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Error en propiedad. ¿Los errores tienen prescripción?
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Comentarios
Ha cundido el pánico.... me pongo en contacto contigo a través del foro (no se si se hace así) pero viene una opción para contactar y la he enviado.
Conozco la zona... trabajo cerca, jejejeje.
Tu ultimo e-mail ha tirado abajo toda la estructura ya que partía de una premisa que es "el trozo de tierra", "camino", "servidumbre de paso" o como queramos llamarlo esta dentro de mi propiedad por mis escrituras (adquirido por titulo). Tiene todo el sentido lo que dices, porque efectivamente una de esas fincas se escrituraron basándose en un documento de Compra-venta que era un manuscrito del año 1927 donde decía que lindaba al norte con un camino (ahora es una calle) y por el sur con otro camino, que es el trozo polémico y la otra finca en un documento del 1939. Y posiblemente la finca que yo compre después de varios propietarios se registrase con posterioridad a esa... pero entonces, ¿Por qué los datos de catastro de ellos coinciden con lo que tienen de propiedad cercado sin incluir el "supuesto camino"?
Si me dices que aunque en escritura y con mediciones de la finca eso no puede considerarse de mi propiedad..... ¿Qué voy a pelear entonces?
Conozco la zona... trabajo cerca, jejejeje.
Tu ultimo e-mail ha tirado abajo toda la estructura ya que partía de una premisa que es "el trozo de tierra", "camino", "servidumbre de paso" o como queramos llamarlo esta dentro de mi propiedad por mis escrituras (adquirido por titulo). Tiene todo el sentido lo que dices, porque efectivamente una de esas fincas se escrituraron basándose en un documento de Compra-venta que era un manuscrito del año 1927 donde decía que lindaba al norte con un camino (ahora es una calle) y por el sur con otro camino, que es el trozo polémico y la otra finca en un documento del 1939. Y posiblemente la finca que yo compre después de varios propietarios se registrase con posterioridad a esa... pero entonces, ¿Por qué los datos de catastro de ellos coinciden con lo que tienen de propiedad cercado sin incluir el "supuesto camino"?
Si me dices que aunque en escritura y con mediciones de la finca eso no puede considerarse de mi propiedad..... ¿Qué voy a pelear entonces?
¡ Que no cunda el pánico! solo quería decir que la oscuridad o la confusión jamás pueden beneficiar al que la sustenta. Los caminos son públicos o privados, y ambos han de estar amparados por un título ( de distinta índole; pero un título). No basta por tanto con decir que existen, ya que de esa forma cualquiera podría poner en sus escrituras que "los linderos son tal y cual, HOY CAMINO", para constituir con ello un derecho sobre la finca del vecino, lo cual es jurídicamente absurdo. Todas las escrituras tienen un cierto grado de elasticidad que depende de los otorgantes (vgr la declaración de un exceso de cabida, la actualización de linderos, la abrogación de un fideicomiso). Lo más seguro es que la inscripción de la finca matriz de la que proviene la del vecino tuviese originalmente por esa cara un camino o tu finca todavía no estuviese inscrita y por tanto no podría desempeñarse como lindero; o, sencillamente, la propia finca del vecino tuviese un camino circundante que luego se integró en su propiedad, no en la tuya. Sea cual fuere la realidad histórica y ya superada y olvidada del asunto, ni puede oponerse la existencia de una servidumbre de paso ni pueden discutirse la modificación de los títulos en función de lo que los otorgantes de la escritura del vecino les pareció bien poner en ellas. Así que tranquilidad.
Yo estoy en Madrid, en la calle Fuente del Berro; al lado de las mejores marisquerías del barrio de Salamanca.
Yo estoy en Madrid, en la calle Fuente del Berro; al lado de las mejores marisquerías del barrio de Salamanca.
Juan Carlos, estoy leyendo tus comentarios de nuevo y no entiendo este trozo:
Si en las escrituras del vecino aparece que linda con un camino y en las tuyas que lindas con el vecino, entra un juego de presunciones en favor de las dimensiones y descripción de tu inscripción, puesto que lo que hay que imaginar es que ese camino, de existir, estaría dentro de la finca del vecino, no de la tuya; ya que no se puede cargar con mayor onerosidad las fincas ajenas cuando la propia (por la del vecino) propende a una descripción confusa e insidiosa, lo cual la hace poco propicia para reclamar respeto en menoscabo del vecino, es decir, de ti.
