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Escriturar cerramiento terraza en ático
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Escriturar cerramiento terraza en ático
Os quería preguntar una duda sobre expediente de dominio en la terraza de un ático en un edificio urbano de 16 viviendas:
- En 1991, por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, todos los vecinos del edificio acordaron otorgarse recíprocamente autorización para hacer obras de cerramiento en las terrazas del inmueble recayentes a cada propiedad.
- En 1992, el propietario del ático (que tiene el usufructo de 135 metros cuadrados de terraza) hizo un cerramiento de 50 metros cuadrados que ha incorporado a la superficie útil de su vivienda.
- En 2004 esta propiedad va a venderse a otra persona.
La duda es: ¿cuál sería el procedimiento exacto para que esta superficie pueda escriturarse conjuntamente con el de la vivienda original en la nueva escritura de compraventa?
Gracias.
- En 1991, por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, todos los vecinos del edificio acordaron otorgarse recíprocamente autorización para hacer obras de cerramiento en las terrazas del inmueble recayentes a cada propiedad.
- En 1992, el propietario del ático (que tiene el usufructo de 135 metros cuadrados de terraza) hizo un cerramiento de 50 metros cuadrados que ha incorporado a la superficie útil de su vivienda.
- En 2004 esta propiedad va a venderse a otra persona.
La duda es: ¿cuál sería el procedimiento exacto para que esta superficie pueda escriturarse conjuntamente con el de la vivienda original en la nueva escritura de compraventa?
Gracias.
No lo puede escriturar puesto que no es el propietario de esos 50 metros,,se trata de la cubierta(el tejado) que es un elemento comun y la propiedad la tiene la comunidad,,,para ello el dueño del atico deberia de comprar esos metros a la comunidad si es que los quieren vender y desafectarlos como elemento comun,,despues hay que cambiar todas las escrituras de la finca puesto que cambiarian los enteros de todo el mundo.
Si un vecino no quiere vender no se puede ya que el acuerdo habria de ser unanime.
Lo raro es que la comunidad le permitiera hacer un cerramiento tan grande y mas raro aun que no le subieran el recibo de la comunidad o que el ayuntamiento no se diera cuenta que habia aumentado la superficie util de la vivienda y no le incremente el IBI
Yo estoy en el mismo caso y es un asunto muy complicado de hacer, si se te ocurre una idea mejor nos lo cuentas
Si un vecino no quiere vender no se puede ya que el acuerdo habria de ser unanime.
Lo raro es que la comunidad le permitiera hacer un cerramiento tan grande y mas raro aun que no le subieran el recibo de la comunidad o que el ayuntamiento no se diera cuenta que habia aumentado la superficie util de la vivienda y no le incremente el IBI
Yo estoy en el mismo caso y es un asunto muy complicado de hacer, si se te ocurre una idea mejor nos lo cuentas
El caso de este cerramiento es sencillo, aunque aventurado:
Se trata de una comunidad de propietarios bien avenida, lo cual no es demasiado frecuente. Por eso todos se dieron permiso para efectuar cerramientos en esos espacios comunes. Al fin y al cabo, todo cerramiento genera en cierto modo un beneficio al vecino inferior (aislamiento) y una disminución de la superficie susceptible de ser afectada por humedades en el futuro, sobre todo si se ejecutan correctamente las obras, como fue en este caso.
El ayuntamiento del municipio, efectivamente, abrió un expediente por infracción urbanística como consecuencia de la denuncia de un particular, pero el propietario del ático presentó, tras el escrito de alegaciones, un proyecto técnico y, aunque no estaba firmado por técnico ni visado por su colegio, se admitió en el recurso de alzada por el que recurría la orden de demolición al que luego siguió otro de reposición. Finalmente la demolición no se ejecutó, la infracción prescribió por el transcurso de cuatro años, y, además, existía un grave defecto de forma en el expediente por varias razones:
- El Ayuntamiento actuaba contra el propietario de la obra, cuando en realidad lo edificado estaba sobre una propiedad comunitaria y, además, el vecino contaba con un acta unánime autorizando la obra.
- El propietario, antes de empezar las obras, le metió un gol estupendo al ayuntamiento (puede tomarse nota para otros casos), porque tomó la precaución de pedir una licencia PARA INSTALAR UNA ESTRUCTURA METÁLICA CON REFUERZO DE FÁBRICA. Y, en efecto, la estructura del cerramiento es de hormigón armado, es decir, exactamente lo que se pedía. Me imagino que quien tramitó la concesión de la licencia pensó que "fábrica" era otra cosa. Y hacer demoler una cosa para la que se había otorgado licencia sería una indefensión flagrante que seguramente costaría cara al consistorio en la vía contencioso-administrativa.
