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Expediente de dominio
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Expediente de dominio
Hace unos meses contactaron conmigo unas personas que compraron una propiedad en el año 1977 y no se habían preocupado de llevar la escritura al Registro de la Propiedad. Cuando la llevaron en el año 2003 se encontraron con que el RP le negó la inscripción puesto que la finca matriz de la que se segregó había agotado la cabida. Se inicia un expediente de dominio para inmatriculación de finca y tras todos los trámites el expediente es resuelto positivamente y se lleva al RP de nuevo para registrar. Ha ocurrido que el Registro ahora niega la inscripción alegando que se debería haber hecho un expediente de mayor cabida de la finca matriz. ¿qué os parece? Primero niegan la inscripción porque no hay cabida y ahora dicen que no se inscribe porque antes hay que hacer un mayor cabida de la finca matriz, y ello sin reparar en que la persona que transmitió la finca matriz ha fallecido y es distinta, naturalmente a quien pretende inscribir a su favo la finca comprada hace 29 años. ¿qué se puede hacer? ¿se puede acudir a la DRGN y también al procedimiento judicial pero realmente no es absurda la decisión del Registrador?
¿Se puede hacer algo por la vía del Juzgado que tramitó el expediente de dominio? ¿Qué sentido tiene pedir ahora el mayor cabida de la finca matriz si lo que se ha hecho es justificar el dominio de la finca a favor del señor que compró en el año 77?
Agradeceré cualquier ayuda o idea que me puedan aportar. Saludos.
¿Se puede hacer algo por la vía del Juzgado que tramitó el expediente de dominio? ¿Qué sentido tiene pedir ahora el mayor cabida de la finca matriz si lo que se ha hecho es justificar el dominio de la finca a favor del señor que compró en el año 77?
Agradeceré cualquier ayuda o idea que me puedan aportar. Saludos.
Yo soy nuevo y no sé, quizás hablar con el Registrador en persona, no con el sustituto, para que fundamente jurídicamente, tal decisión. Planteandole la necesidad de dar publicidad registral, con todos sus efectos, a la decisión judicial. Si la gestión es negativa, será necesario acudir al juez competente, y quizás la idea no le guste al registrador.
La vía de la DRGN, no va a servir, le darían la razón al suyo.
Haría falta una sentencia, no creo que sea un pleito dificil, con tal documental.
La vía de la DRGN, no va a servir, le darían la razón al suyo.
Haría falta una sentencia, no creo que sea un pleito dificil, con tal documental.
Voy a intentar hablar con el Registrador para que reconsidere su ddecisión pero de no conseguirlo tengo pensado acudir al Juez que dictó el auto aprobando el expediente de dominio y si tampoco sirve de nada no me queda más remedio que demandar. De todas formas alguna idea que me puedan aportar????
Saludos y gracias
Saludos y gracias
NO, no tienes que decirle que reconsidere su decisión, tienes que pedirle QUE LA FUNDAMENTE JURÍDICAMENTE. Eres un abogado, no un ciudadano, que realiza una petición.
Lo más probable, es que con la prepotencia que suelen tener, te indique donde está la puerta. Ese es el momento en el que debes " lamentar" tener que acudir al contencioso.
Si te fundamenta jurídicamente, y sigue en sus trece, que va a ser que sí, ya tienes material para tu demanda.
Pero en la conversación tu deberás fundamentar
" el error" que se ha cometido. Si duda; vas bien, si no , redacta la demanda.
No olvides, es un duelo de "jurista a jurista"; tienes que dejarle entrever la que se le viene encima, agotando lo que se podría llamar "conciliación amistosa".
Ahora, vete con el tema estudiao, tienes que recordarle:
1) Las funciones del Registro en cuanto a publicidad material y formal, y es esa la publicidad que tú cliente necesita. ( con cautela el Registrador es él y siempre está el no porque no me da la gana).
