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Respecto de la calificación del crédito, hay un auténtico galimatías en la Ley, y los Administradores Concursales aplican diversos criterios.
Tratándose de contratos de compraventa vigentes de inmuebles sobre plano, consideran que se trata de créditos condicionales (art. 87.1 supuestos especiales de reconocimiento en contratos sometidos a condición resolutoria).
En la Ley se prevé que la calificación del crédito se haga en beneficio del concurso, pero yo entiendo (no se si con buen criterio) que todos los acreedores en idéntica situación (en el caso de compradores de viviendas, con entrega de cantidades anticipadas) han de tener la misma consideración en sus créditos, y que si se ha adelantado cantidades y la concursada incumple, antes o después de la declaración de concurso, y se solicita la resolución contractual, dichas cantidades han de ser devueltas, con independencia del concurso, es decir, con cargo a la masa.
¿Pero, y en el interin de esa resolución? ¿Resuelve ese problema el art. 87.1 LC? ¿Contempla una situación provisional hasta que se resuelva por alguna de las partes o quede cumplido por la concursada? ¿El art. 62.4 LC distorsiona la solución al diferenciar las cantidades vencidas de las no vencidas, como diferentes tipo de crédito de un mismo contrato?
Realmente no está nada claro.
Viendo 1 - 20 de 21 comentarios
Un supuesto relacionado y muy interesante es el de permuta de solar por obra futura. Y es interesante porque sufre un agravio comparativo respecto de los compradores sobre plano, de considerarlos a éstos como contratos en vigor. Aquí la obligación del permutante está cumplida (salvo alguna formalidad en ciertos casos), por lo que no se puede calificar como contrato vivo, sería acreedor contra la masa de cosa cierta. Eso significa que el que puso el solar no cobra nada, los compradores sobre plano puede que si, incluso con suerte sus viviendas.
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Precisamente tengo un cliente en esa situación: permutó un solar por un par de pisos y están a falta de terminar la instalación eléctrica. No sé aún si se personó en el concurso. El caso es que tiene las escrituras. Me pregunta (no sé si le entiendo bien) si el banco adjudicatario del edificio donde están esos dos pisos tiene el deber de terminarlos o de indemnizar por cantidad equivalente al precio de la obra pendiente.
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Precisamente tengo un cliente en esa situación: permutó un solar por un par de pisos y están a falta de terminar la instalación eléctrica. No sé aún si se personó en el concurso. El caso es que tiene las escrituras. Me pregunta (no sé si le entiendo bien) si el banco adjudicatario del edificio donde están esos dos pisos tiene el deber de terminarlos o de indemnizar por cantidad equivalente al precio de la obra pendiente.
Hola compañeros, rescato el tema y reavivo el debate, si puede ser, porque me parece más que interesante y actual el asunto que se discute. Precisamente tengo ahora encima de la mesa uno como este asunto: clientes que han adquirido sobre plano y que por el transcurso del tiempo tienen ya vencido el plazo de entrega, por lo que la obligacion está vencida y la promoción sin terminar, al 95%. Creéis que debo comunicar mi crédito? Todavía no ha emitido su informe la administradora concursal.
Gracias y saludos.
Gracias y saludos.
Estimado compañero,
Gracias por tu brillante respuesta;
Creo, en aras a los intereses de mis defendidos y en virtud de lo debatido y la recientes sentencias, entre otras la del juzgado de lo mercantil que, voy a "insinuar" la existencia de un contrato a la administración de la concursada, y dado que la administración seguro que me lo calificará como "contingente con vocación de ordinario" a la fecha de su incumplimiento promoveré la resolución ante el Juez de lo Mercantil para "convertir"el contrato en un crédito frente a la masa.
Estoy "enganchándome" a este debate.
Gracias
Gracias por tu brillante respuesta;
Creo, en aras a los intereses de mis defendidos y en virtud de lo debatido y la recientes sentencias, entre otras la del juzgado de lo mercantil que, voy a "insinuar" la existencia de un contrato a la administración de la concursada, y dado que la administración seguro que me lo calificará como "contingente con vocación de ordinario" a la fecha de su incumplimiento promoveré la resolución ante el Juez de lo Mercantil para "convertir"el contrato en un crédito frente a la masa.
Estoy "enganchándome" a este debate.
Gracias
Yo parto de que el contrato está vivo, y si es bilateral, contiene obligaciones para las dos partes y están pendientes de cumplimiento para ambos, no entiendo la cabezoneria en forzar interpretaciones que escapan a la naturaleza del vínculo contractual y al sinalagma, y que además van en contra de la filosofía del concurso, que es la de la continuación de la actividad y la conservación de la masa. Para la masa es bueno que los contratos se terminen con la entrega de las viviendas, porque no de otra forma se obtiene mayor rendimiento para la masa. De ahí que, imaginemos una promoción terminada en un alto porcentaje de obra, si no se terminan no se liberan certificaciones, no se percibe el precio restante de las ventas y la concusada queda en su activo con unos inmuebles inservibles. De terminarse, liberan certificaciones y obtienen el importe del precio restante. ¿Interés en que el juez recomponga un contrato que se pretende resolver por incumplimiento? Pues desde esta óptica todo el que pueda haber, si la administración concursal informa en ese sentido.
¿Qué interés se puede tener en calificar como contra la masa los créditos de los compradores? Todo el habido y por haber, pero base legal ninguna. No estamos ante ninguno de los supuestos del art. 84 LC.
El contrato está vigente, no se ha incumplido (supongamos que todavia no)... lo que tenemos es una obligación sometida a plazo frente a la obligación nuestra de terminar de pagar el resto del precio. Entender, como dice la administración concursal en este caso, que es un crédito contingente con vocación de ordinario.... creo que es desconocer la teoría de obligaciones desde los conceptos más esenciales, porque no se es acreedor de ninguna cuantía dineraria, no hasta que no se resuelva, y en ese mismo momento nace una obligación dineraria ex art. 1124 CC, pero no antes. Antes se es acreedor de un bien, de una cosa, y queda pendiente mi obligación de pagar... y eso dice la LC que es un contrato de los regulados en los arts. 61 a 63 LC. Si lo entendemos como dice la administración concursal, que estamos ante créditos contingentes, que puede estar muy bien si no hay masa y la poca que puede haber para cobrar la misma administración depende de que califiquemos los contratos como créditos contingentes y, por tanto concursales, como se puede explicar que, no cumplidos los contratos por la concursada, se resuelvan los contratos. O el contrato estaba cumplido por una de las partes a la declaració nde concurso y lo que se hace es integrar en la masa (activa o pasiva) el crédito resultante, o estaba en vigor el contrato y se rige por los arts. 61 a 63 LC, esto es, sigue vigente y para él "no hay concurso". Y, además, como explicar que el crédito dinerario indemnizatorio posterior se pueda calificar anterior, si no había nacido antes de la declaración de concurso.
Un supuesto relacionado y muy interesante es el de permuta de solar por obra futura. Y es interesante porque sufre un agravio comparativo respecto de los compradores sobre plano, de considerarlos a éstos como contratos en vigor. Aquí la obligación del permutante está cumplida (salvo alguna formalidad en ciertos casos), por lo que no se puede calificar como contrato vivo, sería acreedor contra la masa de cosa cierta. Eso significa que el que puso el solar no cobra nada, los compradores sobre plano puede que si, incluso con suerte sus viviendas.
