paga por año, por mes si se paga por mes ...)
En cuanto a la testamentaría está clara: mi madre es la usufructuaria de los bienes de mi padre.
Espero que con estos datos y la fecha de formalización de contrato (Octubre de 1.995) pueda haber aclarado más el asunto.
Agradecería respuesta.
Saludos.
Al no tener fecha de finalización tengo entendedio que será según la forma de pago (por año si se paga por año, por mes si se paga por mes ...)
En cuanto a la testamentaría está clara: mi madre es la usufructuaria de los bienes de mi padre.
Espero que con estos datos y la fecha de formalización de contrato (Octubre de 1.995) pueda haber aclarado más el asunto.
Agradecería respuesta.
Saludos.
Lo que usted dice es cierto. Pero puede estar más o menos claro, en función de la calidad del abogado de su inquilino. Que le puede dar muchos problemas.
En Derecho no hay nada matemático. Y su tema no se soluciona enviando un burofax.
Debe preparase para la batalla.
Una solución aconsejabe, sería hacer un nuevo contrato. Con el actual propietario, ( o usufructuario ). Aunque se mantuviese la misma renta, como punto de partida, las actualizaciones, estarían por redactar así cómo la extinción. Con eso conseguiría estar balo la vigencia de la L.A.U. 29/1994 , con la que lo pactado, en locales, tiene fuerza de Ley.
Con la fecha del contrato actual, se encuentra bajo la vigencia del llamado Decreto Boyer, que es muy problemático.
Acudir a un abogado a tiempo, y con tiempo, puede evitarle un tortuoso proceso judicial.
Y en mi opinión, esta situación hay que llevarla desde la negociación, y no será una negociación fácil.
Saludos.
En Derecho no hay nada matemático. Y su tema no se soluciona enviando un burofax.
Debe preparase para la batalla.
Una solución aconsejabe, sería hacer un nuevo contrato. Con el actual propietario, ( o usufructuario ). Aunque se mantuviese la misma renta, como punto de partida, las actualizaciones, estarían por redactar así cómo la extinción. Con eso conseguiría estar balo la vigencia de la L.A.U. 29/1994 , con la que lo pactado, en locales, tiene fuerza de Ley.
Con la fecha del contrato actual, se encuentra bajo la vigencia del llamado Decreto Boyer, que es muy problemático.
Acudir a un abogado a tiempo, y con tiempo, puede evitarle un tortuoso proceso judicial.
Y en mi opinión, esta situación hay que llevarla desde la negociación, y no será una negociación fácil.
Saludos.
El desistimiento contractual, es decir, la declaración unilateral de voluntad recepticia en virtud de la cual uno de los contratantes manifiesta desligarse de lasobligaciones contractuales asumidas, sólo puede ser algo excepcional ya que la regla general, recogida en el art. 1091 C.c. radica en la eficacia obligatoria de los contratos, que tienen «fuerza de ley» para las partes intervinientes. El fenómeno aparece casuística y fragmentariamente acogida en el C.c. -dice DIEZ PICAZO- con terminología heterogénea y equívoca, pudiendo afirmarse que la terminación de una relación obligatoria por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes sólo puede tener su fundamento en la concreta atribución a uno o ambos interesados de la facultad de extinguir la relación, bien como consecuencia de una expresa disposición legal o en virtud del negocio jurídico constitutivo de la obligación. El autor citado observa, que el problema se plantea como una tensión entre dos fuerzas o reglas contrarias; por un lado, aparece la idea de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede nunca dejarse al arbitrio de una de las partes; por otro se encuentra la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua.
DIEZ PICAZO llega a sostener que, aun en el caso de que la ley o el negocio jurídico no concedan una facultad semejante, puede admitirse la libre denuncia o desistimiento unilateral cuando la relación obligatoria reúna las siguientes características: Que sea duradera o de tracto sucesivo; 2 a) Que no tenga previsto un plazo de duración temporal, de modo que, de acuerdo con la ley y con el negocio jurídico, su duración haya de ser indefinida; y 3.') Que se trata de relaciones obligatorias en las que exista, de manera que al fundarse en la confianza, cuando ésta se frustra aparece como justa la posibilidad de poner fin a la relación.
No parece, en términos generales, que la relación arrendaticia urbana pueda, sin más, incluirse dentro de este grupo, ya que si bien se da siempre el primer requisito, el segundo será excepcional que concurra, y tampoco aparece con claridad el tercero.
Por tanto no puede afirmarse que la falta de un plazo de vencimiento contractual, por si mismo, sea una causa de resolución. Bajo la vigencia de la L.A.U 29/1994 , ante la transmisión mortis causa, el nuevo arrendador se subroga en la situación jurídica del primero.