¿Por qué indicas que sería del vecino? Si en la suya "linda".... con mis pocos conocimientos... indica que seria su propiedad hasta ahí.... no se incluye nada. Mientras tanto, que si en la descripción de mis escrituras linda con ellos.... si lo tengo incluido ¿no? Perdóname, pero no lo entiendo muy bien ya que al final indicas que es poco propicia para reclamar en contra mía.
Si en las escrituras del vecino aparece que linda con un camino y en las tuyas que lindas con el vecino, entra un juego de presunciones en favor de las dimensiones y descripción de tu inscripción, puesto que lo que hay que imaginar es que ese camino, de existir, estaría dentro de la finca del vecino, no de la tuya; ya que no se puede cargar con mayor onerosidad las fincas ajenas cuando la propia (por la del vecino) propende a una descripción confusa e insidiosa, lo cual la hace poco propicia para reclamar respeto en menoscabo del vecino, es decir, de ti.
¿Por qué indicas que sería del vecino? Si en la suya "linda".... con mis pocos conocimientos... indica que seria su propiedad hasta ahí.... no se incluye nada. Mientras tanto, que si en la descripción de mis escrituras linda con ellos.... si lo tengo incluido ¿no? Perdóname, pero no lo entiendo muy bien ya que al final indicas que es poco propicia para reclamar en contra mía.
Jajajajajaja.... Juan Carlos que pena solo valorar tu comentario con un me gusta porque te habría puesto el emoticono de los aplausos. Efectivamente tengo portafobia y como siga así... me pongo a estudiar derecho, porque creo que me hago un master a este paso.
Ahora tengo todas mis dudas aclaradas.
Rubén, los documentos de los que dispongo actualmente creo que si son sólidos, desde luego todo coincide (escrituras, registro y catastro), aunque según he entendido todo es "modificable" si se demuestra que hubo un error. De hecho voy a pedir el histórico del registro y documentación al notario para tener ese cabo atado del todo y con vuestras respuestas se que tengo argumentos para defenderme ya que efectivamente, estoy siendo demasiado condescendiente y lo están tomando como un signo de debilidad. De hecho Juan Carlos, la idea que me has dado para el muro es buenísima pero va a incluir alambrada electrificada.
Con respecto al "interés" de las puertas como os he comentado tengo fotografías realizadas por la tasadora que contrate cuando compre la finca donde se ve perfectamente el vergel... los cardos en lugar de tallos tenían troncos y una zarza con vida propia en plena puerta... creo que eso también lo puedo aportar como pruebas (se lo comentare a mi futura abogad@). Es interesante la apreciación de Juan Carlos que yo había pasado por alto al leer el código civil: Ha de ser además continua (de uso habitual), porque lo que alegan ambos es que quieren la puerta por si "algún día" necesitan hacer obras...para no pasar con el carretillo por su casa.... o si quieren salir a pasear con el perro y así no pasan por su casa.... claro, para eso esta la mía!!
De corazón, muchísimas gracias a los dos. Os mantendré informados de como va todo porque efectivamente, este caso da para escribir un libro con los comentarios del pueblo.
Si estáis por Madrid, estáis invitados a unas cañas os las habéis ganado por las risas que me he pasado.
Ahora tengo todas mis dudas aclaradas.
Rubén, los documentos de los que dispongo actualmente creo que si son sólidos, desde luego todo coincide (escrituras, registro y catastro), aunque según he entendido todo es "modificable" si se demuestra que hubo un error. De hecho voy a pedir el histórico del registro y documentación al notario para tener ese cabo atado del todo y con vuestras respuestas se que tengo argumentos para defenderme ya que efectivamente, estoy siendo demasiado condescendiente y lo están tomando como un signo de debilidad. De hecho Juan Carlos, la idea que me has dado para el muro es buenísima pero va a incluir alambrada electrificada.
