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Exencion de tributo en venta de vivienda
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Exencion de tributo en venta de vivienda
Buenas
voy a exponer los hechos cronologicamente y al final formulo las dudas o preguntas :
- 23-10-1996 - adquiero una vivienda, unica y exclusivamente a mi nombre (100%)
* Precio de Escritura (real, no se hizo nada en B) 4.500.000 pesetas (27.045,45 EUROS)
* ITP (Impuesto de transmisiones) - 270.000 pts (1.622,73 EUROS)
* Aranceles : 35.000 aprox. (210,35 EUROS)
* Otros gastos (aparecen en la escritura) : 13.500 aprox (81,14 EUROS)
* Todos lo demas gastos lo pagó el vendedor por acuerdo. Es posible que el ITP también lo liquidara el vendedor pero no lo recuerdo. Es poca cantidad en cualquier caso.
* Para realizar la compra, dispongo de un metálico de unos 2.500.000 de pts. (15.025,03 EUROS) Me faltaban 2.000.000 (12.020,24 EUROS) para lo cual solicito al banco un Credito Hipotecario especial, llamado Crédito Unico (ya no existe este tipo de crédito). Me lo conceden por 4.000.000 (24.040,48 EUROS) y me entregan una primera disposición de 2.000.000 de pts (12.020,24 EUROS). Empiezo a pagar letras con sus intereses, por valor de 2.000.000 (12.020,24 EUROS) a 20 años (acaba en el 2016)
La característica de este crédito es que permite ampliar las disposiciones de metálico hasta el total del crédito (los 4 millones de pesetas (24.040,48 EUROS)) , estando ya preconcedido y con interés propio de hipotecario (y no de personal) lo que puede usarse para lo que se quiera, como puede ser ampliaciones o reformas de la casa, comprar un coche, etc etc. Cada disposición tiene su propio recibo que no se suma con el que ya se esté pagando por los 2 millones originales (12.020,24 EUROS) .
* Empiezo a desgravar los intereses y gastos de dichos pagos en las declaraciones de IRPF.
- El 23 de julio de 2010, adquiero una nueva vivienda habitual.
- La viviendo la adquiero al 50% con mi pareja (no estamos casados) y pasa a ser nuestra vivienda habitual, mudandonos y dejando cerrada la anterior vivienda y a la venta.
- El valor de la nueva vivienda es de 170.000
- Solicito un prestamo hiotecario del que me conceden el 80%, que son 153.000 euros. El resto (17.000 euros los gastos que al final fueron unos 12.000 euros ) 29.000 euros lo abono mediante dinero en metálico de ahorros (unos 7.053 EUROS) y una nueva disposición del anterior Crédito Unico anterior (del que aun estoy pagando la hipoteca de la anterior casa, de la que solo quedan por liquidar unos 3.500 EUROS) por valor de 21.947.17 euros hasta sumar los 29.000 euros necesarios.
- Además, las condiciones de venta incluian 3 años de carencia de capital e intereses, es decir, no empiezo a pagar nueva hipoteca hasta el 23 de julio del 2013, tiempo en el que pensamos que podriamos vender la nuestra para rebajar mucho la cuota mensual.
- El año pasado 2011 (correspondiente a la renta del IRPF del 2010) realicé las deducciones en la renta mía y en la de mi pareja (que nunca se habia deducido nada), del tope en su caso (los 9 mil y pico euros) y en la mia el resto hasta donde podia justifcarlo con la transferencia o la escritura (que incluye los gastos). Nos devolvieron 1300 a mi y 1400 euros a mi pareja aproximadamente.
- En la actualidad, agosto del 2012, estoy pagando 2 recibos del Crédito Unico. Uno por valor de unos 75 euros de la disposicion original, de la que quedan unos 3500 euros por pagar de Capital (que caduca en el 2016) y otro recibo de la disposicion que hice para pagar el 20% de la casa y los gastos, por unos 190 euros, del cual quedan unos 18.000 euros y que caduca en 2020 (a 10 años).
Hasta aquí los hechos cronologicos. Ahora viene el lío, las dudas y las preguntas.
1- Mi idea es reinvertir todo lo ganado en la venta de la primera vivienda (solo a mi nombre) en mi nueva vivienda habitual (a nombre mio y de mi pareja al 50%). ¿puedo reinvertir sin tributar? ¿cuando? ¿cuanto?
2- Para calcular la ganancia patrimonial,
a) ¿entiendo que hay que descontar el valor necesario para cancelar el prestamo de la vivienda que vendo?. El famoso Crédito Unico. Pues bien, como el prestamo era original como hemos visto era de 4 millones de pesetas (24.048 euros), pero para cancelarlo tengo que pagar las 2 diposiciones activas, la de 3 mil y pico euros de la disposicion original y la de 18.000 euros de la segunda disposicion utilizada para pagar la nueva vivienda.
b) De hecho, en el momento de la venta de la casa, no sé como deberá hacerlo el comprador : ¿me tendra que dar 2 cheques, uno para cancelar el Credito Unico (lo que debo, mas las comisiones por cancelacion anticipada y la comision por cierre de hipoteca) un cheque por el resto, ya que se supone que el comprador compra libre de cargas?
c) ¿que cantidad puedo descontar para calcular la ganancia patrimonial? ¿los 24.000 euros originales que cancelan la deuda?¿los 21.000 necesarios para cancelar los gastos de las 2 disposiciones activas? ¿los 3 mil y pico euros de la disposicion original los gastos de cancelacion?
voy a exponer los hechos cronologicamente y al final formulo las dudas o preguntas :
- 23-10-1996 - adquiero una vivienda, unica y exclusivamente a mi nombre (100%)
* Precio de Escritura (real, no se hizo nada en B) 4.500.000 pesetas (27.045,45 EUROS)
* ITP (Impuesto de transmisiones) - 270.000 pts (1.622,73 EUROS)
* Aranceles : 35.000 aprox. (210,35 EUROS)
* Otros gastos (aparecen en la escritura) : 13.500 aprox (81,14 EUROS)
* Todos lo demas gastos lo pagó el vendedor por acuerdo. Es posible que el ITP también lo liquidara el vendedor pero no lo recuerdo. Es poca cantidad en cualquier caso.
