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exoneracion de cuota a locales
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Viendo 1 - 20 de 36 comentarios
Exoneracion de cuota a locales
¿es suficiente un acuerdo en las normas de regimen interno para exonerar a los locales de la cuota de comunidad? (sé que deberia de estar en los Estatutos o Titulo Constitutivo, pero asi lo hizo el administrador cuando se constituyó la Comunidad). Han transcurrido ya tres años, ¿se da por válido el acuerdo tácitamente? Si alguien no esta de acuerdo ¿puede hacer algo para revertir esta situación? Gracias de antemano
Ese administrador se está saltando la Ley de Propiedad Horizontal y como consecuencia, ustedes están pagando lo que deberían pagar los locales.
Para llegar a un acuerdo de estas características, se tiene que aprobar por unanimidad en junta de propietarios convocada con ese punto en el orden del día, y de ser aceptado, tal acuerdo hay que registrarlo en en el registro de la propiedad.
Yo no recomiendo ese acuerdo aunque habría que ver cuál es el objetivo que se persigue.
Ese acuerdo no es válido y ese administrador con esta actitud demuestra que es un inepto. Miren detenidamente el porqué se llegó a tal acuerdo y si ese administrador tiene interese partidistas sobre ello, ya que me parece muy raro.
Para llegar a un acuerdo de estas características, se tiene que aprobar por unanimidad en junta de propietarios convocada con ese punto en el orden del día, y de ser aceptado, tal acuerdo hay que registrarlo en en el registro de la propiedad.
Yo no recomiendo ese acuerdo aunque habría que ver cuál es el objetivo que se persigue.
Ese acuerdo no es válido y ese administrador con esta actitud demuestra que es un inepto. Miren detenidamente el porqué se llegó a tal acuerdo y si ese administrador tiene interese partidistas sobre ello, ya que me parece muy raro.
Gracias por la respuesta Fontanero. Los locales participan en el grupo de gastos comunes (administracion,seguro del edificio,etc) pero no participan de los gastos de escaleras (luz,limpieza,etc). En realidad ,a mi entender, está bien distribuido los gastos, pero ni en el título constitutivo ni en los Estatutos se recoge la exoneracion de otros gastos a los locales. Politicamente es correcto, ya que no hacen uso de las zonas comunes del edificio, pero ... legalmente es correcto?. Mi pregunta es que si esta recogido como norma de regimen interno.... que se puede hacer para corregirlo? o al estar ya aprobado tacitamente no se puede hacer nada ,gracias de nuevo
Sandita:
Ekl proceder de ese administrador me parece perfecto y legal. No haría siquiera falta que estuviera recogida la exoneración en las NRI ya que se podría aplicar el ternor del artº 5 in fine de LPH y, con ello, millones de sentencias de AAPP y hasta TS que así los exoneran.
Legalmente es correcta esa exoneración y cualquier intento de incremento de cuota para que colaboren con el sostenimeinto de elementos comunes no afectos al inmueble-local, está avocado al fracaso (no solo no pagarán, sino que, en mi opinión, le caeran a Vds. sus Letrados-Procuradores y las costas del contrario)
Piense en el absurdo de una vivienda que tenga que pagar la cuota del garaje o que un propietario de una de estas plazas tenga que pagar el mantenimiento de la piscina....idéntico razonamiento es aplicable a locales.
Jalisco & Fontanero:
¿A cuántos habréis confundido con vuestras prisas y falta de rigor?
Ekl proceder de ese administrador me parece perfecto y legal. No haría siquiera falta que estuviera recogida la exoneración en las NRI ya que se podría aplicar el ternor del artº 5 in fine de LPH y, con ello, millones de sentencias de AAPP y hasta TS que así los exoneran.
Legalmente es correcta esa exoneración y cualquier intento de incremento de cuota para que colaboren con el sostenimeinto de elementos comunes no afectos al inmueble-local, está avocado al fracaso (no solo no pagarán, sino que, en mi opinión, le caeran a Vds. sus Letrados-Procuradores y las costas del contrario)
Piense en el absurdo de una vivienda que tenga que pagar la cuota del garaje o que un propietario de una de estas plazas tenga que pagar el mantenimiento de la piscina....idéntico razonamiento es aplicable a locales.