Con respecto al "interés" de las puertas como os he comentado tengo fotografías realizadas por la tasadora que contrate cuando compre la finca donde se ve perfectamente el vergel... los cardos en lugar de tallos tenían troncos y una zarza con vida propia en plena puerta... creo que eso también lo puedo aportar como pruebas (se lo comentare a mi futura abogad@). Es interesante la apreciación de Juan Carlos que yo había pasado por alto al leer el código civil: Ha de ser además continua (de uso habitual), porque lo que alegan ambos es que quieren la puerta por si "algún día" necesitan hacer obras...para no pasar con el carretillo por su casa.... o si quieren salir a pasear con el perro y así no pasan por su casa.... claro, para eso esta la mía!!
De corazón, muchísimas gracias a los dos. Os mantendré informados de como va todo porque efectivamente, este caso da para escribir un libro con los comentarios del pueblo.
Si estáis por Madrid, estáis invitados a unas cañas os las habéis ganado por las risas que me he pasado.
Por lo que comenta los vecinos nunca han tenido interés en esas puertas o accesos en todo este tiempo, hasta ahora que usted pretende vallar. No encuentro sentido a lo que ellos plantean y creo que es por eso por lo que Juan Carlos y yo te animamos a que actúes conforme a lo que te permiten tus documentos, que parecen ser bastante sólidos (aunque hablamos sin conocerlos realmente).
Reciba un saludo muy cordial.
RUBEN LOPEZ.
Reciba un saludo muy cordial.
RUBEN LOPEZ.
Con tanta puerta van a acabar por crearte portafobia, con pesadillas incluidas.
1º. En un primer momento, se decía que había un camino, que el lindero del vecino era el camino y que, en fin, había de respetarse no como servidumbre de paso, sino como parte de otra finca, o al menos como excluida de la propia.
2º. Según esta nueva interpretación del asunto, los vecinos pueden constituir una servidumbre de paso si ellos quieren. Se trata de una posibilidad, no un hecho pasado sobre el que se puede reclamar respeto jurídico, y por tanto un enfoque sobre los derechos del vecino que podría ejercer en un futuro, y que ya nada tienen que ver con los linderos de las fincas, sino que esta última opción presupone el reconocimiento de tus linderos.
Pero la realidad es que las segregaciones de una finca no crean derechos en las fincas de los vecinos. De esta forma, una finca que tenga constituida la salida convencional a la carretera, ha de dar salida a la finca resultante cuando se segrega. Por lo tanto, la porción segregada tiene el derecho a reclamar la salida a quien se ha quedado con la porción de finca matriz que ha conservado la salida a la carretera; lo cual excluye mayores exigencias sobre los demás y menos a los vecinos.
La servidumbre, además, ha de constar en escrituras inscritas o en una sentencia. Es decir: requiere un título, no una puerta. Ha de ser además continua (de uso habitual) y aparente (constatada, no imaginada ni deducida). Por lo tanto, ni existe servidumbre alguna, ni se puede reclamar como paso lo que no lo ha sido nunca, y te voy a decir por qué. Si en las escrituras del vecino aparece que linda con un camino y en las tuyas que lindas con el vecino, entra un juego de presunciones en favor de las dimensiones y descripción de tu inscripción, puesto que lo que hay que imaginar es que ese camino, de existir, estaría dentro de la finca del vecino, no de la tuya; ya que no se puede cargar con mayor onerosidad las fincas ajenas cuando la propia (por la del vecino) propende a una descripción confusa e insidiosa, lo cual la hace poco propicia para reclamar respeto en menoscabo del vecino, es decir, de ti.
Se ve que eres una persona cumplidora y que no quieres líos con los vecinos. Pero eso no te servirá de nada, pues la mera voluntad no puede contra las malas intenciones, sino que las consolida, organiza y alimenta. Eso de "prefiero que se calme la cosa" o "mejor no meterme en líos" está siendo tramitado como una concesión por tu vecino. Te sugeriría que cambiases la valla por un muro de 2, 60 metros de hormigón armado, con cemento porland mezclado con mena volcánica de Pozzuoli ,y unas concertinas de púas de acero pavonado extendidas por la parte superior. No se atreverán a interdictarte con sus meras habladurías, porque hace falta mucho más que lo que te están contando. Para tu abogado eso es pan comido.