En unas ponencias celebradas en Granada en las que participó Presencia Crespo, magistrado de Valencia, se mostró a favor de calificar a los compradores sobre plano del modo que y habló de la existencia de una ficción que se viene dando respecto de los contratos de permuta de solar por obra futura, a efectos de considerar no cumplidos los contratos por cualquier motivo y darles el mismo tratamiento en justicia que a los compradores sobre plano.
¿Qué interés se puede tener en calificar como contra la masa los créditos de los compradores? Todo el habido y por haber, pero base legal ninguna. No estamos ante ninguno de los supuestos del art. 84 LC.
El contrato está vigente, no se ha incumplido (supongamos que todavia no)... lo que tenemos es una obligación sometida a plazo frente a la obligación nuestra de terminar de pagar el resto del precio. Entender, como dice la administración concursal en este caso, que es un crédito contingente con vocación de ordinario.... creo que es desconocer la teoría de obligaciones desde los conceptos más esenciales, porque no se es acreedor de ninguna cuantía dineraria, no hasta que no se resuelva, y en ese mismo momento nace una obligación dineraria ex art. 1124 CC, pero no antes. Antes se es acreedor de un bien, de una cosa, y queda pendiente mi obligación de pagar... y eso dice la LC que es un contrato de los regulados en los arts. 61 a 63 LC. Si lo entendemos como dice la administración concursal, que estamos ante créditos contingentes, que puede estar muy bien si no hay masa y la poca que puede haber para cobrar la misma administración depende de que califiquemos los contratos como créditos contingentes y, por tanto concursales, como se puede explicar que, no cumplidos los contratos por la concursada, se resuelvan los contratos. O el contrato estaba cumplido por una de las partes a la declaració nde concurso y lo que se hace es integrar en la masa (activa o pasiva) el crédito resultante, o estaba en vigor el contrato y se rige por los arts. 61 a 63 LC, esto es, sigue vigente y para él "no hay concurso". Y, además, como explicar que el crédito dinerario indemnizatorio posterior se pueda calificar anterior, si no había nacido antes de la declaración de concurso.
Un supuesto relacionado y muy interesante es el de permuta de solar por obra futura. Y es interesante porque sufre un agravio comparativo respecto de los compradores sobre plano, de considerarlos a éstos como contratos en vigor. Aquí la obligación del permutante está cumplida (salvo alguna formalidad en ciertos casos), por lo que no se puede calificar como contrato vivo, sería acreedor contra la masa de cosa cierta. Eso significa que el que puso el solar no cobra nada, los compradores sobre plano puede que si, incluso con suerte sus viviendas.
En unas ponencias celebradas en Granada en las que participó Presencia Crespo, magistrado de Valencia, se mostró a favor de calificar a los compradores sobre plano del modo que y habló de la existencia de una ficción que se viene dando respecto de los contratos de permuta de solar por obra futura, a efectos de considerar no cumplidos los contratos por cualquier motivo y darles el mismo tratamiento en justicia que a los compradores sobre plano.
Estoy de acuerdo en la consideranción del Ponente de que el comprador, en tanto en cuanto no obtenga la resolución de su contrato no sea acreedor como tal, y una vez resuelto, será acreedor contra la masa.
No entiendo porqué otros compañeros lo califican directamente como crédito contra la masa.
Tampoco porqué la administración lo quiere calificar como contingente con vocación de ordinario
No entiendo porqué otros compañeros lo califican directamente como crédito contra la masa.
Tampoco porqué la administración lo quiere calificar como contingente con vocación de ordinario
CUARTO.- Sobre la alegada existencia de crédito contingente
Los demandantes sostienen que ostentan un crédito concursal contingente conforme al art. 87.3 LC . Como en dicho precepto se incluyen los créditos litigiosos y sometidos a condición suspensivo, descartando la primera posibilidad debería entenderse que el contrato de compraventa sobre plano con anticipo de parte del precio estaría sometida a condición. Es decir, sería un contrato que puede o no cumplirse, según concurra la condición suspensiva, que consistiría en que efectivamente el concursado pudiera realizar la obra y entregarla en el plazo previsto. De no cumplirse, el crédito a la restitución por dicho incumplimiento, más la indemnización de daños y perjuicios que deriva del art. 1.124 CCv , se concretaría como crédito.
Toda esta argumentación se sostiene en una ficción inasumible: que existe condición de algún tipo en un contrato de compraventa de cosa futura con anticipo de parte del precio. En dicho contrato no hay condición alguna, si entendemos, conforme a los arts. 1.113 a 1.115 CCv que condición es un acontecimiento futuro e incierto. La eficacia del contrato de compraventa no se supedita a ningún hecho futuro, y menos aún incierto, porque la finalización de la promoción inmobiliaria o de la construcción depende exclusivamente de la voluntad del vendedor. Si atiende sus obligaciones contractuales no habrá tal situación, y si no lo hace, incurrirá en incumplimiento que le será achacable en mayor o menor grado, pero en absoluto a la concurrencia de un acontecimiento que en nada es ajeno a su voluntad.
Desde luego las partes no sometieron las compraventas, como evidencian los contratos aportados, a condición. Que haya crisis económica, estallido de la burbuja inmobiliaria, depreciación del precio de los inmuebles, dificultades para obtener financiación para la construcción o para la adquisición de viviendas, no supone que la compra y venta se sometieran a condición en el sentido que dispone el Código Civil. Por lo tanto, pese a lo mantenido por el demandante no hay condición alguna ni incertidumbre que justifíque la calificación del crédito como concursal, ni siquiera con la cualidad de contingente.
QUINTO.- Crédito concursal dinerario
Otro argumento para entender concursal el crédito comunicado es que el art. 88.3 LC ordena que las prestaciones no dinerarias se computen por su valor o el del bien en la fecha de declaración del concurso. De ahí que se haya defendido que el comprador de vivienda con un contrato vigente se le deba reconocer como acreedor de un crédito concursal no dinerario.
Pero a la fecha del concurso no hay prestación no dineraria, porque hasta la fecha comprometida en los contratos, que no se alcanzará hasta dentro de varios meses, no hay crédito exigible. Cuando se alcance el momento pactado podrá exigirse la entrega de la vivienda, y si se produce, nunca habrá sido el comprador de la vivienda acreedor concursal. Si no se produce, se constatará el incumplimiento que da lugar a las consecuencias que admite nuestro Código Civil, es decir, podrá intimarse a que se atienda lo pactado o resolver el contrato, y en ambos casos, reclamar los daños y perjuicios que procedan. En tal caso, como se ha dicho, sería titular de un crédito contra la masa, no concursal.
No hay pues fundamento para aplicar el art. 88 LC , que tiene sentido para cuantificar una prestación no dineraria debida al tiempo de la declaración de concurso, pero no para intentar monetizar una obligación como la derivada del contrato de compraventa de un inmueble futuro con precio anticipado por el comprador, que no es dineraria, ni lo será salvo que proceda un crédito de restitución, por los mecanismos generales del derecho civil. Mecanismos que, en el concurso, se concretan en el art. 62.1 LC , con competencia reservada al juez del concurso en el art. 62.2. LC , y además en el específico del procedimiento concursal, por medio de la resolución "conveniente al interés del concurso" del párrafo segundo del art. 61.2 LC , llamada también resolución voluntaria en el art. 84.2.6º LC , que sólo cabe a iniciativa de la administración concursal o el concursado según los casos.
