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¿es legal?
Hola mi duda es la siguiente: mis clientes alquilaron una casa en un pueblo -de forma verbal- en julio de 1995, y pagan la renta religiosamente. El problema es que el que dijo ser el propietario realmente no lo es, y de eso se han enterado hace relativamente poco. A pesar de todo han continuad abonando la renta. Pero les ha llegado una citacion para un acto de conciliación -ya que solicitamos una prorroga- en la que deniegan tal solicitud.
Lo peor de todo es que en el escrito´el arrendador se sigue autollamando PROPIETARIO cuando no es así, la casa es de una mujer que fallecio hace muchisimos años y él ni siquiera es heredero...
entonces, mi preguna es ¿si el no es el propietario, -a pesar de que x ejemplo sea el encargado del alquiler a favor de otra persona- como hacer para que acceda a la prorroga? ¿como puedo forzarle? gracias por anticipado
Lo peor de todo es que en el escrito´el arrendador se sigue autollamando PROPIETARIO cuando no es así, la casa es de una mujer que fallecio hace muchisimos años y él ni siquiera es heredero...
entonces, mi preguna es ¿si el no es el propietario, -a pesar de que x ejemplo sea el encargado del alquiler a favor de otra persona- como hacer para que acceda a la prorroga? ¿como puedo forzarle? gracias por anticipado
Considero que existen dos relaciones juridicas.
La primera entre el arrendador y el propietario de la finca. El primero pudiera estar encargado por el segundo para la gestión o haberse lanzado a la aventura como gestor de negocios ajenos. En este último caso precisará la ratificación de la propiedad o se meterá en un lio. Incluso podría coincidir arrendador y propietario aunque no esté regularizada la situación registral.
La segunda entre arrendador y arrendatario y fundamentada en su contrato, en este caso verbal.
Si me quedo con esta segunda relación tendremos que ver primero si el contrato es de vivienda habitual o no. Supongo que cuando habla de acto de conciliación se refiere a una reunión con él y no a un acto en los tribunales.
En base a que tipo de contrato sea y la dificultad de prueba en un contrato verbal estará su posibilidad de prorroga.
Independientemente a ello deberían solicitar que el arrendador acredite su legitimidad para contratar para no verse perjudicados ustedes por una posible actuación fraudulenta (delictiva) de su arrendador.
Un saludo.
La primera entre el arrendador y el propietario de la finca. El primero pudiera estar encargado por el segundo para la gestión o haberse lanzado a la aventura como gestor de negocios ajenos. En este último caso precisará la ratificación de la propiedad o se meterá en un lio. Incluso podría coincidir arrendador y propietario aunque no esté regularizada la situación registral.
La segunda entre arrendador y arrendatario y fundamentada en su contrato, en este caso verbal.
Si me quedo con esta segunda relación tendremos que ver primero si el contrato es de vivienda habitual o no. Supongo que cuando habla de acto de conciliación se refiere a una reunión con él y no a un acto en los tribunales.
En base a que tipo de contrato sea y la dificultad de prueba en un contrato verbal estará su posibilidad de prorroga.
Independientemente a ello deberían solicitar que el arrendador acredite su legitimidad para contratar para no verse perjudicados ustedes por una posible actuación fraudulenta (delictiva) de su arrendador.
Un saludo.
Hola b-alva.Es importante saber la duración inicial del contrato para responder a su pregunta, sobre todo si esa duración inicial era superior a 5 años.( aunque siendo un contrato verbal la dificultad de probarlo es bastante amplia)
Creo que en el supuesto por usted planteado nos encontramos ante la figura del Propietario Aparente( aquel que ha realizado un arrendamiento sin estar facultado para ello y por tanto carece de titularidad para arrendar.) Así el contrato carecería abslutamente de validez si posteriormente el verdadero propietario no ratificase el contrato( heredero o herederos en este caso concreto) o bien el que arrendó la cosa no llegase posteriormente a adquirir la finca.