2) Que hay una decisión judicial, y si eso sirve de algo, será para evitar procesos judiciales innecesarios, sobre el dominio en cuestión. Y si lo hay será para que se dicte un : "inscribasé"
Lo más probable, es que con la prepotencia que suelen tener, te indique donde está la puerta. Ese es el momento en el que debes " lamentar" tener que acudir al contencioso.
Si te fundamenta jurídicamente, y sigue en sus trece, que va a ser que sí, ya tienes material para tu demanda.
Pero en la conversación tu deberás fundamentar
" el error" que se ha cometido. Si duda; vas bien, si no , redacta la demanda.
No olvides, es un duelo de "jurista a jurista"; tienes que dejarle entrever la que se le viene encima, agotando lo que se podría llamar "conciliación amistosa".
Ahora, vete con el tema estudiao, tienes que recordarle:
1) Las funciones del Registro en cuanto a publicidad material y formal, y es esa la publicidad que tú cliente necesita. ( con cautela el Registrador es él y siempre está el no porque no me da la gana).
2) Que hay una decisión judicial, y si eso sirve de algo, será para evitar procesos judiciales innecesarios, sobre el dominio en cuestión. Y si lo hay será para que se dicte un : "inscribasé"
por lo que comentas, te aconsejo que hagas una cosa: reúne todo tipo de planos (ayuntamiento, catastro, topógrafos privados, etc...) y asegúrate de que la finca físicamente que dicen tener tus clientes, realmente es de ellos.
te indico que existe la posibilidad que a tu cliente le hayan vendido las calles de la urbanización (tras segregaciones de una finca matriz, siempre sobran metros cuadrados, puede que miles, correspondientes a las calles, ya que éstas no se segregan a favor de nadie). en varias ocasiones me he encontrado ante al caso de que a una persona se le han vendido las calles (es decir, nada).
existe también la posibilidad de que la finca de tus clientes ya esté inmatriculada, por lo que te encontrarías ante una doble inmatriculación, lo cual haría innecesario todo el lío.
supongo que sabrás que la realidad registral y la realidad física no tienen por qué coincidir.
acerca de tu post, entiendo que desde un primer momento se debería haber realizado el expediente de mayor cabida; el expediente de dominio únicamente va encaminado a que demuestres, mediante el tracto sucesivo, que tu cliente es el dueño de una finca que no está escriturada, por lo que la mayor cabida es un pleito distinto.
como he dicho alguna vez anteriormente, cómprate un par de monografías acerca del expediente de mayor cabida y te los empollas, es un tema muy complicado y, como dice catón, con una entrevista con el registrador no vas a sacar mucho (raro sería que sí).
saludos y mucha suerte.
te indico que existe la posibilidad que a tu cliente le hayan vendido las calles de la urbanización (tras segregaciones de una finca matriz, siempre sobran metros cuadrados, puede que miles, correspondientes a las calles, ya que éstas no se segregan a favor de nadie). en varias ocasiones me he encontrado ante al caso de que a una persona se le han vendido las calles (es decir, nada).
existe también la posibilidad de que la finca de tus clientes ya esté inmatriculada, por lo que te encontrarías ante una doble inmatriculación, lo cual haría innecesario todo el lío.
supongo que sabrás que la realidad registral y la realidad física no tienen por qué coincidir.
acerca de tu post, entiendo que desde un primer momento se debería haber realizado el expediente de mayor cabida; el expediente de dominio únicamente va encaminado a que demuestres, mediante el tracto sucesivo, que tu cliente es el dueño de una finca que no está escriturada, por lo que la mayor cabida es un pleito distinto.
como he dicho alguna vez anteriormente, cómprate un par de monografías acerca del expediente de mayor cabida y te los empollas, es un tema muy complicado y, como dice catón, con una entrevista con el registrador no vas a sacar mucho (raro sería que sí).
saludos y mucha suerte.
En primer lugar, muchas gracias a los dos.