Los demandantes sostienen que ostentan un crédito concursal contingente conforme al art. 87.3 LC . Como en dicho precepto se incluyen los créditos litigiosos y sometidos a condición suspensivo, descartando la primera posibilidad debería entenderse que el contrato de compraventa sobre plano con anticipo de parte del precio estaría sometida a condición. Es decir, sería un contrato que puede o no cumplirse, según concurra la condición suspensiva, que consistiría en que efectivamente el concursado pudiera realizar la obra y entregarla en el plazo previsto. De no cumplirse, el crédito a la restitución por dicho incumplimiento, más la indemnización de daños y perjuicios que deriva del art. 1.124 CCv , se concretaría como crédito.
Toda esta argumentación se sostiene en una ficción inasumible: que existe condición de algún tipo en un contrato de compraventa de cosa futura con anticipo de parte del precio. En dicho contrato no hay condición alguna, si entendemos, conforme a los arts. 1.113 a 1.115 CCv que condición es un acontecimiento futuro e incierto. La eficacia del contrato de compraventa no se supedita a ningún hecho futuro, y menos aún incierto, porque la finalización de la promoción inmobiliaria o de la construcción depende exclusivamente de la voluntad del vendedor. Si atiende sus obligaciones contractuales no habrá tal situación, y si no lo hace, incurrirá en incumplimiento que le será achacable en mayor o menor grado, pero en absoluto a la concurrencia de un acontecimiento que en nada es ajeno a su voluntad.
Desde luego las partes no sometieron las compraventas, como evidencian los contratos aportados, a condición. Que haya crisis económica, estallido de la burbuja inmobiliaria, depreciación del precio de los inmuebles, dificultades para obtener financiación para la construcción o para la adquisición de viviendas, no supone que la compra y venta se sometieran a condición en el sentido que dispone el Código Civil. Por lo tanto, pese a lo mantenido por el demandante no hay condición alguna ni incertidumbre que justifíque la calificación del crédito como concursal, ni siquiera con la cualidad de contingente.
QUINTO.- Crédito concursal dinerario
Otro argumento para entender concursal el crédito comunicado es que el art. 88.3 LC ordena que las prestaciones no dinerarias se computen por su valor o el del bien en la fecha de declaración del concurso. De ahí que se haya defendido que el comprador de vivienda con un contrato vigente se le deba reconocer como acreedor de un crédito concursal no dinerario.
Pero a la fecha del concurso no hay prestación no dineraria, porque hasta la fecha comprometida en los contratos, que no se alcanzará hasta dentro de varios meses, no hay crédito exigible. Cuando se alcance el momento pactado podrá exigirse la entrega de la vivienda, y si se produce, nunca habrá sido el comprador de la vivienda acreedor concursal. Si no se produce, se constatará el incumplimiento que da lugar a las consecuencias que admite nuestro Código Civil, es decir, podrá intimarse a que se atienda lo pactado o resolver el contrato, y en ambos casos, reclamar los daños y perjuicios que procedan. En tal caso, como se ha dicho, sería titular de un crédito contra la masa, no concursal.
No hay pues fundamento para aplicar el art. 88 LC , que tiene sentido para cuantificar una prestación no dineraria debida al tiempo de la declaración de concurso, pero no para intentar monetizar una obligación como la derivada del contrato de compraventa de un inmueble futuro con precio anticipado por el comprador, que no es dineraria, ni lo será salvo que proceda un crédito de restitución, por los mecanismos generales del derecho civil. Mecanismos que, en el concurso, se concretan en el art. 62.1 LC , con competencia reservada al juez del concurso en el art. 62.2. LC , y además en el específico del procedimiento concursal, por medio de la resolución "conveniente al interés del concurso" del párrafo segundo del art. 61.2 LC , llamada también resolución voluntaria en el art. 84.2.6º LC , que sólo cabe a iniciativa de la administración concursal o el concursado según los casos.
SEXTO.- Crédito ordinario a la restitución
Finalmente no hay crédito ordinario, en el sentido del art. 89.3 LC , por el importe del precio satisfecho por el comprador hasta el momento de la declaración de concurso. Aunque éste pueda apartarse del contrato con la pérdida que pueda comportar la existencia de arras penitenciales, o el comprador lo haga con la pérdida que proceda, no tiene el adquirente derecho al importe anticipado salvo que se hubiera resuelto antes de la declaración de concurso el contrato de compraventa, y estuviera pendiente la devolución del crédito restitutorio que la resolución genera. Pero ese no es el caso.
El derecho del comprador, conforme al contrato, es a la prestación debida, que en este caso es la entrega de la vivienda, garaje, trastero o en general inmueble objeto de la compraventa. Así se deriva del art. 61.2 LC que ha disciplinado uno de los efectos más singulares de la declaración de concurso, como advierte la Exposición de Motivos y se ha destacado por toda la doctrina.
SEPTIMO.- La prestación debida a los compradores
Como consecuencia de todo lo dicho hasta aquí hay que concluir que los demandantes no son acreedores del concurso, al menos en estos momentos. Lo serán en el futuro, si la deudora concursada no cumple su obligación contractual, la entrega de los inmuebles objeto de los distintos contratos de compraventa en las fechas convenidas. Pero la declaración de concurso no constituye una declaración de incumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del deudor concursado.
Los riesgos que anuncia la demanda son conjurados por la regulación de la Ley Concursal y el Código Civil, en materia de obligaciones y contratos. Si los compradores se ven demandados por el concursado por impago del precio, podrá oponer las correspondientes excepciones de contrato no cumplido, no debidamente cumplido y, en una situación concursal como la presente, de riesgo de incumplimiento. Atendiendo al régimen general de las obligaciones del Código Civil, no hay razón para temer que el deudor concursado no cumpla y sin embargo pretenda exigir que lo hagan los compradores.
Si quien no cumple con su obligación contractual durante el concurso es el deudor, los compradores disponen de la facultad de resolución por incumplimiento del art. 61.2 LC , que es la genérica del art. 1.124 CCv aunque limitada a circunstancias posteriores a la declaración de concurso, por ser de tracto único el contrato de compraventa y, en consecuencia, inoponible el incumplimiento anterior a dicha declaración. Aunque no puedan los compradores no insolventes instar la resolución "conveniente al interés del concurso", siguen disponiendo de la facultad de resolución por incumplimiento.
La consecuencia, en tal caso, es que podrían alcanzar la condición de acreedores de créditos contra la masa, pues así se estipula en el art. 61.4 LC y 84.2.6º LC. Una posición, en consecuencia, más ventajosa que la de acreedor concursal que pretenden. Por todo ello procede la desestimación de la impugnación de la exclusión de los créditos comunicados.
OCTAVO.- Costas
No hay méritos para su imposición conforme al art. 196 de la LC , puesto que en situaciones semejantes se ha utilizado el criterio defendido por los demandantes, sin que exista hasta ahora un criterio sentado y constante de los tribunales, de modo que las dudas de derecho determinan esta decisión.
Finalmente no hay crédito ordinario, en el sentido del art. 89.3 LC , por el importe del precio satisfecho por el comprador hasta el momento de la declaración de concurso. Aunque éste pueda apartarse del contrato con la pérdida que pueda comportar la existencia de arras penitenciales, o el comprador lo haga con la pérdida que proceda, no tiene el adquirente derecho al importe anticipado salvo que se hubiera resuelto antes de la declaración de concurso el contrato de compraventa, y estuviera pendiente la devolución del crédito restitutorio que la resolución genera. Pero ese no es el caso.
El derecho del comprador, conforme al contrato, es a la prestación debida, que en este caso es la entrega de la vivienda, garaje, trastero o en general inmueble objeto de la compraventa. Así se deriva del art. 61.2 LC que ha disciplinado uno de los efectos más singulares de la declaración de concurso, como advierte la Exposición de Motivos y se ha destacado por toda la doctrina.
