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¿Es una prórroga o un nuevo contrato de arrendamiento?
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¿es una prórroga o un nuevo contrato de arrendamiento?
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual celebrado en 2016. El contrato especifica que la duración del mismo es un año y con la posibilidad de realizar dos prorrogas más como máximo (entiendo que para ajustar a los tres años de duración de la antigua LAU). En 2019 se firma una prorroga anual en la que se aumenta la renta pasando de 500e a 600e al mes.
A mi entender cabe la posibilidad de entender que en realidad no se ha firmado una prorroga sino un nuevo contrato de arrendamiento por dos motivos: 1 aumento de la renta 2 el contrato inicial "murió" y por tanto sobre el mismo no cabe prorroga al finalizar la duración máxima estipulada.
Que opinais? Es prorroga anual o nuevo contrato disfrazado de prorroga para evitar la posibilidad de prorroga forzasa del inquilino?
Gracias
A mi entender cabe la posibilidad de entender que en realidad no se ha firmado una prorroga sino un nuevo contrato de arrendamiento por dos motivos: 1 aumento de la renta 2 el contrato inicial "murió" y por tanto sobre el mismo no cabe prorroga al finalizar la duración máxima estipulada.
Que opinais? Es prorroga anual o nuevo contrato disfrazado de prorroga para evitar la posibilidad de prorroga forzasa del inquilino?
Gracias
Suscribo la intachable respuesta de Leonjbr.
Habrá que ver el mes de 2019 en el que se firma la prórroga, recuérdese que antes del RD-L 7/2019 de 1 de marzo, el texto del art. 10, 1 LAU era:
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Habrá que ver el mes de 2019 en el que se firma la prórroga, recuérdese que antes del RD-L 7/2019 de 1 de marzo, el texto del art. 10, 1 LAU era:
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Quiero aclarar un poco el sentido de mi respuesta anterior, ya que no me consta que el consultante sea profesional:
Ha de examinarse si se hallase en prórroga legal, porque en ese caso, y en aplicación del art. 18 LAU, no puede elevarse la renta mas allá de su actualización conforme al mecanismo previsto en el contrato, si lo hay, o existiendo pacto de actualización pero no regulado el mecanismo, conforme al IPC.
La novación requiere "... una manifestación de voluntad directa o indirecta de mayor calado y con notoria relevancia dados los cambios de efectos sobre el contrato que suponía y ese acto volitivo no se ha podido apreciar en las partes, por lo que procede declarar infringido el CC art.1204": STS 460/2013 de 20 de junio, ponente Exmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.
Ha de examinarse si se hallase en prórroga legal, porque en ese caso, y en aplicación del art. 18 LAU, no puede elevarse la renta mas allá de su actualización conforme al mecanismo previsto en el contrato, si lo hay, o existiendo pacto de actualización pero no regulado el mecanismo, conforme al IPC.
La novación requiere "... una manifestación de voluntad directa o indirecta de mayor calado y con notoria relevancia dados los cambios de efectos sobre el contrato que suponía y ese acto volitivo no se ha podido apreciar en las partes, por lo que procede declarar infringido el CC art.1204": STS 460/2013 de 20 de junio, ponente Exmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.
Muchas gracias por las rápidas contestaciones. Me queda clara la primera duda que tenía, la modificación de la renta no supone novación y por ende, no supone ello sólo la extinción del antiguo contrato y la celebración de uno nuevo.
Ahora bien, sigo teniendo una duda y me ha surgido una nueva.
El contrato inicial se firmó en Agosto de 2016. Y se estipula que la duración será de un año con la posibilidad de realizar hasta un máximo de dos prorrogas más. Entiendo que el contrato anuncia y notifica que en agosto de 2019 muere sin la posibilidad de que sobre el mismo quepan más prorrogas.
¿Es así? o aunque ponga eso se puede seguir prorregando?
Y a raiz de las contestaciones me surge una nueva duda.
La prorroga por un año se firmó en agosto de 2019. Sería ilegal la subida de la renta practivada?
Muchas gracias.
Ahora bien, sigo teniendo una duda y me ha surgido una nueva.
El contrato inicial se firmó en Agosto de 2016. Y se estipula que la duración será de un año con la posibilidad de realizar hasta un máximo de dos prorrogas más. Entiendo que el contrato anuncia y notifica que en agosto de 2019 muere sin la posibilidad de que sobre el mismo quepan más prorrogas.
¿Es así? o aunque ponga eso se puede seguir prorregando?
Y a raiz de las contestaciones me surge una nueva duda.
La prorroga por un año se firmó en agosto de 2019. Sería ilegal la subida de la renta practivada?
Muchas gracias.
1.- Tendría que leer el contrato completo para poder dar una respuesta segura, pero me parece que no, que aunque el contrato diga eso, es posible concertar una prórroga más.
2.- A mi entender la subida de la renta no es ilegal, porque al finalizar el 3 año el casero puede decidir no volver a alquilar más la vivienda. Por tanto, esa prórroga de un año puede contemplarse como una prórroga por acuerdo de las partes, y yo ahí no veo nada ni ilegal ni que conculque la LAU. Yo creo que está todo correcto: lo que tenemos es el contrato inicial prorrogado por un año y con un aumento de la renta que no es ilegal porque el período inicial de 3 años ya había terminado. Ahora las partes pueden seguir prorrogando con o sin aumento de renta o bien suscribir un nuevo contrato.
2.- A mi entender la subida de la renta no es ilegal, porque al finalizar el 3 año el casero puede decidir no volver a alquilar más la vivienda. Por tanto, esa prórroga de un año puede contemplarse como una prórroga por acuerdo de las partes, y yo ahí no veo nada ni ilegal ni que conculque la LAU. Yo creo que está todo correcto: lo que tenemos es el contrato inicial prorrogado por un año y con un aumento de la renta que no es ilegal porque el período inicial de 3 años ya había terminado. Ahora las partes pueden seguir prorrogando con o sin aumento de renta o bien suscribir un nuevo contrato.