Jalisco & Fontanero:
¿A cuántos habréis confundido con vuestras prisas y falta de rigor?
La exoneracion no viene recogida en el Titulo ni en los Estatutos, entonces para "proteger" de alguna forma a los locales, el admnistración lo recogió en las normas de regimen interno y en su dia todos estabamos de acuerdo. Es ahora, cuando un grupo de personas quieren que participen por su cuota de participacion en el total de gastos del Edificio y por consiguiente en gastos en los que se presumen no haran uso racional de ellos tal y como recoge el art 5 de la L.P.H.
Si hay sentencias al respecto ,me quedo mas tranquilo
Gracias por la respuesta
Si hay sentencias al respecto ,me quedo mas tranquilo
Gracias por la respuesta
Fontanero, ya dijo Cicerón, más o menos, que de locos es persistir en el error ...
En este país hay montones (decenas de miles diría sin miedo a equivocarme)de comunidades de vecinos en las que los locales no participan de los gastos comentados. Otra cosa es que participen en los gastos que les afecta.
Salud!
En este país hay montones (decenas de miles diría sin miedo a equivocarme)de comunidades de vecinos en las que los locales no participan de los gastos comentados. Otra cosa es que participen en los gastos que les afecta.
Salud!
sandita,
me temo que, aunque no venga recogido en los Estatutos o en el Título Constitutivo, ustedes llegaron a un acuerdo válidamente celebrado o, en todo caso, subsistente y no impugnado.
Le paso estas direcciones:
http://garciacollado.blogspot.com/2011/03/mantenimiento-de-piscina-locales.html
http://garciacollado.blogspot.com/2011/02/la-entrada-independiente-de-un-local-no.html
Un saludo
me temo que, aunque no venga recogido en los Estatutos o en el Título Constitutivo, ustedes llegaron a un acuerdo válidamente celebrado o, en todo caso, subsistente y no impugnado.
Le paso estas direcciones:
http://garciacollado.blogspot.com/2011/03/mantenimiento-de-piscina-locales.html
http://garciacollado.blogspot.com/2011/02/la-entrada-independiente-de-un-local-no.html
Un saludo
Llevo muchos años en el foro y trato de no importunar a nadie. Respeto las opiniones de todos y cuando no estoy conforme con alguna de ellas, simplemente discrepo. Rara vez entro en descalificaciones personales, salvo, que antes no lo hayan hecho conmigo, y aún así, me contengo en muchas ocasiones, aunque no siempre. Puedo equivocarme como persona humana que soy, pero mis opiniones son siempre sensatas y coherentes.
Para aspeta: Te repites muchos y lo de Ciceron te lo puedes aplicara para ti.
Para papino: deberías mirarte al espejo y ver los errores que cometes antes de ver el de los demás.
Para Trasguyo: Gracias por aportar esas direcciones que lo clarifican todo, aunque este tema es muy antiguo. Aporto una sentencia y se puede ver que fecha tiene: AP VALLADOLID. 28-9-1985.
Se podrá estar de acuerdo en que los locales tengan o tengan que pagar por unos servicios que no usan, pero la ley es la ley.
Para aspeta: Te repites muchos y lo de Ciceron te lo puedes aplicara para ti.
Para papino: deberías mirarte al espejo y ver los errores que cometes antes de ver el de los demás.
Para Trasguyo: Gracias por aportar esas direcciones que lo clarifican todo, aunque este tema es muy antiguo. Aporto una sentencia y se puede ver que fecha tiene: AP VALLADOLID. 28-9-1985.
Se podrá estar de acuerdo en que los locales tengan o tengan que pagar por unos servicios que no usan, pero la ley es la ley.
Sr. Fontanero: no está en mi ánimo polemizar pero me molesta que se hable ex cathedra ... Podía haberle aplicado otro dicho más apropiado como "zapatero a tus zapatos" ...