El registrador ya ha fundamentado su decisión a través de la califiación y ha dicho: "En el presente caso, se pretende inmatricular una porciòn segregada de una finca, no siendo ello posible puesto que el todo ya lo está, procediendo en este caso tramitar el correspondiente expediente de dominio que declarase el exceso de cabida de la finca matriz, para posteriormente proceder a sergregar la referida porción. He sabido algunas cosas más: la finca matriz tenía 1.529, 5 metros, hay 16 segregaciones anotadas que suman los 1.529,5 metros y luego hay 4 más que suman 305 metros que se han ido inmatriculando por actas de notoriedad al amparo del 205 de LH y art. 398 RH. Lo curioso del asunto es que la escritura de mis clientes es de 31.8.77 y si se hubiese anotado en su momento sería la cuarta segregación y con ella se habrían restado del total de la finca 600 metros. Lo que puede haber ocurrido es que el ED para inmatricular haya sido en este caso ineficaz(digo pordría porque es claro que la finca tal cual está en este momento por mucho que venga de uan segregación de otra, es evidente que no está inmatriculada en el Regsitro y por tanto es defendible el haber elegido ese tipo de ED) pero lo que no pueden hacer mis clientes ahora es instar un exp de dominio de mayor cabida de una finca que nunca ha sido de ellos (son titulares de una parte que se segrega no de la matriz).
Por otro lado a estas alturas no es posible subsanar la finalidad del ED para inmatricular por otro de exceso de cabida por la misma razón anterior:no veo la legitimación activa.
El registrador ya ha fundamentado su decisión a través de la califiación y ha dicho: "En el presente caso, se pretende inmatricular una porciòn segregada de una finca, no siendo ello posible puesto que el todo ya lo está, procediendo en este caso tramitar el correspondiente expediente de dominio que declarase el exceso de cabida de la finca matriz, para posteriormente proceder a sergregar la referida porción. He sabido algunas cosas más: la finca matriz tenía 1.529, 5 metros, hay 16 segregaciones anotadas que suman los 1.529,5 metros y luego hay 4 más que suman 305 metros que se han ido inmatriculando por actas de notoriedad al amparo del 205 de LH y art. 398 RH. Lo curioso del asunto es que la escritura de mis clientes es de 31.8.77 y si se hubiese anotado en su momento sería la cuarta segregación y con ella se habrían restado del total de la finca 600 metros. Lo que puede haber ocurrido es que el ED para inmatricular haya sido en este caso ineficaz(digo pordría porque es claro que la finca tal cual está en este momento por mucho que venga de uan segregación de otra, es evidente que no está inmatriculada en el Regsitro y por tanto es defendible el haber elegido ese tipo de ED) pero lo que no pueden hacer mis clientes ahora es instar un exp de dominio de mayor cabida de una finca que nunca ha sido de ellos (son titulares de una parte que se segrega no de la matriz).
Por otro lado a estas alturas no es posible subsanar la finalidad del ED para inmatricular por otro de exceso de cabida por la misma razón anterior:no veo la legitimación activa.
Buenos días a todos: Ya he visto al Registrador y la única solución que me da es que se haga por parte de la heredera de la que vendió un exceso de cabida ante el juzgado de la finca matriz para justificar que ese finca tuvo casi 1900 M2 y cuando se inscriba ese exceso de cabida en el Registro ya se podrá inscribir la nuestra. Vamos que voy a tener que demandar a la heredera de la que vedió que no quiere saber nada del asunto y ya le ha pedido dinero a mis clientes para hacer cualquier gestión y que pagen los gastos mis clientes naturalmente. En resumen demanda contra la heredera para que inicie ED de mayor cabida de la finca cuya madre era titular. Después obtenido ésto en el Juzgado, insribir el auto en el Juzgado y una vez inscrito este auto inscribir la finca de mis clientes con lo cual el ED de inmatriculación realizado no ha servido para nada. Sin comentarios.