* Para realizar la compra, dispongo de un metálico de unos 2.500.000 de pts. (15.025,03 EUROS) Me faltaban 2.000.000 (12.020,24 EUROS) para lo cual solicito al banco un Credito Hipotecario especial, llamado Crédito Unico (ya no existe este tipo de crédito). Me lo conceden por 4.000.000 (24.040,48 EUROS) y me entregan una primera disposición de 2.000.000 de pts (12.020,24 EUROS). Empiezo a pagar letras con sus intereses, por valor de 2.000.000 (12.020,24 EUROS) a 20 años (acaba en el 2016)
La característica de este crédito es que permite ampliar las disposiciones de metálico hasta el total del crédito (los 4 millones de pesetas (24.040,48 EUROS)) , estando ya preconcedido y con interés propio de hipotecario (y no de personal) lo que puede usarse para lo que se quiera, como puede ser ampliaciones o reformas de la casa, comprar un coche, etc etc. Cada disposición tiene su propio recibo que no se suma con el que ya se esté pagando por los 2 millones originales (12.020,24 EUROS) .
* Empiezo a desgravar los intereses y gastos de dichos pagos en las declaraciones de IRPF.
- El 23 de julio de 2010, adquiero una nueva vivienda habitual.
- La viviendo la adquiero al 50% con mi pareja (no estamos casados) y pasa a ser nuestra vivienda habitual, mudandonos y dejando cerrada la anterior vivienda y a la venta.
- El valor de la nueva vivienda es de 170.000
- Solicito un prestamo hiotecario del que me conceden el 80%, que son 153.000 euros. El resto (17.000 euros los gastos que al final fueron unos 12.000 euros ) 29.000 euros lo abono mediante dinero en metálico de ahorros (unos 7.053 EUROS) y una nueva disposición del anterior Crédito Unico anterior (del que aun estoy pagando la hipoteca de la anterior casa, de la que solo quedan por liquidar unos 3.500 EUROS) por valor de 21.947.17 euros hasta sumar los 29.000 euros necesarios.
- Además, las condiciones de venta incluian 3 años de carencia de capital e intereses, es decir, no empiezo a pagar nueva hipoteca hasta el 23 de julio del 2013, tiempo en el que pensamos que podriamos vender la nuestra para rebajar mucho la cuota mensual.
- El año pasado 2011 (correspondiente a la renta del IRPF del 2010) realicé las deducciones en la renta mía y en la de mi pareja (que nunca se habia deducido nada), del tope en su caso (los 9 mil y pico euros) y en la mia el resto hasta donde podia justifcarlo con la transferencia o la escritura (que incluye los gastos). Nos devolvieron 1300 a mi y 1400 euros a mi pareja aproximadamente.
- En la actualidad, agosto del 2012, estoy pagando 2 recibos del Crédito Unico. Uno por valor de unos 75 euros de la disposicion original, de la que quedan unos 3500 euros por pagar de Capital (que caduca en el 2016) y otro recibo de la disposicion que hice para pagar el 20% de la casa y los gastos, por unos 190 euros, del cual quedan unos 18.000 euros y que caduca en 2020 (a 10 años).
Hasta aquí los hechos cronologicos. Ahora viene el lío, las dudas y las preguntas.
1- Mi idea es reinvertir todo lo ganado en la venta de la primera vivienda (solo a mi nombre) en mi nueva vivienda habitual (a nombre mio y de mi pareja al 50%). ¿puedo reinvertir sin tributar? ¿cuando? ¿cuanto?
2- Para calcular la ganancia patrimonial,
a) ¿entiendo que hay que descontar el valor necesario para cancelar el prestamo de la vivienda que vendo?. El famoso Crédito Unico. Pues bien, como el prestamo era original como hemos visto era de 4 millones de pesetas (24.048 euros), pero para cancelarlo tengo que pagar las 2 diposiciones activas, la de 3 mil y pico euros de la disposicion original y la de 18.000 euros de la segunda disposicion utilizada para pagar la nueva vivienda.
b) De hecho, en el momento de la venta de la casa, no sé como deberá hacerlo el comprador : ¿me tendra que dar 2 cheques, uno para cancelar el Credito Unico (lo que debo, mas las comisiones por cancelacion anticipada y la comision por cierre de hipoteca) un cheque por el resto, ya que se supone que el comprador compra libre de cargas?
c) ¿que cantidad puedo descontar para calcular la ganancia patrimonial? ¿los 24.000 euros originales que cancelan la deuda?¿los 21.000 necesarios para cancelar los gastos de las 2 disposiciones activas? ¿los 3 mil y pico euros de la disposicion original los gastos de cancelacion?