En el supuesto que usted plantea, es necesario, analizar el contrato en su totalidad estudiando, otras posibles irregularidades que tengan cómo consecuencia la invalidez del contrato para el fin , que se pretendió.
Las actividades mercantiles, en locales comerciales deben observar normativas, administrativas que no siempre son cumplidas. Y que también son olvidadas, por el arrendador mientras cobra puntualmente su renta.
Ante una perspectiva litigiosa, es probable que un arrendatario, busque un local más adecuado a su actividad, que afrontar una posible adecuación, a las normativas administrativas vigentes.
Máxime en épocas de recesión, en los que comienza a apreciarse su repercusión en los precios de los arrendamientos.
Salvo mejor opinión.
Saludos.
DIEZ PICAZO llega a sostener que, aun en el caso de que la ley o el negocio jurídico no concedan una facultad semejante, puede admitirse la libre denuncia o desistimiento unilateral cuando la relación obligatoria reúna las siguientes características: Que sea duradera o de tracto sucesivo; 2 a) Que no tenga previsto un plazo de duración temporal, de modo que, de acuerdo con la ley y con el negocio jurídico, su duración haya de ser indefinida; y 3.') Que se trata de relaciones obligatorias en las que exista, de manera que al fundarse en la confianza, cuando ésta se frustra aparece como justa la posibilidad de poner fin a la relación.
No parece, en términos generales, que la relación arrendaticia urbana pueda, sin más, incluirse dentro de este grupo, ya que si bien se da siempre el primer requisito, el segundo será excepcional que concurra, y tampoco aparece con claridad el tercero.
Por tanto no puede afirmarse que la falta de un plazo de vencimiento contractual, por si mismo, sea una causa de resolución. Bajo la vigencia de la L.A.U 29/1994 , ante la transmisión mortis causa, el nuevo arrendador se subroga en la situación jurídica del primero.
En el supuesto que usted plantea, es necesario, analizar el contrato en su totalidad estudiando, otras posibles irregularidades que tengan cómo consecuencia la invalidez del contrato para el fin , que se pretendió.
Las actividades mercantiles, en locales comerciales deben observar normativas, administrativas que no siempre son cumplidas. Y que también son olvidadas, por el arrendador mientras cobra puntualmente su renta.
Ante una perspectiva litigiosa, es probable que un arrendatario, busque un local más adecuado a su actividad, que afrontar una posible adecuación, a las normativas administrativas vigentes.
Máxime en épocas de recesión, en los que comienza a apreciarse su repercusión en los precios de los arrendamientos.
Salvo mejor opinión.
Saludos.
Sr. Catón:
Gracias por su extensa aclaración del tema.
En este intervalo, he consultado a un abogado y entiende que podemos dar por finalizado el contrato en cualquier momento, ya que al no indicar fecha, ésta puede ser mensual, que es la forma en que el arrendatario abona el alquiler.
Por otro lado, indica que no ha lugar a indemnización alguna, aún cuando han pasado cinco años desde la formalización del contrato, ya que el mismo ha expirado, todo ello según la L.A.U de 1994.
¿Qúe le parece?
En espera de sus atentas noticias, reciba un saludo.
Gracias.
Gracias por su extensa aclaración del tema.
En este intervalo, he consultado a un abogado y entiende que podemos dar por finalizado el contrato en cualquier momento, ya que al no indicar fecha, ésta puede ser mensual, que es la forma en que el arrendatario abona el alquiler.
Por otro lado, indica que no ha lugar a indemnización alguna, aún cuando han pasado cinco años desde la formalización del contrato, ya que el mismo ha expirado, todo ello según la L.A.U de 1994.
¿Qúe le parece?
En espera de sus atentas noticias, reciba un saludo.
Gracias.
Mi compañero, sin duda está en lo cierto. Pero yo no lo tengo tan claro , que el arrendamiento sea mensual, por ser el pago mensual . Al estar afecto a I.V.A, las liquididaciones del impuesto para con la Hacienda Pública son trimestrales ( mod 300) , y el modelo 390 nos indica , el IVA tribitado en un año. Prueba documental con efecto similar puede ser el mod 110, con relacion a las retenciones efectuadas en los mismos plazos de tiempo.
A pesar de que mi compañero, le ha respondido correctamente, su inquilino tiene defensa, en un procredimiento judicial que habría de verse por el cauce ordinario.
Agradecido por su atención doy por finalizado este diálogo.
Saludos.
www.elalquiler.net
A pesar de que mi compañero, le ha respondido correctamente, su inquilino tiene defensa, en un procredimiento judicial que habría de verse por el cauce ordinario.
Agradecido por su atención doy por finalizado este diálogo.
Saludos.
www.elalquiler.net