En cuanto a las repeticiones, es el único foro de los varios que frecuento a diario en los que se duplica el mensaje por lo que dudo sea imputable a un servidor y que conste que lo estoy mirando ahora mismo con mi hijo que es ingeniero informático. Soy el primero al que molesta verme en esa situación que no puedo evitar por lo que pido disculpas.
Y respecto al tema, reiterarme en mi comentario añadiendo que, en la mayoría de las ocasiones -diría que ninguna por lo que me afecta en diferentes casos- ni se convoca a los propietarios de locales a juntas ni ordinarias ni de ninguna índole.
Ah! La L.A.U. la conozco; el problema lo tengo en la interpretación ...
Salud!
En cuanto a las repeticiones, es el único foro de los varios que frecuento a diario en los que se duplica el mensaje por lo que dudo sea imputable a un servidor y que conste que lo estoy mirando ahora mismo con mi hijo que es ingeniero informático. Soy el primero al que molesta verme en esa situación que no puedo evitar por lo que pido disculpas.
Y respecto al tema, reiterarme en mi comentario añadiendo que, en la mayoría de las ocasiones -diría que ninguna por lo que me afecta en diferentes casos- ni se convoca a los propietarios de locales a juntas ni ordinarias ni de ninguna índole.
Ah! La L.A.U. la conozco; el problema lo tengo en la interpretación ...
Salud!
"Es posible que en el Título Constitutivo o en un ACUERDO APROBADO POR UNANIMIDAD se exonere a determinados propietarios de contribuir al pago de determinados gastos comunes.
Señala el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha de 21 de enero de 2008 que respecto de la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, ésta cede en los casos de exención de la contribución, pues el Título Constitutivo puede prever que los titulares de algunos pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exonerados de contribuir al pago de determinados gastos de la Comunidad, lo cual no infringe el art. 9.5.º LPH , siendo válida la exención prevista en el Título Constitutivo, INMODIFICABLE SI NO ES POR ACUERDO UNÁNIME (STS de 4 de octubre de 1999.
(Artículo Monográfico. Septiembre 2008
autor: Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en derecho).
Señala el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha de 21 de enero de 2008 que respecto de la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, ésta cede en los casos de exención de la contribución, pues el Título Constitutivo puede prever que los titulares de algunos pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exonerados de contribuir al pago de determinados gastos de la Comunidad, lo cual no infringe el art. 9.5.º LPH , siendo válida la exención prevista en el Título Constitutivo, INMODIFICABLE SI NO ES POR ACUERDO UNÁNIME (STS de 4 de octubre de 1999.
(Artículo Monográfico. Septiembre 2008
autor: Vicente Magro Servet Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en derecho).
¿es suficiente un acuerdo en las NORMAS DE RÉGIMEN INTERNO (o sea, REGLAMENTO) para exonerar a los locales de la cuota de comunidad?
LA RESPUESTA ES NO.
(sé que deberia de estar en los Estatutos o Titulo Constitutivo, pero asi lo hizo el administrador cuando se constituyó la Comunidad). Han transcurrido ya tres años, ¿se da por válido el acuerdo tácitamente?
La respuesta es NO. Se da por válido el acuerdo EXPRESAMENTE, ya que se adoptó en junta y por tanto es válido, legítimo y eficaz al no existir votos en contra (al menos deduzco eso de su escrito).
Si alguien no esta de acuerdo ¿puede hacer algo para revertir esta situación?
SI. Votar en contra del sistema de reparto aprobado reglamentariamente y caso de que persistan en dicha forma de reparto, IMPUGNAR JUDICIALMENTE el mismo. En ese serntido, estoy de acuerdo con Fontanero y en desacuerdo con papino.
LA RESPUESTA ES NO.
(sé que deberia de estar en los Estatutos o Titulo Constitutivo, pero asi lo hizo el administrador cuando se constituyó la Comunidad). Han transcurrido ya tres años, ¿se da por válido el acuerdo tácitamente?