1º. En un primer momento, se decía que había un camino, que el lindero del vecino era el camino y que, en fin, había de respetarse no como servidumbre de paso, sino como parte de otra finca, o al menos como excluida de la propia.
2º. Según esta nueva interpretación del asunto, los vecinos pueden constituir una servidumbre de paso si ellos quieren. Se trata de una posibilidad, no un hecho pasado sobre el que se puede reclamar respeto jurídico, y por tanto un enfoque sobre los derechos del vecino que podría ejercer en un futuro, y que ya nada tienen que ver con los linderos de las fincas, sino que esta última opción presupone el reconocimiento de tus linderos.
Pero la realidad es que las segregaciones de una finca no crean derechos en las fincas de los vecinos. De esta forma, una finca que tenga constituida la salida convencional a la carretera, ha de dar salida a la finca resultante cuando se segrega. Por lo tanto, la porción segregada tiene el derecho a reclamar la salida a quien se ha quedado con la porción de finca matriz que ha conservado la salida a la carretera; lo cual excluye mayores exigencias sobre los demás y menos a los vecinos.
La servidumbre, además, ha de constar en escrituras inscritas o en una sentencia. Es decir: requiere un título, no una puerta. Ha de ser además continua (de uso habitual) y aparente (constatada, no imaginada ni deducida). Por lo tanto, ni existe servidumbre alguna, ni se puede reclamar como paso lo que no lo ha sido nunca, y te voy a decir por qué. Si en las escrituras del vecino aparece que linda con un camino y en las tuyas que lindas con el vecino, entra un juego de presunciones en favor de las dimensiones y descripción de tu inscripción, puesto que lo que hay que imaginar es que ese camino, de existir, estaría dentro de la finca del vecino, no de la tuya; ya que no se puede cargar con mayor onerosidad las fincas ajenas cuando la propia (por la del vecino) propende a una descripción confusa e insidiosa, lo cual la hace poco propicia para reclamar respeto en menoscabo del vecino, es decir, de ti.
Se ve que eres una persona cumplidora y que no quieres líos con los vecinos. Pero eso no te servirá de nada, pues la mera voluntad no puede contra las malas intenciones, sino que las consolida, organiza y alimenta. Eso de "prefiero que se calme la cosa" o "mejor no meterme en líos" está siendo tramitado como una concesión por tu vecino. Te sugeriría que cambiases la valla por un muro de 2, 60 metros de hormigón armado, con cemento porland mezclado con mena volcánica de Pozzuoli ,y unas concertinas de púas de acero pavonado extendidas por la parte superior. No se atreverán a interdictarte con sus meras habladurías, porque hace falta mucho más que lo que te están contando. Para tu abogado eso es pan comido.
Una pregunta mas Juan Carlos, si me lo permites. Una de las "puertas" abiertas a mi finca es la puerta trasera de una finca única que tras una herencia se separa en dos. En la separación una de las fincas se queda con la puerta principal y la otra se queda esta "puerta" que en su día era secundaria. Mi consulta es que alegan que al ser la única puerta de acceso que tienen va a exigir una servidumbre de paso por mi finca (aunque nosotros le hemos ofrecido pagarle una puerta nueva hacia la calle principal para evitarle molestias pero lo ha rechazado). ¿Es esto posible?¿no debería dar servidumbre de paso la finca que se separo por testamentaria? Además, por esa finca es la menor distancia a una calle principal. Por darte mas datos para que me ayudes, no tiene puerta porque nunca le ha interesado la finca (hasta ahora) y ni siquiera han puesto una valla para separar las dos fincas. Gracias por todos tus comentarios me están siendo de mucha ayuda para tomar la decisión.
Muchas gracias Juan Carlos, me ha encantado tu respuesta. Por lo menos me he reído después de tanto tiempo pasándolo mal por las acusaciones de los vecinos de robar al pueblo.....
Yo no tengo ni idea, soy de Madrid y la casa la compré en León, hasta el día de hoy no había tenido problemas con nadie y creo que por eso me supera la situación.
