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Estatutos al Registro Mercantil
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Estatutos al registro mercantil
Soy presidente de una comunidad de reciente constitución. Preocupado por cuanto determina el art. 5 de la Ley 49/1960 de la Propiedad Horizontal sobre la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad he indagado cerca del Registro y me han dicho que para proceder tal como indica la Ley, hay que elevar a documento público ante notario de todo el contenido a registrar, o sea Título constitutivo de la propiedad horizontal, % participación de cada piso/local, estatutos, normas régimen interno, etc. Dicho documento se presenta luego al registro y previo pago de los derechos e impuesto A.J.D. queda registrado como tal. También se sinceraron diciéndome que en la práctica casi nadie acude a tal trámite, dado su relativamente elevado coste y habida cuenta de que en lo básico, % participación de cada elemento , y otros cuestiones principales, ya queda citado en la escritura de alta a la propiedad horizontal ,que luego se traslada textualmente a las escrituras particulares. Estando ello en las anotaciones registrales de la finca, cumple en suficiéncia con la exigéncia de la Ley para que obligue a terceros sucesivos.El resto de lo que pueda contener unos Estatutos ,emanando de la propia Ley de P.H. tiene fuerza suficiente para su obligada observancia.
Agradeceria comentarios sobre tal cuestión, para contrastar en que medida cada comunidad procede , ante estas dos alternativas.
Agradeceria comentarios sobre tal cuestión, para contrastar en que medida cada comunidad procede , ante estas dos alternativas.
Con la cantidad de responsables de comunidades que supongo participan en este foro ¿ no se atreve nadie a comentar sobre el tema ?
¿ Todo el mundo ha elevado los estatutos y demás del título constitucional a documento público notarial y presentarlo a registro en el de la Propiedad?
Venga animaros .....
¿ Todo el mundo ha elevado los estatutos y demás del título constitucional a documento público notarial y presentarlo a registro en el de la Propiedad?
Venga animaros .....
Aunque efectivamente, puede suponer un coste elevado, soy partidario de inscribir los estatutos en el Registro. En lo fundamental, la ley regula todo, pero hay temas que no está de mal que se regulan, como puede ser el horario de la piscina, pistas deportivas o instalaciones comunes. La obligación de al hacer obras que se respete determinadas horas, etc.
Además, tan caro no sale entre los vecinos y si dejais ahora todo perfectamente regulado así quedará.
Saludos.
Además, tan caro no sale entre los vecinos y si dejais ahora todo perfectamente regulado así quedará.
Saludos.
De acuerdo, el tema coste puede quedar relegado a última instáncia, a cambio de la seguridad que da las cosas bien hechas, pero ..... si realmente elevamos a documento publico notarial e incorporamos al registro de la propiedad, no sólo lo básico de los estatutos, sinó también las particularidades que la comunidad, que al inicio o con el tiempo se ha dotado en forma de régimen interno, normas convivéncia, etc. , pìenso que todo ello, siendo de orden menor, es susceptible de modificaciones con el andar de la comunidad y entonces ¿ cada vez que modifiques algúna cosa, deberás seguir el mismo trámite de documento notarial, y registro ? puede que al entrar en este escenario, quedes forzosamente obligado de por vida a tal protocolo.
Són simples reflexiones ....
Són simples reflexiones ....
La Escritura de Obra Nueva y división horizontal, indica las caracteristicas de las viviendas, sus partes comunes y sus coeficientes. En ella queda indicado que se regirá la Comunidad de Propietarios por la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, si no lleva en ese documento un estatuto añadido, se le puede añadir por el promotor. antes de vender, por los propietarios por unanimidad, y para ello primero se tendrá que convocar Junta Extraordinaria a tal efecto, y con la convocatoria se mandará los puntos que se quieren incluir en ese estatuto, despues se debatira en la Junta y se aprobaran por unanimidad, de presentes y representados y a los que no acudan se les tendrá que enviar feacientemente, para que contesten si estan de acuerdo o no, a los treinta dias de su recepción si no hay votos en contra por mediación de un escrito, se dara como aprobado el acuerdo de los estatutos, despues se ira al notario, que elebara ese estatuto a escritura publica y despues se ira al Registro de la Propiedad.