SEPTIMO.- La prestación debida a los compradores
Como consecuencia de todo lo dicho hasta aquí hay que concluir que los demandantes no son acreedores del concurso, al menos en estos momentos. Lo serán en el futuro, si la deudora concursada no cumple su obligación contractual, la entrega de los inmuebles objeto de los distintos contratos de compraventa en las fechas convenidas. Pero la declaración de concurso no constituye una declaración de incumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del deudor concursado.
Los riesgos que anuncia la demanda son conjurados por la regulación de la Ley Concursal y el Código Civil, en materia de obligaciones y contratos. Si los compradores se ven demandados por el concursado por impago del precio, podrá oponer las correspondientes excepciones de contrato no cumplido, no debidamente cumplido y, en una situación concursal como la presente, de riesgo de incumplimiento. Atendiendo al régimen general de las obligaciones del Código Civil, no hay razón para temer que el deudor concursado no cumpla y sin embargo pretenda exigir que lo hagan los compradores.
Si quien no cumple con su obligación contractual durante el concurso es el deudor, los compradores disponen de la facultad de resolución por incumplimiento del art. 61.2 LC , que es la genérica del art. 1.124 CCv aunque limitada a circunstancias posteriores a la declaración de concurso, por ser de tracto único el contrato de compraventa y, en consecuencia, inoponible el incumplimiento anterior a dicha declaración. Aunque no puedan los compradores no insolventes instar la resolución "conveniente al interés del concurso", siguen disponiendo de la facultad de resolución por incumplimiento.
La consecuencia, en tal caso, es que podrían alcanzar la condición de acreedores de créditos contra la masa, pues así se estipula en el art. 61.4 LC y 84.2.6º LC. Una posición, en consecuencia, más ventajosa que la de acreedor concursal que pretenden. Por todo ello procede la desestimación de la impugnación de la exclusión de los créditos comunicados.
OCTAVO.- Costas
No hay méritos para su imposición conforme al art. 196 de la LC , puesto que en situaciones semejantes se ha utilizado el criterio defendido por los demandantes, sin que exista hasta ahora un criterio sentado y constante de los tribunales, de modo que las dudas de derecho determinan esta decisión.
TERCERO.- Sobre la existencia del crédito concursal
La pretensión de los acreedores es que su crédito es concursal. Sin embargo, admiten que se trata de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Es decir, el supuesto regulado en el art. 61.2 LC , que ha previsto que no se vean afectados por la simple declaración de concurso, coherente con la previsión del art. 44 que dispone la continuidad de la actividad empresarial.
Un contrato de compraventa como los aportados por la administración concursal con su contestación no pueden situarse en la previsión del art. 61.1 LC , porque ninguna de las partes ha cumplido íntegramente sus obligaciones. Ni el comprador ha satisfecho la totalidad del precio, ni el vendedor ha entregado aún la vivienda. Por el contrario hay obligaciones recíprocas pendientes, pago del precio y entrega de la vivienda, en el momento en que se declaró el concurso.
Esto supone, al menos mientras no se acuerde el cese de la actividad, que el comprador debe seguir atendiendo el precio en los plazos previstos, y el vendedor tendrá que continuar la edificación, con cargo a la masa, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales, situación que la doctrina ha definido como "contrato de la masa".
Como dice la administración concursal, no hay crédito alguno, porque nada se adeuda, hasta que llegue el término convenido, a los compradores. No obstante habrá que matizar que es preciso que la concursada continúe, en cumplimiento de su contrato, la promoción inmobiliaria que ha comprometido en el municipio cántabro de Colindres. Si después de declarado el concurso no lo hiciera (los incumplimientos anteriores sólo pueden esgrimirse en contractos de tracto sucesivo, cualidad que no es propia de la compraventa), los compradores quedarían habilitados para instar la resolución de los contratos por incumplimiento, conforme al art. 62.1 LC , convirtiéndose efectivamente en acreedores, pero a la restitución de las cantidades que procedan e indemnización de daños y perjuicios, conforme a los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil (CCv), crédito a la restitución que el art. 84.2.6º LC considera contra la masa.
No quieren los demandantes tener dicha consideración sino que prefieren la de acreedores concursales, aunque sea con la calificación de contingente. Efectivamente hay precedentes en que las administraciones concursales de grandes concursos sostienen esa calificación, aunque antes refieren que se tratan de contratos de compraventa con obligaciones recíprocas pendientes. En este la administración concursal de RESIDENCIAL VIVIENDAS DEL CANTABRICO S.L. no reconoce ni siquiera la condición de crédito contingente, considerando aplicable exclusivamente el art. 61.2 LC .
Se comparte su criterio, pues como se ha explicado, el crédito a la prestación, es decir, el derecho a recibir la vivienda, garaje o trastero objeto del contrato de compraventa, no es un crédito concursal, ni puede por ello incluirse en la lista de acreedores.
La pretensión de los acreedores es que su crédito es concursal. Sin embargo, admiten que se trata de un contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento por ambas partes. Es decir, el supuesto regulado en el art. 61.2 LC , que ha previsto que no se vean afectados por la simple declaración de concurso, coherente con la previsión del art. 44 que dispone la continuidad de la actividad empresarial.
Un contrato de compraventa como los aportados por la administración concursal con su contestación no pueden situarse en la previsión del art. 61.1 LC , porque ninguna de las partes ha cumplido íntegramente sus obligaciones. Ni el comprador ha satisfecho la totalidad del precio, ni el vendedor ha entregado aún la vivienda. Por el contrario hay obligaciones recíprocas pendientes, pago del precio y entrega de la vivienda, en el momento en que se declaró el concurso.
Esto supone, al menos mientras no se acuerde el cese de la actividad, que el comprador debe seguir atendiendo el precio en los plazos previstos, y el vendedor tendrá que continuar la edificación, con cargo a la masa, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales, situación que la doctrina ha definido como "contrato de la masa".
Como dice la administración concursal, no hay crédito alguno, porque nada se adeuda, hasta que llegue el término convenido, a los compradores. No obstante habrá que matizar que es preciso que la concursada continúe, en cumplimiento de su contrato, la promoción inmobiliaria que ha comprometido en el municipio cántabro de Colindres. Si después de declarado el concurso no lo hiciera (los incumplimientos anteriores sólo pueden esgrimirse en contractos de tracto sucesivo, cualidad que no es propia de la compraventa), los compradores quedarían habilitados para instar la resolución de los contratos por incumplimiento, conforme al art. 62.1 LC , convirtiéndose efectivamente en acreedores, pero a la restitución de las cantidades que procedan e indemnización de daños y perjuicios, conforme a los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil (CCv), crédito a la restitución que el art. 84.2.6º LC considera contra la masa.
No quieren los demandantes tener dicha consideración sino que prefieren la de acreedores concursales, aunque sea con la calificación de contingente. Efectivamente hay precedentes en que las administraciones concursales de grandes concursos sostienen esa calificación, aunque antes refieren que se tratan de contratos de compraventa con obligaciones recíprocas pendientes. En este la administración concursal de RESIDENCIAL VIVIENDAS DEL CANTABRICO S.L. no reconoce ni siquiera la condición de crédito contingente, considerando aplicable exclusivamente el art. 61.2 LC .