Sus clientes como arrendatarios tendrán acción indemnizatoria contra el propietario aparente si el contrato se formalizó por un plazo superior a 5 años, pero el contrato se extinguirá ineludiblemente transcurrido dicho plazo, pues es el único que reconoce la Ley.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Creo que en el supuesto por usted planteado nos encontramos ante la figura del Propietario Aparente( aquel que ha realizado un arrendamiento sin estar facultado para ello y por tanto carece de titularidad para arrendar.) Así el contrato carecería abslutamente de validez si posteriormente el verdadero propietario no ratificase el contrato( heredero o herederos en este caso concreto) o bien el que arrendó la cosa no llegase posteriormente a adquirir la finca.
Sus clientes como arrendatarios tendrán acción indemnizatoria contra el propietario aparente si el contrato se formalizó por un plazo superior a 5 años, pero el contrato se extinguirá ineludiblemente transcurrido dicho plazo, pues es el único que reconoce la Ley.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Ante todo gracias a Ignacio por su comentario. ESta misma mañana se ha celebrado el acto de conciliación ante el Juez de paz del pueblo donde radica la casa y el demandante NO se ha presentado. Tengo claro que debo solicitar que me acredite su propiedad/titularidad pero por lo que me han comentado creo que es la situacion que manifiestas, es heredero pero sin actualizar la situacion en el registro.
Yo entiendo, que si el contrato es de julio del 95 y por lo tanto el máximo (segun la LAU del 94) son 8 años, habria acabado en el 2003. Pero el arrendador ha permitido sin oposicion alguna que sigan viviendo alli, y ahora presenta esta papeleta denegando una prorroga que no hemos pedido. Creo que si hay juicio mantendre que si han admitido durante DOS años -desde el 2003- que sigan alli entiendo que se formalizo un nuevo contrato -verbal y/o tacito- en ese momento y que nos encontramos de nuevo en el plazo legal de 5 años.....salvo mejor opinion. gracias por todo.
Yo entiendo, que si el contrato es de julio del 95 y por lo tanto el máximo (segun la LAU del 94) son 8 años, habria acabado en el 2003. Pero el arrendador ha permitido sin oposicion alguna que sigan viviendo alli, y ahora presenta esta papeleta denegando una prorroga que no hemos pedido. Creo que si hay juicio mantendre que si han admitido durante DOS años -desde el 2003- que sigan alli entiendo que se formalizo un nuevo contrato -verbal y/o tacito- en ese momento y que nos encontramos de nuevo en el plazo legal de 5 años.....salvo mejor opinion. gracias por todo.
Estoy de acuerdo, pero me gustaría saber si nuestro civilista Jan cree que la otra parte alegaría tacita reconducción 1566 CC para así dar entrada al 1581 CC.
Yo creo que está opción puede ser válida en arrendamientos distintos de vivienda pero no en los de vivienda, Y ello en base a la imperatividad y especialidad de la LAU.
Un saludo
Yo creo que está opción puede ser válida en arrendamientos distintos de vivienda pero no en los de vivienda, Y ello en base a la imperatividad y especialidad de la LAU.
Un saludo
Discrepo de la opinión de b-alva de que la LAU establezca un plazo máximo de 8 años, simplemente regula de manera concreta ese período pero nada impide las prórrogas por tácita reconducción u otro procedimiento. Además al inicio mencionas que se os deniega una prórroga que habíais solicitado. Si el que ha actuado como arrendador puede acreditar algún derecho sobre la propiedad creo que no os encontrais en una situación muy defendible.
Es cierto b-alva. No cuadra que solicites prorroga y luego argumentes que estas en el segundo año de un nuevo ciclo de 5, ya que no era necesaria tal solicitud.
No obstante cvonsidero interesante el tema en cuanto a determinar cual es la reconducción del arrendamiento en el año 2003, es decir pasaron los 5 años inicilales (art 9) y los tres de prorroga (art 10).
1. Mi opción: dado el caracter especial, imperativo y proteccionista de la LAU 94 considero que en el año 2003 nos plantamos en un nuevo periodo de 5 años (art 9)
2. Opción CC. Tacita reconducción. El contrato se prorroga según se realice el pago de la renta, si es por meses, mensualmente.
3. Opción art 10 LAU. La única prorroga que establece la ley es esta (la del art 9 es imperativa). Por tanto en el año 2003 volvemosa aplicarlo, es decir un nuevo perioodo trianual.
¿que os parece ?
No obstante cvonsidero interesante el tema en cuanto a determinar cual es la reconducción del arrendamiento en el año 2003, es decir pasaron los 5 años inicilales (art 9) y los tres de prorroga (art 10).
