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Expediente mayor cabida registro.
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Bueno, pues tras explorar la vía amistosa, vamos a juicio.
El caso es que sorpresivamente, hace una semana, el contrario ha levantado una nueva valla, al norte de la existente, y yo tenía previsto demandar una prescripción adquisitiva: veintinueve años, nada menos, llevaban las vallas en su posición anterior.
No he interpuesto aún la demanda de usucapión, o prescripción adquisitiva, y tengo una duda:
- ¿Puede considerarse que este acto unilateral de levantar una nueva valla interrumpe mi prescripción adquisitiva?
- ¿Interpongo un interdicto de recobrar?
- Dicho juicio interdictal ¿puede dar lugar a excepción de litispendencia en el juicio en el que yo intente la adquisición por prescripción?
El caso es que sorpresivamente, hace una semana, el contrario ha levantado una nueva valla, al norte de la existente, y yo tenía previsto demandar una prescripción adquisitiva: veintinueve años, nada menos, llevaban las vallas en su posición anterior.
No he interpuesto aún la demanda de usucapión, o prescripción adquisitiva, y tengo una duda:
- ¿Puede considerarse que este acto unilateral de levantar una nueva valla interrumpe mi prescripción adquisitiva?
- ¿Interpongo un interdicto de recobrar?
- Dicho juicio interdictal ¿puede dar lugar a excepción de litispendencia en el juicio en el que yo intente la adquisición por prescripción?
Roma locuta, causa finita.
Tan sólo me queda explorar la posibilidad de un acuerdo extrajudicial, porque hoy el contrario se ha puesto a tiro: lo que no tengo muy claro es cómo documentarlo para que el Registro no lo considere una venta encubierta. Actualizaré el hilo si hay novedades, para que pueda servir de provecho a futuros consultantes del foro.
Tan sólo me queda explorar la posibilidad de un acuerdo extrajudicial, porque hoy el contrario se ha puesto a tiro: lo que no tengo muy claro es cómo documentarlo para que el Registro no lo considere una venta encubierta. Actualizaré el hilo si hay novedades, para que pueda servir de provecho a futuros consultantes del foro.
La acción de deslinde no tiene por qué ser litigiosa y su propósito delimitar las fincas en cuestión; pero este no es el caso, puesto que ambos vecinos dicen tener claro cuál es su respectivo linde, por lo que hay que reivindicar la franja de terreno que hay entre ambos, que solo se inscribirá como perteneciente a uno u otro con una sentencia de por medio. Acción reivindicatoria de dominio, sin duda.
Como no puede ser de otra manera, y teniendo la oportunidad de dar mi opinión en una cuestión del excelente letrado Hoplon, aquí va mi enfoque:
1º. El registrador tiene razón. Un expediente de naturaleza voluntaria se le ha vuelto litigioso, y procede exhortar a las partes a que arreglen sus diferencias en otro ámbito. Por lo demás, la calificación alternativa siempre tiene como resultado la adhesión a la primera calificación, y ni vale la pena intentarla.
2º. Aunque en realidad se trata de una cuestión de linderos entre dos vecinos, y como tal ha de dilucidarse en el correspondiente declarativo, lo cierto es que hay otros interesados que no pueden dejar de oírse y que podrían complementar muy bien los argumentos de la demanda. No es necesario enredarlos en litigios, sino instruir el expediente notarial ex art. 200 Reglamento Hipotecario. Te costará una módica cantidad y tendrás una excelente información.
3º. La valla es una prueba de delimitación de la propiedad que hoy en día vence ante certificaciones descriptivas y gráficas , geolocalizaciones y, en fin, el historial de la parcela en el caso de que las de los vecinos procedan de segregaciones de una sola, porque ahí se verá si tu sospecha sobre el primer vecino de la hilera se confirma, ya que en la nota marginal de su segregación aparecerá la cabida y los límites.
1º. El registrador tiene razón. Un expediente de naturaleza voluntaria se le ha vuelto litigioso, y procede exhortar a las partes a que arreglen sus diferencias en otro ámbito. Por lo demás, la calificación alternativa siempre tiene como resultado la adhesión a la primera calificación, y ni vale la pena intentarla.
2º. Aunque en realidad se trata de una cuestión de linderos entre dos vecinos, y como tal ha de dilucidarse en el correspondiente declarativo, lo cierto es que hay otros interesados que no pueden dejar de oírse y que podrían complementar muy bien los argumentos de la demanda. No es necesario enredarlos en litigios, sino instruir el expediente notarial ex art. 200 Reglamento Hipotecario. Te costará una módica cantidad y tendrás una excelente información.
3º. La valla es una prueba de delimitación de la propiedad que hoy en día vence ante certificaciones descriptivas y gráficas , geolocalizaciones y, en fin, el historial de la parcela en el caso de que las de los vecinos procedan de segregaciones de una sola, porque ahí se verá si tu sospecha sobre el primer vecino de la hilera se confirma, ya que en la nota marginal de su segregación aparecerá la cabida y los límites.
Esta es una consulta profesional y para profesionales.
Mi cliente adquirió una parcela: mide según Registro 1.000 m2 y según catastro 1.200 m2, por ello, la diferencia es de un 20 % en la cabida.