Se comparte su criterio, pues como se ha explicado, el crédito a la prestación, es decir, el derecho a recibir la vivienda, garaje o trastero objeto del contrato de compraventa, no es un crédito concursal, ni puede por ello incluirse en la lista de acreedores.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Fundamento de los hechos probados
A la conclusión de hechos probados se ha llegado, conforme a los arts. 209.3 y 218 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), aplicable por la previsión de la Disposición Final 5ª de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC), que establece que la norma adjetiva tendrá carácter de derecho procesal supletorio respecto de la regulación concursal, tras analizar conjuntamente el resultado de la prueba practicada, teniendo en cuenta también, en cuanto a los no probados, lo dispuesto en el art. 217 de la misma norma.
El hecho probado se desprende de la documentación que las partes han aportado con demanda y contestación, y del reconocimiento de los hechos aducidos por una y otra, ya que sólo hay discrepancia respecto a la calificación del crédito.
Lo demás se deriva del resto de la prueba practicada, valorada conjunta y críticamente.
SEGUNDO.- Los términos del litigio
La cuestión que se suscita es recurrente en los procedimientos concursales en los que promotoras o constructoras son declaradas en concurso. Los demandantes son compradores de unas viviendas, garajes y trasteros, que la concursada se ha comprometido mediante contrato privado a entregar a 42 meses vista desde su celebración que tuvo lugar a principios del año 2008. Ya se ha entregado parte de precio, que se va a abonar en momentos diversos hasta el 20 o 30 %, según los casos, debiendo atenderse la totalidad del restante 80 o 70 % cuando se otorgue escritura pública de compraventa.
Siguiendo la estela de lo propuesto en otros concursos de empresas constructoras inmobiliarias (se aportan los informes de MARTINSA-FADESA y URAZCA), el demandante propone la calificación como crédito contingente de las cantidades satisfechas hasta ese momento, junto con una penalización del 12 % prevista en los contratos privados. La administración concursal, sin embargo, no los ha incluido, aplicando la previsión del art. 61.2 LC , pues entiende que no hay crédito concursal.
Se plantea en consecuencia si es admisible la pretensión de considerar los créditos como concursales, y si fuera así, la calificación que merezcan, pues la pretendida contingencia se extiende incluso al importe por cláusula penal, sin que se haya explicado la razón por la que para estos últimos no proceda subordinación del crédito conforme al art. 92.4º LC .
PRIMERO.- Fundamento de los hechos probados
A la conclusión de hechos probados se ha llegado, conforme a los arts. 209.3 y 218 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), aplicable por la previsión de la Disposición Final 5ª de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC), que establece que la norma adjetiva tendrá carácter de derecho procesal supletorio respecto de la regulación concursal, tras analizar conjuntamente el resultado de la prueba practicada, teniendo en cuenta también, en cuanto a los no probados, lo dispuesto en el art. 217 de la misma norma.
El hecho probado se desprende de la documentación que las partes han aportado con demanda y contestación, y del reconocimiento de los hechos aducidos por una y otra, ya que sólo hay discrepancia respecto a la calificación del crédito.
Lo demás se deriva del resto de la prueba practicada, valorada conjunta y críticamente.
SEGUNDO.- Los términos del litigio
La cuestión que se suscita es recurrente en los procedimientos concursales en los que promotoras o constructoras son declaradas en concurso. Los demandantes son compradores de unas viviendas, garajes y trasteros, que la concursada se ha comprometido mediante contrato privado a entregar a 42 meses vista desde su celebración que tuvo lugar a principios del año 2008. Ya se ha entregado parte de precio, que se va a abonar en momentos diversos hasta el 20 o 30 %, según los casos, debiendo atenderse la totalidad del restante 80 o 70 % cuando se otorgue escritura pública de compraventa.
Siguiendo la estela de lo propuesto en otros concursos de empresas constructoras inmobiliarias (se aportan los informes de MARTINSA-FADESA y URAZCA), el demandante propone la calificación como crédito contingente de las cantidades satisfechas hasta ese momento, junto con una penalización del 12 % prevista en los contratos privados. La administración concursal, sin embargo, no los ha incluido, aplicando la previsión del art. 61.2 LC , pues entiende que no hay crédito concursal.
Se plantea en consecuencia si es admisible la pretensión de considerar los créditos como concursales, y si fuera así, la calificación que merezcan, pues la pretendida contingencia se extiende incluso al importe por cláusula penal, sin que se haya explicado la razón por la que para estos últimos no proceda subordinación del crédito conforme al art. 92.4º LC .
Esto publica hoy la editorial La Ley.
Juzgado de lo Mercantil N°.. 1 de Bilbao, Sentencia de 21 Sep. 2009, proc. 424/2009
Ponente: Rodríguez Achutegui, Edmundo.
Nº de Sentencia: 591/2009
Nº de Recurso: 424/2009
Jurisdicción: CIVIL
Diario La Ley, Nº 7293, Sección Jurisprudencia, 27 Nov. 2009, Año XXX, Editorial LA LEY
LA LEY 187072/2009
Exclusión de la lista de acreedores del crédito que ostentan quienes compraron una vivienda futura a la promotora inmobiliaria declarada en concurso
Cabecera
PROCEDIMIENTO CONCURSAL. Concurso de una promotora-constructora. Impugnación de la lista de acreedores. Los demandantes compraron a la concursada unas viviendas futuras y pretenden la inclusión de su crédito en la lista de acreedores. Sin embargo, tal pretensión no es admisible. El crédito a la prestación, es decir, el derecho a recibir la vivienda objeto del contrato de compraventa, no es un crédito concursal, ni puede por ello incluirse en la lista de acreedores. Es preciso que la concursada continúe la promoción inmobiliaria. Si después de declarado el concurso no lo hiciera, los compradores quedarían habilitados para instar la resolución de los contratos por incumplimiento, convirtiéndose efectivamente en acreedores, pero a la restitución de las cantidades que procedan e indemnización de daños y perjuicios, crédito a la restitución que la Ley Concursal considera contra la masa. Tampoco puede considerarse el crédito de los demandantes como sometido a condición suspensiva por lo que no puede ser reconocido en el concurso como crédito contingente. Y tampoco puede considerarse como crédito concursal no dinerario porque a la fecha del concurso no hay prestación no dineraria.
Resumen de antecedentes y Sentido del fallo
El Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Bilbao desestima la demanda de impugnación de la lista de acreedores que no incluyó el crédito de los demandantes.
Juzgado de lo Mercantil N°.. 1 de Bilbao, Sentencia de 21 Sep. 2009, proc. 424/2009
Ponente: Rodríguez Achutegui, Edmundo.
Nº de Sentencia: 591/2009
Nº de Recurso: 424/2009
Jurisdicción: CIVIL
Diario La Ley, Nº 7293, Sección Jurisprudencia, 27 Nov. 2009, Año XXX, Editorial LA LEY
LA LEY 187072/2009
Exclusión de la lista de acreedores del crédito que ostentan quienes compraron una vivienda futura a la promotora inmobiliaria declarada en concurso
Cabecera
PROCEDIMIENTO CONCURSAL. Concurso de una promotora-constructora. Impugnación de la lista de acreedores. Los demandantes compraron a la concursada unas viviendas futuras y pretenden la inclusión de su crédito en la lista de acreedores. Sin embargo, tal pretensión no es admisible. El crédito a la prestación, es decir, el derecho a recibir la vivienda objeto del contrato de compraventa, no es un crédito concursal, ni puede por ello incluirse en la lista de acreedores. Es preciso que la concursada continúe la promoción inmobiliaria. Si después de declarado el concurso no lo hiciera, los compradores quedarían habilitados para instar la resolución de los contratos por incumplimiento, convirtiéndose efectivamente en acreedores, pero a la restitución de las cantidades que procedan e indemnización de daños y perjuicios, crédito a la restitución que la Ley Concursal considera contra la masa. Tampoco puede considerarse el crédito de los demandantes como sometido a condición suspensiva por lo que no puede ser reconocido en el concurso como crédito contingente. Y tampoco puede considerarse como crédito concursal no dinerario porque a la fecha del concurso no hay prestación no dineraria.