Pero tengo que decirte que según su abogado si tienen derechos adquiridos..... y tendrías que ver el estado de la puerta..... por eso entré en vuestro foro....porque si tengo alguna oportunidad lo voy a pelear. Por eso preguntaba lo de la usucapion extraordinaria porque es lo único a lo que podrían acogerse no? Si no es así. ... voy a pelear lo que es mío.
Yo no tengo ni idea, soy de Madrid y la casa la compré en León, hasta el día de hoy no había tenido problemas con nadie y creo que por eso me supera la situación.
Pero tengo que decirte que según su abogado si tienen derechos adquiridos..... y tendrías que ver el estado de la puerta..... por eso entré en vuestro foro....porque si tengo alguna oportunidad lo voy a pelear. Por eso preguntaba lo de la usucapion extraordinaria porque es lo único a lo que podrían acogerse no? Si no es así. ... voy a pelear lo que es mío.
Si tiene usted licencia municipal, amparo registral y soporte documental, no se entiende muy bien qué le impide vallar o qué más necesita para hacerlo. En su pueblo han aportado al acervo jurídico el novedoso “derecho de las puertas”, que nadie salvo ustedes conocen. No se sabe que en el Código Civil o en los códigos menores haya algo parecido, ni que un bien mueble (como es una puerta) constituya derechos de prescripción adquisitiva o de reivindicación de dominio, desafiando con su presencia las propiedades ajenas. Ponga su valla. Es dudoso que sus vecinos le planteen un pleito; pero si es así y traen al mismo dos toneladas de papeles no podrán mover un solo centímetro las lindes ni perjudicarle, porque lo que usted tiene (escrituras, inscripciones consolidadas y posesión) es precisamente lo que protege la ley y lo que la ley ampara como propiedad plena, para la que hacen falta mucho más que unas puertuchas destartaladas para cuestionarla. Actúe como propietario responsable y no decida en función de las extravagancias que le cuentan los vecinos.
Muchas gracias por tu respuesta Rubén, ellos se basan en un plano histórico donde aparece marcado el camino pero ese mapa solo marca las fincas y se ven caminos que no indican si son privados o públicos ¿esto se puede utilizar como prueba? ¿Tiene mas peso que mis escrituras de propiedad, las de la vendedora y las anteriores a la vendedora que indican la misma cantidad de metros cuadrados?
Me indicas ir al juzgado con la documentación para que reconozca la totalidad de la parcela ¿esto como lo hago?¿contrato un abogado que lo tramite?¿urbanista, civil....? ¿Qué documentos tengo que aportar?
Para darte mas datos que no he querido comentar para no extender la cuestión es que según cuentan los ancianos que viven allí, parece ser que era un camino carretal que llevaba a unas eras que desaparecieron hace mas de 80 años. De hecho, estos vecinos tienen unas puertas que dan hacia mi finca que no han utilizado desde hace muchísimos años (tengo fotografías que lo demuestran ya que había vegetación que ahora ha desaparecido porque me he encargado yo).
Tengo la sensación que primero están intentando poner en duda la propiedad para no perder el derecho de paso de las puertas y a continuación querrán hacer valer los derechos de las puertas por antigüedad. Según he leído en este foro creo que pretenden hacer valer los derechos de las puertas por usucapión extraordinaria ¿Qué requisitos se deben cumplir para esto? como te digo es un camino a unas eras desaparecidas y actualmente, una de las puertas no se utiliza porque ni siquiera hay vivienda en la finca y la otra no lo utiliza por ser muy estrecho. Ambas fincas tienen acceso a una calle principal.
Estoy pensando llevarlo a juicio pero todo el mundo me esta desanimando porque dicen que si las puertas llevan años adquieren derechos y varios allí en el pueblo han perdido juicios de este tipo.... de hecho, como dicen... todos abren puertas secundarias para adquirir derechos porque la ley los protege... ¿y a gente como a mi quien nos protege?
Me indicas ir al juzgado con la documentación para que reconozca la totalidad de la parcela ¿esto como lo hago?¿contrato un abogado que lo tramite?¿urbanista, civil....? ¿Qué documentos tengo que aportar?