Una medición topográfica dio como resultado que el tamaño efectivo de la parcela es de 1.200 m2.
Mi cliente inició -sin asistencia letrada, aunque nada hacía sospechar que fuera a hacerle falta- un expediente de mayor cabida en el Registro correspondiente: al dar audiencia a los colindantes, uno de ellos se opuso, y aporto su propio informe topográfico. Está en el miso caso: mil metros según Registro y mil doscientos según catastro, y mil doscientos si se hace caso a su informe topográfico.
Pero -y esto es lo que me preocupa- el caso es que dicho colindante alega que la valla que separa ambas fincas está mal colocada porque él la retranqueó voluntariamente (pero incluye esos metros en su informe topográfico) para dejar paso a una conducción de aguas negras: la verdad es que yo no me fío mucho de ésta explicación, en mi experiencia no abundan los casos de gente que retrae el vallado de su finca porque pase una tubería enterrada por debajo. La valla lleva así al menos cuatro años.
Ante esa alegación el Registrador calificó negativamente la pretensión de inscripción de mi cliente, el cual acudió a mí al serle notificada.
Ahora tengo si no lo he considera mal varias opciones:
Pedir la calificación sustitutoria de otro Registrador, en incluso si se confirma la negativa recurrir ante la DGRN.
O bien irme directamente a un declarativo ordinario, levantar acta notarial de la situación actual de la valla, y que el Juzgado valore los informes y demás prueba.
Pero aún hay otra complicación adicional: esos metros que faltan no son, en rigor, ni culpa de mi cliente ni culpa de el colindante: estas parcelas están en una manzana de forma vagamente rectangular, el primero por la esquina fue el primero en llegar y se cogió más metros de los que le correspondían, al hacerlo empujó al segundo, que cuando valló su parcela empujó al tercero, y llegó así a las dos parcelas que hoy me preocupan.
Yo creo que una calificación sustitutoria tiene todos los visos de arrojar el mismo resultado, al constar oposición es posible que el Registrador mantenga su postura; me inclino más por ir al declarativo, llevar las pruebas, y esperar sentencia, pero no tengo muy claro si mi posición ante el colindante es lo bastante fuerte, porque se basa sobre todo en al presencia de la valla, o si hacer un levantamiento de toda la manzana, pero ello supone armar un pleito contra nada menos que cinco codemandados: no me asusta la prueba, porque medir es algo bastante claro, pero imaginad, aunque sólo sea por prudencia, las costas contra cinco litigantes si por lo que fuera se pierde el pleito.
En fin, opiniones, por favor. Gracias anticipadas.
Mi cliente adquirió una parcela: mide según Registro 1.000 m2 y según catastro 1.200 m2, por ello, la diferencia es de un 20 % en la cabida.
Una medición topográfica dio como resultado que el tamaño efectivo de la parcela es de 1.200 m2.
Mi cliente inició -sin asistencia letrada, aunque nada hacía sospechar que fuera a hacerle falta- un expediente de mayor cabida en el Registro correspondiente: al dar audiencia a los colindantes, uno de ellos se opuso, y aporto su propio informe topográfico. Está en el miso caso: mil metros según Registro y mil doscientos según catastro, y mil doscientos si se hace caso a su informe topográfico.
Pero -y esto es lo que me preocupa- el caso es que dicho colindante alega que la valla que separa ambas fincas está mal colocada porque él la retranqueó voluntariamente (pero incluye esos metros en su informe topográfico) para dejar paso a una conducción de aguas negras: la verdad es que yo no me fío mucho de ésta explicación, en mi experiencia no abundan los casos de gente que retrae el vallado de su finca porque pase una tubería enterrada por debajo. La valla lleva así al menos cuatro años.
Ante esa alegación el Registrador calificó negativamente la pretensión de inscripción de mi cliente, el cual acudió a mí al serle notificada.
Ahora tengo si no lo he considera mal varias opciones:
Pedir la calificación sustitutoria de otro Registrador, en incluso si se confirma la negativa recurrir ante la DGRN.
O bien irme directamente a un declarativo ordinario, levantar acta notarial de la situación actual de la valla, y que el Juzgado valore los informes y demás prueba.
Pero aún hay otra complicación adicional: esos metros que faltan no son, en rigor, ni culpa de mi cliente ni culpa de el colindante: estas parcelas están en una manzana de forma vagamente rectangular, el primero por la esquina fue el primero en llegar y se cogió más metros de los que le correspondían, al hacerlo empujó al segundo, que cuando valló su parcela empujó al tercero, y llegó así a las dos parcelas que hoy me preocupan.
Yo creo que una calificación sustitutoria tiene todos los visos de arrojar el mismo resultado, al constar oposición es posible que el Registrador mantenga su postura; me inclino más por ir al declarativo, llevar las pruebas, y esperar sentencia, pero no tengo muy claro si mi posición ante el colindante es lo bastante fuerte, porque se basa sobre todo en al presencia de la valla, o si hacer un levantamiento de toda la manzana, pero ello supone armar un pleito contra nada menos que cinco codemandados: no me asusta la prueba, porque medir es algo bastante claro, pero imaginad, aunque sólo sea por prudencia, las costas contra cinco litigantes si por lo que fuera se pierde el pleito.
En fin, opiniones, por favor. Gracias anticipadas.