Resumen de antecedentes y Sentido del fallo
El Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Bilbao desestima la demanda de impugnación de la lista de acreedores que no incluyó el crédito de los demandantes.
Estimados compañeros,
En primer lugar, gracias por vuestras brillantes respuestas.
En el día de ayer tuve una conversación con el abogado de la Administración concursal. Me indica que tienen intención de calificar la situación de los compradores de viviendas quienes todavía no tienen cumplida la fecha de entrega como "crédito contingente con vocación de ordinario".
Yo me decanto, en interés de mis clientes de calificarlo como "crédito contingente" a la espera de resolver el contrato en el Juzgado de lo Mercantil y según tengo entendido, tener un crédito contra la masa.
Hablando con otros compañeros me indican que lo van a calificar directamente como "crédito contra la masa", intentando "saltarse" la resolución contractual, es algo que no entiendo.
Por último, y aprovechando vuestra amabilidad, como cuantificaríais el crédito, por el importe total del contrato?por las cantidades entregadas?
Muchísimas gracias
En primer lugar, gracias por vuestras brillantes respuestas.
En el día de ayer tuve una conversación con el abogado de la Administración concursal. Me indica que tienen intención de calificar la situación de los compradores de viviendas quienes todavía no tienen cumplida la fecha de entrega como "crédito contingente con vocación de ordinario".
Yo me decanto, en interés de mis clientes de calificarlo como "crédito contingente" a la espera de resolver el contrato en el Juzgado de lo Mercantil y según tengo entendido, tener un crédito contra la masa.
Hablando con otros compañeros me indican que lo van a calificar directamente como "crédito contra la masa", intentando "saltarse" la resolución contractual, es algo que no entiendo.
Por último, y aprovechando vuestra amabilidad, como cuantificaríais el crédito, por el importe total del contrato?por las cantidades entregadas?
Muchísimas gracias
El criterio que ha expuesto Manzano creo que es el que se va a imponer. Es cierto que vendrá una reforma para el próximo año pero mientras tanto lo razonable es comunicar al Juzgado la existencia del contrato.
Ahora bien, quizás el debate se pueda abrir a otro matiz. Considerando en algunos casos la caída del precio de la vivienda , es posible que el precio de adquisición sobre plano sea superior al precio actual de mercado. ¿cuando interesa la resolución contractual al comprador? ¿Esperar al concurso para que sea masa y pelearlo en un incidente? a la concursada no le interesa la resolución porque pierde un comprador - y hoy en día no hay muchos- y dificulta el crédito promotor por el mismo motivo.
No hay que perder de vista que la resolución del juez no es constitutiva de la resolución sino que es declarativa, por lo que si se va a producir la continuación de la promoción y por lo tanto vas a cobrar parte quizás te pueda interesar defender que la resolución es anterior, y ahí no creo que el juez pueda declarar la rehabilitación del contrato¿es así?
Ya sé que manzano acaba de poner que el juez puede recomponer el contrato, pero en un caso así no lo tengo claro. Entiendo que es más para supuestos de proveedores-acreedores, no de clientes.
Es jugártela pero aquí hablamos sin riesgo.
Un saludo
Ahora bien, quizás el debate se pueda abrir a otro matiz. Considerando en algunos casos la caída del precio de la vivienda , es posible que el precio de adquisición sobre plano sea superior al precio actual de mercado. ¿cuando interesa la resolución contractual al comprador? ¿Esperar al concurso para que sea masa y pelearlo en un incidente? a la concursada no le interesa la resolución porque pierde un comprador - y hoy en día no hay muchos- y dificulta el crédito promotor por el mismo motivo.
No hay que perder de vista que la resolución del juez no es constitutiva de la resolución sino que es declarativa, por lo que si se va a producir la continuación de la promoción y por lo tanto vas a cobrar parte quizás te pueda interesar defender que la resolución es anterior, y ahí no creo que el juez pueda declarar la rehabilitación del contrato¿es así?
Ya sé que manzano acaba de poner que el juez puede recomponer el contrato, pero en un caso así no lo tengo claro. Entiendo que es más para supuestos de proveedores-acreedores, no de clientes.
Es jugártela pero aquí hablamos sin riesgo.
Un saludo
Hola compañero:
La situación actualmente gira en torno a considerar al comprador de vivienda como acreedor concursal, sea contingente; como acreedor concursal de una prestación no dineraria; o como parte contratante de un contrato bilateral con obligaciones pendientes entre las dos partes que sigue vigente, por tanto, no como acreedor.
El Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia, que puede considerarse pionero en esta postura, entiende que lo más lógico y razonable, es entender que el contrato que liga a las partes está pendiente de cumplimiento, por lo que nos situaríamos ante un contrato vigente regulado en los arts. 61 a 63 LC, razón por la que no hay porqué comunicar crédito, pues no se es acreedor, sino contratante "in bonis". Como el contrato sigue vigente, pueden pasar dos cosas, que se cumpla con el contrato y se entreguen las viviendas (ya sea porque las termine el promotor concursado, ya porque lo haga un tercero cesionario), con lo que el comprador no sale perdiendo, o que se resuelva el contrato, bien porque no cumpla el promotor con la entrega, bien porque así sea más rentable para la masa concursal. En cualquiera de estos dos casos hablaríamos de un crédito contra la masa, lo que resulta interesante obviamente. Ojo con las resoluciones de contrato por causas de incumplimiento anteriores a la declaración de concurso, que podrían dar lugar a que el crédito reconocido por la resolución fuera concursal y no contra la masa.
Obviamente, si hay aval o seguro que cubra las cantidades entregadas a cuenta, pues ya no nos importa tanto la calificación, ya que el banco o la aseguradora paga y se coloca en nuestro lugar en el concurso.
Yo comunicaría la existencia de mi contrato, me identificaría como acreedor de una prestación no dineraria a entrega de cosa y en virtud de contrato bilateral con obligaciones pendientes de ambas partes, y esperaría a ver qué interesa a la administración concursal, si la continuación de la promoción, por sí o por tercero cesionario, por los mismos compradores asociados... Si declarado el concurso se produce el incumplimiento, pues puede interesar resolver y obtener indemnización a cargo de la masa. No obstante, el juez en interés de la masa puede no resolver y recomponer el contrato. Y tened en cuenta la reforma del RD.Ley 3/09, que introduce un nuevo supuesto de subordinación de créditos para aquellos que con su actitud obstaculizadora impiden la buena marcha del concurso.
Personalmente las teorías que parten de la división de la prestación y el contrato en dos momentos, calificando de créditos ordinarios las cantidades entregadas a cuenta antes del concurso, o como contigente y sin cuantía (y ordinario para su caso y a la espera de que se cumpla o no el contrato) y como contra la masa las cantidades posteriores a la declaración de concurso, me parecen forzadas y sacadas de contexto. No podemos perder de vista que, no sòlo es interés de los consumidores la primera teoría sobre continuación del contrato, sino que la misma ley parte de la continuación del contrato y de la actividad, luego no podemos posicionarnos sobre criterios estáticos. Y luego, que la teoría de contratos está ahí, y si un contrato prevé prestaciones para ambas partes y hay pendientes de cumplir para ambos, no entiendo por qué obviar esta naturaleza del contrato y la aplicación de los arts. 61 y ss. LC.