1. Mi opción: dado el caracter especial, imperativo y proteccionista de la LAU 94 considero que en el año 2003 nos plantamos en un nuevo periodo de 5 años (art 9)
2. Opción CC. Tacita reconducción. El contrato se prorroga según se realice el pago de la renta, si es por meses, mensualmente.
3. Opción art 10 LAU. La única prorroga que establece la ley es esta (la del art 9 es imperativa). Por tanto en el año 2003 volvemosa aplicarlo, es decir un nuevo perioodo trianual.
¿que os parece ?
Hol a todos. El tema introducido por el forista Ignacio no es baladí, pues como muy bien apunta en su post, la tácita reconducción podría ser alegada por la parte contraria.
Mi respuesta se basa en que el citado arrendamiento verbal fue para uso de vivienda. Recordemos que la LAU 1994 es una ley Especial y que, por ende, es de aplicación preferente al Código Civil, que es normativa supletoria en materia de arrendamientos.
Al concluir el plazo mínimo de 5 años( art 9 LAU 1994) entra en juego la prórroga del art 10 LAU 1994( Parte de la doctrina considera que entra en juego este artículo incluso en los arrendamientos de duración inicial superior a 5 años) si ninguna de las partes hubiere comunicado al menos con 1 mes de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. Por los datos existentes en el caso expuesto entró en juego la citada prorroga, la cual será obligatoria para el arrendador hasta Julio de 2006.
Pues bien, una vez acabada esa prórroga,¿ que ocurre? Que para que operase la tácita reconducción deberían darse los requisitos exigidos en el tan mencionado art 1566 del Código Civil.
Por último, señalar que la teoría expuesta en su último post por el forista b-alva sólo sería de aplicación( y la doctrina no es unánime en este sentido) en el supuesto de que, una vez finalizada la prórroga de 3 años, operase la tácita reconducción.
Todo ello, sin perjuicio de lo que ya apunté en mi post anterior respecto a la posibilidad de que el Arrendador sea Propietario Aparente.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Mi respuesta se basa en que el citado arrendamiento verbal fue para uso de vivienda. Recordemos que la LAU 1994 es una ley Especial y que, por ende, es de aplicación preferente al Código Civil, que es normativa supletoria en materia de arrendamientos.
Al concluir el plazo mínimo de 5 años( art 9 LAU 1994) entra en juego la prórroga del art 10 LAU 1994( Parte de la doctrina considera que entra en juego este artículo incluso en los arrendamientos de duración inicial superior a 5 años) si ninguna de las partes hubiere comunicado al menos con 1 mes de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. Por los datos existentes en el caso expuesto entró en juego la citada prorroga, la cual será obligatoria para el arrendador hasta Julio de 2006.
Pues bien, una vez acabada esa prórroga,¿ que ocurre? Que para que operase la tácita reconducción deberían darse los requisitos exigidos en el tan mencionado art 1566 del Código Civil.
Por último, señalar que la teoría expuesta en su último post por el forista b-alva sólo sería de aplicación( y la doctrina no es unánime en este sentido) en el supuesto de que, una vez finalizada la prórroga de 3 años, operase la tácita reconducción.
Todo ello, sin perjuicio de lo que ya apunté en mi post anterior respecto a la posibilidad de que el Arrendador sea Propietario Aparente.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hola. Quiero reseñar que mi anterior post no es correcto, ya que no me había dado cuenta de que ya había transcurrido la prorroga de 3 años establecida en el art 10 LAU 1994. Lamento haber provocado confusión con mi intervención.
Ahora no dispongo de tiempo, pero mañana subsanaré mi error.
Un saludo.
Ahora no dispongo de tiempo, pero mañana subsanaré mi error.
Un saludo.
Hola a todos. Voy a tratar de explicar y argumentar los distintos supuestos que se pueden plantear.
En primer lugar, me gustaría hacer referencia a lo establecido en la Disposicón Transitoria 1º.1 de la LAU 1994, párrafo tercero: Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
Bien, en el caso expuesto esta Disposición no es aplicable, puesto que está pensada para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 pero prorrogados con posterioridad a la entrada en vigor de la misma.