Si no tiene estatutos no hace falta que los hagan muchas veces estos estatutos coartan a los propietarios en temas que despues se arrepienten de ponerlos, la ley de propiedad horizontal aunque pequeña en articulado es grande en contenido. Guiense por ella.
valcap@valcap.es
Si no tiene estatutos no hace falta que los hagan muchas veces estos estatutos coartan a los propietarios en temas que despues se arrepienten de ponerlos, la ley de propiedad horizontal aunque pequeña en articulado es grande en contenido. Guiense por ella.
valcap@valcap.es
Perdón, peró en estos dos últimos mensajes se está destorsionando el sentido de mi pregunta, a pesar de que el tema en mi primera exposición queda explícitamente centrado.
A "discolo" puedo confirmarle que si existe declaración de obra nueva y propiedad horizontal y todos los comuneros hemos accedido a la propiedad escriturando ante notario. Es una vez constituida la comunidad,cuando nos preguntamos si el resto de instrumentos de gobierno de los que nos hemos notado, Estatutos, Régimen Interno, etc. etc. hace falta elevarlos a documento público e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, o si vale solo, la pequeña descripción de las normas de comunidad que todas y cada una de nuestras escrituras contienen, emanantes de la inicial que otorgó el promotor y en la cual como principal cuestión quedan ya fijados los % de participación de cada elemento del edificio.
Leanse bien el tema.
A "discolo" puedo confirmarle que si existe declaración de obra nueva y propiedad horizontal y todos los comuneros hemos accedido a la propiedad escriturando ante notario. Es una vez constituida la comunidad,cuando nos preguntamos si el resto de instrumentos de gobierno de los que nos hemos notado, Estatutos, Régimen Interno, etc. etc. hace falta elevarlos a documento público e inscribirlos en el Registro de la Propiedad, o si vale solo, la pequeña descripción de las normas de comunidad que todas y cada una de nuestras escrituras contienen, emanantes de la inicial que otorgó el promotor y en la cual como principal cuestión quedan ya fijados los % de participación de cada elemento del edificio.
Leanse bien el tema.
Artículo 5 LPH
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
La mayoría de los propietarios de viviendas y locales desconocen la LPH, ordenanzas...etc.
Probablemente, en cuanto alguno de los propietarios se entere que para constituir los estatutos hay que pagar, se negará a ello.
Otra alternativa es, como nos ha indicado lillo, fijar una serie de normas de regimen interior que, aunque se trata de normas de convivencia y útilización, según mi opinión se podría incluir en uno de su artículos "El conocer, cumplir y respetar la LPH", lo que implica el cumplimiento de una serie de normas que deberían ser estatutarias. Eso sí, se habra de facilitar a los copropietarios un copia de la ley.
Ahora bien, ¿Que mayoría se necesita para aprobar el reglamento? Como dice lillo "el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior"
(la definición matemática de "conjunto" según el DRAE:"La totalidad de los elementos o cosas poseedores de una propiedad (entiendo que "propiedad" en este caso significa "característica") común, que los distingue de otros y "totalidad": Conjunto de todas las cosas o personas que forman una clase o especie. La TOTALIDAD de los vecinos.
Se cotradice con el Art. 17 de la LPH:"3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación".
Probablemente, en cuanto alguno de los propietarios se entere que para constituir los estatutos hay que pagar, se negará a ello.
Otra alternativa es, como nos ha indicado lillo, fijar una serie de normas de regimen interior que, aunque se trata de normas de convivencia y útilización, según mi opinión se podría incluir en uno de su artículos "El conocer, cumplir y respetar la LPH", lo que implica el cumplimiento de una serie de normas que deberían ser estatutarias. Eso sí, se habra de facilitar a los copropietarios un copia de la ley.
Ahora bien, ¿Que mayoría se necesita para aprobar el reglamento? Como dice lillo "el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior"
(la definición matemática de "conjunto" según el DRAE:"La totalidad de los elementos o cosas poseedores de una propiedad (entiendo que "propiedad" en este caso significa "característica") común, que los distingue de otros y "totalidad": Conjunto de todas las cosas o personas que forman una clase o especie. La TOTALIDAD de los vecinos.
Se cotradice con el Art. 17 de la LPH:"3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación".
