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¿Expediente de dominio sin justo título?
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¿expediente de dominio sin justo título?
Familia que viene explotando una finca rústica desde hace 5 años, dicha finca no figura inscrita en el Registro de la Propiedad. En el catastro figura a nombre del padre de Juan que permutó dicha finca por otra propiedad de Pedro (padre de mi cliente) pero no se posee el titulo de la permuta (se debió hacer de palabra). Pedro tuvo dos hijos, los dos son herederos y tuvieron que ir al Juzgado para hacer el reparto de bienes. Uno de los hijos de Pedro, Jaime es el que trabaja la tierra desde hace 3 años y quiere dejarlo todo bien inscrito a su nombre. Uno de los hijos del Juan (Antonio) está dispuesto a hacer declaración por escrito ante el catastro de que la finca que figura en el catastro a nombre de su padre era de Pedro por permuta realizada en su día (si bien no es el heredero de dicha finca porque el heredero lo fue el hermano de Antonio, Francisco, quien antes de fallecer dijo a Catastro que dejaran de pasarle el IBI a su padre porque había permutado dicho terreno).
Me pregunto1.- si con la declaración de Jaime (mi cliente y uno de los herederos de su padre, aunque la finca no figure en ningún documento a su nombre) y de Antonio declarando que recuerda que su padre le permutó la finca al padre de Jaime, sería suficiente para que a efectos de Catastro figure Jaime como propietario de la finca y se le empiecen a pasar los IBI.
2.- Lo que le interesa a Jaime es obtener un titulo de propiedad de la finca para el día de mañana dejarla a sus herederos sin problemas. Se podría hacer aquí un expediente de dominio o una usucapión o cuáles son las posibilidades?
Me pregunto1.- si con la declaración de Jaime (mi cliente y uno de los herederos de su padre, aunque la finca no figure en ningún documento a su nombre) y de Antonio declarando que recuerda que su padre le permutó la finca al padre de Jaime, sería suficiente para que a efectos de Catastro figure Jaime como propietario de la finca y se le empiecen a pasar los IBI.
2.- Lo que le interesa a Jaime es obtener un titulo de propiedad de la finca para el día de mañana dejarla a sus herederos sin problemas. Se podría hacer aquí un expediente de dominio o una usucapión o cuáles son las posibilidades?
Esa finca no está permutada ni los herederos pueden decir lo contrario, puesto que si no hay contrato, no hay nada. Y mucho menos contratos verbales de personas que ya han desaparecido, pues como dice Hamlet, la propia vida se extingue como la voz de un actor que jamás volverá a ser oído. Artículo 205 de la Ley Hipotecaria y evita enredarte en genealogías, herencias y contratos que solo te complicarán la vida.
Pero se puede aplicar esta vía sin tener justo título? Porque no tiene ningún contrato que acredite que es él el propietario (ni permuta, ni compraventa, ni nada.. solo que está llevando las tierras desde hace unos años tras el fallecimiento de su padre (que hasta la muerte las había cultivado él) , sin haber pagado nunca ningún impuesto...
Creo que debes simplemente limitarte a inmatricular la finca sin complicar el asunto. Al parecer, hay un documento judicial donde es posible que figure la finca. Si es así, ese y no otro es tu punto de partida. En definitiva, el antetítulo arrancaría del cuaderno particional aprobado por el Juzgado. Es una mera cuestión documental, que de ninguna manera deberías complicarla con más documentos ni declaraciones juradas.