Para darte mas datos que no he querido comentar para no extender la cuestión es que según cuentan los ancianos que viven allí, parece ser que era un camino carretal que llevaba a unas eras que desaparecieron hace mas de 80 años. De hecho, estos vecinos tienen unas puertas que dan hacia mi finca que no han utilizado desde hace muchísimos años (tengo fotografías que lo demuestran ya que había vegetación que ahora ha desaparecido porque me he encargado yo).
Tengo la sensación que primero están intentando poner en duda la propiedad para no perder el derecho de paso de las puertas y a continuación querrán hacer valer los derechos de las puertas por antigüedad. Según he leído en este foro creo que pretenden hacer valer los derechos de las puertas por usucapión extraordinaria ¿Qué requisitos se deben cumplir para esto? como te digo es un camino a unas eras desaparecidas y actualmente, una de las puertas no se utiliza porque ni siquiera hay vivienda en la finca y la otra no lo utiliza por ser muy estrecho. Ambas fincas tienen acceso a una calle principal.
Estoy pensando llevarlo a juicio pero todo el mundo me esta desanimando porque dicen que si las puertas llevan años adquieren derechos y varios allí en el pueblo han perdido juicios de este tipo.... de hecho, como dicen... todos abren puertas secundarias para adquirir derechos porque la ley los protege... ¿y a gente como a mi quien nos protege?
Por lo que comenta, tiene usted suficiente documentación que apoya su pretensión de vallar hasta el linde con el vecino, y la existencia del camino, a mi entender, parecen simples conjeturas, que pueden ser ciertas pero que sus vecinos deben acreditar. Es decir, antes de vallar acudiría al juzgado para que reconozca la totalidad de su parcela con los documentos con los que cuenta, y si los vecinos no acreditan la previa existencia del camino podrá usted vallar hasta donde pretende.
Quedo a su entera disposición para la búsqueda de las mejores soluciones para usted. Reciba un saludo muy cordial.
RUBEN LOPEZ.
Quedo a su entera disposición para la búsqueda de las mejores soluciones para usted. Reciba un saludo muy cordial.
RUBEN LOPEZ.
Error en propiedad. ¿los errores tienen prescripción?
Buenas tardes,
Hace tiempo compre una finca y en escritura, registro y catastro indica unos metros cuadrados que coincide en los tres. Ahora cuando he ido a vallar me comunican los vecinos con los que lindo que no puedo porque por la parte de atrás de la finca transcurría un camino y que tengo que dejar tres metros para respetarlo.
En las escrituras y en la nota simple del registro de los vecinos de atrás, consta que "lindan con un camino" pero en mis escrituras indica que lindo con los vecinos, el ayuntamiento me ha dado la licencia ya que en las normas urbanísticas vigentes no consta ningún camino y que puede que en los planos históricos hubiese algo pero ellos no lo tienen contemplado.
Si yo mido mi finca mide lo que indican todos los documentos si tengo incluido el camino pero me están diciendo los vecinos que es porque en algún momento en las compras-ventas se incluyo por error pero que tengo que devolverlo porque me estoy quedando algo que no es mío
¿Cómo puedo saber si es correcto o me están engañando? En el caso que hubiese habido algún error ¿tiene prescripción?
Hace tiempo compre una finca y en escritura, registro y catastro indica unos metros cuadrados que coincide en los tres. Ahora cuando he ido a vallar me comunican los vecinos con los que lindo que no puedo porque por la parte de atrás de la finca transcurría un camino y que tengo que dejar tres metros para respetarlo.
En las escrituras y en la nota simple del registro de los vecinos de atrás, consta que "lindan con un camino" pero en mis escrituras indica que lindo con los vecinos, el ayuntamiento me ha dado la licencia ya que en las normas urbanísticas vigentes no consta ningún camino y que puede que en los planos históricos hubiese algo pero ellos no lo tienen contemplado.
Si yo mido mi finca mide lo que indican todos los documentos si tengo incluido el camino pero me están diciendo los vecinos que es porque en algún momento en las compras-ventas se incluyo por error pero que tengo que devolverlo porque me estoy quedando algo que no es mío
¿Cómo puedo saber si es correcto o me están engañando? En el caso que hubiese habido algún error ¿tiene prescripción?