En cuanto a la tácita reconducción. Una vez acabada la prorroga del art 10 LAU 1994 ,¿ que ocurre?. Existen 3 opciones:
1) Que el contrato se prorrogue de forma sucesiva, de conformidad con las prórrogas tácitas del art 10, es decir nuevos plazos anuales hasta un máximo de 3 años más potestativamente para el arrendatario y obligatortiamente para el arrendador. Esta postura debe ser rechazada puesto que la interpretación literal del art 10 nos lleva a concluir que éste contempla una ÚNICA prórroga y no varias.
2) Que habiendo finalizado el contrato y tratándose de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda ( tácita reconducción) vuelva a inicirse la relación contractual y en consecuenca, al amparo del art 9 LAU 1994( al no haberse establecido plazo alguno) , el nuevo plazo será de 1 año, prorrogándose obligatoriamente hasta 5. Esta postura creo que es la más correcta pues la tácita reconducción implica un nuevo contrato( Por todas, SSTS 14-6-1984, 21-2-1985, 7-2-1989, 20-9-91) y si es nuevo debe establecerse un nuevo plazo y si éste no está determinado, al amparo del art 9, se entenderá por 1 año, sin perjuicio de la prórroga anual hasta 5.
3) Que se admita la tácita reconducción del Código Civil y expiradas las sucesivas prórrogas de las que ha disfrutado el arrendatario, el contrato se reconduzca por unos nuevos plazos que vendrán determinados por el art 1581 CC( Lo que determina la duración del plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago. Es decir, si se pactó una renta anual, aunque se pague mensualmente, la duración del contrato es de 1 año). Esta postura también sería posible pero se iría de " ley especial " a " Ley común", manteniéndose cuestiones de especialidad, lo que enturbiaría la relación.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En primer lugar, me gustaría hacer referencia a lo establecido en la Disposicón Transitoria 1º.1 de la LAU 1994, párrafo tercero: Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
Bien, en el caso expuesto esta Disposición no es aplicable, puesto que está pensada para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 pero prorrogados con posterioridad a la entrada en vigor de la misma.
En cuanto a la tácita reconducción. Una vez acabada la prorroga del art 10 LAU 1994 ,¿ que ocurre?. Existen 3 opciones:
1) Que el contrato se prorrogue de forma sucesiva, de conformidad con las prórrogas tácitas del art 10, es decir nuevos plazos anuales hasta un máximo de 3 años más potestativamente para el arrendatario y obligatortiamente para el arrendador. Esta postura debe ser rechazada puesto que la interpretación literal del art 10 nos lleva a concluir que éste contempla una ÚNICA prórroga y no varias.
2) Que habiendo finalizado el contrato y tratándose de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda ( tácita reconducción) vuelva a inicirse la relación contractual y en consecuenca, al amparo del art 9 LAU 1994( al no haberse establecido plazo alguno) , el nuevo plazo será de 1 año, prorrogándose obligatoriamente hasta 5. Esta postura creo que es la más correcta pues la tácita reconducción implica un nuevo contrato( Por todas, SSTS 14-6-1984, 21-2-1985, 7-2-1989, 20-9-91) y si es nuevo debe establecerse un nuevo plazo y si éste no está determinado, al amparo del art 9, se entenderá por 1 año, sin perjuicio de la prórroga anual hasta 5.
3) Que se admita la tácita reconducción del Código Civil y expiradas las sucesivas prórrogas de las que ha disfrutado el arrendatario, el contrato se reconduzca por unos nuevos plazos que vendrán determinados por el art 1581 CC( Lo que determina la duración del plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago. Es decir, si se pactó una renta anual, aunque se pague mensualmente, la duración del contrato es de 1 año). Esta postura también sería posible pero se iría de " ley especial " a " Ley común", manteniéndose cuestiones de especialidad, lo que enturbiaría la relación.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Buscaré esa sentencia pero a priori encuentro que al ser de 1.996 debe referirse a un contrato anterior a la LAU del 94 y que ni tan siquiera ha transcurrido el tiempo suficiente para que finalice la prórroga de su art. 10 desde la entrada en vigor de ésta. si además tenemos en cuenta lo que se haya demorado el proceso tratándose de una STS puede ser que no contenga muchas coincidencias con lo debatido. Además, hay que tener también en cuenta algo que parece que se olvida con frecuencia, lo establecido el el art. 4.2 de la LAU
"Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil."
artículo que sin embargo, suele recogerse en el clausulado de la mayoría de los contratos y que yo creo que introduce las prórrogas por el 1.566 y 1.581 del CC. También es habitual que en los contratos haya una clausula regulando las prórrogas.