La respuesta es NO. Se da por válido el acuerdo EXPRESAMENTE, ya que se adoptó en junta y por tanto es válido, legítimo y eficaz al no existir votos en contra (al menos deduzco eso de su escrito).
Si alguien no esta de acuerdo ¿puede hacer algo para revertir esta situación?
SI. Votar en contra del sistema de reparto aprobado reglamentariamente y caso de que persistan en dicha forma de reparto, IMPUGNAR JUDICIALMENTE el mismo. En ese serntido, estoy de acuerdo con Fontanero y en desacuerdo con papino.
Tengo una curiosidad ... y no me voy a quedar con las ganas. Pregunto:
Se puede adoptar un acuerdo que necesite de unanimidad para ser aprobado en " las normas de régimen interno" ?
A mí me han enseñado que cualquier propuesta de acuerdo debe ser incluida en la convocatoria a Junta como uno de los puntos del Orden del día a tratar; entiendo, pues, que si en tu Comunidad, sendita, realmente os planteasteis exonerar a los locales de participar en gastos generales, debería haberse incluido el asunto en la convocatoria.
Por otra parte, y al tratarse de un acuerdo que necesita la unanimidad para ser aprobado (al exonerar a unos se le aumenta la cuota a otros, por ende, se modifica la aplicación de las cuotas de participación) no habría que haberle dado a los ausentes la opción de votar a favor, o en contra, del acuerdo adoptado en la propia Junta y en plazo de 30 días?. Si así fue no entiendo porqué el administrador os mete el rollo del régimen interno. Me da que lo que os ha hecho es ilegalmente incorrecto. Si yo me encontrase en esa situación y saliera perjudicada haría lo que dice Jade, aunque en principio no creo que el acuerdo se haya aprobado reglamentariamente… No me cuadra …
Un saludo
Se puede adoptar un acuerdo que necesite de unanimidad para ser aprobado en " las normas de régimen interno" ?
A mí me han enseñado que cualquier propuesta de acuerdo debe ser incluida en la convocatoria a Junta como uno de los puntos del Orden del día a tratar; entiendo, pues, que si en tu Comunidad, sendita, realmente os planteasteis exonerar a los locales de participar en gastos generales, debería haberse incluido el asunto en la convocatoria.
Por otra parte, y al tratarse de un acuerdo que necesita la unanimidad para ser aprobado (al exonerar a unos se le aumenta la cuota a otros, por ende, se modifica la aplicación de las cuotas de participación) no habría que haberle dado a los ausentes la opción de votar a favor, o en contra, del acuerdo adoptado en la propia Junta y en plazo de 30 días?. Si así fue no entiendo porqué el administrador os mete el rollo del régimen interno. Me da que lo que os ha hecho es ilegalmente incorrecto. Si yo me encontrase en esa situación y saliera perjudicada haría lo que dice Jade, aunque en principio no creo que el acuerdo se haya aprobado reglamentariamente… No me cuadra …
Un saludo
Sandita, ¿en su comunidad, ha vendido algun propietario durante estos tres años transcurridos? Le explico, como es un acuerdo de Junta y no esta recogido en el Registro de la Propiedad, el exonerar a los locales de su gastos, a esa tercera persona que ha comprado no le vincula, y con solo que diga envien una carta al administrador plasmando su disconformidad con ese acuerdo ya que no le vincula, y solicitandole que el reparto de gastos se haga de acuerdo a la LPH y que asi conste en la proxima Junta tiene usted el camino mas fácil para solucionar el problema que plantea.
Si no, solamente le queda votar en contra del reparto de gastos de la proxima junta, salvar su voto, e impugnar.
Si no, solamente le queda votar en contra del reparto de gastos de la proxima junta, salvar su voto, e impugnar.
Vamos a ver. Un acuerdo de régimen interno que sólo se necesita mayoría simple para aprobarlo, no puede cambiar el sentido del Titulo o Estatuto que necesita la unanimidad. Eso ese administrador debería saberlo. Después dicen ustedes que yo me meto mucho con los administradores, pero hay cosas que son elementales.