De todas formas, gracias por las pistas sobre lo difícil que puede ser escriturar esto. ¿Pero no se podría incluir en la escritura de compraventa que existe efectivamente ese cerramiento y que, aunque la nuda propiedad de la terraza es de la Comunidad, sí le pertenece el usufructo de lo edificado aludiendo a la autorización que consta en el acta?
Gracias.
Se trata de una comunidad de propietarios bien avenida, lo cual no es demasiado frecuente. Por eso todos se dieron permiso para efectuar cerramientos en esos espacios comunes. Al fin y al cabo, todo cerramiento genera en cierto modo un beneficio al vecino inferior (aislamiento) y una disminución de la superficie susceptible de ser afectada por humedades en el futuro, sobre todo si se ejecutan correctamente las obras, como fue en este caso.
El ayuntamiento del municipio, efectivamente, abrió un expediente por infracción urbanística como consecuencia de la denuncia de un particular, pero el propietario del ático presentó, tras el escrito de alegaciones, un proyecto técnico y, aunque no estaba firmado por técnico ni visado por su colegio, se admitió en el recurso de alzada por el que recurría la orden de demolición al que luego siguió otro de reposición. Finalmente la demolición no se ejecutó, la infracción prescribió por el transcurso de cuatro años, y, además, existía un grave defecto de forma en el expediente por varias razones:
- El Ayuntamiento actuaba contra el propietario de la obra, cuando en realidad lo edificado estaba sobre una propiedad comunitaria y, además, el vecino contaba con un acta unánime autorizando la obra.
- El propietario, antes de empezar las obras, le metió un gol estupendo al ayuntamiento (puede tomarse nota para otros casos), porque tomó la precaución de pedir una licencia PARA INSTALAR UNA ESTRUCTURA METÁLICA CON REFUERZO DE FÁBRICA. Y, en efecto, la estructura del cerramiento es de hormigón armado, es decir, exactamente lo que se pedía. Me imagino que quien tramitó la concesión de la licencia pensó que "fábrica" era otra cosa. Y hacer demoler una cosa para la que se había otorgado licencia sería una indefensión flagrante que seguramente costaría cara al consistorio en la vía contencioso-administrativa.
De todas formas, gracias por las pistas sobre lo difícil que puede ser escriturar esto. ¿Pero no se podría incluir en la escritura de compraventa que existe efectivamente ese cerramiento y que, aunque la nuda propiedad de la terraza es de la Comunidad, sí le pertenece el usufructo de lo edificado aludiendo a la autorización que consta en el acta?
Gracias.
La forma legal sería desafectar esos metros comprandoselos a la comunidad para que pasen a formar parte de la vivienda,,si la comunidad esta bien avenida supuestamente aceptarian por unanimidad,,y asumir el coste de los gastos de cambiar los enteros,modificar escrituras,etc,,que creo que merece la pena,,se trata solo de papeleo y dinero,,,lo dificil en estos casos es contar con la autorizacion de la comunidad y tu ya cuentas,,todos incluidos locales.
Antes de todo esto se me ocurre que lo mejor que puedes hacer es ir a un notario para que de fe de lo que realmente existe en el atico y desde que fecha,,,y le consultas de que manera se puede llegar a escriturar estas metros,,la consulta es gratis y es el profesional que te dira realmente lo que se puede o no se puede haceren el tema de las escrituras.
Ya me contaras,,que me interesa bastante el tema,,mi obra tambien esta prescrita al igual que el consentimiento de la comunidad,es de hace mas de 20 años,pero yo no cuento con la unanimidad para acometer nada
Antes de todo esto se me ocurre que lo mejor que puedes hacer es ir a un notario para que de fe de lo que realmente existe en el atico y desde que fecha,,,y le consultas de que manera se puede llegar a escriturar estas metros,,la consulta es gratis y es el profesional que te dira realmente lo que se puede o no se puede haceren el tema de las escrituras.
Ya me contaras,,que me interesa bastante el tema,,mi obra tambien esta prescrita al igual que el consentimiento de la comunidad,es de hace mas de 20 años,pero yo no cuento con la unanimidad para acometer nada
Con independencia de los aspectos legales para formalizar ese elemento comun en privativo, creo que también les convendría considerar otros aspectos más técnicos al respecto. Los cerramientos en elementos comunes, y asi esta legislado, pueden afectar arquitectonicamente a la estructura general de la finca, (por sobrecarga, impedimiento del aleteo previsto en voladizos de terrazas, etc..), y de presentarse problemas al cabo de los años, como presumiblemente ocurrirá, se pueden encontrar ante un serio conflicto, que rebase incluso el ámbito privado de la propiedad.