La situación actualmente gira en torno a considerar al comprador de vivienda como acreedor concursal, sea contingente; como acreedor concursal de una prestación no dineraria; o como parte contratante de un contrato bilateral con obligaciones pendientes entre las dos partes que sigue vigente, por tanto, no como acreedor.
El Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Valencia, que puede considerarse pionero en esta postura, entiende que lo más lógico y razonable, es entender que el contrato que liga a las partes está pendiente de cumplimiento, por lo que nos situaríamos ante un contrato vigente regulado en los arts. 61 a 63 LC, razón por la que no hay porqué comunicar crédito, pues no se es acreedor, sino contratante "in bonis". Como el contrato sigue vigente, pueden pasar dos cosas, que se cumpla con el contrato y se entreguen las viviendas (ya sea porque las termine el promotor concursado, ya porque lo haga un tercero cesionario), con lo que el comprador no sale perdiendo, o que se resuelva el contrato, bien porque no cumpla el promotor con la entrega, bien porque así sea más rentable para la masa concursal. En cualquiera de estos dos casos hablaríamos de un crédito contra la masa, lo que resulta interesante obviamente. Ojo con las resoluciones de contrato por causas de incumplimiento anteriores a la declaración de concurso, que podrían dar lugar a que el crédito reconocido por la resolución fuera concursal y no contra la masa.
Obviamente, si hay aval o seguro que cubra las cantidades entregadas a cuenta, pues ya no nos importa tanto la calificación, ya que el banco o la aseguradora paga y se coloca en nuestro lugar en el concurso.
Yo comunicaría la existencia de mi contrato, me identificaría como acreedor de una prestación no dineraria a entrega de cosa y en virtud de contrato bilateral con obligaciones pendientes de ambas partes, y esperaría a ver qué interesa a la administración concursal, si la continuación de la promoción, por sí o por tercero cesionario, por los mismos compradores asociados... Si declarado el concurso se produce el incumplimiento, pues puede interesar resolver y obtener indemnización a cargo de la masa. No obstante, el juez en interés de la masa puede no resolver y recomponer el contrato. Y tened en cuenta la reforma del RD.Ley 3/09, que introduce un nuevo supuesto de subordinación de créditos para aquellos que con su actitud obstaculizadora impiden la buena marcha del concurso.
Personalmente las teorías que parten de la división de la prestación y el contrato en dos momentos, calificando de créditos ordinarios las cantidades entregadas a cuenta antes del concurso, o como contigente y sin cuantía (y ordinario para su caso y a la espera de que se cumpla o no el contrato) y como contra la masa las cantidades posteriores a la declaración de concurso, me parecen forzadas y sacadas de contexto. No podemos perder de vista que, no sòlo es interés de los consumidores la primera teoría sobre continuación del contrato, sino que la misma ley parte de la continuación del contrato y de la actividad, luego no podemos posicionarnos sobre criterios estáticos. Y luego, que la teoría de contratos está ahí, y si un contrato prevé prestaciones para ambas partes y hay pendientes de cumplir para ambos, no entiendo por qué obviar esta naturaleza del contrato y la aplicación de los arts. 61 y ss. LC.
Respecto de la calificación del crédito, hay un auténtico galimatías en la Ley, y los Administradores Concursales aplican diversos criterios.
Tratándose de contratos de compraventa vigentes de inmuebles sobre plano, consideran que se trata de créditos condicionales (art. 87.1 supuestos especiales de reconocimiento en contratos sometidos a condición resolutoria).
En la Ley se prevé que la calificación del crédito se haga en beneficio del concurso, pero yo entiendo (no se si con buen criterio) que todos los acreedores en idéntica situación (en el caso de compradores de viviendas, con entrega de cantidades anticipadas) han de tener la misma consideración en sus créditos, y que si se ha adelantado cantidades y la concursada incumple, antes o después de la declaración de concurso, y se solicita la resolución contractual, dichas cantidades han de ser devueltas, con independencia del concurso, es decir, con cargo a la masa.
¿Pero, y en el interin de esa resolución? ¿Resuelve ese problema el art. 87.1 LC? ¿Contempla una situación provisional hasta que se resuelva por alguna de las partes o quede cumplido por la concursada? ¿El art. 62.4 LC distorsiona la solución al diferenciar las cantidades vencidas de las no vencidas, como diferentes tipo de crédito de un mismo contrato?
Realmente no está nada claro.
Que más quisiera yo que acertar casi simpre. Pero.. vamos a rizar el rizo. Sumamente interesante lo de la calificación como contingente. Voy a ver que encuentro sobre el tema para informarme mejor. De momento, ahí va algo de lo que estoy manejando sobre la materia.
Hablamos de compraventas de viviendas sobre plano, obligaciones para ambas partes, así que, en principio, yo tengo un crédito por mi vivienda, que he de comunicar. Si es contra la masa,da igual que lo comunique en plazo, que no, pues no engrosará la lista de acreedores, no obstante, como es dudosa la calificación, lo comunicamos y ya veremos que calificación nos da la Administración Concursal.
En mi opinión, crédito concursal, a voz de pronto, no sería, porque el contrato está obligando a ambas partes, quedando obligaciones pendientes para ambas partes. Si se hubieran cumplido las obligaciones por una de las partes, quedando las de la otra, sí, pero es que si todavía la promotora tiene que terminar la vivienda, tramitar la licencia de primera ocupación, ...etc.. no lo termino de ver. Remitámonos al Caso Forum Filatélico, en el que los usuarios han tenido que seguir pagando sus contratos, aunque sean a la vez acreedores de la concursada. Es que ahí está el problemón en la compra de viviendas sobre plano.
Esto no significa que el comprador esté desasistido. Obviamente resulta extraño que con esta interpretación el comprador tenga que seguir pagando y el promotor-constructor concursado pueda no hacer nada. Aquí tenemos que el régimen de cumplimiento de contratos sigue vigente, solo que se puede rescindir por interés de la masa, o bien reconstruir el contrato resuelto por el mismo interés, pero básicamente es el mismo régimen contractual general. Oiga, si usted no cumple, yo excepciono contrato no cumplido. O, llegado el momento, reclamo los defectos constructivos, que, por ser generados por la actividad de la concursada y posteriores a la declaración de concurso, habrían de ser contra la masa. En cualquiera de los supuestos yo prefiero tener un crédito contra la masa, que no un ordinario, sujeto a la par conditio creditorum.
Y ahora vamos más allá. ¿Cuando se entiende cumplido por el concursado el contrato y pasan los riesgos al comprador, contablemente hablando? Buscad la REsolución del ICAC 74/ Junio 2008, sobre el nuevo Plan General Contable y la norma de valoración 18ª del Plan. La cuestión es cuando contablemente se entiende que la vivienda está sustancialmente terminada y lista para entregar y pasa a contabilidad el correspondiente ingreso por ventas y refleja el elemento constructivo como del cliente comprador.
A ver qué opináis vosotros sobre la influencia de este cambio que os cuento. Con el Plan anterior, cuando se habían incorporado, al menos, el 80% de los costes productivos al elemento constructivo, se entendía sustancialmente terminado y listo para entregar. Ahora se exigen otros requisitos, que se vienen a traducir en que se entenderá que concurre esa terminación con la certificación final de obra, de la fase correspondiente o licencia de primera ocupación y otorgamiento de escritura al comprador o acto de disposición de la vivienda al comprador. Pues bien, y si la concursada ha terminado prácticamente la obra, pero no hay certificación final de obra o licencia de primera ocupación, y no hay acto de disposición al comprador o escritura, ¿el no reflejo de los ingresos en cuentas del concursado ni la transferencia del elemento como del comprador en esas mismas cuentas, afectará en algo al concurso y al comprador? Esto me lo ha insinuado un auditor de cuentas administrador concursal. Como jurista que soy, me muestro reacio a admitir que el reflejo contable influya en la calificación de un crédito, pero he de admitir que si la Administración Concursal se basa en esto, podemos tener una idea de por donde van a estar calificando estas obligaciones.