Fontanero. Yo digo que te metes mucho con los administradores porque es un hecho. Es así. Lo haces.
Por otra parte, también sostengo que en la mayoría de las ocasiones lo haces de manera injusta. Es mi opinión.
Para finalizar: Si el reglamento se aprueba por UNANIMIDAD como parece que es el caso, reglamentariamente se ha adoptado un sistema de reparto concreto y el Administrador actúa CORRECTAMENTE al permitirlo. En la consulta no dice que reglamentariamente se esté modificando un sistema estatutariamente implantado, sino que dice que reglamentariamente se está estableciendo un sistema especial de reparto y éste se aprueba por unanimidad, porque de haberse aprobado por mayoría, habría indicado que hubo votos en contra.
¿Ese acuerdo se puede modificar? SI.
Eso es todo.
Luego dirás que defiendo a los Administradores Fontanero, pero es que no paras de darles palos y en este caso NO TIENES RAZÓN.
Por otra parte, también sostengo que en la mayoría de las ocasiones lo haces de manera injusta. Es mi opinión.
Para finalizar: Si el reglamento se aprueba por UNANIMIDAD como parece que es el caso, reglamentariamente se ha adoptado un sistema de reparto concreto y el Administrador actúa CORRECTAMENTE al permitirlo. En la consulta no dice que reglamentariamente se esté modificando un sistema estatutariamente implantado, sino que dice que reglamentariamente se está estableciendo un sistema especial de reparto y éste se aprueba por unanimidad, porque de haberse aprobado por mayoría, habría indicado que hubo votos en contra.
¿Ese acuerdo se puede modificar? SI.
Eso es todo.
Luego dirás que defiendo a los Administradores Fontanero, pero es que no paras de darles palos y en este caso NO TIENES RAZÓN.
En una Comunidad de propietarios:
Un acuerdo unánime es el que se aprueba por unanimidad.
Un "acuerdo" tácito es "la voluntad" de uno o varios copropietarios (incluido el "empleado" sin derecho a voto), con el silencio de los "corderos". Me cuesta "de" creer que sandita hable de "acuerdo tácito" si este, realmente, fué aprobado por UNANIMIDAD. Por otra parte, no me puedo "de" creer que alguien que hubiese votado a favor de un acuerdo, posteriormente se mostrara disconforme y decidiera ir en contra de sus propios actos. Insisto en que eso no me cuadra.
Un saludo
Un acuerdo unánime es el que se aprueba por unanimidad.
Un "acuerdo" tácito es "la voluntad" de uno o varios copropietarios (incluido el "empleado" sin derecho a voto), con el silencio de los "corderos". Me cuesta "de" creer que sandita hable de "acuerdo tácito" si este, realmente, fué aprobado por UNANIMIDAD. Por otra parte, no me puedo "de" creer que alguien que hubiese votado a favor de un acuerdo, posteriormente se mostrara disconforme y decidiera ir en contra de sus propios actos. Insisto en que eso no me cuadra.
Un saludo
El acuerdo tácito, me referia a que se hubiera aceptado tal cual se hizo en su dia, y al no haber sido impugnado fuera totalmente válido, pero entiendo que encontrandose dentro de las normas de regimen interno tiene poca viabilidad de que siga adelante si alguien emprende acciones por reestablecer el sistema de gastos tal y como indica la LPH. El principal problema es que el constructor tenia que haberlos exonerados de determinados gastos (escaleras) y no lo hizo, y nos encontramos que algun local , sin tener entrada por las zonas comunes y sin participar de determinados gastos tenga de cuota de participación hasta el triple que alguna vivienda, por lo que de establecerse el sistema como dice la Ley la cuota sería desorbitada. ¿Tiene lógica que un local pague 150€ de comunidad en un edificio en el que las viviendas pagan 50€ de media sin hacer uso ninguno de las zonas comunes? Intento buscar algun argumento legal para apoyarlos si estos vecinos intentan reestablecer el sistema de reparto segun Ley