En cuanto a la premisa de que la tácita reconducción es un nuevo contrato, me parece que es así pero en sí misma, no necesariamente ha de remitir en su totalidad al contrato original. Por esa regla de tres se habría de volver a la renta inicial. Desde luego, esto es más discutible y además, tú te refieres a la ley, no al contrato pero forzosamente aquélla nos remitiría a éste.
Finalizo aquí. Muchas gracias por tus valiosas aportaciones.
"Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil."
artículo que sin embargo, suele recogerse en el clausulado de la mayoría de los contratos y que yo creo que introduce las prórrogas por el 1.566 y 1.581 del CC. También es habitual que en los contratos haya una clausula regulando las prórrogas.
En cuanto a la premisa de que la tácita reconducción es un nuevo contrato, me parece que es así pero en sí misma, no necesariamente ha de remitir en su totalidad al contrato original. Por esa regla de tres se habría de volver a la renta inicial. Desde luego, esto es más discutible y además, tú te refieres a la ley, no al contrato pero forzosamente aquélla nos remitiría a éste.
Finalizo aquí. Muchas gracias por tus valiosas aportaciones.
Hola Juan1. La última sentencia que menciono sigue el mismo criterio jurisprudencial en virtud del cual el art 1566 CC da por concluso el contrato primitivode arrendamiento y por nacido otro, que de ordinario reproduce las características de aquél, no así el plazo de duración.
He consultado Jurisprudencia del TS y no he hallado sentencias que, en cuanto a la tácita reconducción, impongan un criterio distintoal ya mencionado. De todas formas seguiré investigando.
Por último, la palabra "reconducción", en materia de contratación arrendaticia, ha sido interpretada por el TS como volver a arrendar.
Un saludo.
He consultado Jurisprudencia del TS y no he hallado sentencias que, en cuanto a la tácita reconducción, impongan un criterio distintoal ya mencionado. De todas formas seguiré investigando.
Por último, la palabra "reconducción", en materia de contratación arrendaticia, ha sido interpretada por el TS como volver a arrendar.
Un saludo.
Ante todo quiero decir que encuentro que un arrendamiento de vivienda prorrogable mensualmente coloca al arrendatario en una situación de desprotección poco asumible en justicia por lo que mi opinión procede de la interpretación que hice de la LAU.
Dicho esto, soy, ahora y antes, del parecer que la tácita reconducción da por "concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro" pero como muy bien señala Jan "de ordinario reproduce las características de aquél, no así el plazo de duración".
Me he leído la sentencia que cita Jan y reconozco que, quizá por la edad, no tengo la misma capacidad de comprensión leyendo en la pantalla que en el papel (mañana la imprimiré) pero, si no la he entendido mal, precisamente se pronuncia en el sentido de que el arrendamiento se prorroga mensualmente desestimando la pretensión del recurrente de que al menos se completara el período anual siendo que el contrato se firmó por ese tiempo.
Dicho esto, soy, ahora y antes, del parecer que la tácita reconducción da por "concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro" pero como muy bien señala Jan "de ordinario reproduce las características de aquél, no así el plazo de duración".
Me he leído la sentencia que cita Jan y reconozco que, quizá por la edad, no tengo la misma capacidad de comprensión leyendo en la pantalla que en el papel (mañana la imprimiré) pero, si no la he entendido mal, precisamente se pronuncia en el sentido de que el arrendamiento se prorroga mensualmente desestimando la pretensión del recurrente de que al menos se completara el período anual siendo que el contrato se firmó por ese tiempo.
ante todo, gracias por la multitud de comentarios respecto al tema planteado. Poner en vuestro conocimiento que se celebró acto de conciliación y ellos no comparecieron, y tras lo cual, nadie se ha puesto en contacto con nosotros. Nuestra intencion es continuar disfrutando de la casa, asi que pagaremos religiosamente cada mes.¿correcto?