A ver que pensáis vosotros. Yo sigo dándole vueltas.
Hablamos de compraventas de viviendas sobre plano, obligaciones para ambas partes, así que, en principio, yo tengo un crédito por mi vivienda, que he de comunicar. Si es contra la masa,da igual que lo comunique en plazo, que no, pues no engrosará la lista de acreedores, no obstante, como es dudosa la calificación, lo comunicamos y ya veremos que calificación nos da la Administración Concursal.
En mi opinión, crédito concursal, a voz de pronto, no sería, porque el contrato está obligando a ambas partes, quedando obligaciones pendientes para ambas partes. Si se hubieran cumplido las obligaciones por una de las partes, quedando las de la otra, sí, pero es que si todavía la promotora tiene que terminar la vivienda, tramitar la licencia de primera ocupación, ...etc.. no lo termino de ver. Remitámonos al Caso Forum Filatélico, en el que los usuarios han tenido que seguir pagando sus contratos, aunque sean a la vez acreedores de la concursada. Es que ahí está el problemón en la compra de viviendas sobre plano.
Esto no significa que el comprador esté desasistido. Obviamente resulta extraño que con esta interpretación el comprador tenga que seguir pagando y el promotor-constructor concursado pueda no hacer nada. Aquí tenemos que el régimen de cumplimiento de contratos sigue vigente, solo que se puede rescindir por interés de la masa, o bien reconstruir el contrato resuelto por el mismo interés, pero básicamente es el mismo régimen contractual general. Oiga, si usted no cumple, yo excepciono contrato no cumplido. O, llegado el momento, reclamo los defectos constructivos, que, por ser generados por la actividad de la concursada y posteriores a la declaración de concurso, habrían de ser contra la masa. En cualquiera de los supuestos yo prefiero tener un crédito contra la masa, que no un ordinario, sujeto a la par conditio creditorum.
Y ahora vamos más allá. ¿Cuando se entiende cumplido por el concursado el contrato y pasan los riesgos al comprador, contablemente hablando? Buscad la REsolución del ICAC 74/ Junio 2008, sobre el nuevo Plan General Contable y la norma de valoración 18ª del Plan. La cuestión es cuando contablemente se entiende que la vivienda está sustancialmente terminada y lista para entregar y pasa a contabilidad el correspondiente ingreso por ventas y refleja el elemento constructivo como del cliente comprador.
A ver qué opináis vosotros sobre la influencia de este cambio que os cuento. Con el Plan anterior, cuando se habían incorporado, al menos, el 80% de los costes productivos al elemento constructivo, se entendía sustancialmente terminado y listo para entregar. Ahora se exigen otros requisitos, que se vienen a traducir en que se entenderá que concurre esa terminación con la certificación final de obra, de la fase correspondiente o licencia de primera ocupación y otorgamiento de escritura al comprador o acto de disposición de la vivienda al comprador. Pues bien, y si la concursada ha terminado prácticamente la obra, pero no hay certificación final de obra o licencia de primera ocupación, y no hay acto de disposición al comprador o escritura, ¿el no reflejo de los ingresos en cuentas del concursado ni la transferencia del elemento como del comprador en esas mismas cuentas, afectará en algo al concurso y al comprador? Esto me lo ha insinuado un auditor de cuentas administrador concursal. Como jurista que soy, me muestro reacio a admitir que el reflejo contable influya en la calificación de un crédito, pero he de admitir que si la Administración Concursal se basa en esto, podemos tener una idea de por donde van a estar calificando estas obligaciones.
A ver que pensáis vosotros. Yo sigo dándole vueltas.
He estado en una jornada sobre un asunto como este con un especialista y un juez de lo mercantil. se ha planteado esta cuestión.
En algunos casos se está entendiendo como crédito contingente con vocación de ordinario. Es la explicación que más me gusta.
No hay que olvidar que ese acreedor es también deudor...
En otros lo consideran ordinario, masa y ordinario-masa según la fecha del concurso. Ordinario no me parece porque no se encuentra vencido anticipadamente. Masa tampoco porque su origen es anterior a la declaración del concurso, y ya lo de considerar parte ordinario y parte masa me parece una solución compleja.
De ahí lo de contingente con vocación de ordinario. Si se cumple no hay crédito (contingente) y si no se cumple es ordinario.
Claro está que todavía cada juzgado tiene su criterio y todavía no se ha unificado. A manzano le leo por aquí, por ejemplo, y me parece un fino jurista, que acierta siempre, ¡casi!, puesto que a veces los criterios en algunos juzgados están siendo algo diferentes.Este puede ser un caso. Por ahora toca experimentar y estudiar.
Cuando tengáis respuestas ponedlas por favor.
Un saludo
En algunos casos se está entendiendo como crédito contingente con vocación de ordinario. Es la explicación que más me gusta.
No hay que olvidar que ese acreedor es también deudor...
En otros lo consideran ordinario, masa y ordinario-masa según la fecha del concurso. Ordinario no me parece porque no se encuentra vencido anticipadamente. Masa tampoco porque su origen es anterior a la declaración del concurso, y ya lo de considerar parte ordinario y parte masa me parece una solución compleja.
De ahí lo de contingente con vocación de ordinario. Si se cumple no hay crédito (contingente) y si no se cumple es ordinario.
Claro está que todavía cada juzgado tiene su criterio y todavía no se ha unificado. A manzano le leo por aquí, por ejemplo, y me parece un fino jurista, que acierta siempre, ¡casi!, puesto que a veces los criterios en algunos juzgados están siendo algo diferentes.Este puede ser un caso. Por ahora toca experimentar y estudiar.
Cuando tengáis respuestas ponedlas por favor.
Un saludo
Si no he entendido mal, ¿se trata de contratos en los que el concursado todavía tiene que terminar las viviendas y entregarlas y los compradores terminar de pagar? Si es así, el art. 61 y el art. 62 de la ley concursal te resolverán tus dudas. No es un crédito concursal. Como es un contrato con obligaciones pendientes para ambas partes al momento de declararse el concurso, no se integra en la masa pasiva ningún crédito, pues el contrato sigue vigente, como si no hubiera concurso. A efectos prácticos es que no hay concurso para ese contrato, pues la mera declaración de concurso no vence anticipadamente las obligaciones. Si hay causa para resolver por incumplimiento, hay que instarla ante el Juez del concurso y se regula por el art. 62 como un incidente concursal. La especialidad consiste en que los actos del concursado de entrega de las viviendas estarán intervenidas por la administración concursal con autorización del juez y en que si es interés de la masa el mantener la vigencia pese al incumplimiento de la concursada (si lo hay), la parte in bonis (el comprador), ha de aguantarse con la recomposición de la relación. La indemnización por el incumplimiento iría como deuda contra la masa, esto es, es prededucible al pago de los créditos contra la masa (art. 154 LC).
No es que se esté a la cola, es que no hay crédito concursal que comunicar. Se trata de una deuda contra la masa en todo caso.
No es que se esté a la cola, es que no hay crédito concursal que comunicar. Se trata de una deuda contra la masa en todo caso.
